Корзина
37 отзывов
+380 (67) 760-76-88
Контакты
ПП Будпостач: газобетон и газоблок по оптовой цене
Наличие документов
Знак Наличие документов означает, что компания загрузила свидетельство о государственной регистрации для подтверждения своего юридического статуса компании или физического лица-предпринимателя.
+380675486412kyivstar
+380677607688kyivstar
+380660875308мтс
+380662600001МТС
+380445675357укртелеком
Александр Здоров, Дарья, Виктория, Надежда, Оксана.
УкраинаКиевул. Бориспольская 10 ком 6 (Дом культуры Днепр) напротив радио завода
Карта

Как выбрать участок под застройку

Выбор земельного участка.Что происходит с рынком земли?Земля под застройку: ценовой провал.Поиск земельного участка.Планировка участка.Оценка земельного участка.

Как выбрать участок под застройку.

Ваша мечта построить дом осуществится, так как здесь нет ничего сложного. Весь процесс строительства мы пройдём вместе. Я смогу вас предостеречь от ошибок и помогу справиться со многими тонкостями, о которых знают очень немногие, только специалисты в своей области.

Акция на шлакоблок в Кировограде, купите для себя выгоду!

Как выбрать участок правильно.                                                                                

а) Основной критерий - это район, где будет находиться дом:

 - Есть ли рядом лес, природа, водоём.

 - Экологически чистое место (отсутствие заводов вредного производства, радиация,

 высоковольтные линии возле участка).

 - Коммуникации (вода, свет, газ). До ближайшего электрического столба не более 300 метров, до водопровода около 200 метров, до газораспределительного пункта (ГРП) 100 метров.

 - Инфраструктура (магазины, школа, больница, детский сад и т.д.).

 - Возможность сделать скважину, колодец.

 - Соседи (могут держать мини цех с вредным производством).

 - Есть ли какие либо постройки на участке.

 - Какой грунт на участке и уровень грунтовых вод.

             б) Привязка участка к частям света.

         Первостепенное значение имеет ориентация участка по частям света, что влияет на расположение жилого дома и на зонирование территории. Желательно, чтобы жилые комнаты выходили окнами на юго-восток, юг и юго-запад.

 Известно, что если человек пробуждается утром от пробивающихся сквозь зелень сада лучей восходящего солнца, то это дает ему положительный эмоциональный заряд, содействуя длительному состоянию бодрости и хорошему настроению.

 Если полностью этого добиться нельзя, необходимо стремится к минимально неблагоприятной ориентации на северо-запад, север и северо-восток. В то же время остекленная веранда во избежание перегрева в летнее время должна быть по возможности обращена к северу.

 В условиях хорошо спланированного, затененного, озелененного и благоустроенного дворика легче производить бытовые и хозяйственные работы, уменьшается усталость. И наконец, более полноценный отдых обеспечивается ощущением покоя и гармонии окружения.

 Поэтому очень важно, как размещены на участке и где будут посажены деревья и кусты, какую форму придадут кроне (большая крона с юга чрезмерно затеняет участок, а с севера прикрывает его от холода), какими постройками и посадками примыкает соседний участок, надо ли их закрыть стеной дома или они хорошо дополняют пейзаж.

 Немаловажное значение имеет ориентация при расположении участка на рельефе. Наиболее благоприятны южные и юго-западные склоны крутизной не более 6...8 градусов. Участки на таких склонах защищены от северных ветров и хорошо освещаются солнцем, что создает оптимальные условия для садоводства и огородничества.
          в) Форма и размеры участка.

        Лучше всего квадратный/прямоугольный  ровный участок – меньше хлопот при строительстве.Спокойные горизонтальные участки обеспечивают практически неограниченные возможности реализации разнообразных планировочных схем усадеб с удобными транспортными подъездами и пешеходными связями.

 Участки, расположенные на сложном рельефе и на крутых склонах, гораздо более живописнее равнинных, а хорошо продуманная застройка улучшает и подчеркивает их природные особенности, создавая своеобразную среду обитания. Вместе с тем требуют больших трудозатрат на оборудование и благоустройство, связанное с необходимостью сооружения подпорных стен, лестниц, террас, со значительными объемами земляных работ.

 Так каким же должен быть размер участка?  Желание практически каждого, чем больше, тем лучше. Но практика показывает  - чем больше - тем лучше, но в разумных пределах. На участке размещаем:

 - Дом около 150 метров квадратных.

 - Гараж 25 метров квадратных.

 - Беседка с мангалом 20 метров квадратных.

 - Баня 20 метров квадратных.

 - Туалет с душем 3 метров квадратных.

 - Огород/сад 150 метров квадратных, вполне достаточно.

 - Пару цветочных клумб 20 метров квадратных.

 - При желании бассейн 25 метров квадратных.

 - Фонтан/водопад 5 метров квадратных.

 - Дорожки и отмостка 200 метров квадратных.

 - Межа 100 метров квадратных.

