Корзина
37 отзывов
+380 (67) 760-76-88
Контакты
ПП Будпостач: газобетон и газоблок по оптовой цене
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или физического лица-предпринимателя.
+380675486412kyivstar
+380677607688kyivstar
+380660875308мтс
+380662600001МТС
+380445675357укртелеком
Александр Здоров, Дарья, Виктория, Надежда, Оксана.
УкраинаКиевул. Бориспольская 10 ком 6 (Дом культуры Днепр) напротив радио завода
Карта

Покупка дома: дешево и сердито

Покупка дома: дешево и сердито, 5 ошибок при покупке загородного дома, Выбираем землю под строительство дома,Как можно и как нельзя строить на берегу,Недостроенный коттедж или дом-полуфабрикат?

Покупка дома: дешево и сердито.

Иногда на рынке продаж можно встретить объявление о продаже дешевых домов и дач, а также свободных от построек земельных участков. Стоимость домовладений и желание сэкономить берет свое, и клиент устремляет свой взор в сторону такого предложения. Чего же следует опасаться в первую очередь при покупке недорогой недвижимости загородного формата?

В первую очередь, любую сделку необходимо проверить на предмет «юридической чистоты». При покупке земельного участка, не имеющего каких-либо построек, следует помнить, что земля должна быть переведена в ту группу, на которой разрешено строительство жилья, и что данный участок не входит в состав земель сельскохозяйственного назначения, либо был своевременно переведен в земли населенных пунктов, пригодные для индивидуального жилищного строительства. В противном случае даже купив дешево такой земельный участок, вы можете остаться не удел, так как на землях такой категории строительство будет запрещено, либо придется самостоятельно пройти затратную, как по времени, так и по деньгам, процедуру перевода земли из одной категории в другую.

Кроме того на дешевых участка без подряда больным моментом оказывается вопрос прокладки инженерных коммуникаций. Тут следует убедиться, что вы покупаете землю с коммуникациями, так как самостоятельная прокладка сетей может обойтись вам дороже, чем, если бы вы купили землю с коммуникациями, но без сомнительной скидки.

Один из весьма распространенных вариантов недорогой покупки – это приобретение домика в отдаленной деревне от города. Как правило, дома там недорогие, но и тут нужно быть внимательным, чтобы избежать неприятностей, и не остаться и без денег, и без жилья. При покупке домов в дальних деревеньках необходимо внимательно изучить документы, и убедиться, что человек, с которым вы заключаете договор купли-продажи, является единственным собственником дома. Так как в селах очень распространена практика продажи домов между жителями «на доверии», просто с передачей денег.

5 ошибок при покупке загородного дома.

Из всех элементарных правил покупки загородного дома наиболее часто пренебрегают двумя – касающимися права собственности на землю и на дом. Тем не менее, есть ряд второстепенных ошибок, которые не менее важно избегать при выборе и приобретении загородной недвижимости. Список пяти самых типичных ошибок составили эксперты компании Penny Lane Realty.

Первая ошибка: главное - это фасад.

Не так важно из чего построен дом. Главное - как он построен, считают эксперты компании Penny Lane Realty. «Очень часто люди приобретают дом за $1 млн., $2 млн., а то и за $5 млн. и не удосуживаются проверить его техническую «начинку», - поясняет Михаил Беляков, ведущий специалист компании Penny Lane Realty. - Они считают, что достаточно осмотреть фасад, пройтись по участку, согласиться с планировками и - можно брать. При этом фундамент дома, его конструктив и перекрытия не проверяются вовсе. Так, проверку строения в лучшем случае проводит только каждый третий покупатель».

Сегодня встречаются дома с довольно низким качеством строительства. Более того, существенная часть всеми любимых кирпичных коттеджей построена с недопустимыми нарушениями. Они приходят в негодность за 5-10 лет. Стоимость проверки технического состояния дома составляет от $500 до $2000. Как правило, она не входит в пакет услуг, предоставляемых риелторским агентством, но профессиональный брокер обязательно порекомендует клиенту обратиться за данной услугой.

Вторая ошибка: устные договоренности.

Старайтесь допускать как можно меньше устных договоренностей при вхождении в сделку. Договоренности, которые остаются за рамками договора, очень часто не исполняются. «За последнее десятилетие наши граждане стали намного более юридически подкованы, тем не менее, мы привыкли жить «по понятиям» и даже при крупных операциях какую-то часть важных вопросов решать на словах, - комментирует М.Беляков. - Начиная от того, оставляет ли продавец мебель и заканчивая датой вселения покупателя и сроках окончательных выплат. Мой совет: максимально подробно прописывать все нюансы. Точно также этот вопрос встает при покупке дома или участка с еще не подведенными коммуникациями. Сегодня люди более настороженно относятся к обещаниям включить газ завтра и стараются, чтобы все гарантии застройщика были подкреплены в договоре в виде финансовых обеспечений и штрафных санкций».

Третья ошибка: незнание окружающей местности.

Обязательно хорошо изучите местность вокруг вашего будущего дома. Оптимально - перед покупкой осмотреть коттедж и окружающую территорию как минимум два раза, в разное время суток. Когда покупатель обращается в авторитетную риелторскую компанию, то его предупреждают о нежелательном «соседстве», но нередко бывает, что люди приобретают дом с проходящими чуть ли не на участке линиями ЛЭП, расположенными неподалеку мусорными свалками и т.п.

«Не так давно в моей практике был случай, когда продавец выставил на продажу дом, находящийся прямо напротив кладбища, - рассказывает Михаил Беляков. - Когда я его спросил, как он умудрился сделать такое приобретение, он ответил, что приехал на объект поздно вечером с женой. Им понравился сам дом, тихое место и они сразу же внесли задаток. Вполне вероятно, что мы сможем продать этот объект, но цена на него будет совсем другой».

Четвертая ошибка: знакомый юрист.

