Как узаконить перепланировку?

Жизнь в типовых квартирах, когда все как у всех, может надоесть. И вот самые творческие, с неуемной фантазией, граждане самостоятельно принимаются за дело. Одни объединяют балкон с комнатой, другие сносят встроенные в стены шкафы, третьи вообще умудряются из типовой хрущевской «двушки» организовать просторную студию. И не думают о том, что даже незначительную перепланировку в квартире необходимо узаконить. Ведь нагрянет инспекция, и придется все возвращать на круги своя. И это в лучшем случае…

Тут купляй газоблоки ціну у Львові кращу обирай. Вища якість.

По эскизу и по проекту

Перепланировки подразделяются на два вида. Первый – по эскизу. Это когда все можно. Второй – по проекту. По сути, это когда все нельзя или только с разрешения вышестоящих органов. Тогда придется бегать по инстанциям и утверждать проект перепланировки.

Так вот, по эскизу, если уж чешутся руки, а душа требует обновления, без оформления проектной и разрешительной документации можно убрать или перенести деревянные или гипсовые перегородки (не путать с несущими стенами!), сделать в них дополнительные проемы, объединить раздельный санузел, заменить оконные рамы, остеклить лоджию и балкон, заменить сантехнику, расширить дверные проемы.

«Допускается косметический ремонт помещений, – продолжает перечислять виды разрешенных перемен Владлена Астанина, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». – При этом можно без зазрения совести поменять входные и межкомнатные двери, отделочные покрытия стен, полов, потолков, наружных столярных элементов, правда, без изменения рисунка и цвета. Допускается разборка встроенной мебели: шкафов, антресолей. Но опять же, с условием, что те же самые шкафы не значатся в качестве самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету».

Что еще? Ну, в пределах кухни можно переставить электрическую или газовую плиту. Вот, пожалуй, и все виды разрешенных перепланировок, на которые может рассчитывать фантазия квартиросъемщика или собственника. Хотя даже при замене раковины или унитаза все же следует уведомить инженера ДЕЗ и получить от него письменное разрешение. Все остальные ремонтные работы, связанные с глобальным переустройством, подлежат соответствующему согласованию.

«Любое изменение проекта квартиры или ее переоборудование требует согласования с жилищной инспекцией, – предупреждает Наталья Ракова, генеральный директор агентства отличной недвижимости Great reality. – Прежде всего, это вызвано тем, что проект здания предусматривает четко просчитанные величины. Это и несущие конструкции, и мощность электроэнергии, и расход воды. Нарушение любой из этих составляющих влечет за собой повреждение или даже разрушение всей конструкции дома».

Так что, если в голову придет мысль поменять или перестроить что-то помимо перечисленного, например, сделать проем в несущей конструкции, перенести водные коммуникации, изменить внешний облик стены здания, расширить проем лоджии или соединить ее с комнатой, это уже будет прямым нарушением закона.

«В Москве был случай, – припоминает Вера Лосева, эксперт «Московского агентства недвижимости», – когда в сталинском доме с деревянными перекрытиями хозяева перепланировали санузел и установили джакузи. Через некоторое время ванная провалилась. Обрушения за последние годы случались в Петербурге, Ярославле, Астрахани. Основная причина – нарушение целостности несущих конструкций».

«Другой из ряда вон выходящий пример, – рассказывает Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty. – Житель корпуса «В» в знаменитой высотке на Котельнической набережной, не имея никаких разрешений, установил собственный лифт и бойлерную, расширил площадь квартиры за счет технического этажа и лестничной площадки. И хотя ничего не обрушилось, но соседи, возмущенные регулярными заливами и трещинами, обратились в соответствующие инстанции».

Впрочем, многих граждан ни возмущение соседей, ни общественное презрение, ни ответственность перед законом не пугают. Кстати, сам закон на первый взгляд довольно щадящий. Ведь Кодексом об административных правонарушениях РФ (ст. 7.21.) за самовольную перепланировку жилого помещения установлена ответственность либо в виде предупреждения, либо в виде наложения административного штрафа в размере от 1 до 2 тыс. руб.

По инстанциям
И все же эксперты советуют все делать по правилам. Ведь даже после уплаты штрафа нарушителя-перепланировщика через суд все равно заставят согласовать проект во всех инстанциях. И если чиновники откажут, то придется все привести в первоначальный вид.