 - Свободная территория 280 метров квадратных.

         Итого приблизительно 1000 метров квадратных (10 соток). Как видите при компактном размещении всех построек 10 соток вполне достаточно.

 Пожалуйста, не следуйте примеру хохла в анекдоте: ‘’ Cказали хохлу сколько пробежишь, столько и будет твоей земли. Три дня бежал, упал от усталости и пополз, через полчаса и ползти уже не может, снял шапку и кинул вперёд с возгласом: "А здесь я помидорчики посажу".

         Резюме: Строительство под ключ (с момента покупки земельного участка до переезда в дом) занимает около 5 лет с любыми финансами заказчика, чем больше денег, тем больше запросов (проверено опытом), ориентируются на свой статус и на зависть соседям. Жизнь прекрасна, чтобы ждать 5 лет, тратить силы, нервы и деньги пока вы переедете в дом. Я бы купил около 10 соток, построил не супер помпезный дом, но удобный и,  максимум через два года, справил бы новоселье.                                                                                                                                                            
            г) Способы поиска участка.

              Р. Киосаки совершает пробежки каждый день, высматривая недвижимость и земельные участки для инвестирования. Хороший способ, если у вас живут знакомые в понравившемся районе, которые расскажут недостатки  и достоинства этих участков.

 Даже абсолютно одинаковые по форме и размерам участки имеют ряд отличительных особенностей. Простой пример: на одном участке можно сделать скважину для воды, а на другом, который находится всего в нескольких метрах, уже нет. Или абсолютно разное качество воды. Распространённый способ - через рекламные объявления в газетах и интернете.
           д) Подводные камни. 

Знание достоинств и недостатков участка позволяет свести к минимуму отрицательные факторы.

 - Конечно, в первую очередь необходимо обратить внимание на грунт (песчаный, глина, супесь) и уровень грунтовых вод. Только от этих двух показателей будет зависеть, какой будет фундамент у вашего дома. Высокий уровень грунтовых вод, может привести к заболачиванию территории, вымерзанию посадок.

 Если уровень грунтовых вод меньше 1 м, ни о каких подвалах, цокольных этажах речи быть не может. Так как в такой агрессивной среде необходимо сооружать серьёзные дренажные системы для осушения участка, или делать кисон. Никакая гидроизоляция подвала не поможет. В итоге - приличные денежные затраты.

 В болотистой местности необходимо делать частичную замену грунта, может быть свайный фундамент. Расспросите соседей, каким способом они строились, я уверен большинство с удовольствием поделятся с вами полезной информаци.

 - Если приобретаете участок с домом под снос, выясните всю задолженность.

 - При покупке участка с недостроенным домом необходимо со специалистом осмотреть дом на пригодность его для продолжения строительства. Если он был не правильно законсервирован или слишком долго стоял без кровли, то его проще разобрать и построить новый. Раскопать часть фундамента для осмотра.

 - Целевое использование участка. Не на каждом участке можно построить дом. К примеру, на дачном участке не всегда можно зарегистрировать дом и прописаться в нём. Участок можно приватизировать, но в случае, если государство захочет построить аэропорт, дорогу, микрорайон на этой территории, то вам дадут равнозначный участок в другом месте и он опять будет дачным. Нас будет интересовать участок с целевым назначением ‘’ под частное строительство”.

         Резюме: Не стоит торопиться с выбором участка, всё хорошо разузнайте. Достоверную информацию можно получить в архитектурном отделе, там, где вам будут разрабатывать проект дома. У них должна быть справочная литература о пробах грунта.
    Вывод:

 Я бы выбрал наиболее оптимальный вариант:

 - Участок около 10 соток (с возможным расширением).

 - Экологически чистое место.

 - Ориентация участка по частям света, чтобы жилые комнаты будущего дома окнами выходили на юго-восток.

 - Наличие инженерных сетей (свет, вода, газ).

 - Недалеко водоём или лес.

 - Хорошие соседи с уже построенными домами.

 - Наличие инфраструктуры (магазины, больница, школа).

 - Участок квадратный (прямоугольный), правильной формы, ровный с целевым назначением ‘’под частное строительство’’, без построек или маленький дом под снос.

 - Низкий уровень грунтовых вод.

 - Скважина для воды от 20 до 50 метров.

 - Грунт супесь, чернозём, песок, глина.

 - Асфальтные подъездные пути.

Желаю всем удачной покупки земельного участка!
Что происходит с рынком земли?

 Земельные участки в Украине продолжают дешеветь. За год в среднем их цены снизилась на 5–12%. «В марте 2008 года я продала 6 соток в дачном кооперативе под Киевом за 40 тыс. долларов в течение месяца. А теперь мои соседи хотят продать такой же кусок земли, только еще и с двухэтажным дачным деревянным домиком всего за 18 тыс. долларов, и не могут сделать этого вот уже почти два года», – рассказывает киевлянка Лариса Куликова. 