Довольно часто клиент при покупке недвижимости пытается привлечь к процессу своего знакомого юриста, забывая о том, что каждый юрист имеет узкую спецификацию. Все это приводит к тому, что покупка дома растягивается во времени, а нередко и вообще срывается. «Непрофильные специалисты запрашивают документы, которые не являются обязательными для безопасного заключения сделки или вообще не имеют к ней никакого отношения, - говорит Михаил Беляков. - Например, просят заключение о возможном обременении на участок, запрашивают предысторию участка, собирают дополнительные экспертные мнения и т.п. Дело в том, что задача привлеченного юриста отличается от задачи юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Первому надо продемонстрировать, что он работает, показать список проработанных документов, а второму – просто безопасно провести сделку. Очень важно, что люди стали задумываться о юридической чистоте сделки, тем не менее, каждая крупная риелторская компания делает первичную проверку документов. Если покупатель настаивает на более глубинном анализе документации, то он должен понимать, что ему нужен не просто юрист, а юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью».

И пятая ошибка: неверная оценка стоимости объекта.

Две коробки, выглядящие снаружи практически одинаково, внутри могут находиться на абсолютно разных стадиях готовности. Неискушенный покупатель не в состоянии оценить, какие работы проведены в доме и сколько они стоят. С одной стороны, разница между домами видна даже не специалисту, но оценить, насколько она велика, не профессионалы не могут. По себестоимости и качеству строительства схожие дома могут отличаться в цене друг от друга в 2-3 раза. Насколько утеплены стены, как проведена гидроизоляция фундамента, строил ли хозяин коттедж для себя или на продажу и т.п. Снаружи это не видно, но от этого зависит, как будет эксплуатироваться дом, будет ли в нем прохладно летом и тепло зимой. «Поэтому не стоит считать высокую цену явно завышенной, а низкую – объективной рыночной ценой. Стоит просто провести техническую проверку этих «похожих объектов» и лишь потом сделать свой выбор», - заключает Михаил Беляков.

Выбираем землю под строительство дома.

Воплотить в реальность мечту о собственном в доме по силам каждому, самое главное в этом деле целеустремлённостью и вера в то, что мечта обязательно сбудется. Наверное, вы уже не раз представляли себе - какой он дом вашей мечты. Но для реализации своих замыслов вам необходимо решить очень важный вопрос – где будет находиться ваш дом.

Лучшее место для дома, конечно за городом, это даёт возможность наслаждаться природой и наполняться силами. Это выгодно и с экономической точки зрения, так как чем дальше участок от города, тем он, как правило, и стоит дешевле, но и сильно переусердствовать в попытке убежать от мегаполиса в уединённое место тоже не стоит, во всём должны быть золотая середина. До этого места должно быть удобно добираться, наличие коммуникаций и развитой инфраструктуры тоже лишним не будет.

При выборе местности, в которой будет строиться дом необходимо учитывать следующие факторы:

Природа и экология. В данном случае стоит удостовериться в том, что рядом нет крупных свалок и предприятий.

Транспортная доступность. Это будет хорошо не только в плане удобных поездок на отдых из города на дачу, но и сточки зрения доставки строительных материалов во время возведения дома.

Инфраструктура. Узнайте, где поблизости находятся медицинские и воспитательные учреждения, магазины, почта. Если ближайший врач находится в 25 километрах, а про магазин здесь вообще никто не слыхивал, жить вам в этом месте будет не очень комфортно. Также по возможности стоит узнать долгосрочные перспективы по развитию этого района. Быть может местная власть уже задумала через пару месяцев разбить на вашей площадке теннисный корт или проложить трассу.

При выборе конкретного участка необходимо руководствоваться следующими параметрами:

Топография и размеры – для домика с небольшим уютным двориком вполне хватит нескольких соток земли, для большего загородного дома или коттеджа со спортивной площадкой и садом – берите не меньше 20 соток земли.

Неровный ландшафт может создать при строительстве определённые трудности, но в случае с индивидуальным проектом дома, может дать и некоторое преимущество.

Коммуникации – без этого нельзя представить себе современную жизнь. Проверьте, есть ли возможность подключения электричества, водопровода, газовых сетей.

Учитывайте особенности местной почвы. Конечно, дом можно построить сегодня на любом грунте, но стоимость работ при этом может в значительной степени различаться.

Свидетельство на земельный участок. После того как подходящий участок найден и начались переговоры с владельцами о продаже земли, следует убедиться что все права на их право собственности на землю оформлены правильно. Внимательнейшим образом следует проверить наличие всей документации. Лучше всего обратится за помощью к юристу.

Познакомьтесь со своими будущими соседями. Новые знакомства ещё никому не вредили, да и вы сможете узнать очень много интересно о местности, в которой будет стоять ваш будущий дом, о местных жителях, властителях и т.д.

Золотая середина.

Никаких законов о соотношении площади коттеджа и участка не существует, однако имеются утвержденные нормы инсоляции — например, каким должно быть расстояние до близлежащих строений, водоема или автомагистрали. Когда проект дома проходит стадию привязки к участку, все эти факторы обязательно учитываются.

Дворец на пятачке

Разработать план застройки приусадебного участка, в котором учитывается расположение абсолютно всех сооружений относительно друг друга, сторон света и соседних домов, довольно сложно. Конечно, грамотные архитекторы сумеют организовать пространство эргономично и комфортно. А если архитекторы безграмотные? А если над их разумностью довлеет мнение заказчика, которому на шести сотках хочется отгрохать трехэтажный дворец? В общем, на площадь дома влияют и конфигурация участка, и количество этажей здания. Что касается соотношения между наделом и пятном застройки (размером дома), то здесь вступают в силу законы рынка, которые и задают «правила хорошего тона». Стоит помнить, что продать маленький участок с огромным коттеджем практически нереально даже по себестоимости (хотя у некоторых желание выделиться уступает место здравому смыслу).

