Строим загородный дом

Вероятно, нет необходимости долго и обстоятельно доказывать, что возведение загородного дома – дело долгое и сложное. Ситуация во многом усугубляется тем, что хозяин – не специалист в строительных вопросах. Что-то, конечно, можно вычитать в специализированной литературе и в интернете, о чем-то расспросить знакомых, уже имеющих соответствующий опыт. Но все равно, для полноценного понимания всех происходящих процессов подобных знаний окажется недостаточно.

Потрібні блоки будівельні? Ціна в Івано-Франківську - приємна!

Так что варианта, собственно, два: либо полностью положиться на квалификацию и добросовестность своих наемных работников. Либо организовать внешний технадзор – т.е. нанять кого-то, кто будет контролировать строительство.

Законы: необязательно, но можно

В целом законодательство, регулирующее индивидуальное строительство, значительно более либерально, чем то, что относится к многоэтажным зданиям. В городах контроль настолько суров, что даже в документах, которые Жилинспекция выдает гражданам при перепланировках квартир, имеется графа «технический надзор».

С загородным строительством, повторимся, иначе – все отдано на усмотрение хозяина. Как хочу, так и строю. И, в случае чего, сам буду выбираться из-под завалов… «Правоотношения, возникающие при строительстве индивидуального жилого дома, регулируются Гражданским кодексом; гражданин в данном случае является и заказчиком, и застройщиком, - говорит Сергей Лобанов, генеральный директор  – Действующее законодательство не возлагает на гражданина обязанности по организации строительства, ведению отчетной документации, как в случаях крупного жилищного строительства. В связи, с чем отсутствует требование осуществления обязательного технического надзора».

С другой стороны, продолжает эксперт, гражданин вправе организовать внешний технадзор. Об этом говорится в ст. 749: «Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика».

От себя автор хочет обратить внимание на формулировку ГК «без согласия подрядчика» - иными словам, если подрядчик выражает недовольство вашим желанием контролировать его, знайте: это недовольство незаконно!

«Внутренние»: стоит ли им доверять?

Многие строительные фирмы с чувством законной гордости рассказывают о собственных службах качества. Дескать, их деятельность налажена столь замечательно, а работают в них такие «волки», что ни у одного рабочего-халтурщика не остается ни единого шанса: на части порвут. Однако люди непредвзятые этот оптимизм не разделяют: они напоминают, что получают эти контролеры зарплату из того же «котла», что и все прочие сотрудники фирмы. Так что особенно лютовать проверяющим не с руки, кроме того, начальство (которое и у строителей, и контролеров общее, и которое кровно заинтересовано в беспроблемном процессе строительства) при случае осадить может…

Наиболее деликатно по данному вопросу выразился Сергей Лобанов «Наличие в строительной организации отдела контроля качества является несомненным плюсом, - говорит он. – И большинство таких организаций действительно поддерживают качество строительно-монтажных работ на высоком уровне. Вместе с тем существуют частные случаи, когда начальство, действительно, может осадить данных сотрудников. Такая практика имеет место при массовых застройках, когда руководство уже отчиталось в контролирующие органы, о том, что объекты готовы, а по факту идет отставание от графиков».

С куда меньшим политесом относится к подобным контролерам Роман Рогонов, исполнительный директор напоминающий по этому случаю поговорку «кто девушке платит, тот ее и танцует». «Если в строительный компании профессиональный штат в виде прорабской службы, рабочими являются не случайные люди, а квалифицированные специалисты, получающие достойную зарплату и дорожащие своим местом, необходимости в такой бюрократической надстройке нет, - отмечает он. – Наверное, за исключением действительной большой строительной компании».

И совсем категоричен Николай Тутевич, частный строительный эксперт, уверенный, что все обещания контроля – «вранье», а действительной задачей этих служб является «минимизировать трудозатраты и затраты на стройматериалы».

«Внешние»: кто они, и что предлагают?

К счастью для заказчиков, существует огромное количество фирм и частных лиц, готовых выполнить работу по «внешнему» (т.е. не зависимому от застройщика) техническому надзору. Масштаб предложения впечатляет: задав в «Яндексе» запрос «технический надзор за строительством», мы получили 14 млн. ответов. Так что выбирать действительно есть из кого. По словам наших экспертов, этих специалистов можно разделить на две категории: либо это строители, для которых технадзор – дополнительный приработок; либо те, кто избрал этот вид деятельности в качестве основного.

Что касается перечня предлагаемых услуг, то он, по данным компании «Лаборатория строительной экспертизы», выглядит так:

- заблаговременно прогнозировать стоимостные ориентиры, сформировать бюджет строительства;

- избежать распространенной ситуации, когда строительство выходит за рамки первоначальной сметы;

- оценить профессиональный уровень и квалификацию бригады подрядчика, при необходимости своевременно изменить выбор;

- на всех этапах процесса контролировать качество и соответствие строительства действующим нормам;

- контролировать соответствие используемых стройматериалов и конструкций проектно-сметной документации, следить за правильным соблюдением норм расхода материалов, не допускать произвольную замену материалов более дешевыми аналогами без отражения этого в отчетной документации;

- выявлять брак, просчеты, хищения, следить за тем, чтобы ущерб от таких действий возмещался за счет подрядчика.

