Недостроенный коттедж или дом-полуфабрикат?

Многие покупатели, желая сэкономить, рассматривают предложения незаконченного строительства, к примеру, недостроенного коттеджа. Специалисты предупреждают, что объект незавершенного строительства может продаваться по различным причинам. Если владельцу попросту не хватает денег для окончания строительства - это не плохо. А вот если он забросил стройку в результате возникших проблем с урегулированием вопросов с проведением коммуникаций и пытается продать вам этот объект, то данная ситуация является не очень благоприятной для вас и может нести в себе массу проблем.

Хочеш вигідно купити піноблоки?В Івано-Франківську це легко!

«Недострой».

Слово «Недострой» на рынке загородной недвижимости означает отдельно стоящие дома, приостановленные на определенном этапе строительства, которые, в силу определенных обстоятельств организация или хозяин не желает достраивать. Как утверждает Светлана Кондачкова, которая является управляющим партнером компании «Urban Realty», есть и плановое незавершенное строительство, когда инвестор на земельном участке устанавливает блок с крышей для дальнейшей реализации в качестве «полуфабриката». Подобные предложения сегодня можно встретить часто. Такие дома можно приобретать не переживая, естественно при условии полного пакета юридически чистых документов. По оценкам экспертов компании «Penny Lane Realty», сегодня на рынке загородной недвижимости, приблизительно 4.400 объектов из категории «земля с подрядом по инвестиционному контракту», которые и называются «недострой». Владельцем такого проекта может быть как физическое, так и юридическое лицо. По оценкам специалистов, зачастую, «недострой» продают физические лица. Классический вариант выглядит таким образом: человек, имеющий средний достаток неправильно рассчитал свои материальные возможности и захотел возвести большой коттедж.

Когда у него закончились деньги, он вынужден был либо выставить дом на продажу либо отсрочить строительство на неопределенный срок, - приводит пример Людмила Ежова, являющаяся исполнительным директором компании «Терра недвижимость». По мнению эксперта, количество объектов незавершенного строительства на загородном рынке вторичного типа составляет от десяти до пятнадцати процентов от общего числа предложений. Сам по себе «недострой» - это коробка с крышей без какой-либо отделки и ремонта, зачастую, даже без окон. Объект, выставленный на реализацию в подобном виде весьма проблематично классифицировать, хотя основополагающие характеристики, на которых основывается классификация загородного недвижимого имущества, остаются неизменными, в частности: размер земли, площадь коттеджа, стройматериалы, дизайнерское решение, расположение. Редко, объекты незавершенного строительства продают строительные компании. В результате сложного экономического положения, застройщики, подобным образом, стараются избавиться от проекта или ищут дополнительного инвестора для окончания строительных работ, рассказывает Наталья Манько, являющаяся начальником коммерчески-экономического отдела компании «Велес капитал девелопмент».

К примеру, недавно на реализацию был выставлен проект, находящийся на Дмитровском направлении, в непосредственной близости к загородному поселку Сорочаны. В проект входил земельный участок на пять гектаров, на которых должны были разместиться 37 домов. Строительная компания смогла построить только 6 домов, приняв решение реализовать проект по оптовой схеме. Но, следует заметить, что реализация объектов незавершенного строительства для компании это крайность из-за низкой рентабельности и возможной потери существенного количества денежных средств, утверждают эксперты. Как рассказывает Ильи Ануров, являющийся генеральным директором компании «RCF Capital Trust», гораздо более распространенной является ситуация, когда возведено определенное число домов, но работы по проведению инженерно-технических коммуникаций еще не завершены, к примеру, электроснабжение уже есть, а газа нет. Если потенциальные препятствия для будущего строительства отсутствуют, объекту присваивается статус «на этапе строительства». Приобретение дома на данном этапе является выгодным и характеризуется минимальными рисками, - рассказывает Екатерина Орлова, являющаяся маркетинговым директором компании «АИН девелопмент».

Приобретение дома полуфабриката.

Объекты незаконченного строительства реализуются, так же как и готовые дома. По мнению Натальи Манько, эксперта компании «Велес капитал девелопмент», привлекательными особенностями объектов незавершенного строительства перед иными объектами жилой недвижимости являются: расположение, наличие инженерных и технических коммуникаций, размер земельного участка и его статус, потенциальные обременения, качество используемых стройматериалов и так далее. Большинство покупателей инвестируют средства в такие объекты, дабы довести их до ума с дальнейшей продажей. Но такие инвесторы, как правило, ищут дома, находящиеся на завершающих этапах строительства или подготовленные под отделочные работы внешнего и внутреннего типа, - рассказывает Людмила Ежова, эксперт компании «Терра недвижимость».

Перед непосредственным принятием решения в пользу подобного объекта, Андрей Вяткин, являющийся исполнительным директором компании «Маршал Эстейт», рекомендует грамотно оценить предложение. Изначально необходимо провести оценку соотношения цены и качества, затем очень тщательно изучить объект незавершенного строительства и если это необходимо осуществить экспертизу конструкционных особенностей. Это обуславливается тем, что потенциал получения скрытых проблем на заключительной стадии намного выше, чем решение подобных вопросов при строительстве. Если проект коттеджа, предложение, пакет документов, технологичные решения строительства, стройматериалы и остальные характеристики устраивают потенциального покупателя, а коттедж построен не так давно и не был подвергнут агрессивному влиянию окружающей среды, - его можно смело приобретать, утверждает Светлана Кондачкова, эксперт компании «Urban Realty». К слову, не имеющая защиты кладка из кирпича рушится со скоростью от пяти до восьми рядов ежегодно, каркас из железобетона вместе с перемычками и перекрывающими плитами теряет характеристики прочности под влиянием климатических условий, - рассказывает Денис

Измайлов, являющийся руководителем отдела загородного недвижимого имущества компании «Century 21 Street Realty».

