Из чего строят дома

Знание тех строительных материалов, которые используются при возведении дома, облегчает и планирование работ, и экономию при организации закупок. Пора применения стройматериалов наступает сразу после возведения фундамента. Теперь надо возводить стены.

Строительные материалы

Материалы для стен сейчас используются самые разные. Это красный кирпич — Ziegelwände, разные виды бетона — Betonwände, кирпич из известняка и песка — Kalksandsteinwände, поробетон — Porenbetonwände, деревянные элементы или панели — Holzwände, пемзовый кирпич — Bimswände. Выбор стройматериала всегда надо делать, исходя из местного предложения и особенностей того дома, который строит застройщик. Красный кирпич из обожжённого глинозёма используется для стен, обладающих повышенной степенью теплоизоляции. Самые популярные марки красного кирпича из обожжённого глинозёма — «Poroton» и «Unipor».

Другой популярный стройматериал для стен — лёгкие бетонные блоки (Leichtbetonsteine). В них в качестве основного связующего вещества используется глинозём, переработанный в специальные гранулы. Вместо гранул глинозёма часто используют пемзу, добытую в местах извержения вулканов и отсортированную для строительства. И глинозём, и пемза улучшают теплоизоляционные свойства блоков, а крупный формат блоков, естественно, значительно ускоряет процесс строительства. Следующий стройматериал для стен — поробетон. У поробетона коэффициент теплоизоляции близок к показателю 0,30. Облегчённые блоки поробетона состоят из кварцевого песка, цемента и извести. Кроме того, в них могут быть и разные примеси. Такие блоки обладают очень высокой степенью прочности за счёт внутреннего сопротивления среды. Поэтому они мало подвержены деформации. Но у них есть и недостаток, связанный с их толщиной. Толщина блоков поробетона составляет около 40 сантиметров. Между тем для стен при современных технологиях строительства достаточно сейчас и 30 сантиметров.

По показателям степени теплоизоляции материалы для стен различаются следующим образом.  Ziegel — 0,35-0,45 , Leichtbeton — 0,37,  Kalksandstein — 0,30, Porenbeton — 0,29, Holzstandwerk — 0,21. Разумеется, степень теплоизоляции не является решающим фактором при выборе строительного материала для стен. В противном случае все бы выбирали красный кирпич. По сути, важна не степень теплоизоляционных свойств конкретного материала, а достаточность теплоизоляции для конкретного проекта.

 

Сколько стоят стены

Чтобы рассчитать полную стоимость стен, надо соотнести её с квадратурой планируемой жилой площади. Как правило, на один квадратный метр жилой площади приходится 1,75 квадратных метра внешней стены в отдельном доме,1,25 квадратных метра в двухквартирном доме или в  доме рядовой застройки (Reichenhaus) , если речь идёт о двух крайних квартирах. В обычных же квартирах в доме рядовой застройки этот показатель составляет 0,75 квадратных метра. Но это не единственный показатель, который надо учитывать. В расчёт придётся брать и толщину кладки. Ziegel даёт толщину кладки  до 40 сантиметров. Столько же даёт Leichtbeton. На пару сантиметров меньше даёт толщину кладки Porenbeton. Kalksandstein значительно меньше по толщине кладки — около 30 сантиметров. Дерево даст толщину кладки в 22 сантиметра.

 

Утеплители

Для всех видов утеплителей толщину обычно рассчитывают при коэффициенте 0,4. Основной перечень состоит из следующих материалов:  тростник — Schilf (толщина 12 сантиметров),  овечья шерсть — Schafwolle (9 сантиметров), целлюлоза — Zellulose (11 сантиметров), хлопок — Baumwolle (10 сантиметров),  стекловата — Glaswolle (9 сантиметров), наполнители из перлита — Bläh-Perlit (13 сантиметров), полистирол — Polystyrol (10 сантиметров), минеральная вата — Steinwolle (9 сантиметров), полиуретан — Polyutethan (7 сантиметров), наполнители из кокса — Bläh-Kock (11 сантиметров), древесные волокна — Holzfasern (11 сантиметров), пеностекло -  Schuamglas (11 сантиметров). Но это общие названия материалов, применяемых в строительстве для разных целей, то есть не только для утепления стен.

Чтобы выбрать именно то, что нужно для утепления, надо знать не только общие названия, но и название того вида или формы этого материала, который применяется именно для утепления. Тогда этот список будет выглядеть так:

 

Изоляция

Чтобы проложить внешний слой изоляции, надо его укрыть. Роль укрытия обычно исполняет обшивка из деревянного профиля, плитки или гонта. Но если между обшивкой и изоляционным слоем не будет хорошей вентиляции, проблемы в виде загнивания и порчи материалов неизбежны. Поэтому брус, на который наносится облицовка фасада, должен быть на три сантиметра толще, чем слой изоляции. Это даёт возможность оставить зазоры на один-два сантиметра уже, чем изоляционная плитка. Спрессовывать их дополнительно не надо. Очень важно герметичное нанесение изоляционного материала.

Когда делают внутреннюю изоляцию, изоляционный слой надо скрыть под обшивкой из деревянного профиля или деревянных плит. Эта обшивка находится как бы внутри каркаса из бруса. Каркас из бруса одновременно выполняет ещё одну функцию — он служит для прессовки изоляционных плит. Но одной прессовки и защиты изоляции в виде деревянного профиля всё-таки мало.

Необходима ещё защита от испарений. Влага частично испаряется и рассеивается в воздухе, частично оседает на стенах.  Поэтому между слоем изоляции и обшивкой стен, как защита от испарений, прокладывается специальная плёнка из полиэтилена. При этом там, где влажность воздуха особенно высока — у ванной комнаты и кухни — одной полиэтиленовой плёнки для защиты от испарений мало. Здесь дополнительно к плёнке надо проложить ещё внутреннюю вентиляцию между изоляционным материалом и обшивкой. Роль последнего барьера выполняет внутренняя штукатурка. При строительстве дома из дерева применяется специальный защитный слой от испарений. Быть таким же равномерным и плотным, как внутренняя штукатурка при массивном строительстве, этот слой, к сожалению, не может. Швы, ведущие к потере тепла и воздействию влажности, неизбежны.

