Корзина
37 отзывов
+380 (67) 760-76-88
Контакты
ПП Будпостач: газобетон и газоблок по оптовой цене
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или физического лица-предпринимателя.
+380675486412kyivstar
+380677607688kyivstar
+380660875308мтс
+380662600001МТС
+380445675357укртелеком
Александр Здоров, Дарья, Виктория, Надежда, Оксана.
УкраинаКиевул. Бориспольская 10 ком 6 (Дом культуры Днепр) напротив радио завода
Карта

Все о правильной покупке земельного участка

Приобретение земельного участка как недвижимой вещи* в собственность начинается с заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По договору одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность товар (земельный участок)...

Все о правильной покупке земельного участка

Как любая сделка купли-продажи, покупка земли может иметь немало подвохов и ухищрений в пользу продавца. Так какие правильные шаги нужно сделать, чтобы земля вашей мечты была у вас под ногами?

Премудростями купли-продажи земельного участка с нами поделилась юрист Алина Черняк. Приобретение земельного участка как недвижимой вещи* в собственность начинается с заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По договору одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность товар (земельный участок) другой стороне (покупателю), которая, в свою очередь, обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму**.

Прежде чем покупать землю, необходимо узнать, к какой категории относится выбранный участок.

Сельское хозяйство: если это категория земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или органу местного самоуправления. Действие покупателя: убедиться, что такое право не нарушено, что продавец уведомил заинтересованных лиц и получил их отказ воспользоваться таким преимущественным правом.

Земля поселений: участки, относящияся к категории земель поселений, продаются без разрешений иных лиц, кроме участников общей совместной собственности – супругов. Действие покупателя: проверить, существует ли участник совместной собственности (т.е. супруг(а)). Если есть, то должно быть письменное разрешение второй половины на продажу совместной собственности.

Для того чтобы участок не пустовал и на нем можно было вести строительные работы, необходимо разрешение:

  • о дачном строительстве; под индивидуальное жилищное строительство.


Действия покупателя: убедиться в наличии подтверждающих такое разрешение документов. Содержание договора купли-продажи

Важные моменты в договоре купли-продажи, без которых он будет считаться недействительным:
 

Предмет договора
 

В договоре должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок, установить его точное местонахождение:

адрес; кадастровый номер; площадь; категория земель; целевое назначение; иные сведения, позволяющие точно определить участок на территории конкретного регистрационного округа.

Площадь земельного участка должна соответствовать площади, указанной в правоустанавливающих документах продавца (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность, свидетельство о праве собственности).
 

Условие о цене
 

Должна быть указана конкретная цена за весь участок либо за единицу площади вместе с указанием общей площади участка, подлежащего передаче от продавца к покупателю. На заметку покупателю: цена может быть указана исходя из кадастровой стоимости данного участка. Кадастровая стоимость является нормативной и существенно ниже рыночной. То есть, если продавец указывает в договоре цену ниже кадастровой, следует задуматься о законности его намерений.

Перечень документов, которые должен потребовать покупатель от продавца перед заключением договора купли-продажи земельного участка:

1. Правоустанавливающий документ. 2. Кадастровый паспорт земельного участка. 3. Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС). 4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений. 5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка. 6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов.

Примечание: если продавец – юридическое лицо, лучше проверить уставные документы, так же как и документы, удостоверяющие личность физического лица.

Обремененная земля

Действия покупателя: выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка, запросив выписку из ЕГРП в отношении интересующего вас земельного надела. Выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения, например:

права третьих лиц на пользование этим участком и др.; наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение.

На заметку покупателю: если продавец отказывается упоминать в договоре о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), лучше не покупайте этот участок. Такое умолчание говорит о недобросовестности продавца. И не поддавайтесь его заверениям, что после покупки обременения можно снять, разрешения на строительство дома получить и земли из одной категории перевести в другую. Это крючки, на которые попадаются юридически неподкованные граждане. Приобретайте только «чистый» участок, с «чистыми» документами.

Доля в праве общей собственности

Действия продавца: за месяц до продажи своей доли уведомить остальных дольщиков о своем намерении в письменной форме, сообщить цену, за которую предполагается продать участок, и иные условия. Остальные дольщики либо изъявляют желание купить долю, либо отказываются. Тогда продавец-дольщик вправе продавать свою долю любому лицу***.

Действия покупателя: следует убедиться, что преимущественное право остальных дольщиков не нарушено и есть письменное подтверждение того, что они не возражают против такой продажи третьему лицу.
 

Часть земли
 

Неизбежным мероприятием при покупке части земельного участка является выделение этой доли в отдельный участок.

Действия: разделить земельный участок с составлением отдельного кадастрового плана на каждый получившийся после разделения участок. После этого необходимо зарегистрировать право на участок. На заметку: на ком из сторон договора будут обязанности по проведению данных мероприятий, лучше установить сразу.

Нужна ли государственная регистрация?

Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, и реализуется он путем подачи заявления обеих сторон. Сам договор купли-продажи не регистрируется. Дополнительной мерой по отношению к договору может служить нотариальное удостоверение (по желанию сторон), которое позволит почтовым отправлением подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

На заметку: для нотариального удостоверения необходимо выбрать нотариуса, компетентного на данной территории. А также, если подача документов на государственную регистрацию права собственности осуществляется не продавцом и покупателем, а сторонним лицом, необходимо сделать доверенность с указанием перечня действий, которые он может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.