Екатерина Орлова, эксперт компании «АИН девелопмент» утверждает, что решение о приобретении необходимо принимать исходя из определенной ситуации – один момент, если у продавца закончились денежные средства и он не может закончить строительство и совсем другой момент, если причина скрыта в потенциальных недостатках земельного участка и других дефектах. По мнению эксперта, одним из популярных признаков строения с вышеописанными проблемами является продолжительный срок реализации, например, когда коттедж продавался в таком виде более двух лет, и в особенности, если весь этот период он находился в замороженном виде. Илья Ануров, эксперт компании «RCF Capital Trust» рекомендует воздерживаться от подписания договора в той ситуации, если потенциальный покупатель обладает достоверными данными о том, что в загородном поселке есть проблемы с проведением коммуникационного оборудования. К примеру, этот процесс противоречит определенным юридическим и законодательным нормативам и вследствие этого местная администрация не может согласовать данный вопрос. Иными словами, если объект является неликвидным и несет в себе определенным проблемы, лучше воздержаться от его приобретения.

Цена домовладения в заселенном жилом комплексе или загородном поселке на заключительной стадии строительства в значительной степени выше стоимости дома в строящемся проекте, - рассказывает Людмила Ежова, эксперт компании «Терра недвижимость». В результате этого, покупатель испытывает существенные материальные затраты на покупку дома, но минимизирует риски продолжительного строительства, что в особенности актуально в нынешних условиях. Для грамотной оценки разницы в стоимости готового дома и «недостроя» необходимо воспользоваться аналогией. Иными словами, необходимо сравнить по стоимости загородные поселки в одном направлении и одном сегменте, которые находятся на разных стадиях строительных работ. По информации экспертов, среднестатистическая стоимость квадратного метра жилой площади в загородных поселках, построенных на 70 процентов, выше среднестатистической стоимости квадратного метра в загородных поселках, построенных на 40 процентов. Разница в стоимости, в данной ситуации, составляет от 15-ти до 25-ти процентов.

К примеру, сравнивая стоимость загородного коттеджа в загородном поселке «Павлово 2», строительство в котором завершено на 80 процентов, с проектом «Millennium Park», находящегося на средней стадии строительства, разница в стоимости квадратного метра жилой площади составляет 16,5 процентов. В другом загородном поселке под названием «Чистые Пруды 2», который находится в 14-ти километрах от МКАД по Новому Рижскому направлению, среднестатистическая стоимость квадратного метра жилой площади сопоставима со средней ценой квадрата в уже законченном поселке «Павлово», который находится на аналогичной удаленности. А в сравнении со строящимися загородными поселками «Millennium Park» и «Monte Ville» среднестатистическая стоимость квадратного метра в этом поселке выше на 40 процентов. Если проценты перевести в денежный эквивалент, то получиться, что, среднестатистическая стоимость квадрата жилой площади в уже построенном коттедже по Новому Рижскому направлению составляет 5,8 тысяч долларов, а в возводимом 4025 долларов. Эту информацию представили эксперты компании «Терра недвижимость».

По данным Натальи Манько, из компании «Велес капитал девелопмент», стоимость объекта незавершенного строительства формируется из цены на землю, коммуникационного оборудования, себестоимости стройматериалов и осуществленных на время реализации работ. Чаще всего, итоговая стоимость предложения оказывается ниже настоящей стоимости, так как, владельцу приходится предлагать дисконты для нахождения покупателя, который будет заниматься окончанием строительства. Светлана Кондачкова, эксперт компании «Urban Realty» рассказывает, что значительное влияние на стоимость оказывает площадь незавершенного строительства и возраст. К примеру, если на земельном участке в шесть соток стоит коробка, имеющая площадь пятьсот квадратов, возраст свыше семи лет и без кровельного материала, то это настоящее обременение земли. Пару тройку циклов промерзания и оттаивания могут сделать из объекта незавершенного строительства обыкновенный мусор, - дополняет коллегу Александр Рыков, являющийся маркетинговым директором управления загородной недвижимостью компании «Penny Lane Realty». В данной ситуации при формировании стоимости учитывается цена на землю и коммуникации за минусом финансовых расходов на демонтажные и утилизированные работы.

В преимущественном количестве ситуаций земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, стоит дороже, чем свободный надел, так как на этой земле уже было проведено определенное количество работ. Хотя, порой, разница в стоимости является минимальной, - говорит Илья Ануров, эксперт компании «RCF Capital Trust». По информации Дениса Измайлова из компании «Century 21 Street Realty», загородный рынок недвижимого имущества знает и противные ситуации, когда 600 метровые коттеджи, расположенные в превосходных уголках живописной природы, но построенные в соответствии с неудачным проектом, покупатели новыми владельцами с целью сноса. В данной ситуации, стоимость сотки земли не трансформируется в стоимость построенных жилых квадратов. Зачастую, это наблюдается в дорогостоящем рыночном сегменте, например, на Рублево-успенском, Новом Рижском и Минском направлениях, а также в старых дачных поселках. В более недорогих рыночных сегментах просматривается обратная ситуация. Земельные участки с объектами незавершенного строительства в одном и том же загородном поселку стоят дороже аналогичных участков, но без дополнительных строений, - рассказывает эксперт.

Заключение сделки.