Принято считать, что оптимальное соотношение размеров дома и участка — примерно 1 к 10. Впрочем, некоторые эксперты полагают, что «золотое сечение» — это 1 к 15. «Не рекомендуется на шести сотках возводить двухэтажный дом просторнее 120 кв. м, — говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». — Двух-трех спален вполне хватит для комфортного проживания семьи из четырех человек. Оптимальным считается вариант, когда дом площадью до 200 кв. м размещается на площадке 10-12 соток». Соответственно коттедж в 350-400 кв. м органично впишется на 15-20 соток, а особняк в 500-600 кв. м требует не менее 30 соток. При меньшем количестве земли ликвидность жилья будет довольно низкой.

Закон – не дышло

Впрочем, некоторым архитекторам приведенные пропорции кажутся небесспорными. Можно перечислить немало примеров, когда коттедж размером 350-400 кв. м, причем, с цокольным этажом и мансардой, очень удачно располагался на 12 сотках. А бывало и так, что строение подобных размеров «усаживалось» на 25 сотках и территория выглядела перегруженной. Так что отклонения от правил вполне допустимы. Например, если практически весь пятачок земли занимает дом для постоянного проживания, это оправданно — подобные жилища люди воспринимают как нечто среднее между коттеджем и городской квартирой, а минимальное количество соток становится приятным бонусом. Раскупаются же секции в таунхаусах, где в дополнение к жилью выделяется крохотный кусочек земли.

«На участках без подряда дома в подавляющем большинстве случаев предназначаются для постоянного проживания, — говорит Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти». — Соответственно помимо жилища необходимо разместить инфраструктуру, технические помещения и гараж. Если же коттедж окажется чрезмерно большим, строения собьются в кучу, а места под сад и зоны отдыха практически не останется». В то же время покупка участка без подряда по истечении некоторого времени может вылиться в сплошные неудобства. «Дело в том, что такие места, как правило, превращаются в «шанхаи», где каждый строит по правилу «кто первый встал – того и тапки», не соблюдая ни рекомендуемых пропорций, ни советов по высоте, ни правил размещения подсобных сооружений, — объясняет Армен Маркосян, директор по маркетингу Rodex Group. — В Подмосковье достаточно примеров, когда белокаменные виллы с бассейнами и коваными воротами, которым позавидовали бы обитатели Лазурного Берега, соседствуют с рублеными домиками 6х7. Естественно, о социальной однородности речь тут не идет».

На свое усмотрение

В садовых товариществах вопрос о том, какой дом строить, решается сугубо индивидуально. Если предполагается проживание только в летний период, разумеется, нет необходимости серьезно заниматься утеплением, тратить средства на систему отопления, да и площадь не стоит увеличивать до несуразных размеров — на 6-8 сотках вполне достаточно 100-120 кв. м. Зато сад будет благоухать, а огород давать богатые урожаи. Если же облюбовано местечко в какой-нибудь деревеньке, опять-таки стоит хорошенько подумать: возводить ли здесь боярские хоромы или лучше не выделяться и подстроиться под остальных «селян». В сложившихся веками деревнях выскочки не приветствуются.

Большое значение играет и форма надела. На слишком вытянутых участках довольно сложно обустроить сад и прогулочную зону. Не раз придется задуматься, в каком месте поставить гараж, беседку или баню. Поэтому уже в процессе приобретения земли стоит воспользоваться рекомендациями специалистов относительно комфортного соотношения длины и ширины «кусочка родины». Удобными считаются участки 20 на 30 м, 40 на 50 м и т.д. Также популярны территории трапециевидной и неправильной формы. По крайней мере, отмечают их владельцы, нет ощущения, что ты живешь в огороженном заборами квадрате или прямоугольнике.

Отрываясь от земли

Еще один повод для раздумий — какой высоты делать дом: одно-, двух-, трехэтажный? Все зависит от вкуса, фантазии, количества членов семьи и наличия финансов. По архитектурным канонам, этажность напрямую зависит от размера участка. К тому же на небольшом клочке строить одноэтажку просто невыгодно, а вот двухуровневый дом, давая меньшее пятно застройки, вдвое увеличивает полезную площадь. С другой стороны, очевидно, что количество этажей влияет на себестоимость строительства. Например, включение в план даже цокольного уровня ведет к существенному удорожанию проекта, а прибавка третьего этажа и вовсе удвоит цену. Тем не менее, если участок невелик, а дом нужен большой, рост вверх — мера вынужденная.

Если же говорить о моде, то следует констатировать: сегодня покупатель и частный застройщик предпочитает «средние», преимущественно двухуровневые дома. К тому же в связи с развитием инфраструктуры коттеджных поселков и садовых товариществ будущие собственники стали отказываться от подвалов, где еще в конце 90-х было модно размещать сауны, видеозалы, бильярдные, подсобки, а иногда и спальни для гостей. В общем, спрос на высокие дома ушел в прошлое.

Оптимум и чуть выше

По мнению экспертов, основной спрос сегодня приходится на двухуровневые дома с полным или мансардным вторым этажом. Наличие цоколя — возможно. Такая популярность объясняется и экономической целесообразностью — стоимость 1 кв. м гораздо ниже, можно провести оптимальное зонирование территории, да к тому же выбрать какой угодно архитектурный стиль. Наконец, по традиции в доме должна быть лестница. Именно поэтому 90% коттеджей — двухуровневые. Что касается одноэтажных строений, то, как правило, их выбирают люди, имеющие за плечами богатый опыт загородной жизни, некоторые сменили не один дом. Безусловно, это в большей степени касается проектов элиткласса, поскольку такой особняк требует участка площадью как минимум 50-70 соток.

А вот трехэтажные коттеджи свою популярность растеряли — не только из-за дороговизны, но и из-за трудностей с внутренней планировкой, не говоря уж о том, что лестничные марши отнимают полезную площадь. От большого количества лестниц покупатель не в восторге: любителей бегать вверх-вниз не так много, особенно если в семье имеются пожилые люди. Да и родители дошкольников на такой дом не позарятся, опасаясь за здоровье малышей, для которых лестница — постоянный риск травмы. Некоторые обладатели «высоток» признаются, что на третьем этаже им приходится бывать пару-тройку раз в месяц, и то во время показа своих владений гостям. Зато огромные счета за электричество и коммунальные услуги приходится оплачивать ежемесячно.