 По мнению риэлторов, рынком рулит крайне низкий спрос на земельные участки. «Прежде чем земля найдет своего покупателя, в среднем проходит около года. Далеко не у всех хватает терпения и выдержки так долго продавать свои участки. Это психологически очень тяжело – снижать и снижать цену на свой участок в ожидании покупателя. Тем более что многие продавцы покупали свои земли на растущем рынке по безумным ценам», – рассказывает одесский специалист рынка недвижимости Оксана Фоменко. По ее словам, продавцы обычно снимают свои участки с продажи после 6–9 месяцев неудачных попыток продажи со словами «до лучших времен».

 Николай Калюжный из харьковского агентства недвижимости «Город» считает, что пока невыгодно инвестировать в земельные участки, а значит, цены расти не будут. «До кризиса большинство покупателей приобретали землю, чтобы в дальнейшем ее перепродать по более высокой цене. Сейчас земля неликвидна. Продать ее сложно, да и цены на участки постоянно падают», – объясняет Николай Калюжный. По его словам, сегодня интересуются землей только те, кто реально планирует построить дом для себя и переехать туда жить.

Столичные сотки
 «Я еще в конце прошлого года надумала покупать себе земельный участок под застройку. Но решила не спешить и понаблюдать за ценами. Хочу сказать, что участок под Кагарлыком (Киевская обл.) в с. Гребни в феврале этого года продавался за 1200 долл./сотка, а сейчас его уже продают за 900 долл./сотка. Плюс торг. Думаю его покупать», – рассказывает киевлянка Людмила Лесничая. По данным компании SV Development, за 11 месяцев 2012 года средняя цена сотки земли снизалась на 6%, или 200 долл. (с 3,3 тыс. долл. до 3,1 тыс. долл.). Самая дешевая земля – в Переяслав-Хмельницком районе Киевской области. Средняя цена сотки там – чуть выше 1 тыс. долл. Что интересно, цены на участки в этом районе с начала года выросли практически на 70 долл./сотка. Всему виной повышение спроса на самые дешевые участки. По словам риэлторов, за «экономным» предложением люди сегодня уже готовы отъезжать на 80–100 км от Киева. А вот пальма первенства по цене – у Киево-Святошинского района. Средняя стоимость сотки земли под застройку на конец ноября составила практически 4,7 тыс. долл., тогда как в традиционно элитном Обуховском районе за сотку сейчас просят около 4 тыс. долл.

 Подбирая себе земельный участок, потенциальные покупатели все чаще интересуются не только его ценой, но и перспективой его продажи. «Высоколиквидными по-прежнему считаются участки площадью около 20 соток, находящиеся на территории села или поселка. Это должна быть живописная местность. К участку должны быть подведены электричество, газ и дорога, желательно асфальтированная. Приветствуется наличие возможности телефонизации, а также пешеходной доступности к детскому саду, школе, магазину и медицинскому пункту», – объясняет столичный риэлтор Игорь Авраменко. По его словам, такие участки можно продать в течение полугода, и цены на них постоянно растут.

Региональный простор
 В окрестностях городов-миллионников земельные участки также подешевели в течение года – на 5–12%. Традиционно самые дорогие земли – в Одесской области. По данным аналитиков SV Development, в ноябре сотка земли там оценивалась в среднем в 4,7 тыс. долл. «Сейчас самый дорогой пригород Одессы – Овидиопольский район. Он граничит с Черным морем и Днестровским лиманом, и земля на их побережье стоит около 6 тыс. долл./сотка. Чаще всего ее покупают для строительства элитных домов отдыха», – рассказывает Оксана Фоменко. Дешевле покупать землю для строительства дачи или частного дома в Беляевском районе Одессы, который удален от Одессы на 60 км. Сотку земли сегодня там продают за 2,4 тыс. долл.

 Самые доступные участки расположены под Днепропетровском в Криничанском районе – чуть дороже 900 долл./сотка. «Большинство предложений земли под застройку – это глухие села. Там и по 500 долл./сотка найти можно. До города далеко – поэтому и дешево», – объясняет риэлтор агентства недвижимости «Эксклюзив-Днепро» Сергей Осадчий. Самым дорогим районом в Днепропетровской области является Синельниковский, который облюбовали строители коттеджных городков (2,6 тыс. долл./сотка). Может похвастать дешевизной и Львовская область, где купить участок можно за 1100–1300 долл./сотка. «Люди редко интересуются покупкой земли подо Львовом. Их больше интересуют квартиры в городе, которые в дальнейшем можно сдавать в аренду», – констатирует львовский риэлтор Дмитрий Маркитаненко. Самый дорогой район Львовской области – Пустомитовский, где средняя цена продажи составляет 2,3 тыс. долл.

 Стабильные цены на земельные участки демонстрирует Харьковская область. Средняя цена сотки по области там снизилась за год в среднем всего на 5 долл. Самым дешевым остается Чугуевский район со средним показателем 1,1 тыс. долл./сотка. А самым дорогим – Харьковский район (около 1,9 тыс. долл./сотка).