Примерный перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (договор купли-продажи заключен, условия согласованы, передаточный акт подписан, оплата произошла):

1. Правоустанавливающий документ; 2. Договор купли-продажи. 3. Передаточный акт. 4. Кадастровый паспорт земельного участка. 5. Доверенность на представителя. 6. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность. 7. Заявление о государственной регистрации. 8. Уставные документы продавца-юрлица. 9. Согласие руководящего органа продавца-юрлица об отчуждении имущества.
 

Передаточный акт
 

Обязательным документом, сопровождающим договор купли-продажи земли, является передаточный акт. Он подтверждает осуществление обязательств сторон по передаче и приемке имущества. Акт должен быть подписан после подписания договора, но перед осуществлением госрегистрации перехода права собственности****. Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс. 2. Земельный кодекс. 3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 07.03.2012). 4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) «О государственном кадастре недвижимости». 5. Постановление Правительства  от 7 февраля 2008 г. N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».

Полный перечень документов, необходимых для госрегистрации перехода права собственности на земельный участок на основании сделки по приобретению земельного участка можно получить на официальном сайте государственных и муниципальных услуг .

 

Построить дом дешевле чем купить.

Несмотря на кризис, цены на недвижимость остаются по-прежнему очень высокими. Именно поэтому многие стараются обзавестись собственным домом: ведь строительство дома зачастую дешевле покупки квартиры. К тому же строить можно постепенно, поэтапно вкладывая средства. Но дело это довольно сложное, требующее времени и энергозатрат, полного погружения и обучения совершенно новому делу – иначе хороший дом не построить, и тем более не удастся сэкономить. Но если к строительству подойти с умом, то собственный большой дом станет намного доступнее небольшой квартиры.

Итак, давайте рассмотрим, с чего стоит начать и на что обратить внимание, если вы все же решили обзавестись своим домом. Сначала вам нужно определить, можете ли вы вообще возводить дом на своем участке: после приобретения земли вам нужно получить свидетельство о праве собственности. Нужно помнить, что на землях, которые предназначены для ведения сельского хозяйства, строить здания запрещено. Поэтому в ваших документах должно быть сказано, что на участке разрешается дачное или индивидуальное жилищное строительство.

После этого на участке нужно провести топосъемку, понять, какова структура залегаемых грунтов и насколько высок уровень грунтовых вод. Обычно стоимость подобных работ зависит от того, где расположен участок, есть ли к нему подъезд, насколько он удален от центра.

Затем нужно будет сделать проект самого дома и остальной застройки на территории участка – это может сделать любая лицензированная компания. Проследите, чтобы в проекте обязательно присутствовали архитектурный и конструктивный разделы, а также учтены все внутренние инженерные сети. Если же пока инженерных сетей на участке нет, то параллельно со всей работой можно заниматься их подведением. Как правило, самый дорогой пункт – это подведение электричества, также нужно будет вложиться в подведение газа – лучше, если рядом с участком проходит труба.

Как известно, участок без коммуникаций стоит ощутимо дешевле такого же по площади, но с уже проложенными сетями. Обычно такие предложения на рынке относятся к суперэкономичным, стоят подобные земли недорого, так как владельцу участка придется вкладываться не только в прокладку коммуникаций, но и в общее обустройство поселка. Конечно, с точки зрения «скорейшего вселения» в дом, суперэконом – это самый долгоиграющий вариант. Но в то же время он же и наименее затратный, так как вкладывать средства в строительство можно поэтапно – по мере появления доходов, с наименьшей нагрузкой для семейного бюджета. По идее это те самые «родные шесть соток», которые получали граждане в советские времена под сады-огороды, и которые были вытеснены с рынка поселками, построенными «под ключ».

Если вы купили суперэконом, то вам надо организовать ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или ДНТ (дачное некоммерческое товарищество), для чего необходимы минимум три собственника. На средства, собранные с членов партнерства, ДНП проводит комплекс работ по обустройству: обращается с заявкой о выделении мощностей к энергетикам и газовикам, направляет запросы в лицензированные организации, которые осуществляют бурение скважин. В ответ на свои обращения члены партнерства должны получить технические условия. И только после их получения можно заняться подведением света, газа к поселку, а также бурить артезианские скважины. Кроме того, не нужно забывать, что стандартные работы включают в себя еще и проведение дорог внутри поселка и общее его ограждение.

Теперь начинаем заниматься непосредственно домом. Проект, который вы получили до того, необходимо сначала согласовать в местных управлениях архитектуры, после чего нужно получить разрешение на строительство в органах местного самоуправления. Управление архитектуры согласовывает индивидуальный проект домовладения в соответствии с проектом планировки поселка. Если проекта планировки поселка нет, этим должно заниматься дачное некоммерческое партнерство. Когда все разрешения будут получены, можно приступать к строительству.

С типом фундамента и строительными материалами вы определитесь после расчетов, основанных на геологических измерениях, сделанных прежде, - это состав, плотность грунтов, глубина промерзания почвы, уровня грунтовых вод и т. п. Очень многое зависит от вида грунта, поэтому необязательно ваш фундамент должен быть очень массивным и глубоким. Если вы хотите сделать в доме подземный этаж, то его цена обойдется вам в два раза дороже, чем обычный, надземный уровень. Но при устройстве полнопрофильных ленточных фундаментов цена сократится до отношения 1:1,5, пишет.