Не захочет? Тогда меры будут куда круче. «Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние и в определенный судом срок, – предупреждает Владлена Астанина, – то органами может быть принято решение о продаже квартиры с публичных торгов. А бывшему собственнику, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, выплатят вырученную после торгов сумму».

Выплатят в том случае, если квартира приватизирована. А если жилое помещение принадлежит нанимателю по договору социального найма, то суд вполне может принять решение о расторжении такого договора и даже о выселении квартиросъемщика со всем его нажитым имуществом на улицу.

И еще один важный момент. Узаконить запрещенный вариант перепланировки в наше время практически невозможно. Ведь принимает «работу» комиссия из нескольких человек. «В нашей практике был случай, – рассказывает Вера Лосева, – когда владелец квартиры решил узаконить перепланировку, некоторые элементы которой изначально делать было запрещено. Частный специалист взялся уладить этот вопрос. Он обратился к проектировщику, но тот оказался парнем честным, на уговоры не поддался и включил в проект только те изменения, которые можно было официально зарегистрировать».

Так что, если из убогой хрущобы хочется сотворить современную студию, все равно придется изрядно побегать. Первая инстанция – архитектурное бюро, где необходимо будет разработать план по перепланировке квартиры. А затем с этим проектом по классическому кругу: санэпидстанция, пожарная служба, жилинспекция, дирекция единого заказчика, Мосгорэкспертиза, БТИ, ЕГРП (Единый государственный реестр прав собственности)…

Да, вот еще. Если дом относится к памятникам архитектуры, то потребуется получить разрешение еще и в Москомнаследии. При этом, если перепланировка проводится в муниципальной квартире, дополнительно потребуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих. «Но практика показывает, что документов потребуется собрать значительно больше, – уверенно заявляет Сергей Поправка. – Простой пример: никакая проектная организация не возьмется делать проект перепланировки без поэтажного плана и экспликации. Поэтому начинать целесообразнее с посещения БТИ и получения там соответствующих бумаг».

«Временной промежуток от одной печати до следующей занимает около месяца, – говорит Вера Лосева. – На исполнение перепланировки отводится полгода, после чего проверяющие фиксируют идентичность реализованного проекта с данным разрешением. Безусловно, хождение по различным конторам – занятие, требующее терпения и опыта. Поэтому согласование перепланировки многие поручают специалистам из агентства недвижимости».

А если пронесло?

Ну а если все удалось? В несущих стенах сделана пара дверных проемов, кухня соединена с комнатой, никто об этом не узнал, а мечта воплотилась в жизнь? Как говорится, живи, помалкивай да радуйся… Пока не решишь расстаться с этой жилплощадью.

Насколько возможно продать квадратные метры с несогласованной перепланировкой? «Квартиру с несогласованной перепланировкой продать можно, – не сомневается Наталья Ракова. – По крайней мере, законом это не запрещено. Другой вопрос в том, что в дальнейшем вся ответственность за последствия несогласованной перепланировки – штрафы, разбирательство в суде и возвращение всего на круги своя – ляжет на нового владельца. Поэтому цена такой квартиры, как правило, всегда ниже рыночной».

«Неузаконенная перепланировка может стать серьезным препятствием при оформлении имущественных прав, – соглашается с коллегой Сергей Поправка. – Если свидетельство на квартиру было выдано более пяти лет назад, то для оформления сделки купли-продажи необходим перечень документов, получаемых в БТИ: поэтажный план, различные справки и экспликация помещения. Для выдачи всех бумаг владельцам приходится обязательно вызывать техника из БТИ для обмера квартиры. Если жилье не соответствует плану, техник отмечает это так называемыми «красными линиями». Продавец и покупатель должны знать, что сделки с помещением, где есть «красные линии», зарегистрировать невозможно».

Так что снова бег по кругу. Согласование, подписи, нервы… 

Как из однокомнатной квартиры сделать двухкомнатную и наоборот.

У москвичей появилась новая вредная привычка – перепланировка квартиры. Не успевают переехать в новый дом, как тут же начинается работа: стены переносятся, сносятся или возводятся заново, ванна и туалет соединяются, уменьшается кухня или перегораживается прихожая. Если перефразировать слова из известной кинокомедии, то легким движением руки новоявленного собственника однокомнатная квартира превращается в двухкомнатную, а двухкомнатная легко становится просторной студией. Впрочем, застройщики и проектировщики научились предугадывать подобные рокировки в квартирах и теперь предусматривают все возможные варианты для не вполне легального творчества.