Герметизация и устойчивость к внешним воздействиям нужна не только изоляционному слою. Она нужна и наружному слою, чтобы защитить от влаги и ветра. На наружных стенах тоже оседает водяной пар, а ветер и воздействие влаги приводят к образованию небольших швов и трещин. Когда же появляются швы и трещины, образуется влажный конденсат, который повреждает строительный материал и в результате воздействия которого может возникнуть и плесень. Через швы и трещины  исчезает тепло. Для защиты от этого делается герметичная система из изоцела. Она защищает и от воздействия атмосферных факторов, и от потерь тепла. Эта защита улучшает в результате и микроклимат во внутренних помещениях дома. Герметичная система наносится на стены, крышу и потолок.

Особо надо сказать о вертикальной изоляционной прокладке. Она служит предотвращению поднятия воды на внешних стенах в результате действия капиллярного эффекта. Такая прокладка состоит из водонепроницаемого битума или водонепроницаемой плёнки. Их вводят в шов стенной кладки. Высота, на которой вводят битум или плёнку, зависит от высоты внутреннего пола и от высоты горизонтального изоляционного слоя. Если всё это сделать, вода сможет подняться только до изоляционного слоя. Вертикальный слой изоляции надо делать особо качественно, потому что даже маленького отверстия в прокладке будет достаточно, чтобы в итоге промокла вся стена.

 

Как выбрать пол и потолок.

Все виды материалов, которые применяют для покрытия полов, можно разделить на естественные и искусственные. К искусственным материалам в первую очередь всегда относят плитку всех видов. К натуральным материалам  относят деревянное покрытие любого вида: доски, сборные щиты, паркет. Натуральным материалом считаются  эластичные плитки и ковры. К смешанным материалам относят ковролин и линолеум.

Полы, которые мы выбираем.

Конечно, там, где речь идёт о ванной комнате, всегда кладут керамическую плитку или линолеум, но в жилых помещениях выбор покрытий для полов  намного разнообразней. Плитку, правда, иногда кладут не только в ванной, но и в коридоре. Но всё же в комнатах плитки  не бывает, здесь применяются паркет, линолеум и ковролин. Обычно считается, что цены на искусственные материалы существенно ниже, чем на естественные, но это не всегда так. Хорошие, качественные искусственные половые покрытия могут быть вполне сопоставимы по цене с тем же паркетом недорого вида. Так что при выборе покрытия надо ориентироваться не на цену, а на свои представления о том, что нужно.

Текстильное напольное покрытие: ковёр из гладкой шерсти (Schurwollteppich), ковёр из хлопка (Baumwolle), ковёр из волокон сизаля (Sisalfasern), ковёр из волокон кокоса (Kokosfasern),  ковролин из искусственных материалов — хорошо собирают и удерживают накапливающуюся в воздухе пыль. Они как бы играют роль пылесборника. Накопившуюся пыль потом достаточно легко убрать пылесосом. Особо стоит сказать о покрытии из волокон сизаля или кокоса, потому что, к сожалению, эти названия, что называется, «не на слуху». Эти волокна раньше использовали только при производстве пеньки — из-за их особой прочности и эластичности. Достоинством волокон кокоса и сизаля является способность активно связывать, а потом выделять в воздух влагу. Тем самым в помещении всё время поддерживается оптимальный микроклимат без всяких усилий, только за счёт качеств полового покрытия.

Для эластичных плиток материалом служит чаще всего пробковое дерево, линолеум из смеси натуральных продуктов и каучук. Эти виды материалов не оказывают никакого вредного воздействия на здоровье человека. Особенно важно, что нет никакого вредного воздействия на людей, чувствительных к аллергенам. А вот полимерные варианты этих же материалов (PVC-Kork,- Linoleum,- Kautschuk) как раз вполне могут оказать на аллергиков вредное воздействие. Так что надо при выборе настила из эластичных плиток особо внимательно отнестись к наличию или отсутствию в названии сокращения  PVC.

Натуральные материалы для пола

В обычной практике в продаже встречаются следующие виды натуральных материалов для пола. Пробка продаётся плитками размером 30 на 30 или 30 на 60 сантиметров. Панели для паркета из пробкового материала имеют стандартные размеры 30 на 90 сантиметров. Ковровое покрытие из пробковых материалов имеет стандартную ширину в 50 на 100 сантиметров. Ковровое покрытие из кокосовых волокон выпускается в разных форматах. Обычно оно имеет ширину от двух до четырёх метров. Такие же форматы имеет и ковровое покрытие из волокон сизаля. Но сизаль имеет и свой особенный формат, которого нет у кокосовых покрытий. Есть самоклеящаяся плитка из волокон сизаля размером 50 на 50 сантиметров.

Линолеум из натуральных материалов выпускается плиткой размером 50 на 50 сантиметров и полосами от двух метров шириной. Покрытие пола из каучука выпускается плитками 50 на 50 или 10 на 100 сантиметров. Полосы, такие же как линолеум, из каучука продаются шириной от 183 сантиметров. Покрытие из твёрдого дерева выпускается в виде строганных досок с пазом и гребнем. Эти доски имеют толщину от 19,5 до 35,5 сантиметров, ширину от 95,11 до 135 сантиметров и длину в 150-160 сантиметров. Щитовая половица выпускается в виде многослойных плат толщиной от 19.5 до 22,5 сантиметров, стандартной шириной в 19,5 сантиметров и стандартной длиной в 245 сантиметров.

