Корзина
+38067-760-76-88
Контакты
ПП Будпостач: газобетон и газоблок по оптовой цене
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или физического лица-предпринимателя.
+38067548-64-12kyivstar
+38067760-76-88kyivstar
+38066087-53-08мтс
+38066260-00-01МТС
+38044567-53-57укртелеком
Александр Здоров, Дарья Парасюк, Вика Галашова, Надя, Оксана
УкраинаКиевул. Бориспольская 10 ком 6 (Дом культуры Днепр) напротив радио завода02140
Карта

Земля для будівництва будинку

Пропозиції купити ділянку в котеджному селищі останнім часом зустрічають нас у вигляді оголошень біля під'їздів, листівок на виставках, рекламних щитів на шосе і огорожах. Але часто за нав'язливою рекламою ховаються варіанти «чистого поля». Комунікац

Земля для будівництва будинку

Пропозиції купити ділянку в котеджному селищі останнім часом зустрічають нас у вигляді оголошень біля під'їздів, листівок на виставках, рекламних щитів на шосе і огорожах. Але часто за нав'язливою рекламою ховаються варіанти «чистого поля». Комунікацій (водопостачання, електропостачання) може не бути, але ініціатори проекту запевняють: «Ось-ось зробимо». На що необхідно звертати увагу, вибираючи наділ землі в недавно сформованому масиві?

Доглядаючи ділянку, ми вибираємо не тільки ландшафти, а в першу чергу сусідів, причому в широкому сенсі слова партнерів по освоєнню території. Комфортне проживання в мікрорайонах організованою забудови, які в наших краях прийнято називати котеджними містечками, залежить від якості роботи керуючої компанії, активності і грамотності голови ДНП або СНТ, амбіцій і можливостей основних учасників товариства (партнерства). Якщо вам пропонують придбати землю у складі нових дачних некомерційних партнерств (ДНП) і садівничих некомерційних товариств (СНТ) на ділянках сільгосппризначення, то без вивчення документів не обійтися.

ВАРІАНТИ ПРОПОЗИЦІЙ ЗЕМЛІ ПОКУПЦЕВІ

Як з'являються пропозиції ділянок в нових масивах? Можливі два шляхи. Типовий: девелопер (приватна або юридична особа) придбав велику ділянку «сельхозкі», організував дачне господарство, підготував і затвердив схему організації забудови, отримав необхідні узгодження (технічні умови на підключення до інженерних мереж).

Другий варіант: ініціативна група звертаємося до районної адміністрації з вимогою про виділення ділянки. Детально схему роз'яснювати не буду, вона регламентована законодавством, але якщо оголошення про продаж ділянок вже з'явилося на ринку, значить, виділення землі для «групи товаришів» вже відбулося. Далі схема наступна: створення некомерційного об'єднання, підготовка схеми організації забудови, отримання ділянки у власність або оренду товариства (партнерства, кооперативу). Товариство може приймати нових членів, вони платять внески, їм виділяють ділянки і сприяють в оформленні їх у власність.

В обох випадках для ініціаторів це комерційний проект, а для охочого придбати ділянку кінцевий результат ― отримання у власність «маленького» ділянки для дачі або котеджу в складі «великого» (котеджного селища).

ТОНКОЩІ З ДОКУМЕНТАМИ

Почнемо з самої прозорою ситуації: девелопер провів юридичну підготовку і може пред'явити покупцеві свідоцтва про власність та кадастрові паспорта «маленьких» ділянок. Вивчення документів в цьому випадку починаємо з кадастрового паспорта «маленького» ділянки. У ньому має бути вказано його власник (потенційний продавець), наведена площа, координати поворотних точок (межових знаків), перераховані обмеження використання. Якщо у вас є сумніви, чи збігаються межі ділянки з позначеними в документах, має сенс запросити кадастрового інженера для уточнення координат (в реальному житті геодезія не є точною наукою: тут можуть зустрітися і помилки, і умисел сусідів, «посунувши» знаки).