Над душой не стоят…

Не очень сведущие в строительстве люди (и автор этих строк в том числе) полагают, что для полноценного контроля требуется постоянное присутствие «технадзорщиков» на объекте. Только так можно убедиться, что ничего не будет разбавлено, как в известном старом фильме, ослиной мочой, а тепло- и звукоизоляционные материалы действительно уложены, а не проданы на соседний участок. Но специалисты заверили: для полноценного контроля постоянного присутствия на стройке не требуется. «Строительство не носит стихийный характер; весь технологический процесс достаточно легко планируется, и зачастую заказчик при заключении договора подряда получает так же график производства работ, - говорит Сергей Лобанов (ООО «Эксперт»). – Исходя из этого графика, специалисты контроля спланируют количество и даты своих визитов на объект, а что касается скрытых работ, то без подписания акта об их освидетельствовании дальнейшее производство работ следует запретить. В большинстве случаев подрядчики это понимают и стараются более плотно взаимодействовать со специалистами контроля, дабы не допускать простоя или лишних вскрытий результатов работ для их освидетельствования».

В результате, по словам Николая Тутевича, на объект контролеры выезжают от одного до семи раз в неделю – последнее, естественно, необходимо, если стройка идет очень быстрыми темпами.

На что смотреть, чего бояться?

Перейдем теперь к практическим вопросам, которые – вероятнее всего – очень волнуют потенциальных потребителей этой услуги.

Сколько технадзор стоит?

По оценкам наших экспертов, средняя цена составляет 30-40 тыс. руб. в месяц. Это – при общении с фирмой, а частники могут взять и меньше.

Как выбрать?

Здесь наилучший вариант – рекомендации ваших знакомых, уже имевших с данными экспертами дело. Также не стоит пренебрегать «формальными» признаками: наличие у компании допуска СРО (Саморегулируемые организации – в соответствии с новым законодательством, эти допуски заменили существовавшие ранее лицензии), страховые полисы гражданской ответственности. Обязательно стоит поискать отзывы о работе в интернете.

Дают ли специалисты по технадзору гарантии?

Или – если выражаться точнее – есть ли реальные перспективы того, что с них можно будет что-то взыскать, если надзор окажется некачественным? Мнения по этому вопросу разделились: Роман Рогонов («Лесоград») убежден, что можно, поскольку данные услуги попадают под действие закона «О защите прав потребителей». А Николай Тутевич скептически замечает, что он о подобных прецедентах не слышал.

И, на наш взгляд, самая главная рекомендация: всеми силами препятствуйте тому, чтобы ваши строители и надзирающие за ними контролеры, что называется, «спелись». Потому что ситуации, когда подрядчик «сажает на оклад» технадзорщика, к сожалению, встречаются. От чего весь смысл надзора для вас, заказчика, моментально улетучивается.

Строительство дома: как не обмануться?

Вы, наконец, решились на то, о чем так давно меч­тали - построить загородный дом. Как не обмануться в сво­их ожиданиях и получить в ко­нечном итоге именно тот дом, который планировали?

Первоочередное внима­ние следует уделить репута­ции компании, которая бе­рется построить коттедж или садовый летний дом, зака­занный вами; сметным до­кументам, организации про­цесса строительства.

Смета-это серьезно!

После проверки репута­ции компании, которая взя­лась построить коттедж вашей мечты, и беседы с ме­неджером проекта, наступает время рассмотрения сметных документов, а также время оговорить этапы строитель­ства. После улаживания дан­ных вопросов останутся толь­ко формальности - заказать строительство коттеджа на бумаге, т.е. подписать дого­вор и, организовав предо­плату, приступать к процессу. Однако данные договоренно­сти, как показывает практика, таят в себе немало подвохов.

Сметные документы пред­ставляют собой ни что иное, как прайс-лист данного про­екта с полным описанием предоставляемых услуг, не­обходимых при строительстве вашего дома. Читая их, нужно проявить особую вниматель­ность. Бывает так, что фирмы, пользуясь незнанием кли­ентом этапов строительства, вписывают туда массу пун­ктов, не имеющих отношения к строительству дома вовсе.

В предварительной сме­те определяется приблизи­тельная стоимость коттед­жа, описываются основные виды предполагаемых работ, объемы материалов и точные расценки, выставленные компанией. Выбирая, в какой строительной фирме стоит заказать строительство кот­теджа, следует внимательно ознакомиться со всеми смет­ными документами, предо­ставленными несколькими претендентами на построй­ку того дома, который вас ин­тересует. Некоторые строи тельные компании, проводя предварительную оценку сто­имости строительства заго­родного дома, заказанного клиентом, на основе проек­тных материалов завышают стоимость проекта - к при­меру, указывая лишние виды -необходимых работ.

Еще один путь завышения проектной стоимости - вне­сение в смету необоснованно высокой цены стройкомплек-тации. Сравнение расценок на работы и стоимости строй­материалов, состава ра­бот и окончательной суммы в проектах, предоставлен­ных несколькими строитель­ными компаниями, -именно тот путь, что позволяет верно определить подрядчика, у которого стоит заказать стро­ительство коттеджа, необхо­димого вам. Таким образом, при выборе организации для строительства вашего дома подробный анализ сметы у независимого эксперта даст вам как полную картину сто­имости работ по строительст­ву коттеджа, так и полностью позволит оценить профессионализм компании-подрядчика, которые берутся за строительство.

Когда подрядчик для стро­ительства дома уже выбран, необходим более подробный анализ сметных документов. Состав и объем заложенных в смету работ необходимо сравнить с данными проек­та. Следующий этап - анализ расценок на все виды работ, предусмотренных при строи­тельстве.

Конкретные цифры за каждый из типов работ, со­держащиеся в предостав­ленных сметах, проверьте по территориальным сметным нормам или ГОСТам. Они имеют определенную по­грешность, но серьезная разница в суммах бросится вам в глаза сразу же!

Любая коммерческая строительная компания со­ставляет сметы, используя собственные расценки, за­частую выше государствен­ных, даже с учетом повыша­ющих индексов. Более того, цены могут существенно роз­ниться и у разных подрядчи­ков. Однако, ознакомившись с соответствующей инфор­мацией на различных Интер­нет-ресурсах и строительных журналах; можно получить средние числа и величину погрешности, которые сра­зу позволят вам определить нерационально завышенные стоимости.