Паркет с пазом и гребнем выпускается в самых разных форматах. Общий стандарт есть только для усилителя паркета. Его толщина от 10 до 22 миллиметров. Паркет из досок с пазом и гребнем имеет толщину от 12,5 до 22,5 сантиметров, стандартную ширину в 19,5 сантиметров и стандартную длину в 245 сантиметров. Щитовой паркет с пазами выпускается в разных форматах. Размер усилителя материала стандартен -  от 10 до 22 миллиметров

 

Подвесные потолки

Подвесной потолок — это система из металлического каркаса. Каркас сначала подвешивается к перекрытию, а потом на него укладываются или крепятся снизу элементы модулей. В роли модулей обычно выступают плиты, панели, рейки, кассеты, ячеистые модули или листы из гипсокартона.

По типу использованных модулей   подвесные потолки называют, в свою очередь, плиточными, панельными, реечными, кассетными, решетчатыми и ячеистыми. Подвесные потолки уже давно пользуются огромной популярностью. Эта популярность в первую очередь связана не с эстетикой, а с очень хорошими эксплуатационными свойствами. Подвесные потолки устойчивы к влаге, перепадам температуры, всем типам атмосферных воздействий на внутреннюю среду помещения. При этом они, несмотря на металлический каркас, достаточно лёгкие конструкции, способные нести нагрузки, приличные по отношению к их весу.

 

Панельный потолок

Панельный подвесной потолок — это конструкция в сочетании с плитками из прессованных материалов. Плитки устанавливаются на подвесных креплениях, надеваются на каркас. Обычно цвет панельных потолков белый, но это не обязательно. Такой потолок можно покрасить в любой цвет  -  по желанию хозяина. И смонтировать подвесной потолок панельного типа тоже можно самостоятельно, не приглашая мастеров, если есть желание и определённые навыки. Срок службы панельного подвесного потолка — от 15 до 25 лет.

Плиты кассетного подвесного потолка — это плоские или выпуклые пластины из тонкого алюминия или оцинкованной стали. Эти пластины покрыты специальным лаком, обладающим устойчивостью к разного рода повреждениям. Поверхность пластин может быть ровной (матовой или зеркальной) или обладать перфорацией. На лицевую часть поверхности пластины кассетного потолка можно нанести декоративный слой краски, металлизированного или полимерного покрытия. На внутреннюю же поверхность можно наклеить слой из разных материалов, который обладает свойством шумо- или теплоизоляции.

Все без исключения подвесные потолки кассетного типа устойчивы к проникновению влаги, не горючи, экологически чисты. Такие металлические кассетные потолки можно смело мыть: они не повредятся от доступа небольшого количества влаги. Кассетные потолки вообще, по сравнению с реечными потолками, удобнее в эксплуатации.  Дело в том, что эти конструкции позволяют и после монтажа относительно легко получить доступ к пространству за потолком. В этом пространстве часто уже после монтажа потолков, спустя несколько лет, возникает необходимость разместить и смонтировать разного рода оборудование: телефонные и компьютерные сети, системы вентиляции или кондиционирования.

Из числа распространённых вариантов можно порекомендовать потолок-решётку Грильято. Он создаёт сплошную открытую поверхность, с ячейками в форме квадрата. Потолок Грильято предоставляет, в силу особенностей своей конструкции, самые разные возможности для оформления дизайна помещений. Реечный потолок

Преимуществами реечных подвесных потолков, которые привлекают потребителей, являются привлекательный внешний вид, интересный дизайн, доступная цена и простота монтажа. Реечные потолки используются для отделки практически любых типов индивидуальных домов.

Но особенно часто их монтируют в ванных комнатах и кухнях. Это связано с двумя особенностями таких потолков. Во-первых, из-за пространства между рейками на потолке не образуется плесень, что для ванной и кухни, где всё время идёт интенсивное испарение воздуха, имеет ключевое значение. Во-вторых, у реечных потолков высокий коэффициент светоотражения, а это улучшает освещённость помещений и зрительно увеличивает пространство.

 

Потолки Армстронг

Вслед за реечными подвесными потолками надо назвать минераловолокнистые подвесные потолки Армстронг. Они состоят из минерального волокна, как основного компонента, отсюда и их название. Такие панели отличают высокая степень защиты от возгорания и очень хороший уровень поглощения звуков.

Кроме минерального волокна, в состав вещества потолков входит перлит, глина и связующие добавки: латекс, крахмал, гипс и переработанная макулатура. Причём связующие вещества играют ключевую роль в определении технических характеристик этого типа подвесных потолков, и, прежде всего, их влагостойкости. Главное — соотношение в составе крахмала и латекса. От этого соотношения зависит степень устойчивости потолка к влаге. Если в составе латекс преобладает над крахмалом, перед вами влагостойкая панель, которую можно применять даже в помещениях с влажностью в 95-99 процентов. Там же, где нет высокой влажности, применяется материал с преобладанием крахмала. Если тот же самый материал с преобладанием крахмала применить во влажных помещениях, результат будет печальным. Такая панель при высокой влажности провисает.

 

Дома, которые мы выбираем.

Дома, которые мы выбираем, бывают разные. Выбор зависит от очень большого количества личных обстоятельств, поэтому дать совет, общий для всех, невозможно. Но можно описать преимущества и недостатки каждого из типов домов, и тогда при выборе у застройщика будет ориентир. По применению строительных материалов в основных конструкциях  дома  бывают из панельных конструкций, из бетона, из готовых деревянных конструкций, из кирпича, из блоков для выкладки стен, и дома с деревянными элементами стен и перекрытий. Но гораздо важнее этого – другое: сколько в доме хозяев.

Сколько в доме хозяев

Первый признак, по которому делятся дома, состоит в количестве хозяев. Хорошо бы, конечно, чтобы у всех домов было по одному хозяину, но, увы, в дело вмешивается экономика или, проще говоря, покупательная способность желающих жить не в квартире, а в доме. Чем больше хозяев, тем дешевле покупка. В итоге, каждый, как всегда, выбирает не столько по желанию, сколько по кошельку.