Защитная стратегия
 Чтобы не попасть на крючок мошенников, промышляющих на рынке земли, юристы рекомендуют перед заключением сделки купли-продажи тщательно проверить, что покупается и у кого. Прежде всего, следует уточнить целевое назначение участка, особенно, если планируется возведение жилого дома. Не лишним будет проверить и «юридическую судьбу» участка. «Если за небольшой промежуток времени участок несколько раз поменял владельцев, это может свидетельствовать о желании «спрятать концы в воду», то есть скрыть незаконную сделку», – предупреждает юрист ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Юлия Рыбицкая.

 Обязательно следует установить, не претендуют ли на эту землю другие лица. «До момента нотариального заключения сделки можно обратиться к любому нотариусу с целью получения извлечений из реестров обременений», – советует Юлия Рыбицкая. Кроме того, потенциальный покупатель должен не полениться и сравнить, насколько кадастровый план земельного участка соответствует физическим границам земли, которую продают. Ну и, конечно, следует собрать максимум информации о продавце.

 Формирование полного пакета документов для заключения сделки купли-продажи – это всегда возложено на плечи продавца. Но предъявить все документы на землю он должен потенциальному покупателю еще на стадии переговоров. «Продавец должен иметь Госакт на право собственности на земельный участок или свидетельство на право наследства с отметками нотариуса и Госагентства земельных ресурсов о переходе права собственности. Кроме того, необходимы извлечение из Поземельной книги и план-схема расположения земельного участка. А также документ, удостоверяющий личность продавца», – резюмирует адвокат

Дешевеет не везде
 Несмотря на дефицит предложения, земля дешевеет даже в городах-миллионниках. Например, стоимость сотки земли в центральном районе Донецка – Ворошиловском - с ноября 2011 года снизилась практически на 680 долларов или на 6,4%. Не стали исключением и цены на землю в таком популярном туристическом регионе, как Карпаты. Например, в Яремчанском и Верховинском районах (Ивано-Франковская область) сегодня сотку земли под застройку готовы продать за 2-2,5 тыс. долл., тогда как до кризиса земля здесь оценивалась в два-три раза дороже. При этом собственники участков охотно торгуются с покупателями. Даже по телефону за 10 минут общения цену удается «сбить» на 200 долл. за сотку. А вот в Крыму ситуация иная. 

 Выбор привлекательных участков – крайне ограничен, и цены продавцы снижать не торопятся. По словам местных риэлторов, небольшие участки площадью 6-10 соток в 2012 году там подорожали на 5 -10%. При этом обязательным условием покупателей является пешеходная доступность к морю. Сегодня в с. Прибрежное Сакского района 6 соток земли под строительство и обслуживание жилого дома, расположенные в 430 метрах от моря, можно купить за 30-35 тыс. долл.. Если участок находится на расстоянии 5-10 км от прибрежной полосы, его можно купить по цене 2,5-3 тыс. долл./сотка. 
 Земля под застройку: ценовой провал.

 После обвала цен в кризис на 50%, земля под коттеджную застройку продолжает медленно дешеветь на 1-3% в месяц.

 Самым большим спросом пользуются небольшие участки в 8-15 соток. Они должны обладать следующими характеристиками (в порядке важности для покупателей): наличие инженерных коммуникаций, удобный подъезд и рекреационные условия. Последние не случайно находятся лишь на третьем месте — их ценность крайне нестабильна.
 Можно купить участок с видом на озеро или на опушке леса, а уже через год преимущество будет уничтожено другим покупателем, оказавшимся еще ближе к природным красотам.

 Средняя стоимость сотки в Киевской области по состоянию на 24 октября 2012 года находилась на уровне $3104 (данные SV Development). Самой дорогой традиционно оставалась Конча-Заспа: по отдельным участкам стоимость сотки здесь доходила до $50 тыс. Самой дешевой была земля в Фастовском районе — в среднем $1070 за сотку. Число сделок в Киевской области этой осенью составляло 1,3-1,4 тыс. в месяц. «Рынок живет в темпах, присущих периоду 2000-2005 годов», — говорит Андрей Голубков. При этом предложение существенно превышает спрос: по данным риелторов, в сумме по области на продажу выставлено около 35 тыс. участков.