Проводя проверку сметы, стоит понимать, что изучать придется все - и расценки, и соответствие их данному виду работ, и условия работы в це­лом. Лучшим выходом для клиента, решившего заказать строительство дома, нанять квалифицированного смет­чика.

Отнеситесь серьезно к строительству своего дома, к анализу сметы на строитель­ство, к выбору строительной компании и каждой мелочи, касающейся вашего будуще­го дома. Иначе может воз­никнуть вот такая ситуация:

«Дачные страдания»

В апреле этого года рязан-ка Л.И. Зуева заключила с од­ной строительной рязанской фирмой договор на возведе­ние каркасно-щитового дома для летнего проживания.. Со­гласно указанному договору и допсоглашению компания-подрядчик обязалась своими силами и средствами выпол­нить строительно-монтажные работы «под ключ» в течение 40 дней после установки фун­дамента, а семья Зуевых обязалась поэтапно оплатить все работы.

По условиям договора дом должен быть построен к се­редине июня 2011 года. Но строительство дома до сих пор не завершено, хотя деньги се­мьей Зуевых за выполненные работы были выплачены. При установке фундамента и воз­ведении каркаса были нару­шены технические нормы, ра­боты велись с задержками и неоправданными длительны­ми перерывами. Руководство фирмы игнорировало требо­вания заказчиков предоста­вить сметы на выполняемые работы и документы, подтвер­ждающие расходы на строй­материалы. Как выяснилось, упомянутая структура не вхо­дит ни в одну саморегулируе­мую организацию строителей, а, значит, должный контроль за ее деятельностью со сто­роны профессионального со­общества невозможен. Л.И. Зуева, которая обра­тилась в ассоциацию защи­ты прав потребителей «Че­ловек», заявляет, что такое отношение к выполнению своих обязательств со сто­роны компании-подрядчи­ка и к ней, инвалиду 2-ой группы, лично, значительно ухудшили состояние ее здо­ровья. Вместо отдыха на сво­ем дачном участке в новом доме она, где она планирова­ла провести лето, вынужде­на была все лето бороться за свои права со строительной фирмой, заплатив при этом большую сумму денег.

Вот как комментирует си­туацию в соответствии с нор­мами права Олег ЕГОРОВ, юрист, помощник председа­теля Совета Рязанской еди­ной ассоциации защиты прав потребителей «Человек»:

- При строительстве основная проблема как пра­вило - сроки сдачи дома. По Закону «О защите прав потребителей» для строи­тельной фирмы невыполне­ние сроков грозит выплатой -3-процентной неустойки за каждый день просрочки.

Без экспертной оценки и без юридической помощи предъявить требования са­мому клиенту проблематич­но. В данном случае супру­ги Зуевы поступили грамотно, потому что отправляли пре­тензии к руководству компа­нии в письменном виде. Но как ясно из рассказа клиен­тки, представители фирмы не отвечали, уходили в сторону, не было с их стороны пись­менного парирования о том, что допускались нарушения со стороны заказчика.

Не все потребители зна­ют, что в дополнение к дого­вору необходимо потребовать составление сметы, являю­щейся в свою очередь эле­ментом договора. В статье 33 Закона «О защите прав потребителей» указано, что потребитель вправе потре­бовать составить смету, если со стороны исполнителя дан­ный вид услуги отсутствует.

Чем смета может защи­тить потребителя? Смета -это не просто прилагающа­яся фотография дома - сюда включаются абсолютно все расходы - начиная от затрат на гвозди до полного монта­жа дома.

Фирма может выставить цену в договоре в 500 тысяч грн, а по смете окажет­ся, что эта стоимость - 150 тысяч. По смете можно опре­делить настоящую стоимость объекта.

Что касается гарантий, то в соответствии с Законом «О защите прав потребите­лей», минимальный срок, на который устанавливается га­рантия, составляет не менее 5 лет. Если срок службы не установлен, то в течение 10 лет после окончания гаран­тийного срока потребитель также может обратиться для защиты своих прав.

Еще какой может быть подвох: часто фирмы зареги­стрированы в других городах, за сотни километров от Ряза­ни. Представитель строитель­ной организации в своих до­кументах может указать, что спор может рассматриваться в суде по месту регистрации фирмы. И потребитель часто начинает сомневаться, сто­ит ли затевать тяжбу. Следует знать, что в соответствии со ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», заказчик вы­бирает, где, в каком месте за­щищать свои права в суде: по месту своей прописки, по ме­сту фактического нахожде­ния или по месту нахождения юридического лица.

При рассмотрении дого­ворных документов наше­го клиента было выяснено , что в случае спорных отно­шений дело будет рассматри­ваться конкретным судьей в конкретном судебном участ­ке. Это абсолютно противо­законно.

Даже если человек не обладает должными позна­ниями и подписывается под тем пунктом, и вскоре выя­сняется, что его обманули, с него снимается ответствен­ность, и он вправе предъя­вить претензии исполнителю за некачественно выполнен­ную работу. Следует знать, что если в иске фигурирует не­движимость стоимостью до миллиона рублей, то госпош­лина не взимается.

В случае с нашим клиен­том дом строился для заго­родного летнего отдыха се­мьи. На дворе сентябрь, дом так и не достроен. Здесь в соответствии со статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» наш клиент имеет право компенсации морального вреда. Размер морального вреда устанав­ливает суд и он не зависит от размера имущества, по пово­ду которого и возник спор.

Чтобы доказать свою пра­воту, потребителю строитель­ных работ следует обратиться в специализированные ор­ганизации, которые в досу­дебном и судебном порядке проводят строительные эк­спертизы и выявляют недо­статки.

