Корзина
34 отзыва
+380 (67) 760-76-88
Контакты
ПП Будпостач: газобетон и газоблок по оптовой цене
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или физического лица-предпринимателя.
+380675486412kyivstar
+380677607688kyivstar
+380660875308мтс
+380662600001МТС
+380445675357укртелеком
Александр Здоров, Дарья, Виктория, Надежда, Оксана.
УкраинаКиевул. Бориспольская 10 ком 6 (Дом культуры Днепр) напротив радио завода
Карта

Меняем планы как узаконить перепланировку

Меняем планы: как узаконить перепланировку.Как правильно сделать перепланировку квартиры?Что такое хорошая планировка квартиры?Как законно и безопасно провести перепланировку своей квартиры?Примеры перепланировок в типовых домах.Перепланировка кварти

Меняем планы как узаконить перепланировку

Еще не все собственники жилья осознают, что перепланировка квартиры – дело ответственное и не только их личное. Квартира – часть дома, в котором живут другие люди, и нужно учитывать их интересы. А главное, нужно помнить о нормах безопасности, ведь, например, остекление и утепление балкона увеличивает нагрузку на фасад и конструктив здания, что может привести к растрескиванию фасадов и даже обрушению балкона. Несчастный случай, произошедший недавно на северо-востоке столицы, когда в старом доме рухнули балконы с пятого по первый этаж, подтверждает актуальность проблемы.  

Шукаєш - Львів, ціна, газоблоки - не шукай більше дзвони сюди.

Что можно, а что нельзя   Перепланировка квартиры – дело порой даже вынужденное. С ее помощью можно обеспечить улучшение жилищных условий, например, выделить отдельную комнату для ребенка. Не у всех ведь имеются средства для покупки новой, более просторной квартиры, а перепланировка обойдется в гораздо более скромную сумму.  

Но необходимо помнить о том, что любые переделки должны носить законный статус. Владельцы квартиры с несогласованной перепланировкой рискуют столкнуться с серьезными проблемами. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации, напоминает, что с таким жильем невозможно совершать сделки: продавать, обменивать, дарить или оформлять в наследство. «Перекроенную» квартиру невозможно использовать и в качестве залога по банковским кредитам.  

Согласованию подлежат не только снос и возведение перегородок, перенос, расширение или заделка дверных проемов и иных элементов жилого помещения, но и остекление балконов, и изменение положения радиаторов отопления, прочих инженерных коммуникаций. По счастью, власти отменили хотя бы согласование установки наружных блоков кондиционеров.  

Точный перечень работ, которые категорически запрещено производить, можно получить в Мосжилинспекции. Там прописано, что нельзя сносить несущие стены, сырую зону выносить на жилое помещение, отрезать воздуховоды, демонтировать систему вентиляции, переносить газовые стояки.  

«Существует два вида перепланировок, которые законно согласовать ни при каких обстоятельствах не удастся.

Во-первых, это перенос «мокрых точек», то есть перемещение санузла из одной части квартиры в другую. Кроме того, нельзя тянуть трубы от одного стояка к другому, – рассказывает Дмитрий Таганов. – Во-вторых, незаконным считается снос капитальных стен. Более того, это может быть и довольно опасно: есть риск пострадать не только жильцам квартиры, но и их соседям. Максимум, что вы можете сделать, – это прорубить в капитальной стене дверной проем, однако и такую перепланировку согласовать будет весьма непросто».   Некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не выдают. Например, ни в одном документе не обозначено, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией или выносить радиаторы отопления на балкон (лоджию).

«Мы не беремся согласовывать слияние комнаты и лоджии, – рассказывает Виталий Виноградский, специалист киевской компании « – По закону это не запрещено, но по факту согласовать невозможно». Потому что в этом случае нарушается теплотехнический расчет всего дома. Температура в холодной зоне должна оставаться хотя бы на 3-5 градусов ниже, чем в жилой комнате.  

Вы спросите: а что насчет остекления балконов? Ведь они остеклены почти «поголовно», а согласовывал их мало кто. «Со всей определенностью можно сказать, что в старых домах абсолютное большинство балконов были остеклены без разрешения, – комментирует Алла Вишневская. – Мода на остекление балконов и лоджий возникла давно. И хотя разные способы и материалы, используемые при остеклении одного жилого дома, точно не украшают его фасад, случаи, когда собственникам приходилось их демонтировать, неизвестны». Но закон такой есть, и ситуация может измениться. ДЕЗам, которые обслуживают старые дома, сейчас точно не до балконов, но основной тренд наших дней – повсеместное создание ТСЖ, и когда жильцы дома станут полноправными его хозяевами, возможно, они станут более внимательно относиться к техническому состоянию дома, его внешнему виду и деятельности соседей. А вот в новых домах, где созданы ТСЖ или управляющие компании, застеклить балкон без разрешения проектной организации уже не удастся.  