Далі. У паспорті повинні міститися відомості про заборони, сервітути (обмеження прав користування) та обтяження. У свідоцтві про власність на землю вказуються дані про зареєстровані обтяження прав, включаючи заставу та оренду. Тонкість тут сама: відомості можуть виявитися застарілими. Наприклад, ділянка стала предметом застави вже після отримання показаних вам документів (і таке трапляється). Тому за кілька днів до угоди бажано запросити виписку з Єдиного Державного Реєстру Прав (ЕГРП) і звірити її з документами продавця. Тоді при виявленні такої «новини», як нещодавно накладені обмеження, буде час відмовитися від покупки.

Але це найпростіший випадок, зазвичай все складніше. Наявність кадастрових паспортів на «маленькі» ділянки у складі «великих» ― поки не норма для нашого ринку: ініціатори проектів часом починають залучати кошти задовго до готовності пакету документів. На що звертати увагу, якщо паспорт не готовий? У першу чергу на кадастровий паспорт «великого» ділянки. У ньому, як і в паспорті «малого», повинні бути дані власника, розмір, координати та обмеження (межі водоохоронних зон, захисних зон інженерних комунікацій, можливого резервування земель, дозволені види використання). Щоб ви могли купити свій «маленький» ділянку, потрібно процедура його кадастрового обліку.

Якщо така робота в масиві затягнулася, вам, ймовірно, запропонують укласти попередній договір купівлі-продажу і зажадають аванс. У практиці такі договори чреваті небезпечними пастками для покупця. Наприклад, забудовник може використовувати гроші фактично як безвідсотковий кредит: Не дотриматися терміни, видати не те, що обумовлювалося, і повернути аванс без відсотків і штрафів. Тому бажано переглянути крок за кроком всю договірну базу з незалежним юристом.

КУПИТИ МОЖНА ПОБУДУВАТИ

Буває ситуація, коли землю купити можна, а будувати на ній не можна. Нехай вас не вводить в оману наявність роздрукованого на кольоровому принтері генплану території з безліччю печаток. Це може бути не викопіювання з генплану муніципального освіти (МО), а всього лише презентаційний матеріал ― розроблена забудовником «концепція», яка не має ніякого відношення до дозвільної документації і не збігається з планом розвитку, затвердженим владою. І чим ближче обраний масив до міських мікрорайонах і вище містобудівна цінність земель, тим більше шансів «попасти» на різного роду обмеження.

Більш серйозним документом є так званий проект організації та забудови території (у побуті його часто називають генпланом селища, хоча це неточне визначення). Такий проект затверджується главою МО, повинен враховуватися при розробці муніципального генплану і визначає межі допустимої забудови території. Правда, тут треба зробити обмовку: через те що за муніципальні генплани в наших краях влада взялася недавно, а схеми котеджних селищ «малюють» не перший рік, зустрічаються нестиковки.

Щоб уникнути неприємностей має сенс звернутися до першоджерел. Щоб не виявилося, що через вашу ділянку збираються прокласти дорогу або газопровід, генплан муніципального освіти (підкреслимо: «справжній» генплан МО, а не роздруківку схеми масиву) потрібно вивчити буквально з лупою. З містобудівними планами поселень може ознайомитися кожен охочий, а документи повинні розміщуватися на офіційних сайтах місцевих адміністрацій. Але це теж в ідеалі, а не в житті.

У наших краях є МО, в яких до роботи над генпланом тільки приступили, а інформація на сайті може виявитися неповною. Тоді доведеться запитувати інформацію про поточний вигляді використання ділянки у формі виписки з ЕГРП. Якщо з'ясується, що на ділянці дозволений випас худоби, сінокіс або вирощування сільськогосподарських культур, варто насторожитися. Дачне будівництво на землях сільгосппризначення можливе лише після внесення в кадастр і свідоцтво про власність змін, що стосуються виду використання, з вказівкою «дачне будівництво» або «ведення садівництва». І потрібно з'ясувати, чи є постанова глави муніципального освіти на цей рахунок. Якщо його немає, а продавець повідомляє, що збирає гроші на хабарі («земля поки ще сільськогосподарська, але ми працюємо над питанням»), шанси на безпроблемну покупку зменшуються.