По какому праву?!

Вообще по поводу «массовости» перепланировок существует два разнополярных мнения. Одни эксперты утверждают, что многие граждане, особенно покупатели в эконом-сегменте, просто не готовы к такому повороту событий. Сколько, к примеру, придется натерпеться и настрадаться, если в квартире проводится обыкновенный косметический ремонт, не говоря уже о переносе стен. А если к тому же у человека и временной крыши нет?

Другие, наоборот, считают, что к перепланировке прибегает каждый второй новосел. И не важно, однокомнатная это квартира или многокомнатная. Яна Максимова, директор по связям с общественностью компании Urban Group, объясняет это тем, что в том же эконом-сегменте у покупателя практически нет ни выбора, ни финансовых возможностей, и покупает он то жилье, на которое хватает денег. Вот и расходятся типовые однокомнатные квартиры площадью 41-45 кв. м в мгновение ока. А уж потом новоявленный собственник начинает думать о перепланировке, о том, как для детей-подростков или родителей выкроить отдельную комнату.

Впрочем, для такой творческой переработки подходят далеко не все квартиры, а только те, в которых есть жилые помещения с двумя окнами и достаточно большой площадью. Даже в перегороженной полупрозрачной стеной крохотной «однушке» естественного света заметно поубавится, и ничего, кроме психологического дискомфорта, такая затея домочадцам не принесет. А значит, еще в процессе поиска жилья для покупки стоит уделять внимание однокомнатным квартирам с двумя окнами, которые, как правило, встречаются в угловых секциях или башнях.

«Важно понимать, для каких целей необходимо еще одно помещение, – заостряет внимание будущих перестройщиков Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга управляющей компании «Домостроитель». – Ошибкой было бы дробить комнаты, если в квартире имеются нежилые площади. Например, лоджию достаточно утеплить и сделать в ней рабочий кабинет. Для гостевой зоны можно использовать холл, если он, конечно не менее 9 кв. м. А если семья состоит из 2-3 человек и проживает в «однушке», то при делении комнаты с единственным окном в одной секции можно обустроить небольшую гардеробную, естественного освещения для которой не требуется».

Незыблемые правила

Владелец той же «однушки» имеет право увеличить число комнат, но только при соблюдении определенных условий. Например, если жилая комната с окном окажется меньше 9,2 кв. м, а ее ширина не превысит 2,5 м, ему дадут «по шапке» и заставят все переделать в обратную сторону, как и было задумано проектировщиками.

А вот двух- или трехкомнатную квартиру легко можно переоборудовать в современную студию. Главное – не трогать несущие элементы здания. «В первую очередь существует категорический запрет на нарушение целостности периметра помещения, а также на снос или какую-либо реконструкцию несущих стен, – говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED. – Например, можно утеплить балкон или лоджию и присоединить их к жилой зоне, но сносить часть стены между квартирой и балконом никто не позволит. Второе важное ограничение касается так называемых «мокрых зон». Никто и никогда не разрешит на месте ванной комнаты, где вмонтирован стояк, обустроить спальню или гостиную, и наоборот. Помещения с водопроводом и канализацией должны при любой реконструкции находиться в том месте, которое им определил автор проекта».

Но в любом случае, прежде чем брать в руки кувалду или мастерок, собственник обязан спросить разрешение на перепланировку у авторов проекта дома, и поставить в известность о своих намерениях представителей жилищной инспекции.

Проблем добавится, если перепланировка затевается в муниципальной квартире. В этом случае Мосжилинспекция захочет документально удостовериться, что все совершеннолетние члены семьи, в том числе и временно отсутствующие, согласны на такой шаг. А если дом относится к памятникам архитектуры, придется побывать и в Москомнаследии и доказать чиновникам, что никакого вреда в результате реконструкции дому нанесено не будет. И только получив добро от всех инстанций, проект перепланировки можно нести в БТИ, где в паспорт квартиры будут внесены все изменения.

Но и на этом мытарства не закончатся. Готовый проект перепланировки необходимо согласовать с Роспотребнадзором, Госпожарнадзором, балансодержателем дома, которыми могут являться ДЭЗ, РЭУ, ТСЖ или управляющая компания. Словом, в лучшем случае пройдет от 3 до 6 месяцев, прежде чем кто-то из членов семьи сможет перебраться в отдельную комнату.