Сколько стоит согласовать  Алла Вишневская, управляющий партнер офиса  рассказала, что существует два способа узаконить перепланировку: на основе эскиза и на основе проекта. Получение разрешения на перепланировку на основе эскиза – наиболее простая и часто используемая форма, которая не требует привлечения проектных или научных институтов. Государственный орган в течение 45 дней рассматривает заявку и принимает решение. И в случае положительного заключения выдает распоряжение, где устанавливаются сроки для выполнения указанных работ, как правило, не более 4 месяцев.  

Обязательным условием для начала ремонтных работ является заключение договора о техническом надзоре с ДЕЗом, ТСЖ или управляющей компанией. После окончания ремонта комиссия  выезжает на объект, и при соблюдении всех предписаний и требований подписывается трехсторонний акт выполненных работ. Последний шаг – БТИ, которое производит замеры и выдает новый план квартиры в так называемых «черных» линиях.   При этом госпошлина БТИ в среднем составляет 2-3 тыс. грн. Технический надзор ДЕЗа стоит от 9 до 17 тыс. грн. Сама процедура согласования с считается бесплатной. Таким образом, по сумме эскизная форма не затратная, но достаточно трудоемкая.  

Согласование на основе проекта – более сложный и дорогой процесс, который может занять от 5-6 месяцев до года и обойтись в среднем в 250-300 тыс. грн. «Если вы планируете сэкономить собственное время и обратиться в специальную организацию, специализирующуюся на оформлении перепланировок, то готовьтесь платить и комиссионные, – предупреждает Дмитрий Таганов. – В среднем согласование простой перепланировки в таких компаниях вам обойдется в 30-40 тыс. грн., вместе с разработкой проекта – порядка 70 тыс., в особых случаях (когда дело касается капитальных и несущих конструкций) вплоть до 90-100 тыс. грн.  

Платите штраф и верните все как было По идее, незаконная перепланировка влечет за собой штрафы со стороны Мосжилинспекции. Так, за самовольно остекленный балкон предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2-2,5 тыс. грн. «Для многих людей 2,5 тыс. грн. штрафа – небольшая потеря для семейного бюджета. Но в любом случае, во-первых, возникает конфликтная ситуация, которая беспокоит, отнимает время и нервы, а во-вторых, кроме штрафа останется предписание: либо узаконить, либо демонтировать, третьего не дано», – говорит Алла Вишневская. «В худшем случае, собственнику грозит судебное разбирательство и меры вплоть до выселения», – добавляет Дмитрий Таганов.   Вот пример из практики холдинга , когда дело дошло до суда и собственников квартиры одного из сталинских домов на Ленинском проспекте обязали демонтировать установленные без согласования кондиционеры и восстановить фасад. В данном случае председатель ТСЖ и жильцы дома заняли непримиримую позицию и довели дело до победного конца, свидетельствует Алла Вишневская.  

В целом можно отметить, что за последние 3-4 года власти начали более строго подходить к вопросам, связанным с перепланировкой. Правила становятся строже. В частности, если дом имеет деревянные перекрытия, то техническое заключение квартиры можно получить только в государственном институте. Кроме того, если на сегодня у собственника такой квартиры есть возможность ее продать с обременением «неузаконенная перепланировка» и переложить обязанность произвести необходимые действия в течение 6 месяцев на покупателя, то не исключено, что в будущем регистрация таких сделок может стать затруднительной.

 

Как правильно сделать перепланировку квартиры?

Масштаб стихийной перепланировки квартир старого жилого фонда за последние несколько лет, особенно в докризисные годы "строительного бума", приобрел достаточно широкий размах.

Интересно, что и во многих новостройках счастливые собственники, которые приобрели квартиру на этапе строительства дома, даже до ввода его в эксплуатацию заказывают проект перепланировки квартиры с учетом собственных вкусов и потребностей.

И законодатель понимает размах проблемы.

Какие на сегодняшний день нормативные акты регулируют вопросы, связанные с перепланировкой квартир?

В первую очередь, это Гражданский кодекс Украины. Согласно ч. 2 ст. 383 ГК Украины собственник квартиры может на свое усмотрение осуществлять ремонт и изменения в квартире, переданной ему для использования как единого целого, при условии, что эти изменения не приведут к нарушению прав собственников иных квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушают санитарно-технические требования и правила эксплуатации дома.

Никто не отменял норму Жилищного кодекса Украины (ст. 152 ЖК Украины), согласно которой перепланировка и переоборудование жилого дома (квартиры), принадлежащих гражданину на праве собственности, осуществляются с разрешения исполкома городского Совета народных депутатов.