В той ситуации, если потенциальный покупатель принял решение купить «недострой», особенных сложностей в подписании такой сделки нет, но есть некоторые тонкости, - рассказывает Людмила Ежова, эксперт компании «Терра недвижимость». Например, если земельный участок находится в аренде, то оформить право собственности на него можно только после окончания строительных работ. При дальнейшей реализации необходимо будет продавать объект незавершенного строительства отдельно, и решать вопрос с переуступкой прав на аренду. По утверждению Александра Рыкова, специалиста компании «Penny Lane Realty», чтобы сделка была реальной, необходимо заключить строительно-подрядный договор и документально его подтвердить. Только в этой ситуации, объект незаконченного строительства можно будет зарегистрировать в картографическом департаменте гос.регистрации. Для прохождения государственной регистрации требуется представить пакет документов о праве на земельный участок, а также проектную и сметную документацию на объект.

Если подрядный договор отсутствует, то необходимо подписать соглашение купли продажи земельного участка, а строение зарегистрировать на нового владельца после конечной постройки по соответствующей декларации или паспорту относительно предназначения земли, - поясняет эксперт. Илья Ануров, эксперт компании «RCF Capital Trust» рассказывает о правильном оформлении объектов незавершенного строительства. Для этих целей необходимо пригласить представителя бюро технической инвентаризации, который произведет осмотр объекта и составит технический паспорт, в котором запишет его как «недострой». В данной ситуации, если потенциальный покупатель обнаружит определенные проблемы в объекте незавершенного строительства, он может предъявить соответствующие претензии строительной компании или бывшему владельцу. Ничего ужасающего в приобретении «недостроя» нет, если пакет документов в порядке, все вопросы урегулированы и отсутствуют проблемы с инженерно-техническими коммуникациями. Главная тонкость состоит в том, что все это необходимо проверять самым тщательным образом, а не в спешном порядке искать денежные средства в надежде заключить выгодный договор, который, разумеется, окажется выгодным, если подписать его с умом.

Элитный коттедж. Удобства за забором?

Собираясь приобрести дом в коттеджном поселке, потенциальный покупатель сталкивается с большим разнообразием представленных предложений. И даже если он представляет, какой нужен дом и где он должен быть расположен, вопрос с требуемой инфраструктурой обстоит сложнее: в разных поселках она различается как по своему составу, так и по обременению, которым ложится на покупателя.

Инфраструктура и класс

Стандартного набора инфраструктуры для разных классов коттеджных поселков нет. Более того, поселок может быть элитным и при отсутствии инфраструктуры, а эконом-класс может содержать полную инфраструктуру. Например, Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» говорит, что во всех поселках рядом с Жуковкой нет вообще собственных объектов, вся инфраструктура сосредоточена в отдельных ТЦ вдоль Рублевки. «Здесь в основном расположены поселки, которые были построены в 90-х и начале 2000 гг. В основном в них есть только охрана. Недостаток внутренней инфраструктуры вполне компенсируется разнообразием внешней», - рассказал эксперт.

Елена Максименкова, заместитель генерального директора ИК МГСН говорит, что все зависит от того, где расположен объект и для каких целей (предположительно) будет приобретаться дом за городом. На рынке крайне мало поселков с одинаковой инфраструктурой. По словам эксперта, если, например, объект расположен более чем в 20 км от МКАД, вдоль береговой линии реки или водохранилища, то желательно, чтобы он имел благоустроенную набережную и яхт-клуб. Такой дом будут покупать люди, которые планируют жить и отдыхать за городом.

Если объект расположен в непосредственной близости от Москвы (не более 5 км от МКАД), то покупка дома, скорее всего, рассматривается как альтернатива квартире для постоянного проживания. Инфраструктура таких объектов не должна быть перенасыщена, но при этом проект должен обладать всем необходимым для комфортного проживания. «Например, проект бизнес-класса «Резиденция Рублево» расположен на Новорижское ш., всего в 1 км от МКАД, в 5 минутах езды от станций метро «Мякинино» и «Строгино» и рассчитан на активных людей, ценящих время и имеющих высокие требования к уровню и набору сервисных услуг. Комплекс включает 67 дуплексов - 134 резиденции, которые расположены в лесопарковой зоне на территории 24 га. Проектом предусмотрена единая концепция благоустройства и собственная служба сервиса, работающая по системе "все включено". Для данного проекта наличие развлекательной инфраструктуры будет лишним обременением для бюджета. Вся необходимая для досуга инфраструктура находится рядом с проектом «Резиденция Рублево». В нескольких минутах езды от резиденций - крупнейший в России торгово-развлекательный комплекс «Крокус-Сити», яхт-клуб с рестораном «Shore House», всесезонный горнолыжный комплекс», - рассказала госпожа Максименкова.

Кто платит

Покупателю, решившему обзавестись домом в поселке, «богато укомплектованном» инфраструктурой, важно понимать, как будет происходить оплата всех построенных изысков. Понятно, что платить в любом случае придется ему. Вопрос только в том, сколько и в каком порядке.

Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty говорит, что обычно вся инфраструктура дополняет себестоимость продаваемого жилья, но текущие расходы на содержание оплачиваются из платежей посетителей. «Иногда инфраструктура содержится за счет жителей и их абонентских платежей. В редких случаях инфраструктура может быть прибыльной и самоокупаемой, когда объекты рассчитаны не только на жителей поселков, но и на внешних посетителей», - рассказал эксперт.

Наталья Бланкова рассказала, что за все изыски инфраструктуры (их функционирование) платят жители поселков. Затраты на их строительство несут девелоперы. Что касается размера ежемесячных платежей, то он оговаривается заранее при покупке дома. По словам эксперта, расчет может производиться тремя способами: фиксированный платеж за домовладение (это больше характерно для элитных проектов), определяется метражом дома, и комбинированный (фиксированная часть за дом + определенная ставка за землю).

Наиболее часто используется второй вариант – есть ставка за квадратный метр и чем большее дом, тем выше оплата.