Отдельно стоящий дом (Freistehende Haus)

Жизнь в доме на одну семью даёт, естественно, максимум и уединённости, и личной свободы. Соседей, с которыми надо согласовывать свои строительные планы и планы обустройства, нет. Отдельно стоящий дом, если недвижимость начнёт расти в цене, растёт в цене больше всех.

Но у каждой медали, как известно, две стороны. Отдельно стоящий дом требует и самых больших расходов на отопление, потому что все его четыре наружных стены и все эксплуатационные системы принадлежат одному хозяину. Такой дом нуждается и  в большом, по сравнению с другими типами домов, земельном участке. В целом его хозяйственные расходы полностью компенсируют его достоинства, поэтому при здравом размышлении не все соглашаются приобрести или построить отдельно стоящий дом.

Половина двухквартирного дома (Doppelhaushälfte)

Расходы на отопление и хозяйственные расходы в доме, который является половиной двухквартирной постройки, естественно, ниже, чем в отдельно стоящем доме. У него три «личных» стены вместо четырёх, потому что задняя стена общая для двух хозяев. У обоих хозяев общая канализационная система, общее водоснабжение, общие электрика и газ. Конечно, и расходы на эксплуатацию дома в этом случае существенно ниже, чем при одном хозяине. Это, собственно, его единственное достоинство по сравнению с отдельно стоящим домом. Все остальные достоинства становятся таковыми только при сравнении с другим типом домов — домом рядовой застройки  (Reichenhaus).

По сравнению с Reichenhaus Doppelhaushälfte обладает большим земельным участком, меньшим количеством соседей, его легче продать и в нём больше простора для личных идей в области внешнего благоустройства. Однако  по сравнению с отдельно стоящим домом Doppelhaushälfte имеет зачастую  вдвое меньший земельный участок, сосед ограничивает личную свободу, при продаже могут возникнуть проблемы, потому что не все хотят покупать дом с соседями даже при условии сниженной цены.

Дом рядовой застройки (Reichenhaus)

Это самый недорогой тип домов. Такой дом часто продаётся уже готовым к заселению, так что у покупателя в этом смысле меньше хлопот, чем при покупке другого типа дома. У дома рядовой застройки только две «личных» стены, поэтому он обладает минимальными, по сравнению с Freistehende Haus и Reichenhaus расходами на отопление. Правда, из этого правила есть одно исключение — у углового дома  наружных стен не две, а всё-таки три. Поэтому при выборе дома рядовой застройки надо выбирать середину, если это возможно. Естественно, что невысокая покупная цена и относительно невысокие эксплуатационные расходы сопровождаются и соответственной «компенсацией» в виде тех или иных недостатков.

У дома рядовой застройки сравнительно небольшой земельный участок, на котором, как говорится, фантазии садовода-любителя «не разогнаться». И достаточно большое количество соседей, что приводит и к достаточно большому коэффициенту личного беспокойства в случае появления шумных персонажей.

Степень готовности дома

По способу строительства дома делятся на готовые, подготовленные, смонтированные и строящиеся самостоятельно — не фирмой, а самим застройщиком. Разница между этими типами домов заключается, по сути, в степени их готовности для заказчика. Чем меньше степень готовности, тем дом, естественно, дешевле. Такой подход отвечает требованиям рынка. Не каждый хозяин хочет получить готовую к заселению постройку. Многие застройщики экономят на степени готовности дома, чтобы часть работ выполнить самостоятельно или с помощью родственников. Кроме того, при невысокой степени готовности дома к заселению у застройщика появляется больше простора для реализации личных представлений о том, каким должен быть внутри и снаружи дом, в котором предстоит прожить, возможно, всю оставшуюся жизнь.

Готовый дом (Fertighaus)  - это дом, который фирма построила или собрала на стройплощадке из готовых строительных конструкций. Такой дом часто называется Schlüsselfertige Wohnungsbau Подготовленный дом (Ausbauhaus) —  это дом, подготовленный фирмой в той или иной степени под доделку. Доделку производит застройщик, исходя из своих планов, представлений и финансовых возможностей. Смонтированный дом (Rohbauhaus) — это опорная конструкция с несущими и другими поверхностями и, естественно, фундаментом и котлованом. Такой дом должен быть достроен заказчиком. И, наконец, Selbstbauhaus — дом, который с самого начала строится самостоятельно.

Особого разговора заслуживает из этого перечня Fertighaus. Дома из готовых конструкций строили ещё в древнем мире. Это всегда было удобно, быстро и дешевле, чем обычное строительство. Большим преимуществом домов из готовых конструкций является возможность варьировать размеры жилой площади и вносить изменения в планировку помещений. Следующее преимущество — относительно короткий срок постройки дома. Это позволяет сэкономить на фонде заработной платы.

Экономность дома

В последние 10-15 лет в Германии появились дома особого типа — с технологиями, позволяющими экономить на внутреннем отоплении помещений. Они называются Niedrigenergiehäuser.  Экономным считается расход на один квадратный метр отапливаемой площади  семи литров истопного масла или  семи кубических метров газа. Этот показатель в два раза ниже, чем в домах, где соответствующие технологии не применены. В основном экономия на отоплении достигается разными формами улучшенной теплоизоляции — утеплителей и особой конструкцией стен. Если обычный коэффициент теплоизоляции дома составляет 0,5, то в Niedrigenergiehäuser этот коэффициент составляет 0,15 (крыша) — 0,25 (стены).