Кроме того, действует и Приказ Госкомжилкомхоза от 17.05.2005 № 76 "Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий", в соответствии с которым под элементами перепланировки понимают перенос и разборку перегородок, перенесение и установку дверных прорезей, устройство и переустройство тамбуров, пристройку балконов на уровне первых этажей многоквартирных домов. Для получения разрешения на перепланировку Приказ кроме получения разрешения исполкома предписывает собственнику получить еще согласие собственника всего жилого дома.

Тем не менее, "свежим" Постановлением от 30.09.2009г. "Некоторые вопросы предоставления разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ" Кабинет Министров Украины утвердил Перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение (№ 1104).

К таким работам относят перепланировку квартир в многоквартирных жилых домах, а также объектов общественного назначения с сохранением несущей конструкции, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундамент при условии соблюдения существующих архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм, городских правил застройки.

Согласно п.3.2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Госкомстроя, архитектуры и промышленной политики Украины 24.05.2001г. в редакции Приказа от 01.06.2010г. №582/5773, не относятся к самовольному строительству в многоквартирных жилых домах, общежитиях: перепланировки, связанные с увеличением жилой или подсобной площади за счет демонтажа перегородок (кроме крупнопанельных домов), кладовых, сноса печей, каминов, печек, витрин, без изменения назначения помещений, без нарушения несущих конструкций; остекления балконов и лоджий; уменьшение жилой или подсобной площади за счет утепления и отделки стен; устраивание или закрытие дверных прорезей во внутренних некапитальных стенах (кроме крупнопанельных домов); перестановка оборудования в пределах предназначенных помещений.

Итак, приступая к перепланировке квартиры, вам следует иметь в виду, что на сегодняшний день разрешено увеличивать площадь санузла путем объединения ванной и туалета, а также присоединения к ним части коридора; расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений; устраивать из комнаты и смежной с ней кухни кухню-столовую; прорубать между различными помещениями проемы в стенах, если они не являются несущими; сносить антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади; демонтировать подоконную часть стены комнаты для устройства прохода на балкон.

Однако запрещено:

Увеличивать площадь санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений;

Объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разборки внешних стен (вне зависимости от того, являются ли последние несущими;

Переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления;

Объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажем межэтажных перекрытий;

Удалять звукоизолирующее основание полов;

Демонтировать вентиляционные каналы и короба;

Рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажек.

Если вы все-таки решились на перепланировку квартиры и планируете получить соответствующее разрешение, запаситесь терпением, временем и деньгами.

Процедура получения разрешения на перепланировку квартиры, как правило, предусматривает:

1. получение разрешения на разработку проектной документации на перепланировку квартиры (в зависимости от региона – это исполком местного совета, местная/районная администрация). К заявлению, в котором указываются причины перепланировки, Заказчик прилагает копию свидетельства о праве собственности (возможно, от вас потребуют нотариально заверенную копию), копию техпаспорта БТИ, поэтажный план, заверенный ЖЭО или владельцем дома; эскизный проект перепланировки, фото- и графические изображения объекта, согласие ЖЭО на осуществление работ по перепланировке, документ, подтверждающий согласие жильцов (совладельцев, нанимателей) на работы по перепланировке.

2. Проект перепланировки вы должны заказать у организации, имеющей соответствующую лицензию. Проектная документация согласовывается с районной СЭС, пожарной службой, ЖЭО, иногда – главным архитектором района и коммунальными службами.

3. Следующий этап – получение разрешения на выполнение непосредственно строительных работ.

4. Наконец, если у Вас еще не исчерпаны силы, вы можете приступать непосредственно к реализации своих планов, переводя "воздушные замки" в реальную плоскость и осуществляя перепланировку как таковую. Заключение договора со строительной фирмой облегчает в дальнейшем принятие объекта в эксплуатацию.

5. После принятия объекта в эксплуатацию и утверждения этого акта органом местного самоуправления БТИ проводит инвентаризацию и изготавливает новый технический паспорт на помещение, который передается в ЖЭО.

Как показывает практика, при достаточно настойчивой реализации Заказчиком мероприятий по выполнению указанной процедуры срок получения всей документации в среднем занимает около года. При несложных изменениях конструкции помещений – около шести месяцев. Специализированные фирмы обычно указывают срок в 3 месяца. При этом цена в зависимости от объекта перепланировки будет обозначена такой фирмой от 3 тысяч условных единиц. В Киеве по некоторым объектам стоимость таких услуг составляла 30-40 тыс. долларов.

И, тем не менее, многие вам посоветуют обратиться именно в специализированную фирму. С хорошей репутацией. Говорят, не каждому "смертному" по силам пройти этот путь самостоятельно. Так что остается рассчитывать силы.

Если все-таки вы решили сначала произвести перепланировку, а узаконить ее постфактум, помните, что с каждым годом указанная процедура становится все более регламентированной и с разумными затратами ее проходить становится все труднее.