В среднем, по словам Натальи Бланковой, в поселках бизнес-класса эксплуатационные расходы составляет 45-75 руб./кв.м. При этом ставка зависит от типа домовладения – для коттеджей она самая низкая, для таунхаусов выше и самая высокая для квартир (это обусловлено площадью домовладений – у коттеджей она самая большая, а у квартир самая маленькая).

«В среднем в бизнес-классе для коттеджей ежемесячные платежи составляют 12000-20000 рублей, для таунхаусов 10000-15000 руб., и для квартир 4000-8000 руб.

Как правило, на этапе продажи сразу оговаривается не только размер платежей, но и порядок его изменения. В основном это % роста в год. Поднимаются платежи один раз в год», - рассказал эксперт.

Екатерина Орлова, директор по маркетингу «АИН-Девелопмент» говорит, что вся инфраструктура любого поселка содержится за счет жителей. Есть различия только в форме оплаты и организации обслуживания. Наиболее распространены, по ее словам, два варианта: когда инфраструктура принадлежит управляющей компании или собственникам - в любой форме их объединения, например, ТСЖ. В первом случае со всеми жителями заключается договор на обслуживание, и УК может изменять плату при необходимости. Преимуществом данной формы является профессиональный и комплексный подход к обслуживанию, но во многих поселка распространенна форма самоуправления, когда размер ежемесячных платежей обсуждается на общем собрании и принимается исходя из реальных, фактических затрат на обслуживание.

По стоимости обслуживание инфраструктуры зависит исключительно от набора услуг. По данным госпожи Орловой, в поселках бизнес-класса и элитных, на территории которых есть такие объекты, как фитнес, бассейн, детские сады, медицинские пункты, досуговые комплексы – расходы могут составлять порядка 60 000 – 70 000 руб. в месяц. Естественно, это цифра отличается от платежей в поселках бизнес-класса, где есть только базовый набор инфраструктуры. В поселках эконом-класса жители могут позволить себе ежемесячные платежи не более 15 000 руб. в месяц, именно по этой причине в таких поселках или изначально строится только стандартный минимальный объем объектов инфраструктуры, или же построенные дополнительные объекты сдаются в аренду или консервируются.

Также Екатерина Орлова говорит, что есть альтернативный вариант, наиболее выгодный для жителей, но используемый в основном в поселках бизнес и элит класса – это когда поселок строится или совместно с домом отдыха или в непосредственной близости к функционирующему, с договоренностью о совместном использовании инфраструктуры. Например, поселки «Эдем», «Единство», «Дубрава-2», «Яр», «Турар» - жителям этих поселков доступна вся инфраструктура расположенного рядом с ними отеля Foresta. Содержание и обслуживание в данном случае происходит не за счет жителей поселков, а за счет самого гостиничного комплекса.

Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate, в свою очередь, считает, что цена домовладения одного класса в поселках с обширной инфраструктурой и небольшой при прочих равных условиях может отличаться не сильно. На маленьких территориях, как правило, не создают богатой инфраструктуры, поскольку она себя не окупает. «На большой территории, где располагается большое количество домов, например в поселке Millennium Park, можно создать большой и интересный набор коммерческой инфраструктуры. Поэтому здесь создаются элитный теннисный клуб на 10 кортов, ресторан на 3000 м2, детский клуб, открытый бассейн. Эта инфраструктура будет окупаться за счет размеров поселка», - рассказал эксперт.

Инфраструктура и конфликты

Мы опросили наших экспертов, возникают ли конфликты на почве того, что содержание излишней инфраструктуры оказывается слишком накладным, бывают ли на этой почве бытовые конфликты.

Александр Рыков рассказал, что даже инфраструктура тут может быть не при чем. По словам эксперта, некоторые люди вообще не хотят ни за что платить. Даже за содержание дворников, например.

Наталья Бланкова говорит, что конфликты всегда могут возникнуть, даже если причина и не всегда обоснована. В любом случае жители могут создать свое ТСЖ и заниматься управлением самостоятельно. Но, по словам эксперта, такие случаи крайне редки, ведь управление поселком – это очень хлопотное дело и для учета всех нюансов необходим определенный опыт работы в данной непростой области. Если жители не довольны качеством или стоимостью услуг, то чаще всего они просто меняют директора в УК.

Екатерина Орлова рассказала, что такие конфликты возникают постоянно. Причем, не только на этапе содержания, но и уже на этапе строительства. «Часто люди не осознают полностью, насколько сложно финансово им может оказаться позволить себе разнообразную инфраструктуру в поселке. Еще один момент – на этапе строительства содержание обходится в одну сумму, а при введении в эксплуатацию увеличивается обычно в 2-3 раза», - говорит эксперт.

По словам госпожи Орловой, по опыту в строящихся поселках может быть до 20% должников, не оплачивающих взносы по нескольку месяцев. А особенно, если жители не ведут на данный момент строительство на своем участке. «Именно поэтому с профессиональной точки зрения поселки без подряда – это очень высокорисковые проекты, и благополучное проживание и функционирование поселка в них еще больше зависит лишь от субъективных факторов сознательности и ответственности каждого жителя.

В случае же, если построенная инфраструктура становится не по карману многим жителям, она консервируется или сдается в аренду», - говорит эксперт.

Елена Максименкова говорит, что конфликты могут возникать там, где отсутствует единая однородная среда по категориям проектов и, следовательно, по, так называемому, статусу жильцов. «Например, в поселках с землей «без подряда», при равной стоимости земли, дома могут отличаться по стоимости. Соответственно, платежеспособность жителей также различается. Поэтому могут возникать разногласия по поводу набора инфраструктуры.