І знову обмовка: якщо генплан не прийнятий, дозволені види використання землі можуть змінитися. На сто відсотків можна бути впевненим в покупці лише після отримання в адміністрації МО інформації про матеріалах і ході прийняття генплану, правил землекористування та забудови, датою їх розгляду та публічних слухань. Іноді вирішення питань землекористування виходить за рамки повноважень глави МО. Наприклад, якщо мова йде про території, що раніше належали Міноборони, рекреаційних зонах (колишніх піонертаборах), особливо охоронюваних територіях, лісових угіддях. Побудувати що-небудь на свій страх і ризик на них можна, але якщо влада раптом «згадають» про землю, маятник хитнеться у зворотний бік. Тут працює той же правило: чим вище містобудівна цінність території, тим більша ймовірність неприємних подій.

ФОРМУВАННЯ СЕЛИЩА

Багато нових масиви не розвиваються через проблеми з електрифікацією. При підготовці первинної документації девелопери отримують технічні умови (ТУ) на підключення до мереж, але не завжди розташовують засобами на здійснення, і будівництво ліній електропередач, газо- і водопроводу затягується. Зате, пропонуючи ділянки до продажу, вони запевняють, що в масиві «ось-ось» з'являться вода, газ і світло, і називають суми, в які все це обійдеться.

Тут важливо зрозуміти, за що пропонують платити: за підведену до будинку трубу, кабель або просто за можливість їх підведення. Зажадати ТУ на приєднання і уважно їх вивчити корисно незалежно від того, чи є в селищі світло. Там повинен бути наведений перелік заходів з електрифікації, їх вартість та ліміти потужності. Технічно підкований покупець розбереться, за що беруть гроші. Може виявитися, що ТУ передбачають 3 кВт на домоволодіння, а девелопер декларує десять. А виявляється це часом не коли в селищі лише кілька будиночків і потужностей вистачає всім, а у фіналі будівництва, коли домовласники масово обзаведуться ненажерливими електрокотлами і кабельними «теплими підлогами».

РУШАЄМО У ПОЛЯ

Втім, якщо ви все ж розраховуєте придбати недорогий ділянку на старті проекту, доведеться рахуватися і з неспішним освоєнням землі, і з непередбаченими витратами, і з ризиком отримати «не зовсім те». Є маса нюансів, які зумовлюють успіх проекту. Ліквідність ділянок складається з безлічі чинників: якості доріг, околишньої соціальної та комерційної інфраструктури, природних ландшафтів, геологічних умов. Якщо з ліквідністю проблеми, то навіть у самого порядного девелопера виникнуть труднощі з продажами, як наслідок, недофінансування і низькі темпи освоєння.

Одна з проблем, яка може позначитися на вартості будівництва: геологічні складності. І часто власники ділянки дізнаються про них після покупки. Ясна річ, що проводити перед придбанням ділянки повноцінне геологічне дослідження ніхто не буде: дорого. Однак котеджне селище ― це можливість замовити такі роботи централізовано. Потенційному покупцеві незайве дізнатися про їх результати (якщо такі проводилися).

Але дещо оцінюється, що називається, неозброєним оком. Ви, звичайно, навряд чи будете купувати ділянку не дивлячись. Але місцевість навколо потрібно вивчити вздовж і впоперек, вона багато про що вам повідає. По-перше, завжди звертайте увагу на рівень води в дренажних канавах. По-друге, в самому масиві шукайте високе і сухе місце. По-третє, вивчіть рослинність. Насторожити повинні папороті і зарості очерету. А берізки і сосни з кривими стовбурами і недорозвиненою кроною також сигналізують про високий рівень грунтових вод і періодичному підтопленні території.

ДІЛЯНКА ЗЕМЛІ з підрядом

Серед пропозицій про продаж в котеджних селищах чимало варіантів «ділянку + поспіль». Одні сприймають таку схему як обтяження, інші вважають, що вона позбавить від зайвого головного болю. Істина, як водиться, десь посередині.

З одного боку, варіант з оформленням покупки землі та будівництво котеджу різними договорами дає шанс на прозорість. З іншого ― часто майбутній домовласник впевнений, що, організувавши тендер будівельних компаній, він знайде найпривабливіший за ціною варіант.

