Корзина
37 отзывов
ПП Будпостач газобетон, дом из газобетона, газобетон цена, газоблок цена, газоблоки Киев, газоблок
+380 (67) 760-76-88
+380675486412
+380677607688
+380660875308

Как распознать мошенников среди застройщиков?

Как распознать мошенников среди застройщиков?

Замороженные, а также недостроенные жилые многоэтажки упрямо напоминают инвесторам о потерянных десятках и сотнях тысяч долларов. «Деньги» узнали, почему замирают стройки и как покупателю избежать незавидной судьбы инвесторов «Элит-строя».

«Раз – и перестали строить, потому что деньги закончились. Так произошло с домом на ул. Борщаговской, 206. Председателя правления кредитного союза «Добробут», который собирал с инвесторов деньги под строительство этого объекта, суд признал виновным в злоупотреблениях и хищениях. Он был осужден к 5 годам лишения свободы», – рассказывает «Деньгам» прокурор прокуратуры Соломенского района Киева Вера Шулякова. По ее мнению, это показательный пример для всей строительной отрасли.

Ведь в срыве сроков строительства не всегда виновен кризис, на который так любят пенять застройщики, – часто им прикрываются, чтобы скрыть собственные грешки.

А прокуратура Севастополя выявила грубые нарушения в привлечении и целевом использовании денег покупателей квартир одной из новостроек. В 2010 году застройщик заключил с местным агентством недвижимости договор, согласно которому оно должно было продавать квартиры.

«По условиям контракта посредники должны были получать деньги от инвесторов и передавать их застройщику. В 2010–2011 годах агентство продало квартир более чем на 2,7 млн. грн. Но в ходе прокурорской проверки выяснилось, что далеко не все деньги инвесторов поступили строителям – 1 млн. грн. риэлторы оставили у себя в карманах», – рассказывает «Деньгам» пресс-секретарь прокурора Севастополя Валерий Ястрембский. По его словам, сейчас прокуратурой Гагаринского района Севастополя заведено уголовное дело по факту присвоения чужого имущества в особо крупных размерах, ведется досудебное следствие. Проанализировав около полусотни историй «рождения» долгостроев, «Деньги» определили топ-5 причин остановки строительства многоквартирных жилых домов в Украине.

Причина № 1: У застройщика нет своих денег
Если у застройщика только один источник финансирования строительства – продажи квартир, – то в трудные времена этот источник может иссякнуть. Тогда денег от продаваемых квартир для продолжения строительства не хватает, чтобы закрыть возникшую финансовую «дыру». С такой ситуацией столкнулись инвесторы дома по ул. Черняховского, 21-б, в Броварах. Согласно проекту, там должен был вырасти трехсекционный 16-этажный дом на 301 квартиру. Начинала строительство компания «Броварипромжитлобуд». Она обанкротилась еще до начала кризиса, и права на объект перешли компании ООО «Т-Фактор».

Инвесторы дома в апреле 2012 года зарегистрировали общественную организацию «Общество инвесторов, Черняховского, 21-б». Их цель – стать соучредителями компании- застройщика, чтобы получить контроль над использованием привлекаемых в будущем инвестиций. «Тогда мы самостоятельно начнем искать инвесторов под строительство дома. Найдем деньги – достроим дом. Но в «Т-Факторе» нам сказали, что начнут с нами разговор только после того, как к нам присоединятся все владельцы 161 проданной квартиры. А инвесторы – люди разные, в основном пассивные. Кто-то не верит в успех нашей затеи, кто-то сильно занят, чтобы прийти на общее собрание», – рассказывает Светлана Нестеренко. Пробовали активисты недостроя обращаться и в другие строительные компании с просьбой достроить их объект. Но пока их общественная организация не получила на правах соучредителя компании-застройщика возможности официально вести переговоры по таким вопросам, никто за их дом браться не хочет.

Резюме: Прежде чем инвестировать, необходимо выяснить, сможет ли застройщик достроить дом, даже если продажи квартир притормозятся. Плохо, если стройка идет преимущественно на вырученные от продажи метров деньги. В этом случае велик риск замораживания строительства.

