Расходы на строительство

Многие полагают, что самая важная задача, которую нужно решить при строительстве дома (когда участок куплен, подрядчик определен и все подготовительные работы завершены), – выбор строительных и отделочных материалов и технологий. Но на первое место выходит компетентность будущего хозяина дома как топ-менеджера и генерального инвестора собственного строительства.

Купуйте піноблок в Івано Франківську, сьогодні ціну знижено!

Бюджет строительства.

Строительство дома – в определенной степени инвестиции. Предполагается, что у вас есть некая сумма, и вы хотите выгодно ее вложить. Конечно, за строительством дома стоят не только финансовые ожидания. Финансовые вопросы, касающиеся застройщика, можно разделить на три части: сметная стоимость строительства, кредиты и налоги. О том, какие цифры стоят за этими позициями, нужно знать задолго до начала строительства.

С чего начинается смета

У каждого подрядчика свой подход к составлению сметы. Главное, чтобы сметные расчеты были «прозрачными» и чтобы заказчик понимал, за что он платит, а окончательная сумма не отличалась в несколько раз от той, которая была указана в первоначальной смете. Только в этом случае стороны могут быть уверены, что строительные работы будут финансироваться заказчиком и выполняться подрядчиком в установленные договором подряда сроки и в процессе строительства между ними не возникнет недопонимания.

Этапы составления Сметного расчета

1. Анализ представленного заказчиком проекта, предложения по улучшению отдельных проектных решений.
2. Составление подробного «rПеречня выполняемых работ».
3. Расчет объемов выполняемых работ.
4. Составление полного перечня материалов.

В перечне желательно указывать наименование материала, торговую марку и (или) производителя, расчетные потребности с учетом норм расхода и полную стоимость материала на момент составления сметы, а также виды работ, в которых этот материал используется. В последней графе закладываются неучтенные и непредвиденные работы и расходы, которые могут возникнуть по ходу строительства.

Первое, о чем спрашивает любой человек, глядя на проект будущего дома, – во сколько обойдется его строительство? Чаще всего ему отвечают: составьте смету, и вам все станет ясно до последней копейки. Как составляются сметы? Что в них учитывается? Наконец, сколько стоит сама смета?

Для этого сметный расчет должен быть очень подробным, максимально детализированным, содержать точные, а не приблизительные цифры, включать в себя абсолютно все затраты по выполнению договора подряда на строительство.

С заказчиком заранее согласовывается номенклатура материалов, которые будут использоваться в строительстве его дома. В процессе обсуждения сметный расчет может оптимизироваться, в том числе и за счет изменения отдельных проектных решений.

И что в результате?

Результатом всех предварительных оценок, а затем уже и составления окончательной сметы, в принципе, должен стать график строительства: в нем прописываются очереди работ, увязанные с определенными объемами финансирования. График строительства и финансирования официально оформляется как приложение к договору подряда. Если стоимость строительства окончательно согласовать не удается, договор предусматривает компенсационные выплаты. В нем указывается сметная стоимость строительства с оговоркой, что заказчик обязуется компенсировать перерасход средств в размере, не превышающем определенный процент от сметной стоимости. Такой вид договора удобен тем, что позволяет не ограничивать качество закупаемых материалов фиксированной ценой.

Если вы не желаете сталкиваться с постоянной необходимостью дополнительных выплат в процессе строительства, следует настаивать на том, чтобы строительная компания, выступающая исполнителем по договору подряда, указала в договоре фиксированную цену, без возможности ее увеличения в процессе работ. Согласно положениям ст. 709 ГК РФ, твердая цена не подлежит изменению при отсутствии согласия сторон. Серьезные подрядчики готовы идти на этот шаг даже ценой снижения своей прибыли из-за инфляционного роста цен в период выполнения работ.

И еще. Подписывая договор, не забудьте проверить, учтен ли НДС в указанной в нем цене. Если при составлении сметы налог на добавленную стоимость не принят во внимание, то окончательная передаваемая подрядчику сумма будет увеличена на сумму НДС – согласно положению ст. 7 Закона РФ «О налоге на добавленную стоимость».

Приведем некоторые оценочные данные по основным работам, связанным со строительством дома. Однако имейте в виду, что по этим данным можно лишь ориентироваться. Обязательно предпримите «независимое расследование», если вы собираетесь задействовать их в каких-то реальных расчетах. Дело не только в том, что подобная информация устаревает – она также варьируется в зависимости от региона. И порой весьма заметно.За что будем платить?