Если проект предполагает однородный портрет покупателей, то конфликтов, как правило, не бывает. Дома должны быть сопоставимы по цене, по площади. Равноценный продукт гарантирует равноценных пользователей и единство интересов по развитию и благоустройству поселка», - рассказал эксперт.

Необходимо и достаточно

Так какая же инфраструктура является необходимой и чего можно не строить, чтобы избежать излишнего удорожания проекта и нагрузки по платежам.

Александр Рыков говорит, что все должно быть увязано со здравым смыслом. «Если что-то есть за забором, то, наверное, это не нужно строить в поселке. Ну или наоборот, если чего-то нет даже в 10 км, а для жизни нужно, то желательно это построить.

А нужен обычно магазин для совершения ежедневных оперативных покупок, чем-то нужно занимать детей, а все остальное – это дополнительные опции, которые увеличивают себестоимость, но и повышают привлекательность жилья. Сейчас чаще всего не хватает объектов для детей: школ, детских садов, клубов и даже площадок», - рассказал эксперт.

Екатерина Орлова считает, что обязательным является стандартный набор, включающий охрану, благоустроенные зоны для прогулок, спортивная и детская площадки. Данная инфраструктура доступна для всех классов поселков. Если рассматривать поселки эконом класса, то, скорее всего, все остальные объекты или будут не по карману или качество услуг и объектов инфраструктуры будет низкого уровня. «Самым же разумным вариантом является приобретение дома в поселке поблизости от уже функционирующих объектов необходимой инфраструктуры, в особенности таких, как фитнес-центры, рестораны, развлекательные центры, горнолыжные спуски, гольф-клубы, детские сады и школы, магазины и торговые комплексы, бассейны и катки, конноспортивные комплексы и так далее. Содержание вышеперечисленных объектов весьма накладно», - говорит эксперт.

Как избежать подводных камней

Напоследок, совет нашим читателям от экспертов: как же избежать подводных камней, связанных с инфраструктурой будущего поселка?

Екатерина Орлова считает, что, прежде всего, покупателю нужно ответственно принять решение о том, сколько ежемесячно он сможет тратить на обслуживание инфраструктуры. Исходя из этой суммы – определиться, какая инфраструктура конкретно для него является желательной, какая – необходимой, а на что он точно не готово тратить свои средства. Далее уже, по словам эксперта, необходимо подобрать поселок, максимально отвечающий по набору объектов инфраструктуры.

«При принятии решения о покупке в поселке домовладения, нужно ознакомиться со сметной стоимостью заявленных объектов инфраструктуры (если она еще не построена), расчетом ежемесячных взносов на ее обслуживания и списком расходов, из которых формируется этот ежемесячный взнос. Также необходимо выяснить, кто будет обслуживать поселок – объединение жителей или управляющая компания, в последнем случае внимательно ознакомиться с договором и особенно с прописанном в нем порядком изменения размеров ежемесячных взносов», - заключила госпожа Орлова.

Портал Move.su желает Вам удачного поиска дома – и поселка именно с той инфраструктурой, которая нужна лично Вам!

Строим дешевый и красивый дом.

Дом начинается с подъезда, с крыльца. Крыльцо должно быть простым, чтобы, когда вы стоите на нем, на вас не шел снег или дождь. Еще лучше, если под крыльцо могла бы въехать легковая машина, тогда можно выйти из нее прямо на крыльцо, не попав под дождь. С крыльца мы входим в дом через тамбур (двойные двери). Открыв первую, вы входите и открываете вторую дверь, попадая в дом. Холодный воздух в этом случае в дом не проникнет. Тамбур - это шлюз, защищающий от холода.

Из тамбура вы входите в вестибюль, или, говоря проще, переднюю. В передней должна быть вешалка для одежды (или встроенные шкафы), большое зеркало, скамейка или лавка для того, чтобы сидя можно было снять или надеть обувь, а также шкафчик для обуви. В передней имеется вход в санитарный узел (унитаз и умывальник), его будут использовать в основном ваши гости. Второй вход - широкий, парадный, может быть без дверей - просто красивая арка, ведущая в гостиную, которая может быть совмещена с зимним садом. Во всяком случае в гостиной должны быть цветы.

Гостиную надо делать двухсветную, т.е. высотой в два этажа с большим окном или витражом. Здесь хорошо поставить рояль или пианино, здесь же стоит и телевизор. В гостиной собирается вся семья и гости для беседы. Из гостиной или передней открытая красивая лестница ведет на второй этаж, где располагаются спальни. Из гостиной же организован вход в столовую (дверь или просто проем). При гостиной делают летнюю террасу (веранду), где хорошо бы сделать камин и винный бар. Ориентация гостиной - на юг или юго-запад.

В столовой, которую лучше сделать вытянутой формы (2:1), посередине располагается длинный стол, вокруг стулья с удобным подходом, столики для кушаний, несколько кресел. Ориентация столовой более или менее безразлична (но только не на юг).

К столовой должен примыкать хозяйственный блок дома. Здесь размещается кухня, кладовые, помещения котельной, прачечной и санитарный узел (унитаз, умывальник). Из хозяйственного блока необходим отдельный выход во двор.

В доме должно быть обязательно не менее двух выходов (из пожарных соображений). Санузел здесь необходим, так как им будут пользоваться не гости, а хозяйка, готовящая пищу, или работающие в хозблоке.

На втором этаже располагаются спальни родителей, детей, спальня для гостей. Здесь же должен находиться большой санузел при спальне родителей (ванная, унитаз, биде, умывальник) и еще один санузел для остальных проживающих. Ориентировать спальни лучше всего на восток, при них хорошо бы сделать открытые лоджии или балконы. Со второго этажа нужно обязательно иметь второй выход (в целях пожарной безопасности).

Таков основной набор помещений и их правильное взаиморасположение.