Купить недостроенный коттедж?

Покупку строящегося жилья законы  регламентируют только в отношении многоквартирных домов. Как лучше совершить покупку строящегося коттеджа?

Статья № 1 в 214-ФЗ гласит: «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов».

Получается, что купить по закону недостроенный коттедж нельзя. Как констатируют эксперты компании, сделки на первичном загородном рынке чаще всего происходят по «серому» договору, потому что на основании закона деньги у покупателей застройщик получить не может никак.

Эксперты составили свод правил, соблюдая которые покупатель сможет минимизировать риски в процессе приобретения объекта на первичном загородном рынке.

Проверьте документы застройщика

Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости советует: «При покупке недостроенного загородного дома у застройщика, прежде всего, необходимо ознакомиться с разрешением на строительство, правоустанавливающими документами на землю. Довольно распространенная ситуация, когда застройщик закладывает банку участки, чтобы получить ссуду. Проконтролируйте, чтобы дома были выведены из-под залога перед приобретением недвижимости.

Также мы рекомендуем покупателям посмотреть «свежую» выписку из ЕГРЮЛ (сведения, указанные в выписке, соответствуют действительности 1 месяц), где имеется краткая информация о юридическом лице, генеральном директоре, главном бухгалтере и т.п. Тем самым вы сможете удостовериться в том, что договор подписывает уполномоченное лицо. Если застройщик неизвестен, то постарайтесь ознакомиться с годовым балансом компании, чтобы убедиться, что данная структура твердо стоит на ногах, не убыточна и не станет завтра неожиданным банкротом».

Тщательно ознакомьтесь с договором

Обычно застройщик предлагает покупателю заключить предварительный договор купли-продажи на дом и землю. Это «кривой» вариант, тем не менее, он является самым оптимальным на сегодняшний день для приобретения недостроенного коттеджа. Проконтролируйте, чтобы в договоре были четко указаны сроки сдачи объекта, цена, ввод в эксплуатацию, а также штрафные санкции за нарушение обязательств.

Уделите особое внимание коммуникациям

Наличие действующих коммуникаций, безусловно, повышает привлекательность объекта, однако это большая редкость. Застройщику намного дешевле строить дома и в процессе стройки тянуть сети. В случае, если продавец еще не провел коммуникации, у него на руках обязательно должны быть ТУ (технические условия) на их получение. Если ТУ нет или они просрочены, то велика вероятность того, что к участку протянуть сети нереально. Или же решение вопроса требует столько денег, что это становится абсолютно нерентабельным. Такая ситуация встречается довольно часто и ведет за собой серьезное снижение цены на недвижимость. Наш совет: настороженно относитесь к обещаниям включить газ завтра и старайтесь, чтобы все гарантии застройщика были подкреплены в договоре в виде финансовых обеспечений и штрафных санкций.

Уточните категорию земли

Отдавайте предпочтение именно землям поселений с разрешенным видом использования под ИЖС, поскольку эта категория более всего защищена законом. Владелец такой недвижимости может без проблем прописаться в доме. Как правило, земли данной категории обеспечены центральными коммуникациями. К тому же, ограничение по электроэнергии там составляет не менее 15 кВт на дом, чего с лихвой хватает на обеспечение коттеджа светом и теплом. Кроме того, не стоит упускать из виду, что в нашей стране возникают постоянные нововведения касательно статуса строений, расположенных на землях сельхоз назначения, и их размера. При нынешнем многообразии и «гибкости» законодательства, ИЖС дает дополнительные гарантии того, что дом не снесут.

Мифология дачной жизни.

Проблема выбора земельного участка (про дом даже не говорю - там выбирать еще тяжелее) существенно сложнее, нежели выбор квартиры в городе.

Как человек выбирает квартиру? Решает, какой ему нужен район, какой метраж, какой этаж, лезет в интернет, или покупает газеты-журналы, прозванивает приглянувшиеся варианты. С землей все значительно сложнее, очевидные решения не всегда бывают правильными, а формальных признаков (удаленность, количество соток) - намного больше.

Более того, эти самые требования к участку для разных людей подразумевают совершенно разные вещи, и в результате сравнивать два объекта- два участка, исходя из формальных признаков (метраж, километраж) становится очень сложно, а порой некорректно. То есть для того, чтобы понять, какой из двух вариантов лучше, надо просмотреть оба. Это - «грабли» номер один, на которые наступают люди при покупке участка: попытка вынести «приговор» варианту, исходя из его описания в объявлении.

ЛИРИЧЕСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ

Звонит пожилой мужчина, он увидел рекламное объявление про продажу земельных участков в районе возле Оки по цене от 8 тысяч рублей. И уже его воображение нарисовало ему картину (как это выяснилось из дальнейшего разговора)- деревня в лесу, прямо на берегу большой реки, к деревне идет асфальтовая дорога, центральные водопровод, канализация, магистральный газ, электричество- само собой разумеется. Писк здравого смысла, что такой участок не может стоить так дешево, заглушается доводом - ТАК ВЕДЬ 100 КИЛОМЕТРОВ ОТ МКАД! И он с утра, пройдя 100 шагов, сядет на берегу с удочками, встречая рассвет...

Представляете его разочарование, когда была озвучена цена за сотку в поселке, где есть все коммуникации, в 200 метрах от Большой воды ? Возьмем, к примеру, такой параметр, как удаленность от МКАД. Казалось бы, все проще простого- до участка, который находится на расстоянии 100 километров от МКАД ехать в два раза дольше, чем до участка в 15 километрах от кольца. Увы, в данном случае логика не срабатывает. Разные магистрали по-разному нагружены транспортом, путь в 15 километров по Горьковскому шоссе занимает у моих знакомых от одного часа до двух, а то же расстояние по Новорижскому шоссе или по Симферопольскому преодолевается за час (это скоростные трассы, которые идут в объезд населенных пунктов). Я не раз слышал от своих покупателей, мол, когда услышали, что можно доехать за час за 100 километров по Симферопольскому шоссе, не поверили, а действительно в час уложились.