Повыше облака

Дома в четыре этажа и более были популярны на заре становления загородного рынка. Первые «дворцы» в большинстве своем состояли из двух полных этажей, цокольного и мансардного. Хозяевам таких монстров казалось — чем просторнее особняк и больше этажей, тем выше их статус. Но по мере развития рынка и приобретения опыта люди осознали, как неудобно жить в таком доме.

Впрочем, фантазия и желания безграничны, а финансы — дело наживное. При дефиците средств оптимальная площадь — 150-200 кв. м, количество этажей – один-два. Параметры бизнес-класса — 250-450 кв. м, что укладывается в два, а то и три этажа. Для дорогой усадьбы или виллы и 600 кв. м не предел, а потому находятся желающие возводить трех-четырехэтажные строения. Но в любом случае стоит учитывать и предназначение дома — постоянный он или для наездов время от времени. Понятно, что в первом случае полезной площади должно быть больше, и решить этот вопрос можно только с помощью этажей.

Как можно и как нельзя строить на берегу.

Нынешним жарким летом, преодолевая многокилометровые пробки по дороге на дачи, москвичи с завистью смотрели на дома на берегах рек, озер, водохранилищ. Участок у воды – настоящее спасение от зноя. Сегодня предложение таких наделов и домовладений довольно обширно, а цены различаются на порядки.

Как говорят продавцы-практики, у потребителя пользуются успехом предложения с наибольшим числом конкурентных преимуществ. Близость водоема – это очень сильный аргумент «за» покупку. По данным, предоставленным журналу Metrinfo.Ru, УК «Волжские дачи», сейчас в московском регионе реализуется около 350-370 проектов, доля предложений на воде, если не считать мелкие водоемы и/или поселки, на удаленном расстоянии от рек и озер, составляет около 20% от всего предложения. Еще два года назад доля таких предложений не превышала 13%.

Всего же по оценке аналитического центра корпорации ИНКОМ, около 70% выставленных на продажу поселков в столичном регионе имеют на своей территории какие-либо водоемы или расположены от воды не далее чем в двух километрах. «Однако, только 20% из них находятся на берегу крупных рек, озер или водохранилищ», - подтверждает данные коллег Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ.

По словам Владимира Ефимова, коммерческого директора ГК «Родные Земли», прежде всего речь идет о таких водохранилищах, как: Истринское, Клязьминское, Учинское, Рузское, Можайское, Пироговское, Икшинское.

До пляжа - пешком или на колесах?

Но позиционируя свои предложения на загородном рынке как коттеджные поселки вблизи водоемов, застройщики зачастую приукрашивают общую картину. Бывает, что водохранилища, крупные озера или реки в местности расположения землеотвода действительно есть, но до них можно добраться только на автомобиле. Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи», считает, что поселок может позиционироваться как стоящий на воде только в том случае, если из любой его точки можно добраться до берега водоема максимум за 20 минут пешком. Эксперт соглашается, что большее время на дорогу допустимо, но только в случае, если речь идет о большом водоеме. Реки шириной 10-50 метров вдали от поселков, как правило, не идентифицируется с ним. «При проектировании наших поселков мы придерживаемся правила десятиминутной пешей доступности воды. Например, в поселке «Эра», расположенном на одноименном притоке Волги в Калязинском районе, максимально удаленные от воды участки находятся на расстоянии 800 м», - отмечает наш комментатор.

Внимание: выбор поселка. Что можно, что нельзя

Покупать участок у «большой воды» следует очень осторожно. Дмитрий Таганов (ИНКОМ) обратил внимание на то, что Водный Кодекс РФ регулирует вопросы строительства вблизи водоемов, и в пределах допустимой близости к прибрежной зоне разрешается возводить дома только при соблюдении санитарных норм: коттеджи обязательно должны иметь центральное водоснабжение и канализацию.

А вот в прибрежной зоне, которая согласно все тому же ВК, составляет не менее 50 м, строить вообще ничего нельзя. Крупный девелопер не станет подвергать угрозе строительство целого проекта, более того, он будет заинтересован в укреплении береговой линии и поддержании ее в чистоте. Но у частников нарушения бывают, поэтому покупатели таких домовладений рискуют когда-нибудь потерять свой дом.

Требования становятся более мягкими, если речь идет об искусственных водоемах. Они строятся по всем санитарным и градостроительным нормам, поэтому хорошо вписываются в проекты и «работают» на престиж. Как рассказал Дмитрий Таганов (ИНКОМ), в поселке Millennium Park, расположенном в районе 19 км Новорижского шоссе, компанией Villagio Estate воплощен проект с целым каскадом озер общей протяженностью в 5 км, аналогов которому на рынке пока не существует. А в поселке «Гринфилд» этим же девелопером было искусственно создано озеро площадью в 3 гектара.

Более подробно о такой покупке читайте в нашей статье «Домик у леса и воды: объект особо пристального внимания при покупке».

От элитных поселков до скромного «эконома»

Покупатели на участки в зоне водоемов были всегда, но знойное лето 2010 года спровоцировало рост интереса. «Если раньше участки у воды и у леса пользовались примерно одинаковым спросом, то сейчас идет уже довольно существенный перевес в сторону прибрежных участков», - отмечает Илья Дискин, директор проекта «Серебряная Подкова».

Дмитрий Таганов (ИНКОМ) считает, что среди загородных направлений у «большой воды» особенно выделяется Дмитровское шоссе. Близость Клязьминского, Пироговского и Пестовского водохранилищ, развитая инфраструктура привлекает инвесторов и покупателей. В данной местности также расположены крупные спортивно-развлекательные центры: Сорочаны, Яхрома, Волен, Экстрим парк и центр Тягачева, сафари парк, гольф-клуб и др., что делает эти места удобными для проживания, как летом, так и зимой. К тому же сказывается и относительная близость Москвы.