Могут быть, конечно, и дополнительные помещения, например кабинет. Он может находиться при гостиной или на втором этаже. Возможно устройство сауны с бассейном и баром (желательно в цокольном этаже с входом из гостиной или передней). Можно запланировать при гостиной музыкальный салон и (или) бильярдную при сауне с баром.

Теперь о прочности и долговечности. И, конечно, о стоимости дома.

"Я на свете всех умней: дом построил из камней".

Кирпичный дом - наиболее надежное жилище (особенно в случае пожара), но он и самый дорогой, дороже деревянного в 4-6 раз.

Некоторые строят дома из железобетонных панелей. Этого делать не стоит, т.к. дом будет еще дороже, а, кроме того, сделать его удобным и красивым будет затруднительно.

О домах деревянных.

Дома часто собирают из бруса или бревен (укладываются горизонтально на шипах с конопаткой). Такие дома требуют сплошных фундаментов (что дорого), бревна и брус со временем усыхают и дом становится продуваемым. Иногда брус искривляется при усыхании, и стены становятся кривыми. Кроме того, брус относительно дорог, а работа по укладке очень трудоемкая. На мой взгляд, наиболее целесообразно строить дома каркасного типа. Такие дома могут быть со стальным (дорого) и деревянным (дешево) каркасами. Они хорошо противостоят стихийным бедствиям, т.к. под ветром или вибрацией земли каркас не рассыпается, а слегка изгибается. В Японии почти все дома каркасные.

Итак, строим каркас на два этажа из бруса 150х150 мм длиной 6 м с шагом 3-4 м. Для каркасного дома фундаменты могут быть столбчатыми 40х40см в плане под каждую стойку. Такие фундаменты наиболее дешевые. Можно вместо фундаментов сделать просто бетонную плиту под весь дом толщиной 15-20 см и на эту плиту поставить каркас (на обвязку). Когда дом строят без подвала, это наиболее целесообразно. Многие строят дома без подвала, но делают подполье (40-60 см высотой). Так поступать нецелесообразно, или просто глупо. Нужно будет обязательно делать перекрытия над подпольем (по столбикам). Это перекрытие придется утеплить, иначе пол будет холодным. В результате конструкция становится весьма дорогой, а в подполье заведутся крысы.

Пол надо делать прямо по земле - цементный, 8-10 см толщиной. Многие говорят, что пол будет холодным. Это не верно - от земли идет тепло. На глубине 120 см земля уже не промерзает, а в шахтах даже жара. В землянках тепло, т.к. и там от земли снизу идет тепло. Так что бетонный пол прямо по земле будет теплее, чем пол над подпольем. Я построил так несколько коттеджей и всюду пол теплый. На бетон можно наклеить паркет, настелить доски или линолеум по усмотрению хозяина.

Каркасные дома обшиваются досками с двух сторон, между ними закладывают рулонный утеплитель в один слой. Плиточный утеплитель помещать не стоит, т.к. в щели будет дуть. Главное для тепла - это отсутствие продуваемости, поэтому лучше всего дом оштукатурить по сетке: это и красиво (дом выглядит каменным), и полностью отсутствует продуваемость. Внутри стены можно отделывать чем угодно в зависимости от ваших финансовых возможностей.

Теперь последнее - красота. Думаю, что следовать последнему крику моды не стоит. Мода быстро проходит, а дом остается стоять и через какое-то время может выглядеть смешным. Дом должен быть по возможности простым. Это не одежда, изменить его внешний вид весьма трудно.

Однако каждый хозяин волен строить любой дом - были бы деньги...

Выбирай: коттеджный городок или село.

Загородное жилье можно приобрести или построить не только в рамках отдельного коттеджного городка, но и в обычном селе и поселке.

Плюсы и минусы есть в обоих вариантах.

Так, коттеджный городок - это, по сути, привычный населенный пункт, но спланированный в живописном месте с подводкой современной инженерной инфраструктуры и дорог к каждому дому. Также в каждом таком городке есть управляющая компания, которая помогает решать технические вопросы содержания дома и участка.

В давно существующем селе или поселке с этим могут быть проблемы - и дом обслуживать придется самому, дороги и коммуникации не всегда находятся поблизости. Преимущества обжитого населенного пункта в том, что минимальная социальная и инженерная инфраструктура в нем уже есть, а большинство населения проживает здесь постоянно. Потому нередки случаи выделения в лежащих поблизости от крупных городов населенных пунктах участков под индивидуальную застройку, с образованием будущими жильцами объединений или кооперативов.

И все же качественно спланированный, реализованный и управляемый девелопером коттеджный городок удобнее для проживания.

На прошлой неделе директор компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко принял участие в телепередаче «Ранок на 5 канал», темой котрого было бюджетное коттеджное строительство.

Вот что рассказал господин Коваленко зрителям:

- В настоящее время по нашим данным в Киевской области 269 городков, в том числе 85 строящихся, 92 построенных и 92 проектируемых.

Из 177 проектируемых и строящихся городков в 50% строительство приостановлено.

По количеству городков первое место у Киево-Святошинского района (60 городков), второе место у Обуховского района (57 городков), и на третьем месте Макаровский район (33 городка).

Средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках Киевской области по состоянию на 1 апреля составляла 1324 доллара.

В текущем году в Киевской области можно ожидать ввод в эксплуатацию 10-12 коттеджных городков.

Те, кто приобрел коттеджи в поселках эконом- и бизнес-класса оказались в проигрыше, поскольку стоимость домовладений за прошедший год упала на 40%-50%.

Цена на недвижимость в элитных поселках оказалась более устойчива к кризису - пригородные квадраты снизились на 10-20%.

В настоящее время цена загородного жилья более адекватна, чем до кризиса, когда рынок был перегрет, поэтому покупать сейчас жилье выгодно.