Одновременно подписывались договора с застройщиком. «Потом, спустя несколько месяцев, договора переписывали только на “Сенатек”. Вот это и было первым звоночком, что схема может завершиться “кидком”», – считает Богдан Андрющенко. По информации Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, «Сенатек» и «Житловик» были аффилированными структурами. Их офисы находились в одном помещении, а руководство одной компании входило в состав правления другой. Конфликт их руководителей стал началом конца строительства. В 2009 году по факту мошеннических действий должностных лиц «Сенатека» и «Житловика» были возбуждены уголовные дела. А в 2010 году – начата процедура банкротства компании-застройщика – «Житловика».

«Инвесторы написали исковые заявления, и начались суды. Удалось ли кому-то вернуть свои деньги, не знаю. Моя попытка успехом не увенчалась. Возобновление строительства? Это маловероятно, поскольку мы не являемся собственниками объекта. Например, мои имущественные права подтвердить практически нереально, поскольку дом даже близко не достроен до этого этажа», – резюмирует г-н Андрущенко.

Резюме: Перед инвестированием нужно прояснить: кто строит, кто получает деньги от покупателя, в каких отношениях первые со вторыми, давно ли в партнерах соучредители компании-застройщика. Особое внимание стоит уделить схеме финансирования строительства – если это не договор с фондом финансирования строительства (ФФС) или покупка целевых облигаций, стоит насторожиться.

Причина № 3: Цены обогнали смету
Наиболее частый случай – из-за затянувшегося процесса продажи квартир денег не хватает на своевременное финансирование строительства. Но эта ситуация может фатально усугубиться тем, что процесс может затягиваться настолько сильно, что расходы начнут превышать смету. Дальше – замкнутый круг: в остановившейся стройке новые инвесторы не торопятся покупать квартиры, а инфляция и незапланированные работы сжирают бюджет стройки.

Зато возобновились работы по дому № 2 на ул. Пишоновской. «Работы ведутся крайне низкими темпами. Менеджеры компании предлагают пайщикам согласиться на дополнительные доплаты, отказ от отделки в своих квартирах и продление срока сдачи дома № 2 до середины 2013 года», – рассказывает Ляховецкий.

«Деньги» обратились с официальным запросом в компанию «Консоль ЛТД». «Строительство объекта ведется за средства, полученные по договорам паевого участия. В связи с падением спроса и покупательской способности населения произошла задержка с заключением договоров на объект. То есть реализация 96-квартирного дома происходила из расчёта 2–3 договора в месяц, что не дало возможности привлечь необходимые объемы средств для финансирования объекта в желаемые сроки. Также в связи с финансовым кризисом произошла задержка финансирования объекта со стороны пайщиков по ранее заключённым договорам. Всё это привело к увеличению сроков строительства. Что в свою очередь привело к удорожанию объекта в связи с инфляцией. И фирма вынуждена была изыскивать дополнительные средства для завершения строительства», – рассказал председатель правления компании «Консоль ЛТД» Владимир Ясинский. При этом он сообщил, что работы на строительной площадке в этом году возобновлены, и прогнозируемый срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию – первое полугодие 2013 года.

А тем временем по отношению к «Консоль ЛТД» начато дело о банкротстве. Если компанию признают банкротом, существует риск, что недостроенный дом передадут каким-то компаниям-кредиторам, и что в этом случае произойдет с правами пайщиков на купленные ими квартиры, предсказать сложно.

Резюме: Даже многолетний опыт строительства и множество сданных объектов в разных регионах страны не спасает застройщика в случае, если стройка ведется преимущественно на деньги от текущих продаж, а затягивание работ приводит к перерасходам сметы.