Далее, по словам Алексея Кудрявцева (УК «Волжские дачи»), следуют Минское шоссе с Можайскимводохранилищем, Новорижское шоссе с Истрой, Ленинградское, Ярославское шоссе с большой Волгой и Симферопольское шоссе, с предложениями на Оке.

Наличие крупной водной акватории вывело Дмитровское шоссе в число престижных и, как следствие, дорогих направлений. Большинство предложений земельных участков в зоне до 30 км от МКАД находятся на территории организованных поселков «бизнес» и «элита». Так, например, в районе Пестовского водохранилища, расположенного в 20 км от столицы, находится элитный поселок «Лазурный берег». «Особое место в его инфраструктуре занимает все, что связано с отдыхом возле «большой воды», рассказывает Дмитрий Таганов (ИНКОМ). - У поселка два больших благоустроенных песчаных пляжа, которые предоставляют неограниченные возможности для занятия водными видами спорта, рыбалкой, а причальный комплекс не оставит равнодушными владельцев яхт и катеров. Цена за домовладение в этом поселке от 2 млн. долларов, но уже только на вторичном рынке».

«Самые интересные предложения по Дмитровскому шоссе в зоне водохранилищ сосредоточены в поселках: «Монаково» (25 км. от МКАД), «Лазурный берег», «Летчик-испытатель» (39 км.), «Золотой город» (8 км.), говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». Один из самых ярких проектов - коттеджный поселок De Luxe «Монаково» на берегу Икшинского водохранилища. По каналу имени Москвы, сообщающемуся с Волго-Балтийской водной системой, можно попасть в Балтийское, Каспийское и Черное моря. Это особенно ценится людьми увлеченными путешествиями на маломерных водных суднах. В поселке 51 коттедж площадью от 497 до 1038 кв.м, на земельных участках от 17 до 56 соток. Созданы все условия для занятия яхтенным и другими видами активного водного спорта. Домовладения в «Монаково» дорогие, на самые «скромные» цена начинается от 36 млн. руб.

Формат «дальних дач», изначально подразумевает безупречную экологию и близость воды. Самые интересные предложения этого формата находятся на Волге и сосредоточены в двух местах, вблизи Калязина и Конаково, - говорит Алексей Кудрявцев (УК «Волжские дачи»). Первая зона только начинает формироваться и набирать известность, тогда как вторая давно популярна у любителей «большой воды» и уже имеет определенный статус. Поселки компании «Волжские дачи» расположены вблизи Калязина (180 км. от Москвы) на Волге и ее притоках. Ассортимент широк: от готовых домов в поселке «Новово» до участков без подряда в «Эре» или «Скнятинском плесе». Например, в поселке «Эра» (170 км от МКАД по Ярославскому или Дмитровскому шоссе) можно купить земельный участок по цене 17 000 руб. за сотку. В настоящее время уже подведен газ на территорию поселка и ЛЭП. Функционирует профессиональная охрана, организуется собственный пляж, причал, эллинг, волейбольная площадка, футбольное поле, детская площадка.

Предложения у «большой воды» по доступным ценам располагаются и по другим направлениям. Так в 97 км от Москвы по Минскому шоссе на берегу Рузского водохранилища расположен поселок эконом-класса «Рузский берег», где в продажу предлагаются как участки с подрядом, так и без. В самом поселке не предполагается строительство какой-либо инфраструктуры, но рядом располагаются яхт-клуб и площадки для занятия спортом. Поэтому стоимость участков невысокая - от 1,15 млн. рублей (за 6 соток земли).

Также цена опускается вниз, если поселок расположен не вблизи водохранилища, а около реки, озера или пруда. Участков с такими характеристиками на рынке довольно много, но и интерес к ним соответствующий. В поселке «Eastландия», расположенном в 99 км по Новорижскому шоссе на берегу большого озера, где есть магазин, пляж, лодочная станция, можно купить участок без подряда площадью в 12 соток за 1,8 млн. рублей.

Недорогие участки вблизи водоемов вывела на рынок управляющая компания «Финансы и недвижимость». Один из таких поселков - «Приозерный» расположен в 80 км от МКАД, недалеко от деревни Селиваново Сергиево-Посадского района. Недалеко от «Приозерного» протекает река Веля и располагается большое озеро. Территория поселка разбита на 534 участка. Минимальный размер – 7 соток. Цена продаж - от 20 тыс. руб. за сотку. Поселок «Солнечный» что в 65 км от МКАД по Ярославскому шоссе, привлекает близостью к Торбееву озеру. Стоимость участков от 25 000 руб. за сотку.

Ценовая мозаика

По установившейся практике прибрежные участки стоят на 20-50% дороже участков «в поле». «Как и раньше, основная ценовая динамика приходится на качественные изменения в инфраструктуре посёлков, - говорит Илья Дискин («Серебряная Подкова»). - Если строительство инженерных коммуникаций завершено, примерно одинаковыми темпами растут цены и на участки в поле, и на прибрежные участки».

По данным Алексея Кудрявцева (Волжские дачи»), предложения на участки у воды значительно дифференцируются по ценам и составляют от 4 млн. руб. за участок 15 соток и домик до 100 метров до особняков площадью 200-300 кв.м и более на участках 40-70 соток, стоимостью от 15 млн. руб. и более. Эксперт признает, что есть исключения, но в основном в поселках на ценообразование влияют два фактора: близость леса (иногда с возможностью увеличения участков за счет долгосрочной аренды) и близость воды. «В масштабных поселках, например, в таких как поселок «Эра», стоимость участков может различаться в три и более раз», - объясняет он.

По словам Владимира Ефимова (ГК «Родные Земли»), цены на земельные участки вблизи водоемов изменяются примерно такими же темпами, что и на остальные участки. Хотя Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»), считает, что ситуация с динамикой цен сейчас на рынке неоднородна. Большинство поселков этого сегмента в 2010 г. скорректировали цену несущественно – 5-7% в ту, или иную сторону. «Часть поселков, особенно без подряда, демонстрировали, наоборот, положительную динамику: например, за первое полугодие текущего года «Волжские дачи» увеличили цену в среднем на 30%».