Есть и ещё один вариант экономного дома. Он называется Passivhaus. В таких домах ориентир идёт на южную сторону. С юга располагаются основные окна, причём эти окна специально делают очень больших размеров, чтобы они служили одним из основных источников тепла в доме. Применение теплоизоляции особых свойств позволяет в сочетании с окнами добиваться коэффициента для стен в 0,15. Напомним, что в Niedrigenergiehäser это коэффициент не стен, а крыши. Для крыши же в Passivhaus коэффициент составляет 0,10. Что же касается дороговизны применённых технологий, то расходы на эти технологии целиком и полностью окупаются экономией на отоплении за десятилетия эксплуатации дома и экономии на утеплительных материалах за счёт применения больших окон на южной стороне. Этот фактор, разумеется, относится и к Niedrigenergiehäuser. Кроме того, строительство домов с применением энергосберегающих технологий стимулируется государством, как с помощью прямых субсидий, так и с помощью разнообразных налоговых льгот.

Если говорить об экономии тепла, то надо отметить ещё одно интересное обстоятельство. В немецкие дома стали возвращаться камины и кафельные печи. Они, конечно, не стали полноценной альтернативой газовому или масляному отоплению, но позволяют экономить на отоплении не хуже других способов экономии.

 

Выбор участка: как правильно это сделать.

Первая же ошибка, которая может привести покупателя участка к крупным финансовым потерям – это пренебрежение посещением муниципального строительного управления (Bauamt). Та информация, которую можно там получить, абсолютно необходима. Причем отказать вам в предоставлении этой информации сотрудники строительного управления не имеют права. Они обязаны это сделать согласно Закону о жилищном строительстве (Wohnungsbaugesetz).

Что надо сделать до покупки участка

Что можно узнать в строительном управлении? Очень многое. Цены на участки в вашей местности. Это, конечно, усредненные цены, но информацию к размышлению они дают. Если цена участка выше средней, можно на этом основании с владельцем поторговаться. Можно узнать местонахождение независимой комиссии экспертов-оценщиков. Услуги этой комиссии вполне могут вам понадобиться, если вы захотите получить о своем участке объективную информацию, а не ту, которую вам предоставляет продавец.

Можно ознакомиться с проектами по застройке и использованию участков. Ведь разрешение строительства возможно лишь в том случае, если участок допущен к застройке, а сам дом вписывается в планы застройки этого микрорайона.

Есть и масса других моментов, которые могут вас в этих проектах заинтересовать. Можно спросить, есть ли участок, подходящий именно для вас. Если такого участка нет, можно спросить о наличии свободной «строительной бреши» (Bauluecken). Если вы уже выбрали участок, вас заинтересуют в строительном ведомстве результаты экспертизы качества и состояния грунта на вашем участке, если такая экспертиза уже проводилась. Можно спросить о наличии оценочной экспертизы участка. Она может существовать уже в готовом виде, и тогда вы избежите необходимости заказывать экспертизу за свой счет.

Узнать о строительных ограничениях для тех или иных типов участков или для участка, который вы уже выбрали. Лучше всего об этих ограничениях осведомиться также в ведомстве по надзору за строительством (Bauaufsichtsamt). Возможно, например, что на участке не допускается строительство гаражей или каких-либо других сооружений. Вряд ли вас это устроит. Здесь же вы можете узнать о формальностях, связанных с покупкой участка.

Поземельная книга

Выбрав участок, обязательно ознакомьтесь с поземельной книгой.

Там есть все данные об участке: не только технические, вроде площади и расположения, но и права третьих лиц, долги и кредиты. Поземельная книга находится в Grundbuchamt`е. Потенциальные покупатели участка имеют право на эту информацию, но от вас могут потребовать доказательства, что вы действительно покупатель. Тогда придется обратиться за помощью к нотариусу.

Нотариус тем более может оказаться вам необходим, если участок обременен долгами. Только специалист может оценить характер этих задолженностей. Иначе вы можете купить участок с чужими долгами.

Зная размер этих долгов, вы сможете потребовать от продавца снизить цену продажи на сумму долга. В поземельной книге могут оказаться и другие очень важные сведения об участке. Есть так называемое «личное право пользования» (Dienstbarkeit). Например, ваш сосед может иметь право на использование дороги, проходящей через ваш участок. Это бывает в тех случаях, когда альтернативная дорога отсутствует или невозможна, а право доступа требует реализации.

Вообще информация о правах и обязанностях владельца участка, содержащаяся в поземельной книге, может иметь решающий характер для самой идеи покупки именно этого, а не другого участка. Может существовать первоочередное право третьего лица на покупку этого участка, от которого он должен отказаться в установленной законом форме. Если этого отказа не было, вы потеряете уже купленный участок, несмотря на выплаченные деньги.

Третьим лицом может быть, например, община, если участок нужен, по плану застройки, под строительство общественно-полезных зданий. Если же вы покупаете участок с помощью маклера, в поземельной книге вы найдете фамилию законного владельца. Это не лишнее, потому что, к сожалению, не все посредники берут деньги после оформления сделки.

Есть маклеры, которые просят часть своего гонорара вперед. А владелец участка при этом не всегда в курсе, что его участок продается. И такое бывает.

 

Где купить участок

Участок можно купить в самых разных местах. Естественно, участок можно купить у частного лица. Как правило, это самый удобный вариант в плане цены, потому что с частным лицом всегда легче торговаться, чем с фирмой. Но и с фирмой можно торговаться не менее успешно, если фирма не специализируется на торговле землей, а продает участок вынужденно: для покрытия своих долгов или чтобы получить оборотные средства.

Участок, который вам нужен, может оказаться в фонде строительной фирмы. Участки под строительство имеют в своих фондах банки и сберкассы. Есть участки в фондах коммун или церкви.

Купить участок можно и на аукционе. У каждого из этих случаев есть свои особенности, которые нужно знать, чтобы избежать проблем и потерь. Главная проблема состоит в том, что участок – не машина, его нельзя выбрать, спокойно сравнивая цены у разных продавцов. Огромную роль для покупателя играет местоположение его будущего дома. Если место устраивает, мы готовы за это и больше платить, и преодолевать те или иные трудности. Вот почему при покупке участка цена зачастую не становится решающим фактором.