Причина № 4: Убедительные скидки в начале
«Это неумелые бизнесмены, которые начали продавать квартиры в своем строящемся доме по очень низкой цене. Денег на строительство не хватает, и они начинают придумывать, как их дополнительно получить», – объясняет президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. Яркий пример – возведение ЖК «Нектарный» в Обухове по ул. Киевской, 174-а. Его строительство начала в 2005 году Первая Украинская Индустриально-инвестиционная компания во главе с директором Вячеславом Никитенко. В рекламных объявлениях, которыми, к слову, и сейчас заполнен весь Интернет, застройщик обещал инвесторам построить в живописном уголке Киевской области современный комплекс из шести секций 16-этажек. «В 2005 году «квадрат» стоил 2,5 тыс. грн. До 2010 года цена выросла практически до 7 тыс. грн. Сегодня дом готов на 80%, и чтобы его достроить, нужно еще не менее 10 млн. грн.», – рассказывает член инициативной группы инвесторов Валерий Глевацкий.

Инвесторы использовали любые возможности придать огласке свою проблему. «Ощутив эффект массовых митингов, мы решили проводить акции протеста под стенами администрации. Апогеем стало проведение акции в июне 2010 года, когда на митинг вышло несколько тысяч человек. Были перекрыты основные дороги в центре Тернополя. После этого учредитель компании был арестован», – вспоминает лидер инициативной группы инвесторов этого дома Богдан Малиняк. Вскоре директор компании-подрядчика Зиновий Щебановский оформил заявление об отказе от участка и просьбу передать его кооперативу. Тернопольский горсовет позволил это сделать.

После получения всех разрешений и улаживания юридических вопросов следовало приступать к поиску денег на достройку дома. «Обойтись только деньгами, полученными от продажи еще свободных квартир, было невозможно. В лучшем случае так можно было привлечь 10 млн. грн., а на завершение строительства необходимо было 15 млн. грн. Нужно было убедить людей доплатить за свое жилье», – объясняет г-н Малиняк. Работы на стройке были возобновлены. Сейчас дом готов на 98%.

Как минимизировать риски и защитить права инвестора
Прежде чем покупать строящуюся квартиру, нужно:

1. Изучить репутацию застройщика: исследовать в Интернете форумы и ленты новостей

2. Проверить, есть ли у него разрешения на строительство (сделать это можно тут: http://www.dabi.gov.ua/dozvil_2012.shtm)

3.Поинтересоваться, не втянут ли застройщик в судебные тяжбы (сделать это можно тут: reyestr.court.gov.ua)

4. Расспросить о схемах финансирования строительства, законные схемы две: фонд финансирования строительства и покупка целевых облигаций

5. Убедиться, что в своих договорах застройщик четко указывает срок сдачи объекта в эксплуатацию и свою ответственность за его затягивание

6. Найти в договорах пункт, который запрещает застройщику повышать стоимость кв. м в одностороннем порядке до сдачи объекта в эксплуатацию

7. Проверить, соответствует ли строительный адрес объекта, указанный в договорах, фактическому – иначе можно купить квартиру в несуществующем объекте.

Если строительство остановилось
1. Необходимо разобраться в причинах – отправить письменный запрос застройщику.

2. Если застройщик игнорирует запрос – подать иск в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги

3. Проверить статус застройщика в Едином реестре юридических лиц и физлиц – предпринимателей

4. Если в отношении компании начата процедура банкротства – подать иск в суд с требованием признать права собственности на имущественные права

5. Обратиться в правоохранительные органы, чтобы они проверили «честность» застройщика

6. Объединиться с другими пострадавшими в кооператив и переписать незавершенное строительство на него

7. Найти инвесторов и достроить дом самостоятельно/

 

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)

 

  • Одноповерхові будинки з гаражем
    Одноповерхові будинки з гаражем
    Багато забудовників на стадії вибору проекту задаються питанням «чи потрібен гараж в одноповерховому будинку?». Це один із суттєвих питань, з яким треба визначитися ще на стадії вибору проекту одноповерхового будинку. Це необхідно для того, щоб грамо
    Одноповерхові будинки з гаражем
  • Сучасний заміський будинок
    Сучасний заміський будинок
    Не останнє місце при будівництві заміського будинку займає обробка як внутрішня, так і зовнішня. Зовнішнє оздоблення виконує не тільки захисну функцію, але і не менш важливу естетичну. Потрібно будувати так, щоб високоякісна зовнішня обробка і стильн
    Сучасний заміський будинок