Профессионалы советуют при выборе материалов для возведения дома учитывать основные их особенности: стоимость материалов и работы с ними (самыми дешевыми считаются пеноблоки и сэндвич-панель), их долговечность (кирпич, монолит), экологичность (брус, бревно). К тому же выбор материалов зависит от того, по какому архитектурному проекту будет строиться ваш дом: не все материалы могут воплотить любую архитектурную идею. К примеру, из самого универсального материала – монолита – можно возвести дом любой формы, но он по цене получится слишком дорогим.

Когда вы будете выбирать материалы для крыши дома, то можно опираться на те же принципы, что и при возведении стен и фундамента. Выбор зависит от архитектурного решения. Самыми дешевыми считаются металлочерепица и шифер, а долговечной и экологичной - натуральная черепица.

И последнее – проведение работ и поиск рабочих. Оптимально будет нанять строителей вашего будущего дома по рекомендации. Причем лучше, если рекомендации дадут ваши знакомые. Обязательно нужно посмотреть фактически реализованные строительной бригадой проекты. По возможности поговорите с предыдущими заказчиками и делайте заказ только на те работы, аналоги которых вы уже видели выполненными. В противном случае вы рискуете заплатить за выброшенный материал и потерять время. Конечно, большинство из нас обращаются к частным строителям, но нужно помнить, что действующие гарантии дают только лицензированные строительные компании, проработавшие на рынке более 5 лет, имеющие представительство в виде офиса с постоянными телефонами и адресом. Обычно они имеют свои сайты, где можно ознакомиться с выполненными ими проектами. Нужно помнить, что цена постройки складывается из метража здания. Но на сегодняшний день предложение рабочей силы явно выше спроса, поэтому имеет смысл торговаться, в том числе и со строительными компаниями.

После того как наступит долгожданный момент и ваш дом будет построен, вам нужно будет получить заключение БТИ и оформить акт ввода дома в эксплуатацию в органах местного самоуправления.

Самостоятельное строительство дома реально выгоднее, чем приобретение готового здания с участком. Прежде всего, потому что дешевле как минимум вдвое. Вы не будете переплачивать подрядчику за работу и стройматериалы.

Во вторых - удобный график строительства и его финансирования: вы можете заморозить на время стройку, или, наоборот, форсировать работы.

В-третьих, экологическая составляющая – самостоятельный выбор материалов и возможность контроля на каждом этапе возведения жилья.

В-четвертых, вы можете построить дом по своему проекту, проявив творчество и фантазию.

В-пятых, вы будете знать не только из чего, но и как построен ваш дом, нанимая рабочих, которые вас устраивают. В этом случае собственник участка получает максимально качественный продукт, так как лично участвует в строительстве своего дома – начиная от выбора материалов и заканчивая планировкой.

 

Покупка дешевого жилья: подводные камни.

Каждый, кто хоть раз озадачивался поиском квартиры для покупки или аренды, хоть раз сталкивался с нереально низкими ценами, указанными в некоторых объявлениях. Как правило, это просто «замануха» от агентства, основная цель которой - заставить потенциального клиента набрать номер риэлторской конторы. Однако на рынке встречаются и менее добросовестные продавцы, которые стремятся таким образом продать неликвид или не совсем чистую, с точки зрения юриспруденции, квартиру. Как не попасть на удочку в попытках купить жильё подешевле?

Скидки и демпинг

Во время кризиса, на протяжении 2009 года, на рынке новостроек предоставлялись достаточно существенные скидки - до 30-40%. В экономклассе, как наиболее востребованном сегменте, скидки были меньше, а в элитном сегменте - больше.

Сейчас как таковых скидок нет, по крайней мере, на первичном рынке Киева и встречаются они чаще всего в подмосковных проектах. Сегодня наиболее распространено предоставление скидки до 3-5% при 100% оплате стоимости приобретаемой недвижимости. В секторе дорогого жилья доля покупателей, приобретающих квартиру со 100% оплатой, наиболее высока. В экономклассе доля тех, кто готов внести полную оплату за квартиру, не превышает одной трети от общего числа покупателей, остальные две трети пользуются ипотекой или программами рассрочек.

Но скидки - это одно, а демпинг - это уже совсем другая тема. Главной причиной демпинга является перенасыщение рынка объектами. В таком случае застройщик вынужден снижать ценовую планку. Проблема переизбытка рынка предложения может стать еще более актуальной в связи с переходом застройщиков в область, вызванным ограничением массового строительства в Киеве. От перегрузки уже страдают, например,. Стать следующими на очереди рискуют стать запад и юго-запад Киевской области. Кроме того, застройщики могут давать покупателям ощутимый дисконт, чтобы стимулировать потребительский спрос в периоды затишья на рынке недвижимости. Но все это касается первичного жилья. Что же касается вторичного, то в этом случае стоимость квартиры ниже рынка должна настораживать.

Не обязательно это могут быть мошеннические схемы. Просто на поверку может выйти какой-нибудь подвох, вынуждающий владельца снизить цену. Например, неказистый вид из окна (огромная свалка или унылое серое фабричное здание) вполне может отнять до 20 % от стоимости квартиры.

Хотя причины демпинга застройщиков тоже могут быть очень разными. Это может быть, как необходимость покрыть сиюминутный кассовый разрыв или продать последние 2-3 квартиры в конкретном жилом комплексе, так и более неприятные моменты - сложности с правами на объект строительства, отсутствие разрешения на строительство, невозможность согласовать определенные технические условия. У продавцов вторичного жилья есь две причины демпинговать - форс-мажор или низколиквидное жилье. Поводом для резкого снижения стоимости продаваемого жилья может быть переезд или необходимость в короткие сроки собрать большую сумму денег. Обычно такие ситуации не таят никакого подвоха и являются огромной удачей для покупателя. Но такие случаи встречаются крайне редко. А вот низколиквидного жилья в стране - хоть отбавляй. Низколиквидными объектами считаются квартиры, расположенные на первых или последних этажах домов, с плохими видовыми характеристиками, в существенном удалении от метро и остановок общественного транспорта, а также жилье слишком большое по площади.