В течение определенного периода модно было узаконивать произведенные перепланировки через суд. Однако мода изменчива, и рискует пройти, как прошла мода на узаконивание в суде самостроев, на понуждение местных советов вынести в интересах конкретного лица то либо иное решение. Практика все более идет к тому, что суд не имеет права подменять своими решениями решения органов власти либо местного самоуправления, функцией принимать которые в рамках своей компетенции они наделены Конституцией и законами Украины.

И последнее – если имеется нарушение, должно быть предусмотрено и наказание за него.

Какая ответственность за нарушение норм о перепланировке жилых помещений предусмотрена действующим законодательством Украины?

Статья 150 Кодекса об административных правонарушениях Украины: самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и помещений, использование их не по назначению, порча жилых домов и помещений, их оборудования и объектов благоустройства влекут за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан от одного до трех необлагаемых налогом минимумов (от 17 до 51 грн.) доходов граждан и предупреждения.

Если в процессе перепланировки и переоборудования квартиры вы допустили самовольное изменение архитектурного вида дома, либо сооружения (например, пристроили маленькую терраску в "венецианском стиле" к своему окошку на первом этаже многоэтажного дома), к вам могут применить норму статьи 97 КоАП Украины - штраф от пяти до десяти необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.

И, наконец, при любом обнаружении проведения вами работ без надлежащего разрешения вас обязательно поставят в известность о том, что Законом Украины от 13.01.2011 г. N 2924-VI Уголовный кодекс Украины дополнен статьей 270(1), в соответствии с которой умышленное уничтожение или повреждение объектов жилищно-коммунального хозяйства, если это привело или могло привести до невозможности эксплуатации, нарушения нормального функционирования таких объектов, которое повлекло опасность для жизни или здоровья людей или имущественный вред в крупном размере, карается штрафом от ста до двухсот пятидесяти необлагаемых налогом минимумов доходов граждан или исправительными работами сроком до двух лет, или ограничением воли сроком до трех лет, или лишением свободы на тот же срок.

Те же действия, совершенные повторно или общеопасным способом, караются лишением свободы на срок от трех до восьми лет. Если такие действия повлекли имущественный вред в особо крупном размере или гибель человека или другие тяжелые последствия, они караются лишением свободы на срок от пяти до двенадцати лет.

(При этом под объектами жилищно-коммунального хозяйства в настоящей статье следует понимать жилищный фонд, объекты благоустройства, теплоснабжения, водоснабжения и водоотвода, а также их сети или составляющие (крышки люков, решетки на них и тому подобное). Имущественный вред считается причиненным в крупном размере, если прямые убытки составляют сумму, в триста и более раз превышающую необлагаемый налогом минимум доходов граждан, а в особо крупном размере - если прямые убытки составляют сумму, в тысячу и более раз превышающую необлагаемый налогом минимум доходов граждан).

Собственно говоря, не вдаваясь даже в столь тяжелые последствия, которые в основной массе перепланировок и переоборудования квартир в принципе не могут иметь место, не стоит забывать о том, что жизнь есть жизнь, и вам может понадобиться продать квартиру, подарить ее детям либо произвести с ней иную гражданско-правовую сделку, и тогда в случае если ваши изменения не узаконены, исправить ситуацию в сжатые сроки может оказаться весьма проблематично.

 

Что такое хорошая планировка квартиры?

Сегодняшний рынок жилья предлагает покупателям великое множество домов и квартир, но если в типовом жилье планировка квартиры задана изначально и ее можно только слегка подкорректировать, то при покупке более дорогого жилья вопрос организации пространства выходит на первый план.

Свободу планировке!

В первую очередь следует рассчитать, сколько метров требуется для счастливой жизни. Социальная норма предоставления жилья в Киеве - 12 кв. м на человека, однако воспринимается она скорее как санитарный минимум, для счастья этого маловато. Квартира должна быть такой, чтобы члены семьи в ней не сталкивались - в буквальном смысле слова, но не такой, чтобы они не встречались неделями на ее «просторах».

Соответственно, присматриваясь к жилью, следует учитывать не только сегодняшний состав семьи - число проживающих, их пол, но и перспективы увеличения семьи за счет рождения детей или изменения их социального статуса. Кроме того, учитывается необходимое количество функциональных зон, возраст, характер и стиль жизни проживающих: насколько часто они принимают гостей; нужно ли им отдельное тихое помещение для работы; есть ли у проживающих хобби, требующее значительных площадей; эргономические требования; пристрастия хозяев в области дизайна.