Будущее: спрос вырастет, однако не на все подряд

Что же касается прогноза на будущее, то Илья Дискин («Серебряная Подкова») сообщил Metrinfo.Ru, что спрос на прибрежные участки будет расти. Но эксперт считает, что процесс станет уже избирательным. Он сместится в сторону закрытых водоемов на территории коттеджных посёлков, поскольку реки и водохранилища не могут похвастаться чистотой – слишком много на их берегах населенных пунктов. Дмитрий Таганов (ИНКОМ) причину роста спроса и цен видит в том, что «количество «свободной» земли в окружении крупных водоемов не безгранично». «Так как вода становится одним из наиболее важных факторов при выборе участков, причем вне зависимости от ценового сегмента, велика вероятность, что рост цен за год может опередить среднерыночный темп и составить около 15%», - прогнозирует Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»).

Как купить дачу или домик в деревне?

Несколько советов от агента по недвижимости

Сразу же скажу о главном – ежели вы надумали купить загородную недвижимость в ближайшее время, лучше сделать это именно этим летом, осенью. Сейчас цены достигли своей самой низкой отметки.

Приобрести недвижимость можно:

– при помощи агентств недвижимости (этих шарлатанов, риэлтеров – убийц, этих… ну, так по многим каналам ТВ о нас говорят…); – совершенно самостоятельно.

Оба способа подлежат критике, оба так же надежны, как несовершенны.

Но поскольку среди читателей вряд ли найдется много моих коллег, и никто мне аплодировать не собирается за рекламу тяжелого труда агента, я пойду навстречу большинству и подскажу то, что знаю сама, чтобы помочь вам пойти по второму пути с минимальными потерями денег, времени и нервных клеток.

Итак, дорогой читатель-покупатель, если вы решили приобрести какой-то кусочек природы самостоятельно, вспоминайте мои советы и – в добрый путь!

С чего начать и как красиво закончить?

Подайте рекламу в местную газету: «Куплю домик в деревне не далее 50 (100, 200…) км от г. Н-ска недорого. Посредников прошу не беспокоить». И спокойно ждите звонка.

Можно и по деревням поездить в поисках участка с домом, но поверьте, тут есть много «но»: и расходы на бензин, и неподготовленность потенциальных продавцов, и многое другое. Телефон оставляйте обычный – сельским жителям дорого звонить на мобильный.

Можно, конечно, и в Интернете разместить, но вряд ли бабульки из глубинки торчат ночами на форумах недвижимости. Они читают газетки по старинке.

Четко указывайте удаленность от города, чтобы вам не предлагали соседнее государство.

Слово «недорого» сразу же поможет сбить спесь с продавца-мечтателя и, тем самым, уменьшит цену.

Посредники и официальные агенты «отвалятся» после просьбы не беспокоить – они просто примут вас самого за агента.

Ну, вот – вам позвонили и предложили домик. Ура, и можно ехать на просмотр!

Вот только не нужно сразу узнавать адрес и отпрашиваться срочно с работы. Разговаривайте спокойно и безрадостно, будто вам таких дешевых домиков уже штук триста напредлагали. Не говорите «Wow!», если цена показалась до неприличия смешной. Но и «палку не перегибайте», будьте максимально вежливы.

Проявите свою заинтересованность, задав множество вопросов по сути объекта продавцу. Лучше полчаса поговорить по телефону, чем проехать сорок литров бензина и взглянуть на заброшенный сарайчик на берегу утиного болота!

Узнайте:

Сколько соток земли прилагается к дому; в какой форме собственности находится эта земля.

Какая инфраструктура: транспорт, газ, вода, сколько километров до реки, озера, как близко находится лес, пахотные земли не расположены ли сразу за забором (будет много пыли, шума техники по утрам), есть ли сад, банька, сарай, летняя кухня и т.п. Где находится колодец, есть ли в доме вода и канализация.

Год постройки дома; материал стен и крыши, крепкий ли пол по углам и вдоль стен (если не крепкий, проваливается, подгнил – в доме, скорее всего, грибок); есть ли под домом погреб, сухо ли в нем; как давно меняли окна и прочее, прочее.

Как давно в доме не проживают (если больше 2-3 лет, это не есть хорошо); если проживают, то кто и в каком количестве прописан.

Кому раньше принадлежал дом; не умирал ли кто-то не своей смертью в этом доме; если у продавца есть супруга/ супруг, настоящий или бывший, и дом приобретался в браке, имеется ли нотариально заверенное согласие на продажу; нет ли выписанных несовершеннолетних или лиц, находящихся в данный момент в местах не столь отдаленных; другие каверзы, которые придумаете, тоже спросите.

Если потенциальный продавец еще не положил трубку, а вам домик уже нравится, договаривайтесь о встрече в удобное для него время и срочно выезжайте!

Да! И возьмите с собой деньги. А вдруг вы приедете и ахнете – такой райский уголок! Только обязательно попросите продавца к встрече уже иметь на руках и оригиналы, и копии паспортов, техпаспорта на дом, земельного акта хотя бы. Понравится дом – немедленно дайте аванс под долговую расписку, самостоятельно составленный договор о намерениях. Да под что угодно, лишь бы не упустить дом!

Ну, и отправляйтесь уже к нотариусу. И не забудьте пригласить на новоселье, договорились?

Дача своими руками.

Согласитесь, каждый из нас когда-нибудь, да мечтал построить свой собственный дом. Сегодня рынок предлагает массу вариантов, - глаза разбегаются. Дома большие и маленькие, деревянные и кирпичные, простенькие и замысловатые – соорудить можно все, что душе угодно. Лишь бы были деньги. Кстати, а сколько их нужно? О суммах, в которые обходится строительство хорошей дачи, уютного загородного дома, и поговорим.