А еще есть время, которое надо затратить, чтобы доехать от Москвы до своей «фазенды», и время, необходимое для возвращения обратно в город. И эти отрезки времени не всегда совпадают. Так, по трассе М4, вы быстро доедете до дачи, а вот вернуться в город будет сложнее- скоростная трасса упирается в богатую на светофоры Липецкую улицу...

Но сегодня мне бы хотелось поговорить про цену земельного участка, в пределах которой рассматриваются предложения. Порой складывается впечатление, что никаких других требований, кроме минимальной цены, у людей к земельному участку больше нет.

Возможно, у автора есть некие проблемы с восприятием действительности, но мой здравый смысл не может мне объяснить, почему, задумав построить дом за 2-3-5 миллионов рублей человек ищет участок за 100- 200 тысяч? (как часто, предлагаю покупателям более интересные варианты участков, которые дороже выбранных на 50-100 тысяч, я слышу в ответ: «Нам же еще строиться надо!»)

ЛИРИЧЕСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ

Звоню знакомому, который интересовался моими предложениями, спрашиваю, на чем остановился. «Я уже купил, в 170 километрах от Москвы, возле города Н-ска, ОЧЕНЬ ДЕШЕВО!!!»- слышу в ответ. Я в шоке. «Там же химкомбинат, у них постоянно облако вредных выбросов улетает, они его с самолета осаживают над какой-нибудь деревней, где жителей поменьше, там же кусок земли, зараженной после Чернобыля!!» Ответ: «Но ведь ОЧЕНЬ ДЕШЕВО!»

Думаете, плод моей фантазии? Увы, настоящий человек, настоящий разговор...

Мой жизненный опыт говорит мне, что купив участок, его в дальнейшем нельзя будет «перенести», «передвинуть»- даже на один сантиметр! И если под окнами трасса- она будет под окнами всегда. И железная дорога уже никуда не денется, не зависимо от того, будет у вас дом на участке или нет. И шум — никуда не денется!

Глядя на роскошные дворцы, расположенные вдоль трассы или вдоль железнодорожных путей, задаю себе вопрос- исходя из подобной логики строительства дворца на ужасном (но дешевом!) участке, самым покупаемым автомобилем должен был бы стать «Ока», причем купившие ее люди делали бы тюнинг — кожаный салон, руль из ценных пород дерева, спойлеры, краска «хамелеон». А самые продаваемые квартиры- однокомнатные на первых этажах в «хрущобах», причем купившие их должны были бы делать суперевроремонт, вплоть до золотых унитазов.

Но таких чудес автор в своей жизни не наблюдал...

И этот вопрос- откуда такая страсть к покупке именно дешевых участков- до сих пор без ответа.

Казалось бы, логично поступить по- другому. Сначала найти участок с идеальными (в вашем представлении) характеристиками, а потом уже аккумулировать деньги на стройку.

Второй момент, относящийся к финансам. У меня складывается впечатление, что при покупке земли люди напрочь не хотят думать о дальнейших тратах на загородную резиденцию. Почему при покупке квартиры люди пытаются просчитать предстоящие затраты на ремонт, а при покупке участка- нет?

Ведь траты на приобретение земли — это только начало расходов. Вы же не хотите участок, чтобы в дальнейшем жить на нем в палатке (тоже, кстати, денег стоит) или время от времени приезжать пожарить шашлык (это можно дешевле сделать в арендованный беседке с мангалом в каком-нибудь парке)?

Из трат (помимо строительства дома) вас ждут: забор, планировка участка, вступительный взнос в СНТ (если только он не «сидит» уже в стоимости земли), поселковые дороги и дорожки на вашем участке, подключение к электричеству, газу, устройство канализации, и это далеко не полный список грядущих расходов. А теперь подумайте, получив некую цифру, может стоит все же купить участок подороже, но тот, который вам больше нравится?

Что нам стоит дом построить?

Как свидетельствует статистика рынка недвижимости, интерес россиян к малоэтажному жилью постоянно растет. Построить собственный дом – удовольствие, конечно, не дешевое, однако вполне сопоставимое по затратам с приобретением квартиры в городе.

Структура расходов на строительство частного дома выглядит примерно следующим образом:

от 40% до 50% затрат приходится на ограждающие конструкции – фундамент, стены, кровлю;

примерно 20-30% средств уйдет на оборудование внутренних инженерных коммуникаций (система отопления и водоснабжения, канализация, электросеть, подводка газа) и подключение к источникам;

еще от 20% до 40% затрат приходится на отделку. Впрочем, отделка – это особая тема, расходы на нее могут быть как минимальными, так и превышать стоимость основного строительства, а сам процесс подчас длится годами. Поэтому рассматривать отделку детально в рамках данной статьи вряд ли имеет смысл.

Итак, попробуем рассчитать расходы на строительство стандартного дома площадью 150 кв. метров.

Начинаем с фундамента

Для того чтобы оценить свои траты на этом этапе работ, необходимо определиться с типом фундамента. Его выбор зависит от несущей способности грунта и глубины его промерзания, уровня грунтовых вод под домом, особенностей самого здания. Обычно при строительстве частных домов применяют ленточные, столбчатые или плитные фундаменты.