Все зависит от ваших возможностей и потребностей, также большую роль играет будете ли Вы жить в доме постоянно или приезжать например на выходные. Для меня критерии выбора были следующие:

  • 10 минут городским транспортом до метро

  • наличие недалеко (в пределах 1км) инфраструктуры (магазин, аптека итд)

  • удаленность от шумный автомобильных трасс и жилых многоэтажек

  • наличие рядом леса

  • обеспеченные соседи

  • экологическая чистота (отсутствие радиации, нитратов, производства)

  • минимальный размер участка 10 соток

К сожалению, в черте города Киева найти участок удовлетворяющий данным требованиям практически нереально, особенно сложно обстоит вопрос с площадью. Все существующие участки в черте Киева имеют, как правило, маленькую площадь 3-6 соток плюс Ваш уютный красивый дом будет очевидно окружен частными домами старой постройки, не говоря 
уже про отсутствие настоящей природы. При поиске Вы столкнетесь с тем что все удобные, большие и по настоящему красивые участки в черте Киева уже проданы и найти их нереально. Таким образом если Вас данные условия не смущают и позволяют финансы Вам дорога в следующие районы Киева: Нивки, Святошино, Беличи, Борщаговка, Жуляны, Виноградарь, Ветрянные горы, Батыева гора, Старая дарница.

Б. Как искать.

На поиск участка я например потратил 8 месяцев. Если Вам не знакомы окраины Киева и сам Киев просто садитесь на машину и путешествуйте с семьей на выходных пытаясь определиться, что вам нравится. Как только определились, открывай газету с объявлениями, например АВИЗО, и смотрите какие есть предложения. Возможно, также воспользоваться 
услугами посредников, которые сами предложат Вам варианты исходя из Ваших требований. Обычно посредник берут 3-5 процентов от стоимости участка.

В. Нюансы о которых Вам никто не скажет.

Итак поговорим о подводных камнях при выборе земли. Самый наш главный враг - грунтовые воды. Купив участок летом или осенью Вы с удивлением обнаружите, что весной у Вас стоит на участке вода. Если даже воды на участке не будет, то вполне вероятно, что выкопать цокольный этаж Вам не удаться, и никакая гидроизоляция Вас не спасет. 
Обязательно уточняйте этот нюанс у продавца и соседей. Также прекрасная сухая проселочная дорога до участка весной и осенью может раскиснуть и превратиться в непроходимое болото, в этом случае к дому на машине Вы не проедете, да и пешком будет идти сложно.

Проверьте участок на всякий случай дозиметром, узнайте у старожил не стоял ли на например Вашем участке 20 лет склад с сельхоз химикатами. Расспросите об анализе питьевой воды, на каком уровне глубины она находиться. Избегайте участков с расположенными недалеко вещательными мощными радиостанциями, высоковольтными линиями электропередач, 
помните, что в этом доме жить Вам и расти Вашим детям. Убедитесь, что на Вашем участке нет зарытого мусора, в виде остатков старого фундамента, труб. Мой сосед потратил 3000 USD чтобы освободить участок от такого мусора.

Вот, во что вылился безобидный пенек на моем участке. 4 человека 3 недели копали этот пень.

Еще одним важным критичным фактором является газ и электричество. Проверьте есть ли газ и «свет» на участке, если нет, то узнайте насколько он далеко от вас и будет ли в перспективе. Знайте, что официально провести свет и газ только для вас на большое расстояние будет очень дорого. Один проект и материалы, работы могу 
обойтись в десятки тысяч долларов. Как альтернативу газу можно использовать отопительные системы работающие на мазуте или дизельном топливе. Расходы на такое отопление будут примерно на 50-90 процентов дороже газа. Проконсультируйтесь со специалистом о почве, от этого будет зависеть фундамент Вашего дома.

Когда я брал землю это бы просто кусок поля, никто не думал что буквально через год на этом месте вырастет котеджный городок.

Перед покупкой постарайтесь проверить все юридические нюансы по оформлению документов (с юристами, в земельном регулирующем органе, в сельсовете). У моих знакомых была ситуация когда по ошибке сельсовет выделил землю дважды и хоть акт приватизации земли был у них, до решения конфликта суд запретил строительство. Можно предположить, 
что судебные разбирательства будут длиться долго и ваша «стройка» заморозиться. Обязательно убедитесь, что земля приватизирована, имеется акт об этом и акт оформлен на лицо, продающее землю или на лицо, чьи интересы он представляет по доверенности. Сейчас, как мера борьбы с земельной спекуляцией, много земли продается на условиях аренды. Схема примерно такая Вы покупаете землю, строите дом (минимум фундамент) и дальше либо выкупаете землю или арендуете, уплачивая стоимость аренды помесячно. Меня такая 
схема не привлекла потому, что одно дело быть хозяином приватизировано земли и совершенно другое дело от кого-то зависеть.

Заключительной частью поиска земли является оформление договора купли-продажи земли и переоформление акта приватизации земли на Ваше имя. Учитывайте, что на это процесс может уйти не один месяц.

Поиск земельного участка.

Выбор земельного участка – одна из самых главных задач, которую Вам необходимо будет решить, если Вы хотите обзавестись домом, ведь от этого зависит вся Ваша последующая жизнь. Поэтому к этому вопросу необходимо подойти очень серьезно: лучше всего возьмите листок бумаги, ручку сядьте за стол с женой и сформулируйте требования к тому району, где собираетесь жить.