Если за ориентир взять усредненную семью из трех человек, то в секторе элитного жилья наиболее востребованными окажутся квартиры площадью 120-180 кв. м - примерно 40-60 кв. м на человека. Если квартира предназначается одинокому бизнесмену, то для его запросов наиболее оптимальной окажется площадь 60-80 кв. м. Если семья многодетная, то оптимальным окажется расчет 60-70 кв. м на человека, при этом нередки случаи, когда эта цифра может быть значительно увеличена, в том числе за счет постоянного проживания гувернеров. То есть добавляется еще одна функциональная зона - для обслуживающего персонала.

Да будет свет!

При выборе квартиры важно посмотреть, как она ориентирована по сторонам света. Чаще всего окна большой квартиры выходят на две или три стороны света. Хорошо, если две из них расположены на оси восток - запад, для того чтобы солнце весь день светило в окна.

Для нетиповых квартир стали характерны не столько большие площади, сколько высокие потолки (не менее 3,3 м, а чаще - 3,5 м) и, соответственно, большие окна. Тут есть свои подводные камешки: с одной стороны, чем больше окна, тем светлее.

Однако это еще и большая теплопотеря, усугубляемая тем, что из-за площади окна уменьшается высота радиаторов (до 20 см) либо они вообще утапливаются в пол. Кроме того, через окна проникает уличный шум. Понимают это и застройщики, поэтому правильное количество окон и их размер рассчитываются применительно к каждому проекту. Если дом находится в центре города, из квартиры открывается красивый панорамный вид, отсутствует шумная магистраль, то большие окна только приветствуются, если же дом стоит в оживленном месте, то площадь окон может уменьшаться.

Кухня-столовая-спальня?

Однако правильно рассчитать метраж - это полдела. Не менее важно им правильно распорядиться. В современных квартирах максимально увеличиваются зоны, наиболее используемые жильцами, такие как кухня, столовая и ванна. Современные кухни имеют площадь не менее 10 кв. м, 2 входа и размещены в ближней к входу части квартиры. Кухни часто объединяются со столовой либо с гостиной. Холлы, площадью от 7-10 кв. м, как правило объединены с прихожей или кладовой и используются под размещение шкафов, книжных полок и декоративной мебели.

Идеальной планировкой квартиры будет та, при которой сначала попадаешь в приемную зону, из нее - в гостиную, кухню-столовую. Дальше следует хозяйская половина. Буфером между приватной и общественной зонами является обычно кухня-столовая. Гостиная, в зависимости от запросов хозяев и состава семьи, может достигать 100 м.

Спальни, площадью не менее 15-18 м, должны располагаться в дальней части квартиры, а их окна - выходить на тихую часть улицы, во двор. Количество спален в квартире может быть от 1 до 5. Для детской комнаты чаще выделяют самую тихую и светлую комнату. Если семья невелика, то удобно и модно жить в квартире-студии, где между комнатами вообще нет перегородок. «Разделение» зон происходит за счет отделки пола и потолка. Или за счет изменения уровня пола - кухню в таких случаях чаще делают на небольшом подиуме. В гостиной необходим более высокий потолок. Это создает ощущение объема и зрительно разделяет пространство без участия стен. Границу между «комнатами» подчеркивают также цветовым решением стен и освещением.

Вода, вода!

Количество санузлов в квартире обычно варьируется в зависимости от числа спален: по европейскому стандарту у каждой спальни должен быть свой независимый санузел плюс 1 гостевой санузел. Однако чаще всего в современных нетиповых домах ко всем помещениям просто подведены коммуникации и хозяину предоставляют возможность решать, нужен ему лишний санузел или нет. В любом случае санузлов должно быть не менее двух, расположенных в разных частях квартиры - в гостевой и в спальной. Гостевой туалет обычно оснащается душевой кабиной, в личном санузле устанавливаются и душ, и ванна.

Два уровня - нужно ли это?

Несколько лет назад, когда только-только появилось элитное жилье, случился бум популярности двухуровневых квартир. В основном их покупали люди, которые никогда подобном жильем не пользовались. Имеющие же такой опыт или уже владеющие загородными многоуровневыми домами от них отказывались. Причина проста - ходить с этажа на этаж достаточно утомительно, особенно если в семье есть пожилые люди. А для маленьких детей это еще и небезопасно. Конечно можно установить лифтовой подъемник, однако в двух уровнях это мало кто делает, а вот в трехуровневых квартирах лифт просто необходим.

В двухуровневых квартирах спальни обычно располагаются на втором этаже, первый же отдается под гостиную, кухню-столовую. Если все же есть желание жить «по вертикали», а в приглянувшемся доме двухуровневых квартир не предлагается, то можно приобрести две квартиры - одну над другой, правда нужно заранее удостовериться, что вертикальное объединение предусмотрено при проектировании.