Ленточные – наиболее распространены. Таким фундаментам практически нет альтернативы при возведении домов с тяжелыми стенами (бетонными, каменными, кирпичными) или с тяжелыми перекрытиями. Также этот тип фундаментов необходим в тех случаях, когда под домом предполагается обустроить цокольный этаж, подвал или гараж. «Средняя стоимость фундамента под каменный дом – кирпичный или бетонный – начинается от 600 тысяч рублей», – говорит Евгений Новицкий, директор строительной компании 

Еще более доступен столбчатый фундамент. Он подойдет для дома с легкими несущими перекрытиями и стенами, построенного из клееного бруса или по каркасно-щитовой технологии. По расходу материалов и трудозатратам этот тип фундамента в 1,5-2 раза экономичнее ленточного. В зависимости от площади дома он будет стоить владельцу в среднем от 100 до 300 тысяч грн.

Плитные (плавающие) фундаменты в частном домостроении используются нечасто и обходятся домовладельцам на 20-30% дороже ленточных. В основном необходимость в их применении возникает при строительстве на неравномерно и сильно сжимаемых грунтах (рыхлые пески, глина, торфяники, слежавшиеся свалки и пр.). Устройство плавающих фундаментов требует большего расхода материалов (высокопрочного бетона и арматурной стали).

Сами с кирпичами

Несмотря на разнообразие строительных материалов, до сих пор многие россияне выбирают кирпич. Предпочтительнее использовать пустотелый кирпич, который меньше весит и лучше хранит тепло. Также нужно учесть, что стоимость кладки, как правило, примерно в два-три раза превосходит стоимость самого материала. Кроме того, использование кирпича подразумевает дополнительные расходы на обустройство фундамента. В итоге стоимость строительства одного квадратного метра кирпичного дома составит не менее 40-50 тысяч грн.

Примерно в 2-2,5 раза дешевле дома, построенные из газобетона. Однако у этого материала есть ряд серьезных недостатков. Например, из-за своей пористой структуры с течением времени материал накапливает значительное количество влаги, что резко снижает его теплозащитные свойства и даже приводит к трещинам и локальным разрушениям. Поэтому стена из газобетона требует очень серьезной гидроизоляции – как с наружной, так и с внутренней стороны.

Альтернатива камню – дерево. В последнее время в России широкое применение при строительстве загородных домов находит клееный брус. Для его изготовления бревно распиливают на ламели – отдельные доски, которые высушивают, обрабатывают и затем склеивают вместе. В результате дома дают минимальную усадку, а образование трещин в стенах практически исключается. Кроме того, одним из достоинств этого материала является его стойкость к перепадам температуры. Можно строить дома из клееного бруса и в регионах с повышенной влажностью. По стоимости коттеджи из клееного бруса сопоставимы с кирпичными.

К числу наиболее доступных относятся каркасные и щитовые дома. В первом случае основой постройки служит жесткая деревянная конструкция – каркас.

Внутри стены заполняются утеплителем и обшиваются с двух сторон прочными плитами из прессованных отходов деревообработки. Щитовые дома собирают из готовых стен-щитов, которые соединяются друг с другом прямо на участке. Поставить такой дом можно всего за пару недель. Стоимость каркасных и щитовых строений начинается от 15 тысяч грнза кв. м.

Правда, принимая решение об использовании деревянных конструкций, не следует забывать о том, что дерево – горючий материал. И даже широко применяемая сегодня пропитка клееного бруса антипиренами не является панацеей, т.к. через 2-3 года они выветриваются и обработку нужно повторять.

Кроме того, это не лучший вариант с точки зрения экологии и охраны здоровья.

Любо-дорого посмотреть

Владельцу загородного дома приходится задуматься и об отделке фасада. Одним из традиционных способов является оштукатуривание. В этом случае стоимость работ и материала начинается от 400 грнза кв. м. К сожалению, такой фасад наименее долговечен, а потому уже через пару лет требует ремонта.

Более надежен облицовочный кирпич, хотя следует помнить о том, что он, как и штукатурка, имеет пористую природу и умеренную влагостойкость.

Стоимость отделки дома облицовочным кирпичом составит примерно 1000 грн за кв. м стены.

Однако сегодня подобные фасады можно считать уже морально устаревшими. Наиболее практичными сейчас являются навесные вентилируемые фасады с их разнообразием вариантов облицовки и цветовых решений. Наиболее распространенным вариантом облицовки является стальной сайдинг – прочный, негорючий и экологически безопасный. Благодаря использованию современных высокотехнологичных покрытий стальной сайдинг не боится коррозии. Например, разработанная английской компанией TATA Steel (ранее Corus) сталь с покрытием Colorcoat Prisma имеет улучшенный антикоррозионный слой из алюмоцинкового сплава Galvalloy (95% цинка и 5% алюминия), а также слой из устойчивого к агрессивным средам и выгоранию полимера. Материал с таким покрытием имеет уникальный гарантийный срок 20 лет, а прослужит более 50 лет. Использование вентфасада не только позволяет забыть о текущих ремонтах (реставрации, окраске), но и благодаря эффективной теплоизоляции позволяет сэкономить на отоплении и кондиционировании. Стоимость вентфасада с подконструкцией, теплоизоляцией, ветрозащитой, доборными элементами и монтажом составляет около 1400 за кв. м.

Виниловый сайдинг, часто применяемый вариант облицовки, чуть дешевле, однако плохо переносит наши зиму и лето. Поскольку коэффициент температурного расширения пластика в 10 раз выше, чем у стали, винил зимой «сжимается» и становится хрупким, зато летом «расширяется», и очень скоро облицовка дома может «пойти волнами». Наконец, нельзя не упомянуть о том, что стойкость цвета винилового сайдинга оставляет желать много лучшего, плюс виниловый сайдинг пожароопасен.
 