Скидка свыше 5% в посткризисных условиях уже должна насторожить покупателя. Большая часть печально известных обманутых дольщиков прельстились именно бросовыми ценами на квартиры. Именно необдуманное стремление сэкономить зачастую заставляет людей доверять свои накопления недобросовестным застройщикам с сомнительной репутацией.
 

Опасности первичного рынка
 

Об обманутых дольщиках сейчас не слышал разве что человек, живущий в лесу.

Поэтому эксперты рекомендует при покупке квартиры в новостройке в первую очередь обращать внимание на степень готовности объекта, а также на сроки завершения строительства и репутацию самого застройщика.

Однако со временем таких опасностей становится все меньше и меньше. Сегодняшний рынок новостроек представлен в основном крупными, известными застройщиками, с хорошей репутацией и большим количеством реализованных проектов. Непрофильных девелоперов особенно на рынке многоэтажного строительства становится все меньше.

Согласно подсчетам аналитического департамента компании «Недвижимость», инвестиции в московские новостройки приносят от 20 % дохода. В данном случае, «скупой» покупатель просто выгодно размещает свои средства. Но следует сделать важную оговорку - к выбору новостройки следует подойти грамотно. Лучше всего инвестировать в активно строящиеся проекты с удачным местоположением и развитой инфраструктурой. Следует учесть и некоторые нюансы: если объект возводится в районе, перенасыщенном проектами, то в таком случае речи об успешных инвестициях идти не может.

Покупателям же эксперты советуют быть внимательными при покупке жилья в новостройках. Важно узнать, работает ли застройщик по ФЗ N 214, который регламентирует порядок приобретения жилья по договору долевого участия, который предоставляет покупателю максимум юридических гарантий. Главные документы, наличие и сроки действия которых необходимо проверить - это право собственности либо договор аренды на земельный участок, разрешение на строительство, инвестиционный контракт, акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства.
 

Опасности вторичного рынка
 

Если у девелоперов есть вполне понятные схемы и легко объяснимые причины демпинговать, то на вторичном рынке ситуация гораздо сложнее. Если учесть, что в этом секторе «работает» масса мошенников, то картина получается следующая: низкие цены на вторичное жилье могут быть просто приманкой для доверчивого покупателя.

Бесплатный сыр бывает только в мышеловке - эта пословица вполне применима к покупке сверхдешевой квартиры. Причем речь не о покупке квартиры с небольшой скидкой в 5-10% от среднерыночной стоимости. Такие варианты на рынке часто встречаются, легко объяснимы и не представляют никакой опасности. Например, продавцы квартиры на вторичном рынке хотят купить новостройку и это последняя квартира в новом доме - они безусловно готовы к дисконту по своей квартире лишь бы не упустить понравившуюся квартиру. Если же говорить о существенных отличиях в цене квартиры от среднерыночной то, чаще всего за этим стоят разного рода текущие проблемы с владельцами этой квартиры или третьими лицами, имеющими к ней отношение. Помимо этого у квартиры может быть некоторая история перепродаж, которая может привести к потере права собственности нового покупателя.
 

Внимание и еще раз внимание
 

Как показывает практика, попасть в неприятную ситуацию можно, купив не только сверх дешевое жилье, но и квартиру по вполне себе рыночным ценам. Все эксперты сходятся во мнении, что рецепт абсолютной безопасности весьма прост: надо профессионально изучать правоустанавливающие документы на покупаемый объект недвижимости, проверить личности продавцов, как физических лиц, так и застройщиков, внимательно осмотреть квартиру, пообщаться с соседями и до мелочей проработать схему расчетов за квартиру.

Таким образом, покупая жилье по сверхнизким ценам нужно, прежде всего, провести юридическую экспертизу всех документов, имеющих отношение к сделке (в чем вам сможет помочь профессиональный юрист), внимательно осмотреть саму квартиру и пообщаться с соседями, и не лишним будет поинтересоваться у продавца причинами, заставившими его снизить цену. Возможно, этому есть простое и логичное объяснение, не таящее в себе никаких опасностей.

 

Почем нынче особняк для народа?

Ни для кого не секрет, что вложение денег в недвижимость – весьма выгодное предприятие. И масштабы здесь у каждого свои: одни мечтают об однушке, другие планируют приобрести особняк!

Быть владельцем особняка в центре Киеве – выгодно. Во-первых, это престижно и подчеркивает финансовое положение владельца. Во-вторых, московские власти запретили новое строительство в центре города, и это решение подогрело интерес к историческим зданиям. В-третьих, цены на такую недвижимость со временем только растут. Особняк – это антиквариат рынка недвижимости и в цене не падает.