Остается сказать, что владельцу квартиры можно и не напрягать мозг. Если квартира приобретена в новом доме, то за советом по перепланировке можно обратиться и к самому застройщику. В данном случае не имеет значения, кто был инициатором проведения перепланировки, главное, чтобы она не нарушала технические, санитарные и противопожарные требования, предъявляемые к жилым помещениям.

Деньги на стенку

А вот строительные работы будут стоить немалых денег. И порой, в зависимости от класса квартиры, суммы, потраченной на приобретение «однокомнатки», а потом на ее перепланировку, могло бы хватить на покупку двухкомнатной квартиры.

«Любая перепланировка – сугубо индивидуальное решение, – говорит Алексей Тимаков, директор по продажам проекта «Новое Ступино» компании MR Group. – Чтобы вывести среднюю цену средней по уровню перепланировки «однушки» или «двушки», необходимо сделать поправку не только на регион, но и на «классность» самого здания. В экономе можно отделаться несколькими десятками тысяч рублей, а в элитном секторе и ста тысяч долларов не всегда хватает».

Татьяна Коробань, ведущий менеджер отдела продаж ГК «Пионер» (Москва), напоминает, что услуги по перепланировкам зависят и от расценок в компаниях, которые специализируются в этом направлении. Понятно, что у опытных и известных проектировщиков и ремонтников цены на проведение работ будут на порядок выше, чем у компании-новичка и уж тем более у бригады, состоящей из гастарбайтеров. Подобные услуги по «переделке» предоставляются десятками разнообразных коммерческих фирм, поэтому стоимость сильно варьируется. Многое зависит и от выбора материала, из которого будет сделана новая стена: кирпич ли используется, листы гипсокартона, доски или стеклянные блоки. Но в любом случае, чтобы перегородить единственную комнату, вмонтировать в нее пару электрических розеток и установить выключатель, понадобится как минимум 30 тыс. руб. И на материалы, и на оплату труда рабочих.

Дар предвидения

Застройщик, чтобы разнообразить свою «товарную» линейку, сам иногда планирует квартиры для возможной перепланировки. Или, наоборот, на малых типовых площадях обустраивает готовые «двушки», цены на которые немногим превышают стоимость однокомнатной квартиры. Так, компания Urban Group в своем новом проекте «Новосходненский» предлагает широкий ассортимент двухкомнатных квартир с площадями от 41 до 44 кв. м, где уже имеются по две изолированные комнаты и небольшая кухня. Понятно, что такой вариант только на руку покупателю, который, исходя из своего бюджета, мог рассчитывать только на однокомнатную квартиру.

Подобные варианты практикует и компания MR Group, которая возводит город-спутник Новое Ступино. Для тех клиентов, которые не хотят проходить долгий путь согласования по перепланировке, уже изначально спроектированы квартиры с возможностью использования помещений с разной функциональной нагрузкой. К примеру, есть однокомнатные квартиры общей площадью 36 кв. м, которые вполне позволяют обустроить на этой территории и небольшую кухоньку и две, разделенные полупрозрачной стенкой, комнаты в пределах дозволенной законом номинальной площади. Спланирован и такой вариант «однушки», где площади кухни и комнаты практически одинаковы. И если у покупателя нет нужды иметь две спальни, то кухню одновременно можно превратить в гостиную, а в придачу иметь еще и полноценную спальную комнату.

«Даже застройщик стал понимать, что любые перепланировки в нашей стране излишне зарегулированы, – комментирует ситуацию Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. – И хотя существует немало законов, СНИПов, ГОСТов и различных правил безопасности, собственниками жилья они постоянно нарушаются. И будут нарушаться. Потому что каждый человек постарается приспособить жилье под свою семью, свои нужды. Так не лучше ли упросить утомительную процедуру по разрешению на перепланировки? Во Франции мне довелось проживать в старинном замке, который был переоборудован под гостиницу с 53 отдельными номерами. И в каждом свой санузел. Удивило то, что в памятнике архитектуры, аналогов которому в Москве единицы, владелец замка смог согласовать и обустроить 53 «мокрых» точки. Увы, в России в данный момент такое просто невозможно».

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)