Аренда вместо покупки

Участки из фондов коммун или фондов церкви продаются редко.

Обычно такие участки сдаются в наследственную аренду на 99 лет (Erbbaurecht). В аренду сдают участки и другие владельцы: фирмы, частные лица и общественные организации. Арендное право передается по наследству. Если вас интересует, что будет с вашим домом через 99 лет, не беспокойтесь: право аренды можно продлить. Правда, как правило, в договорах аренды есть оговорка о праве владельца участка на согласие или возражение при продлении аренды. Но это не страшно. Если владелец участка не продлит аренду, он все равно обязан возместить хозяевам дома стоимость их построек на момент возмещения.

На случаи же передачи права аренды по наследству оговорка о праве владельца участка на возражение не распространяется. Арендное право можно, между прочим, перенести на третье лицо, и таким образом фактически продать дом в случае необходимости. Арендный договор должен быть заверен нотариусом.

После этого наследственное право заносится в поземельную книгу.

У аренды есть свои плюсы и минусы. Плюс в том, что на старте вам понадобится намного меньше денег, чем при покупке участка. Поэтому на аренду идут не только тогда, когда участок не продается, но и тогда, когда он продается, но на покупку не хватает денег. Конечно, при заключении договора на аренду нужно внести крупный задаток, но этот задаток все равно намного меньше цены участка при его продаже. Дальше нужно будет платить ежегодную арендную плату, размер которой обычно составляет четыре-пять процентов от оценочной стоимости участка. Избегайте включения в договор «оговорки о приспособлении» (Anpassungsklausel). Эта оговорка предусматривает право владельца на регулярное повышение арендной платы в случае роста цен. Вы же, в свою очередь, попробуйте ввести в договор аренды «оговорку о праве на отступление» (Ruecktrittsrecht vom Vertrag).

Согласно этой оговорке, вы можете отступить от аренды в случаях, когда участок не может быть застроен. Минус же аренды состоит в том, что конечная цена участка в расчете на 99 лет будет намного выше той цены, которую пришлось бы заплатить при его покупке. Это обычная история при любом долгосрочном кредитовании, а аренда, по сути, и является долгосрочным кредитом с финансовой точки зрения.

Покупка участка на аукционе

В последние годы, в связи с кризисом, возросло количество участков, которые продаются на аукционах в принудительном порядке – за долги (Zwangsversteigerung). Аукционы проводятся в суде первой инстанции. О сроках и месте проведения аукциона вы можете узнать из местной прессы, в муниципальном управлении или в суде первой инстанции. Такие участки в среднем на треть дешевле, чем обычно. Кстати, участок можно получить вместе со старым домом. Это плюс, если в этом доме вы собираетесь какое-то время жить. Но это минус, если вы хотите этот дом снести, потому что в этом случае вам понадобится специальное разрешение.

Особенность аукционной покупки в том, что не всегда, в силу разных причин, удается посетить заинтересовавший вас участок. Вам будет предоставлено описание участка, выполненное экспертами, но нет никакой гарантии, что в этом описании учтены все проблемные моменты.

Дело в том, что описание составляется по заказу продавца участка, и, хотя оно вполне профессионально, что-то, что могло бы осложнить продажу, в этом описании может быть дано в свернутом или искаженном виде. Дело облегчается тем, что между официальным сообщением о начале аукциона и продажей проходит до полутора месяцев. За это время вы можете самостоятельно многое узнать об участке и его осмотреть, если это будет возможно.

Банки и строительные фирмы

Участок, который вам подходит, можно найти в фондах банков или сберкассы. Как правило, покупка такого участка происходит в одном пакете с финансированием строительства этим банком. Кроме финансирования, банк может включить в пакет продажи участка и услуги по страхованию. Это не всегда выгодно, потому что лишает покупателя возможности выбора. В другом банке условия финансирования могут быть лучше, а в другой страховой компании могут оказаться лучше условия страхования. На условия банка приходится соглашаться тогда, когда характеристики участка вас устраивают и вы готовы заплатить больше, но получить то, что хочется.

Участок можно найти и в фонде строительной фирмы. Это крупные фирмы, которые скупают большие площади под строительство, вкладывают деньги в инженерную подготовку территории и потом продают отдельные участки. Как и при покупке участка из фонда банка, покупка участка из фонда строительной фирмы может оказаться пакетной: вам предложат не только землю, но и строительство дома. Если все остальное вас устраивает, приходится соглашаться, несмотря на то, что в пакете вы переплачиваете за дом до двадцати процентов. Дороже может оказаться и сам участок. Зато вы получаете то место и тот размер участка, которые, быть может, вам трудно будет найти у других продавцов.

Цена участка

Цена участка зависит от такого количества факторов, которые по определению не поддаются расчету по математической формуле. Главное – помнить, что указанная в договоре цена далеко не всегда является окончательной. Если вы покупаете участок с помощью маклера, к цене участка прибавится маклерский гонорар. Это от двух до семи процентов от стоимости участка. Маклера может и не быть, но нотариус обязателен.

Нотариальная пошлина включает в себя пошлину за регистрацию в поземельной книге. Размер нотариальной пошлины — около полутора процентов от стоимости участка. Необходимо также заплатить поземельный налог. Это еще три с половиной процента. Так что пять процентов можно сразу же добавлять к цене участка и без услуг маклера.

Есть еще расходы, которые бывают далеко не всегда, но в конкретных ситуациях вполне реальны. Бывают случаи, когда за свой счет надо оплатить инженерную подготовку участка: канализацию, подключение водоснабжения и электричества. Возможны расходы по очистке участка: удалению мусора, кустов, деревьев, камней. Возможны расходы на оплату землемерных работ. Страшного во всех этих расходах ничего нет, потому что в этих случаях и цена участка соответственно ниже, но предусмотреть их в своем бюджете необходимо. Если вы заказывали экспертизу участка или делали предварительный запрос, это тоже потребует расходов.