Цены – ниже крыши
 

Задуматься о том, какой будет кровля, следует еще на этапе проектирования. Прежде всего нужно понимать, что кровля – это не просто кровельный материал, а система, которая начинается от стропил, а заканчивается кровельным покрытием, водостоками и т.д. «Кровельный пирог – это сложная инженерная система, состоящая из множества элементов различного функционального назначения, – объясняет Евгений Лазукин, начальник департамента продаж водосточных и кровельных систем компании Металл Профиль, ведущего производителя кровельных и фасадных систем в Украине. – Правильно спроектировать ее без специальной подготовки невозможно, поэтому лучше использовать доказавшие свою надежность комплексные решения «под ключ», подбираемые профессионалами. Кроме того, все элементы кровли должны быть подобраны таким образом, чтобы они служили в течение одинаково длительного срока, т.е. в конструкции не было «слабых звеньев», из-за которых она может потерять работоспособность раньше времени».

Стоимость такой кровли в комплексе, с учетом монтажа, в зависимости от вида покрытия может колебаться в довольно широких пределах – от 2500 до 8000 . и даже более за квадратный метр. К первой цифре ближе крыша, крытая металлочерепицей или профнастилом, ко второй – такими экзотическими и дорогостоящими материалами, как медь или сланец.

Следует заметить, что первый вариант является на сегодняшний день оптимальным выбором по соотношению цена/качество. К преимуществам металлочерепицы можно отнести небольшой вес, простоту монтажа, устойчивость к перепадам температуры, разнообразие цветовых решений и экологическую безопасность. «Мы используем в своем производстве тонколистовую сталь со специальными многослойными покрытиями на основе полимеров, значительно повышающими эксплуатационные свойства кровельных материалов», – говорит Евгений Лазукин. К числу таких материалов относится и сталь с покрытием Colorcoat Prisma, о которой уже шла речь выше.

Да будет свет!

Дом, не имеющий инженерных коммуникаций и не обеспеченный основными коммунальными ресурсами – это всего лишь «коробка». Чтобы сделать его обитаемым, понадобятся электричество, вода, канализация, отопление, газ.

Прежде всего необходимо решить вопрос с подключением дома к электросети. «Затраты здесь зависят от многих условий – удаленности от магистральных сетей, размера поселка и т.д.», – считает Олег Парижский, директор проектов управляющей компании  В зависимости от региона разброс цен весьма велик. Например, в за подключение электроэнергии придется заплатить в среднем от 30 тыс. до 60 тыс.  за каждый киловатт мощности. Для небольшого дома, не оборудованного мощным силовым оборудованием (насосными установками, электрическими бойлерами, автоматическими гаражными воротами и пр.), понадобится как минимум 8-10 кВт3. Это соответствует проектной мощности ввода на городскую квартиру.

На бурение артезианской скважины и установку септика уйдет еще порядка 100-150 тысяч . Подключение к газовой магистрали (если газ подведен к поселку) может стоить 500-600 тысяч.

Также необходимо создать систему отопления. Как правило, ни к чему «подключиться» в данном случае не получится. Многие компании сегодня предлагают создание автономных систем, включающих котел, трубы, радиаторы отопления и иные необходимые элементы.

В среднем создание системы отопления частного дома обходится от 1000 до 2000 на квадратный метр отапливаемой площади. При приобретении отопительного, как и любого иного, оборудования следует учитывать не только его цену, но и стоимость владения им. Более экономичные, пусть и изначально дорогие приборы, позволят сберечь впоследствии гораздо больше денег, чем доступные, но не эффективные аналоги.

Подведем итог. Примерные затраты на строительство дома выглядят следующим образом:

фундамент – от 200 до 600 тысяч ;

несущие конструкции – от 10 до 30 тысяч за кв. м площади дома;

отделка фасада – около 1000 грн./кв. м площади фасада;

обустройство кровли – 3000 ./кв. м площади поверхности крыши (для скатной кровли примерно 1,5 площади фундамента);

коммуникации – от 1,5 млн. .

Прибавив к этой сумме затраты на внутреннюю отделку, получим сумму примерно в 5-7 миллионов за дом площадью 150 кв. метров.

Получившаяся сумма сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры в непрестижном спальном районе столицы. Если рассматривать жилищный вопрос в таком ракурсе, то собственный дом представляется гораздо более удачным решением. Это и объясняет растущий интерес россиян к малоэтажному строительству. Ведь сегодня каждый, кто имеет, к примеру, дачный участок недалеко от города, вполне может превратить его в место постоянного проживания.

"Брак" в новой квартире: как с этим жить.

Ситуация, когда обладатель квартиры в новостройке, не успев в нее въехать, обнаруживает серьезные дефекты, в последнее время становится все более распространенной.

Что же делать, если стена начала промерзать уже после того, как вы получили право собственности, сделали дорогой ремонт и спустя полгода вдруг обнаружили, что стена в одной из комнат начала промерзать, а потолок в комнате разъедает от протечек?

Построить дешево

Квартиры в петербургских новостройках стоят недешево. По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», сегодня средняя цена по Петербургу на первичном рынке составляет около 74 тыс. рублей за кв. м. За такие деньги вполне можно рассчитывать на получение качественного продукта. Однако все не так просто.

По информации Экспертного совета по управлению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН), в Петербурге примерно 95% нового жилья сдается со строительным браком. «Квартир без замечаний практически нет, – констатирует начальник Управления технадзора и контроля качества ЭСОН Наталья Фертикова. – С нарушениями устанавливается около 80% оконных блоков, у 50% домов обнаруживаются протечки по кровле и промерзание стен, 30-40% объектов сдаются с нарушениями по вентиляционной тяге». Кроме того, у 90% домов проблемы с цементной стяжкой, в 50% сданных домов не устраивает качество штукатурных работ. К числу распространенных видов строительного брака можно также отнести разгерметизацию швов, отсутствие гидроизоляции, трещины и вздутие стяжки пола, утечки воды из системы тепло- и водоснабжения, нарушение геометрии, а также размеров фундамента и стен.