Особенно в коттеджных поселках, которые находятся на стадии завершения. Покупатель избежит лишних рисков, связанных с отсутствием инфраструктуры. Заявления девелоперов не всегда выполняются - на сегодняшний день практически нет реализованных загородных поселков, где инфраструктура была бы на 100% готова. Особенностью украинского рынка является ее строительство в последнюю очередь.

Тенденции:

Много девелоперских компаний будут развивать на рынке загородного жилья коттеджные городки эконом-класса. Требования к таким объектам не такие высокие, как к элитному жилью. Инфраструктура там требуется минимальная, - строить их проще, быстрее и дешевле. Тем более, что в последнее время активно применяются новые технологии (каркасное строительство), позволяющие удешевить реализацию проекта на 30-40%. Строительство дома от 100 кв.м. обходится в 30-50 тыс.у.е.

Новой тенденцией является интерес частного инвестора к покупке участка в поселках. Спрос продиктован существенной разницей между стоимостью готового коттеджа и построенного самостоятельно. Частный застройщик

может использовать более дешевые материалы, технологии, уменьшить площадь объекта и т.д. Тем более что коммуникации уже проложены, а рабочая сила, земля и стройматериалы за прошлый год заметно подешевели. Я думаю, что спрос физических лиц на землю в коттеджных поселках будет расти.

Многие компании, у которых нет средств для реализации задуманных проектов, охотно продают участки, иногда выдвигая требование - отдельный дом не должен выпадать из концепции проекта.

На рынке в 2010 году появились новые проекты коттеджных поселков в Киевском регионе. В основном, это небольшие поселки эконом-класса площадью 2-3 га на 20-30 домовладений. Скорее всего, землю они успели приобрести до кризиса, и теперь чтобы вернуть средства будут реализовать проекты. Для них целесообразнее построить таунхаусы, чем продавать участки под застройку. Это им не выгодно.

Проект дома: шаг за шагом.

Нарисуем — будем жить

Проектирование индивидуального дома — этап столь же естественный, сколь и само строительство. Без тщательно проработанного проекта такой сложный инженерно-технический объект, как современный загородный дом, попросту не построить. Поэтому стоит поговорить о проектировании домов подробно и предметно.

Понятно, что проектировать дом лучше всего тогда, когда уже имеется участок земли. Можно, разумеется, приобрести проект заранее, но в таком случае появляется риск того, что проектную документацию придется серьезно корректировать. Кроме того, надо озаботиться тем, чтобы на руках имелись правоустанавливающие документы на землю и разрешение на строительство от местной администрации. При отсутствии этих документов все предпроектные работы и само проектирование может утратить смысл, поскольку отсутствует право собственности на участок или, допустим, в данном месте вообще запрещено строительство индивидуальных домов.

Будем считать, что проектную организацию (или проектировщика из штата компании-застройщика) вы уже выбрали. Однако начинать проектирование пока рано, поскольку нет целого ряда необходимых сведений.

Первым этапом предпроектной подготовки является получение топографических сведений об участке. Для этого будущий домовладелец должен пригласить сотрудников из специализированной геодезической организации.

Для создания даже самого приблизительного проекта необходимо знать размеры участка, его очертания, а также рельеф. Только при наличии такого рода сведений можно приступать к созданию первоначального эскиза дома, который должен быть вписан в реальный участок. Вполне возможно, что какие-то сведения о конфигурации и размерах участка уже имеются у вас на руках, в особенности если в последние годы проводилась кадастровая съемка. Однако нередки случаи, когда фактические замеры расходятся с записанными на бумаге, причем ошибки обнаруживались и после проведения кадастрового учета. Поэтому самым надежным способом получения топографической информации является все-таки вызов геодезистов, которые составляют генеральный план участка, выполненный, как правило, в масштабе 1:500.

На этом плане будут отражены все характеристики и особенности участка, которые послужат отправной точкой для проектировщиков. При этом надо учитывать, что геодезические организации обычно определяют минимальный объем заказа 0,5 га, и даже если ваш участок в пять раз меньше, работы придется оплачивать именно по «минимальному объему». Отсюда вывод: для снижения издержек следует кооперироваться с соседями, которые тоже приобрели участки, но пока не знают их параметров.

Следующим важным шагом предпроектных работ является проведение комплекса геологических исследований участка.

Эти исследования также проводит специализированная организация, имеющая соответствующие лицензии. Заказчик работ должен при этом предоставить специалистам готовый топографический план участка. На плане должны быть нанесены контуры будущего дома, а также проложенные под землей коммуникации. На основе этого плана составляется техническое задание, после чего за одну-две недели выполняется комплекс инженерно-геологических работ. Они предполагают бурение шурфов и скважин, с тем чтобы точно охарактеризовать грунты. Поэтому лучше всего производить эти работы на «чистом» участке — пока нет ни фундаментов, ни коммуникаций, ни элементов ландшафта.

Инженерно-геологические изыскания позволяют определить уровень залегания грунтовых вод, глубину промерзания почвы в данном месте и ряд других важных параметров. На основе этой информации проектировщики выбирают тип фундамента и даже решают вопрос о целесообразности строительства именно в этом месте. В качестве результата изыскательских работ заказчику представляется заключение о проведенных инженерно-геологических изысканиях.

Эскизный проект

Итак, в комплекс предпроектной подготовки входят топографические работы, инженерно-геологические изыскания, возможно, экологическое исследование участка и его окрестностей. Кроме того, проектировщик выполняет предпроектное задание, приводя общие характеристики дома, описывая его инженерные системы и постройки на территории, например, баню хозяйственный блок, гараж и т. п. Далее составляется эскизный проект.