Многие киевские особняки являются памятниками архитектуры или имеют историческую ценность для города. Такие постройки внесены в Единый государственный реестр объектов культурного наследия и находятся в ведомстве Министерства культуры. Однако, как отмечает Константин Наумов, управляющий юридического бюро «Наумов и партнеры», такие объекты могут быть и в частной собственности, владелец даже может распоряжаться ими по своему усмотрению, если нет специальных ограничений в охранном обязательстве, которое выдается при госрегистрации права собственности. При государственной регистрации такого объекта собственник принимает на себя не только указанные в документе ограничения, но и обязательства по его содержанию, сохранению и доступу к нему граждан. Охранное обязательство оформляется департаментом культурного наследия, а иногда муниципальной администрацией. Бывают случаи, когда принимается решение об исключении объекта культурного наследия из реестра, тогда охранное обязательство собственника становится недействительным.

Но чаще всего «ценные» особняки не продаются, а сдаются в аренду. Для этого необходимо участие в аукционе, организованном Управлением недвижимости департамента имущества Киева. Такие особняки редко появляются на рынке, чаще всего они уже заняты посольствами, музеями, офисами. И уж если появились, то обязательно требуют капитального ремонта или реставрации. Агентство «недвижимость» отмечает, что такие сделки с городом клиенты предпочитают оформлять самостоятельно, так как большинство из них происходит по договоренности.

Аренда арендой, но иногда особняк можно и купить. Понятно, что это не совеременный элитный дом, особняк во многом не столь комфортен, однако это не мешает ему быть в самом высоком сегменте рынка. И дело здесь не только в размере, расположении, но и в исторической ценности. Именно эта ценность добавляет немалые проценты к стоимости объекта. Кроме того, на стоимость особняка влияют:

- чистота юридических документов;

- месторасположение;

- качество реконструкции;

- время проведения реконструкции;

- наличие качественных коммуникаций;

- дополнительное оснащение (лифт, подземный гараж и т.п.);

- наличие придомовой территории.

Особняк редко покупается для собственного проживания. Далеко не каждый состоятельный человек может себе это позволить. Хотя никого не удивит тот факт, что покупатели находятся. Эксперты компании отмечают повышенный интерес к такому «антиквариату» рынка недвижимости. Квартиры в исторических дома успешно конкурируют с элитными новостройками.


В «Волоцких домах» в переулке, 11 выставлена на продажу трехкомнатная квартира. Когда-то в этом бывшем доходном доме был карточный притон, который часто посещали Есенин и Маяковский. Сейчас здесь квартиры Анны Михалковой, Татьяны Догилевой, Вячеслава Фетисова. Однако за жизнь с такими соседями придется заплатить 16 000 условных единиц за квадратный метр.

А если есть желание купить часть бывшей квартиры Брежнева – «двушку» в 54 квадратных метра в доме на Кутузовском проспекте, 26, то необходимо заплатить 590 тысяч долларов. В результате можно наслаждаться жизнью в знаменитом доме генсека, а также главы КГБ Юрия Андропова и идеолога КПСС Михаила Суслова, которые тоже жили по этому адресу

Но дом с историей в центре Киева – это не особняк. Это престижная, антикварная недвижимость, но размер-то такого приобретения намного меньше. А вот особняки чаще все-таки приобретают под офис либо используют как инструмент для долгосрочных инвестиций. Инвесторы приобретают подобное жилье для сдачи в аренду. Это достаточно прибыльно, такая недвижимость популярна у

иностранцев.

Стоит добавить, что в Киеве есть и особняки-новостройки. Конечно, исторической составляющей в данной покупке нет, зато есть и плюсы: не нужны реставрация и ремонт. «недвижимость» в настоящий момент предлагает особняк в Денежном переулке. Место тихое, в самом центе, само здание никак не вызовет сомнения в финансовой состоятельности владельца. Это действительно хороший четырехэтажный дом с просторными и светлыми офисными помещениями, мансардой, прекрасным видом с крыши на здание МИДа и двумя этажами подземной парковки. Да, привидений и легенд здание не имеет, зато все функционирует, а миф можно и самому придумать.

В Киеве можно купить все - даже то, что не снилось. Это дорогой город, которым многие недовольны, который ругают до сих пор, но который манит к себе.

 

Выбор коттеджа: холодный расчет.

Есть на загородном рынке традиционная «сезонная» тема, с похвальным постоянством появляющаяся каждый год: приобретать или не приобретать объекты недвижимости в зимний период? Сторонники тактики «залечь до весны» напирают на снег, холод и прочие напасти. Их противники напоминают о преимуществах, которые у сезона с ноября по март тоже имеются.

"Журнал о недвижимости решил в очередной раз выслушать все аргументы pro и contra – чтобы вы, уважаемые читатели, смогли сделать собственный осознанный выбор.

Заметает зима, заметает

Одним из отличий загородной недвижимости от городской является большее внимание покупателей к красоте окружающего пейзажа. Конечно, живописный вид из окна хотелось бы иметь и жителям городскихквартир – но большинство людей все же понимают, что не стоит требовать невозможного. А за городом покупатели требуют по максимуму – чтобы и лес, и водоем, и широкие горизонты.

Зимние приобретения в этом смысле считаются не очень удачными – все укрыто снегом, оценить окружающий ландшафт довольно сложно. Водоем в такое время вполне можно принять за ровную поляну, какое-нибудь болото вообще отлично «маскируется»… В принципе, «противоядие» против этого есть, и изобретено оно без малого 200 лет назад – называется оно фотографией. «Как выглядит поселок и окружающая местность летом, покупателю поможет понять менеджер по продажам, у которого должны быть летние снимки поселка и отдельных его участков, а также наиболее красивые виды воды, леса, домов и т.д.», -говорит Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринскойдолине компании.