Дійсно, представники сторонньої організації постараються скласти «цікаве» комерційну пропозицію. І якщо привабливість забезпечується за рахунок спрощення проекту, відмови від «надмірностей», заміни матеріалів дешевими аналогами ― ваш вибір. Але, як правило, «чужим» будівельникам доводиться нести додаткові витрати на логістику, організацію побуту робітників, їх переїзд з будівництва на будівництво. У цьому відношенні вони опиняються в гіршому становищі, ніж «свої». Тобто якщо з покупкою ділянки девелопер пропонує послуги «дочірньої» або «братньої» будівельної організації ― це не обмеження прав і свобод майбутнього домовласника, а можливість централізованого вирішення завдань з організації забудови. Ще один ймовірний плюс ― продумані рішення при прокладці мереж і доріг, їх централізоване будівництво одним підрядником, так що буде з кого питати, а також менші в порівнянні з іншими варіантами витрати на експлуатацію та ремонт.

Інша справа, що і з «нав'язаними» будівельниками трапляються проколи. Якщо договір будівельного підряду, запропонований девелопером проекту, підписується разом з договором купівлі-продажу ділянки без належного вивчення проектно-кошторисної документації, проблеми також можливі. Адже якщо з яких-небудь причин якість роботи такого підрядника не влаштовує, відмовитися від його послуг часом непросто. Стало бути, перед укладенням угоди потрібно уважно вивчити договірну базу.

На практиці юридичне оформлення покупки об'єкта «ділянку + поспіль» допускається декількома способами. Девелопер може пропонувати попередній договір купівлі-продажу з оформленням об'єкта у власність за фактом приймання в експлуатацію або договір купівлі-продажу з відкладальною умовою. Сьогодні більше поширений варіант, коли ви стаєте власником ділянки відразу, але, підписуючи договір купівлі-продажу, приймаєте зобов'язання (прописане в договорі) укласти договір підряду з компанією, зазначеної продавцем. Девелопери намагаються захистити свої інтереси, передбачаючи чималі штрафні санкції за розірвання такого договору, тому покупцеві необхідно уважно вивчити пункти, в яких прописуються зобов'язання підрядника, насамперед відповідати за якість, не змінювати в односторонньому порядку ціни і дотримуватися термінів. Якщо з часом виявляться проблеми на цей рахунок і ви зможете обгрунтувати їх документально, у вас з'явиться можливість змінити підрядника, не "потрапивши» на санкції, або допомогти своєму адвокату виграти судовий процес (якщо справа дійде до цього).

Але типовий договір підряду ― це, як правило, кілька сторінок тексту. У ньому, як у будь-якому іншому договорі, вказані терміни дії, права та обов'язки сторін. І якщо з обов'язками покупця (замовника) все зрозуміло (своєчасно перераховувати гроші), то обов'язки виконавця ― предмет, який не вкладається в ті кілька пунктів договору, де вказана площа і поверховість майбутнього будинку.

Невід'ємною частиною договору будівельного підряду є додатки:

  • проектно-кошторисна документація з архітектурною та робочим проектами
  • кошторису та специфікації матеріалів
  • графіки виконання робіт та їх оплати.

Якщо такі додатки також уміщаються на кількох сторінках (так буває в договорах деяких котеджних селищ) ― це несерйозно. Вся ця документація на середній за величиною котедж повинна бути з важкий том. І тільки якщо вона погоджена із замовником до підписання договору, у вас з'явиться можливість контролювати хід і якість робіт, а також пред'являти претензії з приводу заміни зазначених у специфікації матеріалів дешевими аналогами.

Якщо ви не юрист, а у вас є сумніви в кваліфікації або порядності ваших контрагентів, то всі договори, які вам пропонують підписувати, бажано показувати незалежним експертам: юристам і будівельникам. Ну а якщо вам скажуть, що договірна база ― предмет комерційної таємниці і її не можна виносити з офісу для ознайомлення, то шукайте інший котеджне селище.