Для окончательного решения Вам необходимо будет ответить на такие вопросы:

  • Наличие городского/пригородного транспорта, отдаленность от метро ближайшей станции метро;
  • Наличие продуктовых магазинов, аптек;
  • Наличие леса/воды рядом;
  • Соседи;
  • Экология;

Теперь Вам необходимо определится есть ли участок, удовлетворяющий вашим требованиям в черте города или все-таки Вам прийдется его искать его за городом.

Если Вы решите, что участок будете искать за городом, и, при этом, с загородной местностью Вы не сильно знакомы (что чаще всего бывает) Вам ничего не остается кроме как изучать карту окружающей местности, населенные пункты, брать семью и на машине объезжать эти места. Плюс такого метода в том, что Вы увидите все своими глазами и сможете отдать предпочтения тому или иному варианту.

При этом необходимо учитывать такой момент: если, например, расстояние до двух участков одинаковое, но при этом чтобы добраться к одному из них необходимо проехать через весь город, то время езды до такого участка может быть увеличено до 50%! Например, Вы живете в Киеве на Оболони и у Вас есть два варианта с покупкой участка в 50 км от Вашего дома: Бориспольский район и Вышгородский район. При этом для того чтобы выехать из Киева в первом случае (~20 км) Вам может понадобиться до часу (пятница вечер), а во втором случае 5-10 мин и эти 20 км Вы проедите за 15 минут по загородной дороге. Поэтому, участок лучше выбирать в таком направлении, в котором Вам не прийдется ехать через весь город.

И после того, как Вы определитесь с местностью можно брать газету (бес)платных объявлений и выбирать участок.

Планировка участка.

Как только Вы получите  в распоряжение долгожданный земельный участок, Вам, естественно, сразу захочется скорее приступить к реализации своих давно задуманных планов по освоению новых владений.
Однако, не стоит спешить браться за  лопату и сразу же приступать к действиям.
Чтобы грамотно и  эффективно с минимальными затратами производить действия на практике, нужно провести подготовительную работу.
В чем суть этой работы?
В первую очередь, нужно обязательно исследовать и оценить земельный участок и по ряду показателей (полученных данных) составить план последующих действий.

Предстоящую работу условно можно разделить на несколько этапов:
1.Оценка земельного участка
2.Стили планирования.
3.Зонирование участка.
4.Составление план-схемы участка.

Оценка земельного участка.

Планировка приусадебного участка может зависеть от множества планировочных и природных факторов. Самый первый шаг в планировании – объективная оценка характеристик участка.
В чем заключается подобная оценка?
Исходя из характера местности, на которой расположен надел, нужно рассмотреть и оценить такие моменты, характеризующие участок:

  • форма и размер участка;
  • рельеф местности;
  • в зависимости от расположения приусадебного участка: архитектурно-планировочная общая структура дачного товарищества или же населенного пункта;
  • вид почвы;
  • наличие и/или отсутствие грунтовых вод;
  • преобладающие ветры – роза ветров;
  • расположение участка относительно сторон света;
  • освещенность зон участка.

Результатом этой работы будет материал, с помощью которого можно будет уточнить возможности реализации Ваших планов в соответствии с реалиями местности.

Особое внимание следует обратить на нижеприведенные моменты.
Начнем с рельефа местности. Рельеф может быть разнообразный, начиная от ровной поверхности и заканчивая склонами гор, холмов и/или оврагов. И от этого может зависеть, как будет располагаться жилой дом и другие строения, выбор стиля планировки, сооружение инженерных систем и прочее.

Также весьма разнообразны формы участков. Например, это может быть участок прямоугольный формы, приближенный к квадрату, вытянутый прямоугольный или узкий, закругленный угловой, с формой буквы «г», треугольный и другие варианты. Стиль и принципы планирования участка будут зависеть от формы.

Также встречаются разнообразные типы почв, например:

  • глинистые;
  • тяжелые и легкие, среднесуглинистые;
  • супесчаные;
  • песчаные;
  • гумусовые.

Может быть такое, что Вам необходимо будет привезти на участок плодородный грунт. От кислотности почвы может зависеть, какие овощные культуры и деревья можно на ней высаживать.

Примечание:
Возможно использование подробными картами почв, которые имеются в каждом районе, совхозе или колхозе. Можно и самому установить тип почвы практическим путем. Скатываем комочек влажной почвы в виде жгутика между пальцами. Свертываем жгутик в колечко и наблюдаем, появляются ли трещины на нем. Трещин не дает глинистая почва, тяжелая суглинистая – незначительное растрескивание, среднесуглинистая достаточно сильно растрескивается. Для легкой суглинистой почвы характерно разламывание колечка, а нескатывание влажного комочка в жгутик — для песчаной и супесчаной. Пробы берут в разных местах участка на глубине 10—15 см от поверхности почвы.