Эскизный проект — комплект документов, которые предоставляются в согласующие структуры с целью получения разрешительной документации или архитектурного планировочного задания.

На этом этапе проектных работ, который называется концептуальным проектированием индивидуального дома, детальной разработки будущей постройки не предполагается. Тем не менее он крайне важен, особенно в случае строительства крупного объекта, например коттеджа большого метража, который представляет собой сложное инженерное и конструкционное сооружение. Грамотно проведенное концептуальное проектирование позволит избежать серьезных ошибок и связанных с ними дополнительных затрат.

В эскизный проект, в частности, входят: компьютерная модель объекта недвижимости, его привязка к участку, прорисовка фасадов, разрезы здания, предложения по материалам и фундаментам; кроме того, предлагаются варианты инженерных систем, приводятся предварительные расчеты потребления тепла и электрической энергии, прикидывается общая смета строительства.

На данной стадии будущая постройка изображается на генплане и четко определяется ее общий архитектурный облик. Кроме того, должны быть предложены цветовые решения фасада, а также конструктивные решения, необходимые для рабочей документации. В рамках общего архитектурно-планировочного решения определяется этажность постройки, состав помещений, их расположение, устанавливается высота этажей. Все это обычно предстает в виде эскизных планов этажей, фасадов, кровли, а также чертежа расположения постройки на участке. Планы сопровождаются подробной пояснительной запиской. Еще раз подчеркнем, что именно на эскизном этапе можно (и нужно) вносить коррективы в проект, поскольку в дальнейшем это будет сделать уже труднее и повлечет дополнительные расходы.

Рабочая документация

Разумеется, менять можно и рабочую документацию. Правки и корректировки вообще лучше проводить на «бумажной» стадии, поскольку переносить стены и пробивать перекрытия довольно трудоемко.

В рабочей проектной документации дом уже должен обрести вполне конкретный облик. Именно так, как отражено в рабочем чертеже, готовый дом и должен выглядеть. А это значит, что необходимо указать абсолютно точные размеры, выбрать вариант фундамента, тип перекрытий, вид внутренних стен, а также кровли. Мансарды, балконы, террасы, веранды, лестницы и другие составляющие дома тоже должны быть отражены в рабочем проекте и тоже в реальных размерах.

Рабочая документация составляется проектировщиком не в «индивидуальном исполнении», а по определенным нормативам, поскольку предназначается для будущих строителей дома и любой представитель строительной организации должен иметь возможность прочитать чертежи и выбрать в соответствии с ними методы строительства. Рабочая документация регламентирована, в частности, ГОСТ 21.101-93. На этапе рабочего проектирования составляется ряд документов, в которых обосновываются архитектурные решения и воплощается архитектурно-строительная часть. Один из таких документов — генеральный план дома.

Далее следует разработка конструктивной части. По отдельности прорисовываются различные конструкции дома: деревянные, бетонные, металлические и др. Например, фундамент на конструкционном чертеже уже должен быть прорисован в реальном измерении, с указанием точной глубины заложения, и если он, допустим, ленточный, то ширина и глубина бетонной «ленты» должны быть определены.

В рабочем чертеже непременно учитывается возможное морозное пучение грунта, кроме того, там приводятся варианты гидроизоляции, которая в зависимости от внешних условий различается по типу и по стоимости.

При подготовке рабочей документации проектировщик выполняет подробные расчеты несущих конструкций здания. По этим расчетам с учетом выбранного стенового материала определяется толщина стен и перекрытий, после чего уже рассчитывается количество необходимых строительных материалов. Отдельно делаются чертежи узлов сопряжения различных строительных конструкций, например мест, где кровля опирается на несущую стену. Итогом конструктивного проектирования должен стать полный комплект рабочих чертежей всех конструкций дома.

Проект коммуникаций

Проект инженерных систем тоже входит в вышеупомянутый комплект рабочих чертежей, но о нем отдельно. Современный индивидуальный дом — довольно сложное в инженерном плане сооружение, так что стоимость коммуникаций может составлять до трети (и даже больше) общей стоимости постройки. Поэтому частью рабочего проектирования являются чертежи со схемой прокладки коммуникаций, увязанных с архитектурными и конструктивными особенностями дома. Ввиду разной степени ответственности и разных инстанций согласования комплекты рабочих документов на внешние и внутренние системы коммуникаций составляются отдельно.

Подключение к внешним сетям регламентировано нормативными документами, причем довольно строго. Внутренние инженерные сети тоже должны соответствовать требованиям СНиПов, но их разводка в значительной степени определяется домовладельцем и никакого согласования не требует.

Выбрать инженерное оборудование желательно уже на стадии эскизного проектирования. Следует хотя бы в общих чертах представлять, где это оборудование будет установлено и как будут проходить трубопроводы, воздуховоды и дымоходы. Желательно заранее знать мощность котла — ведь она определяет его размеры. Надо решить, будет ли в доме система водоподготовки (она занимает немало места) и т. д.

Если все это известно, проектировщикам инженерных систем будет гораздо легче составить рабочий комплект документов на коммуникации. И наоборот: неопределенность и затягивание с принятием решений могут вылиться в затратные переделки построенного дома.

Рабочая документации составляется по каждой внешней системе отдельно: подключение к внешним электросетям, газовой магистрали, системе центральной канализации (если таковая имеется) — все это надо согласовывать в разных структурах.

Проект системы газового отопления вследствие повышенной опасности также должен быть согласован с разрешающей организацией, а монтировать и подключать газовое оборудование должны только специалисты. Если вы планируете перейти со временем на другой вид топлива, то есть изменить тип горелки котла, то такая замена должна быть отражена в рабочей документации, иначе возможны неприятности и определенные санкции надзирающих органов.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)