Одной из основных причин брака в строительстве эксперт считает желание застройщиков сэкономить на чем угодно, в ущерб качеству строящегося жилья. Довольно распространены случаи, когда в процессе строительства меняются проектные решения, снижается расход и качество материалов. Кроме того, ни для кого не секрет, что к работе на стройках привлекаются в основном гастарбайтеры, которые имеют весьма отдаленное представление о строительстве. «Экономия материалов и неквалифицированная рабочая сила – по большей части корень зла именно в этом, – уверена Наталья Фертикова. – Рабочие необученные, контроль качества со стороны прорабов хромает. И все это, разумеется, отражается на качестве строительства».

Сами виноваты

Согласно закону «О защите прав потребителей» застройщик обязан устранить все недоделки. Однако по факту заставить его сделать это весьма проблематично. Предусмотрительные граждане во избежание возможных неприятностей, приглашают экспертов еще на этапе подписания документов о приемке квартиры. «Если покупатель принимал квартиру самостоятельно и заранее не обзавелся доказательствами, то впоследствии ему очень сложно будет отстаивать свои права, – уверена Наталья Фертикова. – Поэтому в момент передачи квартиры некоторые дольщики приезжают с экспертом, который внимательно осматривает квартиру и по итогам составляет перечень дефектов со ссылками на СНИПы и ГОСТы. Хотя скрытые дефекты даже эксперт не всегда может определить. К таким дефектам как раз и относятся промерзание стен, дефекты панелей, протечки в кровле».

Между тем, покупателей, которые заблаговременно прибегают к услугам экспертов значительно меньше, нежели тех, кто, буквально не глядя, подмахивает акт приемки квартиры. В этом-то и заключается основная причина дальнейших проблем, которые порой тянутся годами, считает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. «Есть два вида взаимоотношений между дольщиками и строительной компанией – по 214-му федеральному закону и по старым договорам долевого участия. Если говорить о договорах долевого участия, заключенных по старой схеме, то в данном случае интересы покупателей защищает закон «О защите прав потребителей». По 214 закону все еще проще – в нем прописаны серьезные санкции, защищающие интересы дольщика и в этой ситуации просто правильнее всего не принимать объект, а требовать передачи без недостатков, либо компенсации понесенного ущерба».

Но зачастую все происходит не так. По словам эксперта, видя незначительные на первый взгляд дефекты, покупатель безропотно подписывает все бумаги. «Представьте себе психологию дольщика, который сидел, три года ждал свою квартиру, теперь она перед ним, – пытается объяснить ситуацию Дмитрий Некрестьянов. – И ему говорят: либо ты подписываешься, что у тебя нет претензий, и сам заделаешь эту трещинку, которая будет тебе стоить пять тысяч рублей, либо – полтора года судов. В итоге акт приема-передачи квартиры, в котором есть ссылка на то, что дольщик не имеет претензий к помещению, подписывается, и тем самым дольщики фактически обрубают все возможности по дальнейшему оспариванию качества жилья. Именно поэтому не так много претензий доходит до суда, поскольку основание для него попросту отсутствует».

Потерпеть до зимы

Если уж выдержки не хватило, и счастливый покупатель бездумно подписал все необходимые застройщику документы, то, по крайней мере, до наступления зимы ремонт делать эксперты настоятельно не рекомендуют. Многие недостатки (например, промерзание стен) выявляются именно в это время. Кроме того, любой дом, даже очень хорошо построенный, испытывает некоторые деформации после строительства. Происходит осадка фундамента, строительные конструкции тоже деформируются и при усадке здания могут возникнуть трещины на стенах и потолке.

«Независимо от того по 214-ФЗ строился дом или по старому договору, на любую квартиру дается гарантийный срок, – комментирует Дмитрий Некрестьянов. – То есть, теоретически предъявлять претензии можно. Но, как правило, спустя какое-то время очень тяжело доказать, что выявленные недостатки в квартире являются следствием некачественного строительства. Обычно застройщики пытаются свалить вину на владельца объекта недвижимости, отговариваясь тем, что тот или иной дефект является следствием неаккуратной эксплуатации либо плохого ремонта».

Генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости (КЦДСиН) Анна Максимова также подтвердила, что далеко не всегда покупателю квартиры удается доказать, что дефекты, обнаружившиеся уже в процессе проживания, появились из-за некачественной работы строителей, а не по его собственной вине. «Мы не знаем вследствие чего мерзнет стена или течет потолок, – объясняет эксперт. – Ведь с юридической точки зрения вполне допустима такая ситуация, что, будучи собственником хотя бы день, владелец сам нанес какие-то повреждения квартире, и вследствие этого возникло, к примеру, промерзание стены. Для того чтобы привлечь к ответственности застройщика необходима экспертиза, доказывающая обратное».

Обнаружив следы недобросовестной деятельности строителей необходимо сначала обратиться в эксплуатирующую организацию, затем – в , которые дадут заключение строительно-технической экспертизы о том, что является причиной обнаруженного в квартире брака. Стоит такая экспертиза совсем недешево – от 30 тыс. грни выше, да и длится она долго – не менее двух месяцев. Однако без этой процедуры обойтись невозможно. «До тех пор, пока нет экспертизы, определяющей причины дефекта, говорить о некачественной работе строителей нельзя. Только после того, как у вас на руках появятся документы, подтверждающие наличие именно строительного брака, подобное утверждение перестает быть не более чем умозаключением, – объясняет Анна Максимова. – После получения экспертизы, нужно обращаться в ту компанию, где квартира была приобретена и если дело доходит до суда, подавать иски к застройщику».

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)