Итак, первые статьи в смете расходов займут бурение скважин для определения характеристик грунта и уровня грунтовых вод (порядка $1000) и топографическая съемка, стоимость которой зависит от особенностей участка. Если ваш участок ровный или рельеф не ярко выражен и при этом на территории нет большого количества деревьев, можно смело рассчитывать на то, что стоимость топосъемки в двухсотом масштабе (1:200, или в 1 см на плане 2 м на местности) составит примерно $10 за сотку. И наоборот, если территория имеет значительные перепады высот либо на участке большое количество деревьев, а значит, потребуется так называемая «подеревная съемка», стоимость топосъемки в двухсотом масштабе составит около $20 за сотку.

Далее идут расходы по подготовке стройплощадки. Сюда входят обеспечение строительства водой и электроэнергией, вывоз земли и строительного мусора, временное ограждение строительства, а после его завершения – забор, ворота, калитка, мусорный бак, тротуар и ступени перед входом в дом, подъезд к гаражу, а если нет гаража, то место для стоянки автомобиля или автомобилей, терраса, газоны (выравнивание грунта, удобрения), рассада кустов и деревьев, а также, возможно, и оплата за спиливание старых деревьев.

Еще одна существенная статья расходов – инженерные сети (электричество, газ, канализация, водопровод). Здесь приводить какие-то средние цены абсурдно: все зависит от конкретных условий и потребностей застройщика. Скажем, некоторые владельцы участков не считают зазорным потратиться на электроподстанцию за $40 тыс., а другие пределом мечтаний считают индивидуальные очистные сооружения-септики за $2000. В отдельных случаях потребуется также предусмотреть определенные расходы (от $1000) на дренажные работы, замену грунта и т. п.

Необходимая, но, к сожалению, не столь часто учитываемая российскими застройщиками статья строительного бюджета – это страхование строящегося объекта. Подробнее о нем далее, однако уже сейчас важно понимание того факта, что если получение кредита на строительство коттеджа входит в ваши планы, то без страховки вам в любом случае будет не обойтись.

Стоимость строительства самого дома очень сильно зависит от избранного вами пути строительства. Однако ориентиры для первоначальной прикидки привести можно.Какой дом дороже?

Пальму первенства по популярности среди частных застройщиков уже не одно десятилетие держат кирпичные дома. В последнее время на один уровень с ними встали газобетонные коттеджи. Если учитывать, что «в чистом виде» ни один материал стен сегодня не используется (если газобетон, то с облицовкой кирпичом, если кирпич, то с утеплителем), можно поместить эту группу в одну ценовую нишу – $500–600 за кв. м (снова подчеркнем, что здесь и далее цена включает в себя экскавацию грунта, закладку фундамента, строительство коробки с перекрытиями, устройство кровли и все необходимые материалы).

Следующий в ценовом «рейтинге» – деревянный или металлический каркас с использованием различных видов наполнителей и облицовкой, преимущественно из кирпича (в районе $400). Такие дома быстро строятся, достаточно легки и не требуют массивных фундаментов, что в значительной степени снижает стоимость строительства. Данная технология позволяет значительно снизить стоимость работ по индивидуальному проектированию коттеджа.

Отдельное место в ценовом рейтинге занимают деревянные дома (профилированный или клееный брус, простое и цилиндрованное бревно). Шлифованное вручную бревно, оцилиндрованное бревно – $250–350 только за сруб. При этом в каждой категории можно найти примеры, скажем так, наиболее престижных производителей, чьи цены выбиваются из среднего диапазона. К примеру, дома из калиброванного бруса одной широко известной финской фирмы обойдутся заказчику в $900–1300 за кв. м. И наконец, наиболее дешево (если оставить за рамками щитовые домики) обходится строительство коттеджа «канадского типа» с использованием деревянного каркаса – около $300 за кв. м.

Учтите, что специалисты советуют резервировать сумму в размере 10% от стоимости строительства, которую уменьшают по мере выполнения плановых строительных работ либо же (что в большей степени соответствует действительности) обращаются к ней в случае непредусмотренных сюрпризов.

И еще один момент. Для того чтобы расходы на те или иные материалы и технологии были обоснованными, нелишним будет воспользоваться помощью оценщика, который оценит будущую ликвидность строящегося дома исходя из его параметров. Это же соображение относится к выбору отделочных материалов для интерьера дома, стоимость которых может превышать стоимость строительства.