Совет хорош, но при ближайшем рассмотрении становятся заметны и его изъяны. Главный – на этих фотографиях вы обнаружите именно что «наиболее красивые виды». А если поблизости от поселка имеется нечто неприятное, сам продавец вряд ли станет это снимать – скорее, обойдет деликатным молчанием.

Есть еще пара обстоятельств. Возле поселка может оказаться заболоченная низина, в которой с удовольствием живут стаи комаров.

Итог: если говорить об окружающей поселок местности, то оценить ее зимой действительно достаточно сложно. Выход – если не хотите ждать весны, поговорите с будущими соседями, с теми, кто живет в поселке круглый год или с местными жителями. О «неприятных» местах они, как правило, хорошо осведомлены.
 

Чисто и светло?
 

Следующий пункт нашего виртуального путешествия к приобретаемой недвижимости – мы въехали на территорию поселка. Хотя некоторые красоты (общественные зоны, ландшафтный дизайн) лучше воспринимаются летом, определенные преимущества есть, по мнению опрошенных нами экспертов, и у зимних «смотрин». «Одним из важных факторов при покупке загородного дома является хорошая дорога и подъезд к участку, - отмечает Юлия Севериненко, генеральный директор компании. – Ее ширину и качество покрытия можно оценить в любое время года. Однако только зимой вы сумеете понять, насколько качественно и своевременно дороги очищаются от снега». Также, обращает внимание эксперт, зимой, когда световой день короче, у потенциального покупателя значительно больше шансов узнать, насколько хорошо организовано в поселке уличное освещение.

Вообще, зимний период – это время, когда все эксплуатирующие поселок службы работают с усиленной нагрузкой. Так что посмотреть на все аспекты их деятельности именно в это время – в интересах покупателя.

Итог: проверять, насколько качественно функционирует управляющая поселком компания, лучше как раз зимой.

Неболотная площадь

Теперь мы оказались на участке – предстоит оценить и его. Некоторые аспекты хорошо видны в любое время года – скажем, правильной ли он формы, нет ли существенных перепадов высот. С прочим проблематичнее. «Под снегом, действительно, сложно увидеть, что находится на участке: нет ли на нем, например, оврага или болота, - говорит Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства. – Просто невозможно проверить качество газона. С другой стороны, некоторые элементы ландшафтного дизайна хорошо видны. Хвойные деревья, например, зимой смотрятся даже более выигрышно, чем летом».

Разумеется, участок – это не территория вокруг поселка: тут и размеры меньше, и ходить ближе, поэтому разобраться с некоторыми аспектами можно. «Низкие, заболоченные места можно обнаружить под снегом по растительности, присущей болотистой местности: сухой камыш, ивы, осока и пр., - отмечает Светлана Кондачкова, управляющий партнер. – Однако полноценное исследование состава почвы специалисты делают все-таки в весенне-летний период».

Еще одна проблема – под снегом сложно рассмотреть точные границы участка. «Всегда существует опасность купить часть соседнего надела, - говорит Ирина Калинина – Продавцы иногда могут сами не знать точных границ своей земли: они покупали лет 10 назад, когда многие не вдавались в подобные «подробности». Рынок тогда быстро рос, люди совершали сделки «на скорость». Сейчас мы нередко сталкиваемся даже с обидами: зачем вы у нас требуете документы?? Мы объясняем, что сейчас ситуация изменилась, и все без исключения клиенты требуют проверки».

Итог: с точки зрения возможности оценить участок, зима – явно не лучшее время.

Инспектор Мороз

Если не говорить о совсем недорогих дачных домиках, предназначенных исключительно для сезонного проживания, покупателям загородной недвижимости очень интересно посмотреть, как эта недвижимость чувствует себя в мороз. И с этой точки зрения зимний просмотр – вариант наилучший. «Зимой можно проверить многое из того, что летом не увидишь: качество отделки, состояние не отапливаемых помещений, качество окон, - считает Наталья Семенова, генеральный директор – Не секрет, что сегодня многие застройщики экономят на отделочных материалах, ввиду чего стараются реализовать максимум недвижимости летом, а уже через некоторое время весь фасад зданий начинает медленно «увядать».

«Если покупатель всерьез задумался о покупке загородного дома, то он обязательно должен посмотреть на объект зимой, так как именно тогда видны огрехи, допущенные при строительстве и проектировании, которые могут быть незаметны в теплое время года, - полностью соглашается Юлия Севериненко. – Прежде всего, покупателю стоит тщательно осмотреть фасад дома и фундамент на предмет трещин, а также подробно узнать о материале, из которого построен дом, чем утеплена крыша (и утеплена ли она вообще), из какого материала выполнена гидроизоляция. Например, о плохой теплоизоляции говорит иней на стенах дома».

Также, отметили наши эксперты, только зимой можно проверить качество работы отопительной системы. Оттепели, на которые оказались так богаты последние зимы, помогут узнать, не течет ли кровля. А обычно темная зимняя погода тоже окажется для покупателя благом: он поймет, достаточно ли в здании естественного света, или здесь всегда придется сидеть с включенными лампами.

Итог: как и в случае с внутрипоселковыми коммуникациями, зима поможет выявить все дефекты в доме.
 

Детали ценообразования
 

Цена недвижимости – это вопрос, который интересует покупателей всегда и везде. На первый взгляд, «цена домовладения» четко и недвусмысленно указывается в объявлении о продаже, и какого-либо непонимания в этом вопросе быть не может. Но не все так просто.