 

Счастье ли под крышей дома своего?

Во времена экономического кризиса покупка недвижимости является привлекательным и, на первый взгляд, надежным способом вложения денег. В крупных городах и их окрестностях цены на недвижимость растут или в худшем случае остаются стабильными. Кроме того, многие видят в этом возможность обеспечить себя в старости и оставить что-то своим детям.

Но покупка недвижимости может также стать финансовой руиной, особенно если решение было принято поспешно. Проблемы, которые при этом могут возникнуть с финансированием, неоднократно упоминались в прессе. Также были уже статьи о проблемах строительных недоделок и связанные с этим материальные затруднения.

Другого рода проблемы с недвижимостью могут возникнуть, если супруги решают расстаться, и они до этих пор проживали вместе в собственной квартире или доме.

Частым поводом для разногласий в этих случаях является не только вопрос, кто останется здесь жить, но и имеет ли право съезжающий супруг требовать от оставшегося супруга плату за проживание.

Начнем с рассмотрения положения между супругами в тот период, когда они расстались, но еще не развелись, и недвижимость используется супругами для собственного проживания.

Если пара не в состоянии мирно проживать под одной крышей, то возможно, при помощи суда добиться присуждения квартиры или дома для проживания одного из супругов до развода. Вопрос кому принадлежит недвижимость, хотя и принимается во внимание при принятии решения судом, но не является решающим фактором. Супруг, который вынужден выселиться, может требовать от оставшегося оплату за проживание, так как он лишается права проживать там, пока не будет другого решения суда.

Однако бывают и исключения из этого правила.

Вопрос права на оплату за проживание влияет также на размер алиментов во время раздельного проживания.

Право на оплату за единоличное пользование также есть в тех случаях, когда один из супругов съехал с обоюдного согласия.

В большинстве случаев супруги приобретают недвижимость вместе, и оба являются ее собственниками. Окончательное решение расстаться приводит к тому, что права на использование недвижимостью определяются в соответствии с долей собственности. Размер оплаты за единоличное проживание зависит от объективной стоимости съема подобного жилья и доли собственности съехавшего супруга. Учитываются также и прочие связанные с недвижимостью расходы, и кто их несет, а также кто кому должен платить алименты.

При разводе решается вновь вопрос о том, кто может остаться в квартире или доме. Как правило, право на проживание присуждается владельцу. Но также и на этом этапе возможно присуждение права на проживание одному из супругов, не зависимо от того, является ли недвижимость его собственностью. Такого рода решение выносится, если оно необходимо в интересах детей или чтобы избежать особенно тяжелых обстоятельств (unbillige Haerte) для этого супруга. В этих случаях выносится временное решение.

Если оба супруга в равной доле являются владельцами, то решающую роль при решении суда играет вопрос: кто из супругов больше нуждается в проживании в бывшем семейном жилье. Особенно веским основанием при этом являются интересы детей.

Что же касается самого права на собственность (Eigentum), то раздел может происходить следующим образом:

в случае, если оба супруга являются владельцами недвижимости, то один из супругов может выкупить у другого его долю (если это позволяет его финансовое положение), или они могут продать недвижимость вместе. Если же они не могут договориться, то каждый из них может потребовать расторжения владельческого сообщества (Aufhebung der Eigentuemergemeinschaft), которое производится путем продажи недвижимости с молотка. В этом случае каждый из супругов может участвовать в аукционе и приобрести недвижимость в целом.

Зачастую финансовое положение супругов не позволяет ни одному из них оставить себе недвижимость в единую собственность. В этих случаях продажа неизбежна.

Иначе выглядит ситуация если только один из супругов является владельцем недвижимости, и она была приобретена в течение брака. Если супруги не заключили брачный договор, в котором они исключили право на уравнивание приобретенного во время брака имущества (Zugewinnausgleich), то размер стоимости недвижимости может только повлиять на величину денежной суммы, которая должна быть выплачена одним супругом другому.

Выше упомянутое является только общей информацией и не охватывает, конечно же, все возможные случаи. Поэтому компетентная помощь при решении проблемы может оказаться кстати.

 

Каким должен быть ваш дом.

Строительство дома — сложный и дорогостоящий процесс. Количество компонентов, которые при этом надо учесть, превышает сотню. Знание общих основ, соединенное с «советами бывалых», поэтому еще никому не помешало. Это тем более верно, что технологии, которые применяют в Германии, далеко не всегда совпадают с технологиями и стандартами, которые применяются на обширных пространствах пятнадцати наших бывших республик.

Хотите ли вы слышать шаги?

Вопрос, каким должен быть пол, встает перед каждым застройщиком. Решать этот вопрос можно по-разному, но каждое из этих решений надо тщательно и заранее продумать. Качество пола — одна из самых крупных статей расходов при внутренней отделке дома, и здесь можно или легко потерять значительные деньги, или, наоборот, значительные деньги сэкономить.

Но кроме экономии, есть еще и вопросы качества, которые будут постоянным спутником на все время проживания в доме. Пол можно заливать цементом или бетоном, но в любом случае покрытие пола нигде не должно соприкасаться со стенами. Это необходимо для того, чтобы звуки ходьбы по полу не переходили по законам физики в вибрацию стен. Отсутствие соприкосновения стен с полом гасит звуки, не давая им распространиться вверх. Тогда в доме будет тише, и шаги наверху или внизу не будут так слышны.

Такое покрытие называется «плавающим». Оно немного дороже обычного, но, наверное, стоит заплатить немного дороже, чтобы потом не вздрагивать от шума в соседних помещениях. Это особенно актуально для многодетных семей или тех, кто проживает в одном доме двумя поколениями. Дети будут бегать всегда, и естественный шум от их беготни должен хотя бы немного меньше беспокоить тех, кто в это время спит или отдыхает в других комнатах.