Иногда случаются «неожиданные» платежи. Как уже говорилось, процесс определения затрат приблизителен и постоянно корректируется. Чем более приблизительна информация, которой располагаешь, тем больше шансов появления ошибок или возникновения неучтенных, но обязательных платежей. Поэтому, независимо от объемов инвестиции, обязательно следует зарезервировать определенную сумму в бюджете на непредвиденные платежи.Резерв на непредвиденные случаи

Обычно резервируют сумму в размере 10% от стоимости строительства, которую уменьшают по мере выполнения плановых строительных работ, либо же (что в большей степени соответствует действительности) обращаются к ней в случае непредусмотренных сюрпризов.

Все расчеты по смете, согласования по перечню и объему работ и используемым материалам должны проводиться до начала строительства. Тогда заказчик сможет заранее выборочно или полностью проверить расчеты подрядчика и во время строительства его уже не будут мучить неприятные мысли о «приписках» и непредвиденных тратах.

И, наконец, когда создан и утвержден проект, собраны все необходимые разрешительные документы, найден надежный и профессиональный подрядчик, утверждена детальная смета строительства, подписан договор подряда со всеми приложениями, проектная документация передана подрядчику, когда выполнены все эти процедуры, можно смело переходить к строительству дома.

Постро.

Налогообложение

Как известно, спать спокойно можно, только заплатив налоги. Налоговые выплаты тоже должны быть учтены в бюджете строительства. Однако начнем с приятного. Возводя дом, вы можете сэкономить несколько тысяч долларов на подоходном налоге. Средства, потраченные на покупку недвижимости а также проценты по ипотечному кредиту вычитаются из налогооблагаемой базы.

Совокупный доход физических лиц уменьшается на суммы, направленные физическими лицами, являющимися покупателями дома или клиентами ипотечных программ, на приобретение (или строительство) жилого дома на территории Украины, в пределах пятитысячекратного размера установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за трехлетний период. Вычет производится по письменным заявлениям, представляемым указанными лицами в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы либо в налоговый орган по месту постоянного жительства.

При покупке названных объектов исключение указанных расходов производится у физического лица только по одному объекту в течение трех календарных лет, начиная с того года, в котором подано заявление об их исключении из совокупного дохода.

Обустройство строительной площадки
После получения разрешения на строительство можно начинать обустройство площадки. Необходимо обеспечить стройплощадку электричеством и водой. Желательно взять напрокат у строительной организации строительный вагончик или построить времянку – в нём можно спрятаться от дождя и хранить инструменты и оборудование.

Разбивка плана дома
Вначале нужно измерить земельный участок, то есть определить точное месторасположение дома. Руководствоваться при установлении размеров границ следует ситуационным планом.

Разработка грунта котлована
После разбивки плана дома приступают к отрывке котлована. Сначала снимают растительный слой. Самый верхний слой (15-30 см.) богат гумусом и органическими веществами. Эта почва ценна для огорода, но под фундамент не годится. Поэтому верхний слой срезают по всей площади будущего дома и складывают в кучу. После снятия растительного слоя почвы приступают к разработке котлована. Работа может выполняться различными способами, которые зависят от глубины котлована и характера грунта. Следует обратить внимание на то, что котлован должен быть больше, чем запланированный дом. Это даст возможность проведения различных работ в «пазухах» (пространстве между откосом котлована и стеной подвала). 
Угол откоса котлована зависит от грунта и его влажности. Чем больше песка содержит грунт, тем более пологим будет угол наклона. Для тяжёлого (глины, суглинки) грунта он может быть 600, а для лёгкого (песка, суспеси) – около 400 . 

Котлован для строительства дома разрабатывают механизированным способом или вручную. При разработке котлована вблизи существующего фундамента следует как можно скорее провести работы и забетонировать котлован. Вертикальные стенки глубоких траншей следует укрепить. Чтобы постоянно контролировать глубину разработки грунта, в дно котлована нужно вкопать столб. На нём должна быть прикреплена поперечная рейка, которая показывает высоту перекрытия первого этажа.

Геодезическая разбивка здания

После того как отрыт котлован, нужно определить точное расположение здания. Это делают с помощью обноски на краях котлована. 
От одной обноски к противоположной, строго над первоначальными колышками, натягивают проволоку и получают периметр всего плана. Положение шнура или проволоки на обноске отмечают надрезом, краской или гвоздём. Подвесив в точках пересечения проволок отвесы, отмечают на колышке, вбитом в землю, угол дома. Потом отмечают на обноске толщину наружной кладки и размеры фундамента. Угловую обноску выполняют в форме уголка, составленного из двух колышков и планки. Обноску сохраняют до тех пор, пока над фундаментом не поднимется несколько слоёв кладки. Мерную проволоку можно оставить или натягивать заново при каждом новом цикле строительства. На обноску переносят размеры по высоте: по ним будут отмерять глубину котлована и начало кладки. Далее отмеряют от лицевой стороны стены отступ для фундамента и прибавляют к этой величине толщину горизонтальной гидроизоляции. Таким образом получают лицевую сторону котлована, фиксируемую колышками. Аналогичную работу выполняют по всему периметру наружных стен.