«Необходимо досконально выяснить, что входит в озвученную представителем продавца цену домовладения, - рекомендует Алексей Иванов. – Некоторые продавцы не называют полную стоимость, чтобы минимизировать цену объекта в рекламе. Например: «дом на участке 10 соток в коттеджном поселке за 2,5 млн. грн.!», но при этом окажется, что дополнительно нужно оплатить подведение коммуникаций к дому и их подключение, стоимость которых окажется 1-1,5 млн. грн., или паевые взносы в дачный кооператив, размер которых также может быть очень значительным».

В элитной недвижимости стоимость участка, как правило, включает коммуникации, говорит Ирина Калинина . Но все равно необходимо уточнить, включает ли стоимость земли коммуникации и какие конкретно коммуникации – например, сколько киловатт электричества.

Еще недопонимание может возникнуть из-за состояния будущего объекта. Он может быть «под черновую отделку», «под чистовую», «под ключ». Но даже последнее определение (вроде бы, предельно четкое) дает возможность для различных толкований: скажем, «под ключ» с мебелью или без.

Итог: все затронутые выше вопросы надо тщательно проговаривать по телефону, а впоследствии следить за тем, чтобы они были занесены в договор с продавцом. Верить формулировкам вроде «все включено!» не стоит – может оказаться, что представления обо «всем» у продавца очень спартанские.

Резюме от журнала

Если вернуться к изначальной теме нашей статьи, то несложно убедиться, что доводы за и против покупки зимой практически уравновешивают друг друга. Можно сформулировать и так: все, что связано с природой, лучше смотреть летом – когда тепло, солнечно и зелено. А вот аспекты технические, рукотворные – напротив, зимой, чтобы убедиться в надежности соответствующих систем.

Но есть и еще одно соображение. Продавцы загородной недвижимости тоже неплохо знают о том, что весна и лето – сезон активности на их рынке, поэтому к апрелю они наверняка скорректируют цены. Так что имеет смысл поспешить, чтобы успеть приобрести сейчас, еще по зимним расценкам.

 

Строим дом: как контролировать бригаду?

Вероятно, нет необходимости долго и обстоятельно доказывать, что возведение загородного дома – дело долгое и сложное. Ситуация во многом усугубляется тем, что хозяин – не специалист в строительных вопросах. Что-то, конечно, можно вычитать в специализированной литературе и в Интернете, о чем-то расспросить знакомых, уже имеющих соответствующий опыт. Но все равно для полноценного понимания всех происходящих процессов подобных знаний окажется недостаточно.

Так что варианта, собственно, два: либо полностью положиться на квалификацию и добросовестность своих наемных работников. Либо организовать внешний технадзор – т.е. нанять кого-то, кто будет контролировать строительство.

Законы: необязательно, но можно

В целом законодательство, регулирующее индивидуальное строительство, значительно более либерально, чем то, что относится к многоэтажным зданиям. В городах контроль настолько суров, что даже в документах, которые Жилинспекция выдает гражданам при перепланировках квартир, имеется графа «технический надзор».

С загородным строительством, повторимся, иначе – все отдано на усмотрение хозяина. Как хочу, так и строю. И, в случае чего, сам буду выбираться из-под завалов… «Правоотношения, возникающие при строительстве индивидуального жилого дома, регулируются Гражданским кодексом РФ; гражданин в данном случае является и заказчиком, и застройщиком, - говорит Сергей Лобанов, генеральный директор – Действующее законодательство не возлагает на гражданина обязанности по организации строительства, ведению отчетной документации, как в случаях крупного жилищного строительства. В связи с чем отсутствует требование осуществления обязательного технического надзора».

С другой стороны, продолжает эксперт, гражданин вправе организовать внешний технадзор. Об этом говорится в ст. 749: «Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика».

От себя автор хочет обратить внимание на формулировку ГК «без согласия подрядчика» - иными словами, если подрядчик выражает недовольство вашим желанием контролировать его, знайте: это недовольство незаконно!

«Внутренние»: стоит ли им доверять?

Многие строительные фирмы с чувством законной гордости рассказывают о собственных службах качества. Дескать, их деятельность налажена столь замечательно, а работают в них такие «волки», что ни у одного рабочего-халтурщика не остается ни единого шанса: на части порвут. Однако люди непредвзятые этот оптимизм не разделяют: они напоминают, что получают эти контролеры зарплату из того же «котла», что и все прочие сотрудники фирмы. Так что особенно лютовать проверяющим не с руки, кроме того, начальство (которое и у строителей, и контролеров общее и которое кровно заинтересовано в беспроблемном процессе строительства) при случае осадить может...

Наиболее деликатно по данному вопросу выразился Сергей Лобанов «Наличие в строительной организации отдела контроля качества является несомненным плюсом, - говорит он. – И большинство таких организаций действительно поддерживают качество строительно-монтажных работ на высоком уровне. Вместе с тем существуют частные случаи, когда начальство действительно может осадить данных сотрудников. Такая практика имеет место при массовых застройках, когда руководство уже отчиталось в контролирующие органы о том, что объекты готовы, а по факту идет отставание от графиков».

С куда меньшим политесом относится к подобным контролерам Роман Рогонов, исполнительный директор, напоминающий по этому случаю поговорку «кто девушке платит, тот ее и танцует». «Если в строительной компании профессиональный штат в виде прорабской службы, рабочими являются не случайные люди, а квалифицированные специалисты, получающие достойную зарплату и дорожащие своим местом, необходимости в такой бюрократической надстройке нет, - отмечает он. – Наверное, за исключением действительной большой строительной компании».