Кризис на убыль – цены вверх

Пожалуй, одним из лучших периодов для строительства загородного дома был прошлый весеннее-летний сезон, когда из-за кризиса цены снижались не только на жилье, но и на строительные работы и материалы: «Лето прошлого года – это сезон скидок и различных спецпрограмм, а сегодня можно однозначно констатировать, что кризис на рынке загородной недвижимости закончился, и цены на большинство строительных материалов и услуг снова подросли. А например, на пиломатериалы, утеплитель из минеральной ваты, спрос по которым существенно превышает предложение, цены выросли резко – примерно на 30%», - сообщил нам Александр Дубовенко, директор по развитию компании GOOD WOOD (Гуд Вуд). Правда, Олег Парижский, директор проектов управляющей компании «Волжские дачи» не столь категоричен: «За год удорожание практически не превысило 5%, причем почти всегда можно договориться о скидках или рассрочке платежа, даже при незначительных объемах работ или закупок».

Впрочем, не стоит впадать в панику по поводу подорожания всего и вся: «ведь после того, как производители «раскачаются», стоимость особо подорожавших позиций немного упадет», - полагает Александр Дубовенко(GOOD WOOD).

От дерева до камня

Начинать строительство надо с выбора дома, который вы желаете поставить на своем участке. Тут следует исходить либо из имеющегося бюджета, либо из соображений последующей эксплуатации строения. Погодные условия в России довольно сложные: летом у нас бывает довольно жарко (нынешняя жара – аномалия, но летняя температура около 28 градусов в течение пары недель – в общем-то норма), а зимой - холодно, к тому же не забывайте о снеге, поэтому «наш климат требует минимальной теплопроводности стен и их высокой устойчивости к влиянию оттаивания-замерзания», - уверяет Олег Парижский («Волжские дачи»), - таким задачам лучше всего соответствует кирпичная кладка, монолит либо бревно диаметром около 30 см».

Именно поэтому, как сообщает Александр Дубовенко (GOOD WOOD), в нашем отечестве самыми популярными остаются кирпичные дома и строения из пеноблоков. А если выбирается дерево, то чаще опять же – традиционные технологии: массивный брус, лафет, оцилиндрованное бревно и рубленый дом.

Однако технологии развиваются, и сейчас на рынке представлены дома с теплопроводностью и долговечностью, по крайней мере, не ниже, чем у традиционных, это, например, строения из пенополистирола или возведенные по принципу несъемной опалубки. «Постепенно набирает популярность и технология «клееного бруса», которая существенно уменьшает часть недостатков деревянных домов – усадку, трещины и щели, - рассказывает Александр Дубовенко, - а в будущем, как и в Европе, у нас будут популярны панельные дома с применением OSB (т.е. с ориентированной плоской стружкой в составе бетона. Прим. ред.). Пока они редки, потому что в России не налажено производство OSB». Тем не менее, люди все чаще хотят жить в более легком экологичном жилье, поэтому выбирают для строительства дерево в любых видах и формах.

«Проекты домов, выполненных по новым технологиям, выглядят стилистически интереснее, строения возводятся быстрее, а стоят зачастую дешевле», - добавляет Олег Парижский («Волжские дачи»), и многие потребители в последние 2-3 года предпочитают идти в ногу современем.

Из современных загородных домов самыми бюджетными вариантами остаются деревянные, каркасные и щитовые. Фактически это строения из полуфабрикатов, ассоциирующиеся с конструктором и устанавливающиеся на относительно неглубоком фундаменте. Для каркасных домов на заводе изготавливают деревянные рамы, которые становятся его каркасом, и доски-стены, крепящиеся на каркас только на стройплощадке (т.е. на загородном участке). А для щитовых домов изготавливают целые стены-щиты, которые соединяются друг с другом также на участке. Огромный плюс таких домов – быстрые сроки строительства (правда, правильнее сказать сборки), готовое жилье можно получить уже через 14-60 дней (в зависимости от размеров и модификации).

Да и цены весьма невелики: при площади домов от 20 до 200 м кв. минимальная стоимость квадратного метра щитового или каркасного дома при возведении собственными силами стоит в среднем 18-20 тыс. руб., а при строительстве «под ключ» - в среднем 20-25 тыс. руб.

К примеру, компания «Зодчий» предлагает каркасные дома «Крепыш» всего за 10 000 руб./кв. м. А компания «Гуд Вуд» в кризис запустила технологию «Народный дом»: «Нами был достигнут нижний ценовой рекорд: дома «под ключ» стоили 16 800 руб./кв. м. Рекорд так и не был побит. Однако сегодня наша компания повысила стоимость квадратного метра в этом проекте на 2000 руб., т.к. спрос существенно превысил производственные мощности», - рассказывает Александр Дубовенко.

Но надо понимать, что низким ценам соответствует обычно и более низкое качество либо менее привлекательные характеристики дома, например, меньшая высота потолков, более тонкие стены, неглубокий фундамент, небольшой слой утеплителя и т.п. К тому же в таких домах нельзя жить зимой. Например, дом «Крепыш» площадью 20 м кв. с высотой потолков 2,15 м подразумевает фундамент из опорных столбов из бетонных блоков 30х30х20 см и 30х20х20 см, каркасные внутренние стены из доски 35х150 мм, обшитые вагонкой 12,5 мм, утепленные минеральной ватой толщиной 150 мм. А толщина утеплителя в перекрытиях и полах всего 50 мм.

Для сравнения, - в двухэтажном доме «Карелия-3» площадью 115 м кв. с высотой потолков 2,6 и 2, м на первом и втором этажах соответственно, на монолитном фундаменте и с двойным остекленением квадратный метр стоит уже 15 тыс. руб. Однако и в этом доме в зимнюю стужу будет холодно. Каркасные и щитовые дома – это все же варианты летние, а для круглогодичного проживания лучше выбирать дома из клееного или строганного бруса или бревен, ну или возвращаться к кирпичам и бетону.