Как подготовиться к строительству дома.

Вот, наконец-то Вы решили строить дом. Это великолепно! Прекрасное решение! Однако не все так просто. С чего же следует начинать?!
В случае если у Вас еще нет земельного участка, то следует начинать с его приобретения. В этом вопросе кроется множество подводных камней: наличие хорошего грунта, ориентация участка по сторонам света, отсутствие затеняющих факторов, наличие и качество подъездных путей, близость инженерных коммуникаций и других. Поэтому следует рассмотреть множество имеющихся предложений, выбрать наиболее походящее, работая по принципу оптимального соотношения цены и качества.

В случае, если же Вы уже владеете земельным участком, следует начать с выбора типа дома. Его выбор в значительной мере определяется размером, конфигурацией и характером земельного участка.

В процессе проектирования исходят, прежде всего, из размера семьи, образа её жизни и характера увлечений каждого его члена. Очень важно также при составлении проекта учитывать возможные перспективы развития семьи в течение длительного времени. Совершенно недостаточно, например, заглянуть на 3-5 лет вперед. Такой кратковременный прогноз может привести к тому, что через 10 лет в доме окажутся лишние неиспользуемые помещения или, наоборот, — их будет не хватать, Это особенно существенно при строительстве деревянного дома, срок службы которого составляет не менее 35-50 лет, Поэтому при выборе типа дома должны приниматься во внимание следующие факторы:
Размер семьи и вероятность ее изменения с годами;
Возможности использования всех помещений по основному назначению в зависимости от меняющихся обстоятельств;

• Возможности реконструкции дома;
• Общий срок эксплуатации жилища;

Проектируя дом можно исходить из двух принципов: берут определенный, уже имеющийся проект дома с заданной площадью, и входящие в него необходимое количество помещений. Эти помещения следует соответственно сгруппировать, выдерживая определенные, не меньше минимальных, размеры.

Высота помещений от пола до потолка — 2,5 м2; площадь общей комнаты — 12 м2, спальной — 6 м2, кухни — 5 м2. Ширина подсобных помещений должна быть: передней — 1,4 м, коридора — 0,85 м. Естественное освещение необходимо иметь в общей и спальной комнатах, в кухне, при этом рекомендуемое соотношение площади световых проемов к площади пола составляет 1:5,5 — 8. Наименьшую ширину лестничных маршей следует принимать равной 0,9 м, а наибольший уклон — 40-45°.

Второй принцип заключается в самостоятельном проектировании жилища. В таком случае жилище получается неординарным, приспособленным к нуждам семьи. Опасность здесь состоит в том, что можно увлечься, замахнуться на большее, чем позволяют возможности. Кроме того, проектирование — сложный вопрос, который лучше доверить специалистам.

После того, как учтены вышеперечисленные факторы, необходимо перейти к изучению возможности расположения дома на участке.Строение должно быть расположено на расстоянии не менее 5 м от границы земельного участка.

Дом лучше всего размещать в той части участка, которая расположена ближе к дороге, чтобы избежать нерационального использования земли для устройства въезда автомобиля. При небольших домах под стоянку для автомобиля должен быть отведен участок размером не менее 2,5х5 м. Если предусматривается твердое покрытие, минимальные размеры площади должны быть 2,7х5,5 м.

При проектировании жилые комнаты ориентируют на юг, чтобы наилучшим образом использовать тепловую энергию солнца. Это позволяет сократить расходы на отопление в процессе эксплуатации. Вспомогательные и бытовые помещения, включая сауну, ванную и другие, располагают на более холодной, северной, стороне. При устройстве окон с тройным остеклением нужно также учитывать, что окна с южной стороны пропускают внутрь больше тепла.

Продуманное расположение дома и правильный выбор высоты его фундамента с учетом рельефа участка, существенно уменьшают объем земляных работ, в том числе связанных с обрывом котлована под здание и засыпкой.Высота фундамента по отношению к поверхности земли должна быть такой, чтобы не затронуть растущие на участке деревья. Лучше всего соседство со строительство переносят лиственные деревья. Хвойные деревья желательно располагать с северной стороны: там они и зимой защитят здание от ветра.

Дворовые постройки следует размещать так, чтобы за счет соответствующего взаиморасположения строений и посадок деревьев защитить дом от холодного ветра и видимости со стороны соседей.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)