Также, в домашних условиях можно определить кислотность почвы при помощи лакмусовой бумажки или специального экспресс-устройства. С этой целью в стеклянную емкость, например, банку или стакан, помещаем две столовые ложки почвы верхнего слоя (0–20 см), добавляем 100 мл холодной кипяченой воды, взбалтываем в течение пяти минут, и даём настояться два-три часа. После этого опускаем кончик лакмусовой бумаги в отстоявшийся раствор и сравниваем изменённый цвет индикатора с цветовой шкалой, которая прилагается. В зависимости от уровня грунтовых вод на участке определяем необходимость дренажа участка и отвода ливневых и паводковых вод, подбор плодовых деревьев.

Примечание:
У районного архитектора возможно получить необходимую информацию об уровне грунтовых вод на участке. Если нет таких данных по участку, то можно получить их самостоятельно. Если весной нет резких отклонений в климате, например, дождливое лето или очень поздняя весна, то, в середине лета, в нескольких местах участка бурим скважины глубиной полтора – два метра. После того, как в них отстоится вода, мерной линейкой определяем уровень воды до поверхности почвы. Если отметка один метр, дренаж участка нужно делать обязательно, а при отметке полтора метра – желателен.

Если же не произвести дренаж участка в вышеупомянутых случаях, может произойти заболачивание при ливневых осадках, что, в свою очередь, может вызвать гибель всех посадок. Преобладающие на участке северные и северо-восточные ветры плохо могут сказаться на урожайности овощных и садовых культур, а могут и привести к вымерзанию деревьев. Если такие ветры преобладают на участке, обязательно нужно принимать меры по защите от них. Такие данные можно получить в метеослужбе района или населенного пункта.

Касательно расположения относительно сторон света: освещенность зон участка позволяет верно сориентировать на местности жилые постройки, огород и сад, правильно подобрать растения, которые подходят для данного места. Примечание: Для выяснения режима инсоляции, то есть освещения участка, можно применить нижеприведенную методику: выбираем солнечный день; утром, около восьми – девяти часов, на плане помечаем границы теней, которые падают от забора и построек, которые расположены на территории участка, а также от больших кустарников и деревьев. Повторяем эту же процедуру в полдень, двенадцать-тринадцать часов. После этого вечером, семьнадцать-восемьнадцать часов. Границы от теней помечаем штриховкой. Далее на бумаге мы увидим участки глубокой тени, на которых штриховка будет нанесена 3 раза, то есть при каждом измерении. А отмеченные двойной или одинарной штриховкой – это и будут среднезатененные места – солнце заглядывает сюда только утром и во второй половине дня. И незаштрихованные участки – это зоны полного освещения. Мы сможем грамотно ориентировать зоны участка и подобрать нужные для данного места растения, учитывая полученные результаты.


Выбор участка.

Теперь землю можно купить! ААААааааа! Не получить заветные 6 дачных соток там, куда не ступала нога человека, а купить столько, сколько можете себе позволить и там, где вам больше всего понравится.

Опуская муки выбора между квартирой и особняком (об этом - в соседней статье), на семейном совете было принято решение: частному дому быть! А раз быть дому, то быть и земле. Без нее никак не обойтись.

С землей, в отличие от японцев, нам повезло. Острый дефицит земли ощущается лишь в столице и ее окрестностях, но с каждым годом он растет и приводит к регулярному повышению цен на участки. Но пока еще свободных земель хватает, есть большой выбор участков на любой вкус. Однако, используя нижеприведенные советы, вы сможете сузить 
круг поиска до разумного количества участков, быстро и эффективно выбрать себе подходящий и, наконец, приступить к строительству столь желанного дома. Вместе с этим, вы избавите себя от неприятных сюрпризов, которые обязательно обнаружатся при поспешной покупке земли без предварительного изучения всех ее особенностей.

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ.

Следует понимать, что частный дом можно строить не на любой земле. Каждый земельный участок, независимо от формы собственности или использования, имеет конкретное целевое назначение. Целевое назначение земельного участка представляет собой установленные законодательством и конкретизированные соответствующим органом власти допустимые 
границы использования земельного участка его собственником или пользователем. Основой для определения целевого назначения земельного участка является его принадлежность к соответствующей категории земель. Деление земельного фонда страны на категории предусмотрено Земельным кодексом Украины. Там же исчерпывающе определен Перечень категорий, среди которых: сельскохозяйственные земли, животноводческие земли, земли для ведения лесного хозяйства, промышленные земли, земли для ведения садово-приусадебных хозяйств (дачи) 
и земли для частного строительства, и другие. Нас интересуют именно они - земли с целевым назначением «под частное строительство».

Будьте бдительны и не рассматривайте для покупки «дачные» участки. Эта земля имеет совсем другое целевое назначение – для ведения садового хозяйства. Построенный на ней дом вы не сможете потом зарегистрировать и прописаться в нем, да и вообще вам никто не разрешит там его построить изначально. Не путайте форму собственности 
и целевое назначение земли. Дачные участки могут быть приватизированными, но при этом их целевое назначение не меняется с «садоводческих» на «частную застройку». А самое страшное, что может произойти с «дачей» - она вдруг может понадобиться государству для постройки нового моста, дороги, или даже жилого микрорайона. В таком случае, владельцам дачного участка будет предложен равноценный по площади участок в другом месте, но это опять будет «дача». Цены на «дачные» 
участки, как правило, в несколько раз ниже, чем на участки «под частную застройку».