И совсем категоричен Николай Тутевич, частный строительный эксперт, уверенный, что все обещания контроля – «вранье», а действительной задачей этих служб является «минимизировать трудозатраты и затраты на стройматериалы».

«Внешние»: кто они и что предлагают?

К счастью для заказчиков, существует огромное количество фирм и частных лиц, готовых выполнить работу по «внешнему» (т.е. независимому от застройщика) техническому надзору. Масштаб предложения впечатляет: задав в «Яндексе» запрос «технический надзор за строительством», мы получили 14 млн ответов. Так что выбирать действительно есть из кого. По словам наших экспертов, этих специалистов можно разделить на две категории: либо это строители, для которых технадзор – дополнительный приработок; либо те, кто избрал этот вид деятельности в качестве основного.

Что касается перечня предлагаемых услуг, то он, по данным компании «Лаборатория строительной экспертизы», выглядит так:

  • заблаговременно прогнозировать стоимостные ориентиры, сформировать бюджет строительства;

 

  • избежать распространенной ситуации, когда строительство выходит за рамки первоначальной сметы;

 

  • оценить профессиональный уровень и квалификацию бригады подрядчика, при необходимости своевременно изменить выбор;

 

  • на всех этапах процесса контролировать качество и соответствие строительства действующим нормам;

 

  • контролировать соответствие используемых стройматериалов и конструкций проектно-сметной документации, следить за правильным соблюдением норм расхода материалов, не допускать произвольную замену материалов более дешевыми аналогами без отражения этого в отчетной документации;

 

  • выявлять брак, просчеты, хищения, следить за тем, чтобы ущерб от таких действий возмещался за счет подрядчика.


Над душой не стоят...

Не очень сведущие в строительстве люди (и автор этих строк в том числе) полагают, что для полноценного контроля требуется постоянное присутствие «технадзорщиков» на объекте. Только так можно убедиться, что ничего не будет разбавлено, как в известном старом фильме, ослиной мочой, а тепло- и звукоизоляционные материалы действительно уложены, а не проданы на соседний участок.

Но специалисты заверили: для полноценного контроля постоянного присутствия на стройке не требуется. «Строительство не носит стихийный характер; весь технологический процесс достаточно легко планируется, и зачастую заказчик при заключении договора подряда получает также график производства работ, - говорит Сергей Лобанов. – Исходя из этого графика, специалисты контроля спланируют количество и даты своих визитов на объект, а что касается скрытых работ, то без подписания акта об их освидетельствовании дальнейшее производство работ следует запретить. В большинстве случаев подрядчики это понимают и стараются более плотно взаимодействовать со специалистами контроля, дабы не допускать простоя или лишних вскрытий результатов работ для их освидетельствования».

В результате, по словам Николая Тутевича, на объект контролеры выезжают от одного до семи раз в неделю – последнее, естественно, необходимо, если стройка идет очень быстрыми темпами.

На что смотреть, чего бояться?

Перейдем теперь к практическим вопросам, которые – вероятнее всего – очень волнуют потенциальных потребителей этой услуги.

Сколько технадзор стоит?

По оценкам наших экспертов, средняя цена составляет 30-40 тыс. грн. в месяц. Это – при общении с фирмой, а частники могут взять и меньше.

Как выбрать?

Здесь наилучший вариант – рекомендации ваших знакомых, уже имевших с данными экспертами дело. Также не стоит пренебрегать «формальными» признаками: наличие у компании допуска СРО (саморегулируемые организации – в соответствии с новым законодательством эти допуски заменили существовавшие ранее лицензии), страховые полисы гражданской ответственности. Обязательно стоит поискать отзывы о работе в Интернете.

Дают ли специалисты по технадзору гарантии?

Или – если выражаться точнее – есть ли реальные перспективы того, что с них можно будет что-то взыскать, если надзор окажется некачественным? Мнения по этому вопросу разделились: Роман Рогонов убежден, что можно, поскольку данные услуги попадают под действие закона «О защите прав потребителей». А Николай Тутевич скептически замечает, что он о подобных прецедентах не слышал.

И, на наш взгляд, самая главная рекомендация: всеми силами препятствуйте тому, чтобы ваши строители и надзирающие за ними контролеры, что называется, «спелись». Потому что ситуации, когда подрядчик «сажает на оклад» технадзорщика, к сожалению, встречаются.

От чего весь смысл надзора для вас, заказчика, моментально улетучивается.

 

Загородный дом: история одного ремонта.

Перебраться из городской квартиры в загородный дом на ПМЖ – мечта многих жителей мегаполисов. Правда, сказать – проще, чем сделать, особенно если изначально дача строилась исключительно для летнего проживания. Зимой такой дом промерзает, по полу гуляют сквозняки, а вода в трубах превращается в лед. Требуется несколько часов, чтобы протопить помещение. С подобной ситуацией в 2011 году столкнулись супруги Федотовы – Игорь и Анна.

«Перед нами стояла непростая задача, – рассказывает Игорь Федотов, владелец дома в киевской. – Построенный еще родителями двухэтажный кирпичный дом предстояло сделать максимально пригодным для круглогодичного проживания семьи из четырех человек. Мы нашли единственное, на наш взгляд, правильное решение – отремонтировать дом, применяя современные технологии».

Действительно, такой подход обеспечивает не только комфортное существование всем членам семьи, но и серьезно экономит траты на содержание дома.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)

facebook twitter

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Другие статьи