АНАЛІЗ ПЛАНУ котеджних селищ і орієнтується на місцевості

Зовсім «свіжий» котеджне селище, ділянки в якому пропонуються до продажу, може бути і «чистим полем», і об'єктом на стадії нульового циклу, з грунтовими дорогами для проїзду будівельної техніки. У деяких випадках це масив з «острівцями» вже сформованої забудови. Тільки людина з багатою уявою розгледить у вчорашньому картопляному полі майбутній котеджне селище. На що звертати увагу при купівлі ділянки на ранніх стадіях освоєння території?

1. ШИРИНА І ЯКІСТЬ внутріпоселкових проїзд, ЗРУЧНІСТЬ дорожньої мережі, проїзд і Тротуари

Оцініть, як організовані в'їзди в масив, і чи не стануть вони «вузькими шийками», коли освоєння території наблизиться до фінальної стадії. Мінімально допустима ширина проїзної частини ― 7,2 м. Але якщо майбутній котеджне селище претендує на бізнес-клас і вище, бажано, щоб вона була 9 м. Тоді легкові машини будуть безперешкодно роз'їжджатися з вантажівками, а пішоходам при цьому не доведеться притискатися до узбіч . Наприкінці тупикового проїзду вкрай бажані розворотні майданчика. І не для зручності дівчата на габаритному позашляховику, як це прийнято вважати, а для безперешкодного проїзду пожежної машини.

Якщо мова йде про великий масиві для постійного проживання, повинні бути передбачені і тротуари шириною близько 1,5 м. Знову ж таки не для того, щоб розійшлися дві мами з дитячими колясками, ― під ними прокладають комунікації. Таким чином, в селищі, орієнтованому на постійне проживання, відстань між парканами приватних володінь (тротуари плюс проїжджа частина і технічний газон) повинно бути 16-20 м.

2. КОНФІГУРАЦІЯ І РЕЛЬЄФ ДІЛЯНКИ, ЙОГО орієнтації по сторонах СВІТЛА

У сьогоднішніх котеджних селищах чимало вузьких, витягнутих ділянок (це наслідок девелоперської «економії» на внутріпоселкових проїздах). Краще всього, якщо вузькі боку звернені на північ і південь, а заїзд на ділянку з півночі. Ділянка на піднесеності переважніше, ніж у низині. Перепад висот більше 15% (1,5 м на 10 м) зажадає серйозних турбот з благоустрою, але підійде для любителя мальовничих ландшафтів. Пониження в північну сторону ― не кращий варіант в наших широтах: навесні грунт на такій ділянці довше прогрівається. Невеликий ухил в південну сторону створює сприятливий мікроклімат і для рослин, і для людини: вниз «стікає» холодне вологе повітря. До речі, якщо ділянка біля озера або річки, то в цьому відношенні північний і південний берег ― «дві великі різниці».

РЕКОМЕНДОВАНІ МАТЕРІАЛИ

Як вибрати проект каркасного будинку? Вибираючи індивідуальний проект каркасного будинку, ви, по суті, вибираєте спосіб життя на роки вперед. Затишок або його відсутність, зручність проживання або дискомфорт ― все це, як правило, закладено в проекті.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)

facebook twitter

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Предыдущие статьи
  • Будівництво будинків
    Навіть найпростіша стройка являє собою цілий комплекс робіт. І багато забудовників, враховуючи всю клопітність подібних заходів, на підсвідомому рівні боятися її почати. Перш за все, що необхідно зробити ― це самого себе підштовхнути вперед. Як...
    Полная версия статьи
  • Будуємо дачу своїми руками, досвід будівництва, фото
    Закладка фундаменту. Будівництво почав з вибору на ділянці місця для будинку. Ділянка у мене на північному схилі на березі озера. До середини ділянки ухил невеликий, а до озера спуск покруче. Сусід-геолог популярно пояснив природу виникнення озера...
    Полная версия статьи
  • Геодезичний супровід будівництва
    Геодезія є однією з найбільш важливих попередніх робіт при будівництві. Вона включає в себе необхідні вимірювання, обчислення, зафіксовані в кресленнях, основною метою яких вважається вірне розташування і правильні параметри об'єктів відповідно до...
    Полная версия статьи