«Плавающее» покрытие позволит решить эту проблему лучше, чем другие способы звукоизоляции, потому что снижает действие фундаментальных, а не частных причин распространения звуковых волн в закрытых помещениях.

Ковер или ламинат?

Стандартом для полового настила обычно становится следующая комбинация: плитка в туалете и ванной, линолеум на кухне и ковровое покрытие в жилых комнатах. Такое соотношение является традиционным, и все-таки оно не эталон.

Главная причина, по которой фирмы предлагают заказчику ковровое покрытие, вовсе не его объективные достоинства. Дело совсем в другом. Ковровое покрытие проще, чем другие виды покрытий, при укладке. Достаточно его по размеру нарезать, положить — и поставить плинтусы. С любым другим покрытием возни гораздо больше. Вот поэтому в большинстве случаев ковровое покрытие и предлагается фирмами заказчику. Правда, зато ковровое покрытие, за счет простоты работы по его укладке, и значительно дешевле для заказчика дома. Но у него есть существенные недостатки.

Ковровое покрытие, если в семье много детей, неизбежно будет часто пачкаться. Между тем чистить его не так-то просто, и чем дальше, тем сложнее. Самым удобным для ухода покрытием является линолеум. Его гладкая поверхность идеально поддается чистке, к тому же современные средства ухода за линолеумом очень эффективны. Но дом, полностью выстланный линолеумом, каким бы красивым линолеум ни был, выглядит для большинства людей бедноватым. Сказываются общепринятые эстетические нормы конкретного общества: представление о том, что хорошо и что плохо. Поэтому альтернативой линолеуму и ковровому покрытию становятся паркет и ламинат.

Паркет, как известно, дороже ламината, зато он естественней и красивей, солиднее выглядит и лучше поддается уходу. Паркет удобнее и обновлять, когда он потемнеет от времени: для этого существует шлифовка. При шлифовке исчезают царапины, появившиеся в ходе эксплуатации. Ламинат, естественно, отшлифовать нельзя, и царапины придется закрывать специальной смесью, после чего на смесь вручную наносятся узоры.

Проблема, конечно, в цене. И ламинат, и паркет дороже коврового покрытия: и сами по себе, и в укладке. Что и говорить, цена — это фактор существенный. Но здесь, если поразмышлять, затраты можно попробовать снизить. Надо поискать спецпредложения. Ламинат и паркет порой очень недорого продаются строительными магазинами, если это остаток или коллекция прошлого года. Дело при этом важное, так что за материалом можно съездить достаточно далеко: и в другой город, и в соседнюю землю, если нужно. Еще один ресурс для снижения цены: самостоятельная укладка. Конечно, за нее есть смысл приниматься только в том случае, если у вас уже есть опыт таких работ или он есть у ваших друзей и родственников, готовых вам помочь. Фирма в этом случае вычтет стоимость таких работ из своего счета.

 

Каким должно быть отопление?

Еще один резерв хозяйственности и экономии — отопление. В основном пока что техническим стандартом отопления дома является центральное отопление в эконом-варианте: на жидком топливе или газе. Дома с газовым отоплением предлагаются чаще, чем с отоплением на жидком топливе. Это естественно, потому что газовое отопление чище. Правда, теперь, в связи с колебаниями цен на газ, уже не скажешь, что газовое отопление не только чище, чем отопление на жидком топливе, но и дешевле. Зато комбинированные газовые нагреватели дают и тепло, и горячую воду. К тому же газовые нагреватели занимают не так уж много места.

В большом доме это обстоятельство, правда, не имеет особого значения, но если в доме нет подвала или подвал не такой уж большой, экономия места может стать существенным фактором. Тогда нагреватель монтируется в чердачном помещении. Еще один резерв экономии места: плоские калориферы вместо радиаторов. Они не только эстетичнее, но и позволяют при строительстве дома немного сэкономить на стенных углублениях, так что этот фактор надо планировать задолго до начала строительства дома.

У газовых нагревателей есть и недостатки, которых нет у нагрева, основанного на жидком топливе. Это не очень сильный нагрев воды и перепады температуры нагрева, если одновременно в разных помещениях включены несколько водопроводных кранов. Для того чтобы этот недостаток не стал хроническим, лучше всего заключить договор на ежегодный техосмотр отопительной установки. Он обойдется вам в сотню -полторы евро в год, зато позволит предупредить поломки, устранение которых стоит на порядок дороже.

Это тем более имеет смысл сделать, если отопление базируется на жидком топливе, чтобы предупредить возможность его утечки. К тому же жидкое топливо обладает повышенной чувствительностью к морозам, дает осадки в цистерне и может засорить форсунку. Если не проводить регулярный техосмотр, в итоге починка потребует полной откачки топлива из цистерны, а это весьма дорогое удовольствие для заказчика.

Точно так же при традиционных способах отопления и не самом современном котле вам не обойтись без услуг трубочиста. Этот легендарный персонаж из прошлых эпох пока еще вполне современная и очень нужная фигура в Германии. Трубочист не только регулярно чистит дымоход, но и измеряет уровень дымовых газов. Причем к договору о регулярном осмотре отопительной установки услуги трубочиста, к сожалению, не имеют отношения. У трубочистов своя профессиональная гильдия, с которой придется заключать отдельный договор. Это связано с тем, что специфика знаний трубочиста не совпадает с теми техническими знаниями, которые нужно иметь, чтобы разбираться в отопительных установках.

Трубочист — отдельная профессия. Интересно, что разовый визит трубочиста в некоторых случаях предписан законом, даже если в доме ему нечего измерять: вы топите газом и ваш котел современней некуда. Это делается для проверки ситуации, как техническая подстраховка.

Где должен быть термостат

Есть некоторые тонкости, которые необходимо знать при планировании системы отопления. Термостат для автоматического регулирования подачи тепла по наружной температуре должен быть расположен только на северной 

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)