Стоимость домов из строганного бруса в среднем на 20-30% выше, чем каркасных и щитовых. В принципе, за те деньги, в которые обходится возведение неплохого щитового дома, можно построить скромный дом из бруса. Квадратный метр в этом случае будет стоить в среднем 25-28 тыс. руб. при варианте «под ключ». При этом вы получите дом с низким коэффициентом теплопроводности, который при использовании только в летнее время можно не утеплять, а при применении современных утеплителей и систем отопления он превращается в круглогодичное жилье. А межвенцовый уплотнитель, используемый в подобных домах, исключает продувание стен и попадание влаги. Возведение такого дома на бетонном фундаменте занимает обычно от 20 до 30 дней.

Все перечисленные преимущества сохраняются и у домов из клееного бруса, изготавливаемого из склеенных по специальной технологии досок - ламелей. Но такой материал к тому же свободен от недостатков цельной древесины. Благодаря тому, что перед склеиванием ламели сушат, они приобретают оптимальную влажность 12- 3%, тем самым будущий дом защищается от усушки и трещин, к тому же воздействие высокой температуры исключает содержание в ламелях живых микроорганизмов и грибковых поражений. А благодаря тому, что из ламелей вырезают дефектные участки, дом становится более прочным. Кроме того, профиль бруса исключает контакт клеевых швов с атмосферными осадками, исключено и образование конденсата. «А еще дома из бруса традиционно считаются наиболее качественными, т.к. этот материал подвержен наименьшей усадке – основной проблеме деревянного домостроения», - говорит Олег Парижский («Волжские дачи»). И с каждым годом этот вопрос решается все лучше, например, применяется более совершенная австрийская технология Naturi. Но конечно, за качество и высокие характеристики придется платить: «Строительство дома по финской технологии из клееного бруса обойдется в 50-70 тыс. руб. за квадратный метр», - сообщает Олег Парижский.

Впрочем, Александр Дубовенко (GOOD WOOD) считает, что если речь идет о домах, предназначенных для круглогодичного проживания, то важен не только материал стен, но и технология фундамента, окон, кровли, инженерных систем, отделки и.т.д.

Если же говорить о кирпичных и панельных домах, то «парадоксально, но факт: благодаря кризису затраты на их строительство почти сравнялись с затратами на возведение деревянных строений, - утверждает Олег Парижский («Волжские дачи»), - ведь цены на кирпич и пеноблоки упали за последние пару лет значительно ниже, чем на деревянные конструкции». Таким образом, квадратный метр кирпичного дома обходится в 60-80 тыс. руб., но конечно, цена зависит от качества материала, сложности проекта, глубины фундамента и пр.

Резюме

Итак, условный дом площадью, допустим 150 квадратных метров, построенный по технологиям, описанным нашими экспертами, обойдется нам в сумму от 2,7 млн. до 12 млн. рублей. Но это еще не все затраты. Мы не подсчитали стоимость подключения к коммуникациям, работы строителей и проектировщиков. Об этом поговорим в следующий раз, в ближайших выпусках.

 

Недостроенный коттедж или дом-полуфабрикат?

Многие покупатели, желая сэкономить, рассматривают предложения незаконченного строительства, к примеру, недостроенного коттеджа. Специалисты предупреждают, что объект незавершенного строительства может продаваться по различным причинам. Если владельцу попросту не хватает денег для окончания строительства - это не плохо. А вот если он забросил стройку в результате возникших проблем с урегулированием вопросов с проведением коммуникаций и пытается продать вам этот объект, то данная ситуация является не очень благоприятной для вас и может нести в себе массу проблем.

«Недострой».

Слово «Недострой» на рынке загородной недвижимости означает отдельно стоящие дома, приостановленные на определенном этапе строительства, которые, в силу определенных обстоятельств организация или хозяин не желает достраивать. Как утверждает Светлана Кондачкова, которая является управляющим партнером компании «Urban Realty», есть и плановое незавершенное строительство, когда инвестор на земельном участке устанавливает блок с крышей для дальнейшей реализации в качестве «полуфабриката». Подобные предложения сегодня можно встретить часто. Такие дома можно приобретать не переживая, естественно при условии полного пакета юридически чистых документов. По оценкам экспертов компании «Penny Lane Realty», сегодня на рынке загородной недвижимости, приблизительно 4.400 объектов из категории «земля с подрядом по инвестиционному контракту», которые и называются «недострой». Владельцем такого проекта может быть как физическое, так и юридическое лицо. По оценкам специалистов, зачастую, «недострой» продают физические лица. Классический вариант выглядит таким образом: человек, имеющий средний достаток неправильно рассчитал свои материальные возможности и захотел возвести большой коттедж.

Когда у него закончились деньги, он вынужден был либо выставить дом на продажу либо отсрочить строительство на неопределенный срок, - приводит пример Людмила Ежова, являющаяся исполнительным директором компании «Терра недвижимость». По мнению эксперта, количество объектов незавершенного строительства на загородном рынке вторичного типа составляет от десяти до пятнадцати процентов от общего числа предложений. Сам по себе «недострой» - это коробка с крышей без какой-либо отделки и ремонта, зачастую, даже без окон. Объект, выставленный на реализацию в подобном виде весьма проблематично классифицировать, хотя основополагающие характеристики, на которых основывается классификация загородного недвижимого имущества, остаются неизменными, в частности: размер земли, площадь коттеджа, стройматериалы, дизайнерское решение, расположение. Редко, объекты незавершенного строительства продают строительные компании. В результате сложного экономического положения, застройщики, подобным образом, стараются избавиться от проекта или ищут дополнительного инвестора для окончания строительных работ, рассказывает Наталья Манько, являющаяся начальником коммерчески-экономического отдела компании «Велес капитал девелопмент».

К примеру, недавно на реализацию был выставлен проект, находящийся на Дмитровском направлении, в непосредственной близости к загородному поселку Сорочаны. В проект входил земельный участок на пять гектаров, на которых должны были разместиться 37 домов. Строительная компания смогла построить только 6 домов, приняв решение реализовать проект по оптовой схеме. 

 

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)

facebook twitter

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Другие статьи