Зимний сад и эксплуатируемая кровля

Модным «продолжением» дорогой квартиры может стать либо возможность выхода на эксплуатируемую кровлю, либо зимний сад, а иногда и то, и другое. Конечно, эти элементы не являются приоритетными при выборе жилья, но их наличие, несомненно, является «изюминкой» квартиры, элементом роскоши.

Зимний сад - это помещение с увеличенным остеклением, в котором много света, поэтому в зимних условиях там можно держать цветы. При этом будет ли покупатель действительно устраивать в этом помещении сад, или оборудует тренажерный зал - его дело. Площадь зимнего сада может быть самой различной - от крошечного «фонаря», в котором уместятся разве что несколько цветочных горшков, до настоящих оранжерей площадью в 100 м.

Если покупатель хочет обустроить зимний сад, то предпочтение следует отдать квартире с уже спроектированной под него площадью. Во-первых, стоимость квартиры с зимним садом не слишком отличается от стоимости квартиры аналогичной площади, но без сада. Во-вторых, спроектированный при строительстве дома зимний сад, будет согласован в БТИ застройщиком, измерен и отнесен к жилой площади, т. е. жильцу не придется самому оформлять все документы при обустройстве своего сада.

У зимних садов немного другие температурные нормы, чем в комнатах. Если температура внутри дома не должна опускаться ниже 18-20 С, то в зимнем саду допустимы и 15-17 С. Зимний сад - удовольствие недешевое, ведь 1 кв. м стеклянной стены дороже 1 кв. м бетонной. Но, несмотря на цену, в элитных домах зимние сады актуальны. Особенно это касается квартир в центральной части города - хорошо иметь собственный оазис среди стекла и бетона.

Часто элитные объекты предлагаются с возможностью выхода на эксплуатируемую кровлю, но без оборудованного сада. Иначе говоря, если есть терраса или эксплуатируемая кровля, то можно и зимний сад спроектировать. Если же кровля остается кровлей, то здесь нет особых сложностей: выход устраивается аналогично выходу на улицу или на лоджию. При этом, конечно, соблюдаются определенные нормы - например, полы в квартире и кровля делаются на одном уровне, а по краю террасы устанавливается заграждение.

Планировки квартир подвержены течениям моды -- могут изменяться размеры спален и ванных комнат, а новые увлечения потребуют выделения отдельных помещений, но базовые принципы функциональной планировки соблюдаются при проектировании любого помещения.

Дмитрий Попов, начальник аналитического отдела ИСК «Новая Площадь»: Существуют некоторые общие условия, позволяющие считать планировку квартиры удачной. Прежде всего соотношение между жилой и общей площадью должно находиться в следующих диапазонах: для однокомнатных квартир - 2,2:2,5; для двухкомнатных - 1,7:2; для трехкомнатных - 1,5:1,8; для четырехкомнатных квартир - 1,4:1,7.

Очень важный фактор - приближение помещений к квадратной форме. Оптимальное соотношение длины и ширины помещений должно быть 1:1 или 1:1,5. Совсем не приветствуются неправильные формы комнат - треугольные, шестиугольные, исключение составляют лишь комнаты с эркерами. Площади жилых комнат для комфортного проживания должны быть не меньше 15 кв. м, а в идеале - от 17 до 30 кв. м. Окна должны обеспечивать хорошее освещение, обязательно должны быть лоджии или балконы, особенно в спальных комнатах и кухне, расположенных на солнечной стороне дома. Частая ошибка проектировщиков - длинные вытянутые коридоры, неправильной формы комнаты, недостаток света.

Желательно, чтобы окна квартиры выходили на две стороны дома - это обеспечит лучшую проветриваемость квартиры. В квартире должны быть подсобные помещения - темная комната, гардеробные. Чем больше комнат в квартире, тем больше должно быть подсобных помещений. Хорошее соотношение - одна гардеробная на две спальных комнаты и одна темная комната на 3-4 жилых комнаты.

Площади подсобных помещений не должны быть излишне большими: для темной комнаты достаточно площади 3-6 кв. м а для гардеробной - 1,5-3 кв. м. Важный момент также - расположение помещений в квартире. В идеале квартира должна четко зонироваться на гостевую и приватную части: спальные и детские комнаты, большой раздельный санузел должны располагаться в дальней от входа части квартиры.

Там же размещаются и гардеробные для этих жилых комнат. От входа в квартиру идет холл, по сторонам которого располагаются гостевой санузел, гардеробная, темная комната -кладовка, кухня и гостиная. Гостевые помещения могут быть дополнены столовой, бильярдной, каминной, библиотекой и т. п. Приватную часть могут дополнять кабинет, будуар, тренажерная. 

 

Как законно и безопасно провести перепланировку своей квартиры?

Практика перепланировки квартир в столице достаточно распространена, как среди жителей, которые делают ремонты, так и среди предпринимателей, перепланируют нежилые помещения на первых этажах жилых многоквартирных домов.

Как сообщают в Главном управлении градостроительства и архитектуры, для законного выполнения перепланировки необходимо оформить разрешительную документацию на ее проведение, пишет Киеврада.

В перечень документов, необходимых для оформления разрешений, входит и согласие балансодержателя дома, то есть ЖЭКа или другой организации, которой он принадлежит. Проектная документация на перепланировку квартир (нежилых помещений) разрабатывается на основании разрешения Главного управления градостроительства и архитектуры и соглашается специально уполномоченным органом градостроительства и архитектуры соответствующей районной администрации.

Отметим,что документы в Главном управлении готовятся бесплатно. Требования к перепланировке изложены в Государственных строительных нормах В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт». Так, согласно нормам при перепланировке запрещается размещать кухни и санузла (ванны,туалеты) над / под жилыми комнатами. Также при устройстве кухни-столовой в отдельной квартире не допускается располагать трубопроводы и кухонные инженерное оборудование над / под жилыми комнатами. Что касается балконов и лоджий, то нормами запрещено их утепление, остекление, устройство новых и расширение существующих балконов и лоджий.

Следует подчеркнуть, что самовольная перепланировка квартиры со сносом несущих конструкций (стен, перегородок) приводит к снижению прочности и надежности конструкций здания в целом, а в отдельных случаях может стать причиной разрушения сооружения.

Например, в июле 2003 года из самовольная перепланировка нескольких квартир упала часть фасадной стены и межэтажные перекрытия жилого дома на ул. Красноармейской, 37. Отметим, что ответственность за ущерб, причиненный соседям, несет владелец квартиры и строительная организация, которая вела работы по перепланировке без согласованной в установленном законом порядке проектной документации.

 

Перечень необходимых документов 
 

Для получения разрешения на перепланировку квартир и нежилых помещений: 

- Правоустанавливающие документы, зарегистрированные коммунальным предприятием «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества» и их удостоверенные копии на дом (его часть), если объект недвижимого имущества зарегистрировано на праве собственности, и документы о праве пользования, если объект недвижимого имущества не зарегистрировано на праве собственности (нотариально заверенные);

- Справка балансодержателя дома об отсутствии задолженности по квартирной плате заказчика (владельца, пользователя);

- Согласие всех совладельцев (владельцев), а также совершеннолетних жильцов квартиры (нежилого помещения), которые на правовых основаниях, предусмотренных действующим законодательством Украины, владеют, пользуются, распоряжаются соответствующим недвижимым имуществом (жилого или нежилого фонда),заверенная в установленном порядке (нотариально заверенная);

- Справка формы-3; 

- Копия технического паспорта изготовленного БТИ;

- Согласие балансодержателя здания; 

- Фотофиксация фасада (для устройства балкона консольного типа);

- Согласие соседей, проживающих на этаже выше и ниже на один этаж, а для первого и последних этажей, согласие соседей, проживающих слева и справа; 

(Примечание: «соседи» - лица, по которым на праве частной (общей, частичной) собственности закреплено соответствующее недвижимое имущество, а также лица, на правовых основаниях пользующиеся (аренда и т.п.) соответствующим недвижимым имуществом жилого фонда (нежилого фонда);

- Предпроектные предложения;

- Заключение (анализ) коммунальной организации «Центр градостроительства и архитектуры» относительно возможности реализации предпроектных предложений перепланировки квартир (ы) (нежилых помещений) и возможного влияния конструктивных (архитектурных) решений по перепланировке на объект градостроительства (сооружение, здание).

Главное управление градостроительства и архитектуры, в случае необходимости, может потребовать:

- Выводы профильных (отраслевых) управлений исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации), учреждений и организаций - в отношении других вопросов, связанных функциональным назначением объекта и т.д.

Проектная документация на перепланировку квартир (ы) (нежилых помещений) разрабатывается на основании разрешения Главного управления градостроительства и архитектуры (приложение № 1 к Порядку) и соглашается специально уполномоченным местным органом градостроительства, архитектуры соответствующей районной в городе Киеве государственной администрацией, установленном порядке. (Примечание: состав и форма соглаiения (документа) районной в городе Киеве государственной администрации, проектной документации на перепланировку квартир (ы) (нежилого помещения), определяется соответствующими районными в городе Киеве государственными администрациями, согласно действующему законодательству Украины).

Принятие в эксплуатацию квартир и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах (нежилых) после их перепланировки, осуществляется комиссиями, которые создаются соответствующими районными в городе Киеве государственными администрациями. 

 

Примеры перепланировок в типовых домах.

Типовые дома – распространенное явление в нашей жизни. Однако сейчас время позволяет из типовой квартиры сделать эксклюзивную жилплощадь. И здесь на помощь, чаще всего приходят архитекторы и декораторы.

Стандартная квартира не всегда удовлетворяет насущным потребностям хозяев, да и не всегда можно на рынке найти квартиру своей мечты. В любом случае, мечту можно воплотить в жизнь, изменив предлагаемую планировку. Естественно, есть определенные ограничения, такие как мокрые зоны, несущие колонны и стены, но специалисты всегда найдут выход.

Сегодня «Собственник» расскажет о перепланировки в двух типовых московских квартирах, которые воплотили в жизнь декораторы бюро. Молодые декораторы считают, что как нет типовой семьи, так и не может быть типовой планировки, которая подойдет всем. Для воплощения же в жизнь всех требований собственников, необходимо понять техническое задание, сколько человек в семье, какой образ жизни они ведут, что для них первостепенно и очень важно.

 

Проект 1: была «двушкой», стала «трешкой»

Клиент купил двухкомнатную квартиру площадью 90 кв. м в новом типовом доме бизнес-класса.  Однако ему для комфортной жизни необходима была трехкомнатная квартира. Заказчик готов был отказаться от большой кухни, так как наличие отдельной комнаты для дочери, собственной спальни и большой гостиной для сборов всей семьи было более важно. Также обязательным условием было отделить зону прихожей от остальной части квартиры дверью.

Конечно, задача стояла сложная. Всегда легче работать с большими пространствами, чем из достаточно компактной квартиры делать большую. Декораторы решали проблему с помощью всевозможных ниш.

В новой планировке при входе в квартиру расположена прихожая, к которой примыкает гостевой санузел. Дальше расположен небольшой коридор, который ведет к главному помещению дома – к большой гостиной. Справа и слева от этого коридора в специально сделанных для этого нишах, расположили кухню. В нишу с левой стороны поместили все колонны с бытовой техникой: холодильником,морозильной камерой, духовым шкафом, СВЧ и кофемашиной. А в нише справа встроена кухонная мебель с небольшой рабочей поверхностью и барной стойкой, которая «выходит» в гостиную. С одной стороны, кухня находится в одном с гостиной помещении, а с другой – она условно отделена и встроена в ниши, поэтому не очень заметна.

Таким образом, при входе был сделан небольшой гостевой туалет, а рядом в мокрой зоне расположили небольшую кухню. На месте же запланированной проектировщиками дома кухни была устроена полноценная детская комната, дверь которой выходит в гостиную. Из гостиной можно также попасть в приватную зону хозяев. В коридоре этой зоны декораторы расположили «проходную» гардеробную. Справа от нее находится хозяйская ванная, а прямо расположена спальня.

Чтобы помещения не казались загроможденными шкафами, Дарья Широкова и Инга Аршба предусмотрели разные ниши. В результате шкафы нигде не доминируют и не «влезают» в объем комнаты, а «вписаны» в стены.

 

Проект 2: из трехкомнатной в многокомнатную

Этот проект включал в себя задание из трехкомнатной квартиры площадью 150 кв. м в новостройке бизнес-класса сделать многокомнатную квартиру. Дарья Широкова и Инга Аршба рассказали, что, несмотря на большую площадь квартиры, она была спланирована как трехкомнатная с кухней, гостиной и двумя спальнями. Но заказчику нужно было больше комнат. Работу осложняло и то обстоятельство, что изначально вся стена, выходящая на фасад, представляла собой сплошное остекление. Также в квартире были две несущие колонны и стояки, к которым декораторы были привязаны.

В результате при входе в квартиру было отгорожено пространство – небольшая прихожая. Далее расположился большой парадный холл, который соединяет гостевую и приватную зоны. Именно поэтому в холле расположили гардеробную для верхней одежды и гостевой санузел.

Гостевая зона разделена на три помещения, которые идут подряд: кухня, гостиная и кабинет. Для того, чтобы сохранить большие окна с панорамным видом, помещения эти не стали отделять друг от друга при помощи глухих стен, а построили между ними легкие стеклянные перегородки с дверьми. При входе в гостиную сделали двойную стену, в нишах которой теперь стоят красивые лампы, что придает парадность входу. А при парадной кухни, которая из-за стеклянных стен хорошо видна из кабинета и гостиной, сделали небольшое подсобное помещение для бытовой техники и хранения разных запасов. Там же расположили массу полок и ящиков.  Дарья Широкова и Инга Аршба отмечают, что такая «черновая» кухня при парадной – одни из самых любимых ими приемов, естественно, если площадь помещения позволяет его воплотить.

Кроме этого в квартире расположена приватная зона хозяев, состоящая из большой спальни, гардеробной, личной ванной комнаты с окном и постирочной. Также есть блок с гостевой спальней и гардеробной.

Таким образом, при грамотном подходе любая мечта вполне воплотима в жизнь.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)

facebook twitter

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Предыдущие статьи