ПРИВАТИЗАЦИЯ.

По закону, продаже и покупке подлежит только приватизированная земля. Иными словами, если вам предлагают «купить» неприватизированную землю, то идет речь о готовности «продавца» уступить вам за деньги свое право и свою очередь на приватизацию определенного земельного участка. Государство землю не продает! 
Оно дает возможность бесплатно приватизировать землю тем людям, кто имеет на это право и законные основания. О том, как получить право на бесплатную приватизацию земли, можно написать отдельную статью. Сейчас речь о том, что уступка за деньги права на приватизацию земельного участка не является вполне законной, а по этому умные люди советуют – не связывайтесь.

«Государственный Акт на право собственности» - это документ, который подтверждает статус приватизированной земли. Кстати, именно в нем указывается целевое назначение земельного участка, его площадь, размеры и границы, адрес участка, ФИО собственника, основание для выдачи акта и прочая важная информация. Гос.Акты бывают 
«первичными» и «вторичными». Первичный Гос.Акт выдается первому собственнику участка, на основании решения местного органа власти о выделении участка. Вторичный Гос.Акт выдается любому последующему собственнику на основании договора купли-продажи, заключенного с предыдущим владельцем. Обязательно поинтересуйтесь о наличии Гос.Акта у продавца!

УДАЛЕННОСТЬ, ТРАНСПОРТ, ДОРОГИ, НАПРАВЛЕНИЕ.

Одним из самых важных критериев, предъявляемых к земельному участку, является его удаленность от города. Жизнь в частном доме в наше время не позволяет полностью сжечь все мосты и забыть про город. Там остается наша работа, наши друзья и родственники, наши любимые театры, клубы, рестораны, спортзалы, супермаркеты, выставки, школы, 
музеи, банки, химчистки, сервис-центры, магазины одежды и бытовой техники – все то, чего еще нет и долго не будет (а некоторых – не будет никогда) за городом, в непосредственной близости к вашему участку. Иными словами, поводов ездить в город у вас будет предостаточно, и стоит заранее оценить свои возможности по максимально приемлемой для вас удаленности от него.

В нашей стране дороги бывают плохие и очень плохие. Сужая круг для поиска подходящего участка, обратите внимание на то, по каким транспортным магистралям вы будете ежедневно ездить в город. Не всегда вы будете добираться в город на личном автомобиле, поэтому поинтересуйтесь регулярностью движения маршрутного транспорта и удаленностью 
ближайшей остановки от земельного участка. Если маршрутка привезет вас к станции метро, то это будет еще большим плюсом. Одинаково удаленные от города участки, находящиеся в разных направлениях, могут значительно отличаться по времени, затрачиваемому на преодоление этого расстояния. На это влияет целый список факторов – направление, качество и класс дороги, количество и размер населенных пунктов по пути, географические особенности города, особенности и загрузка основных транспортных магистралей города, и так 
далее.

На примере Киева, очень наглядно можно сравнить девять основных направлений и легко увидеть преимущества и недостатки каждого из них по удобству преодоления 20-30 километров от черты города до заветного участка. Напомню, для более удачного сравнения будем считать, что все участки равно удалены от городской черты, но временные и 
нервные затраты мы будем считать на дорогу от центра Киева до участка. Вот что получается:

  1. Броварское направление. Недостатки – проезд через центр города или объезд через Подол, далее мост через Днепр и загруженный участок Броварского шоссе вплоть до самой черты города. До черты города 15 км или 40 минут в часы пик. Проезд через большой пригород – Бровары 
    – с большим количеством светофоров и узкой дорогой. Преимущества – многополосное шоссе до черты города, станция метро возле черты города и двухполосное шоссе за Броварами.

  2. Левый берег Десны (на Пуховку, Рожны). Недостатки – мост через Днепр на выбор (оба перегружены), проезд через крупный ж/м Троещина, отсутствие метро, однополосная дорога за городом среднего качества. До черты города 20 км или 120(!) минут в часы пик. Преимущества 
    – не нашел.

  3. Правый берег Десны (на Хотяновку, Новоселки, Пырново). Недостатки – проезд через крупный ж/м (на выбор – Куреневка или Петровка/Оболонь), далее проезд через большой пригород Вышгород, с полным отсутствием дорожного полотна и узкими дорогами. До черты города 20 км 
    или 60 минут в часы пик. Проезд через дамбу Киевской ГЭС и однополосная дорога за городом. Метро найдется чуть в стороне, если ехать через Оболонь – тогда это единственное преимущество.

  4. Чернобыльское направление (на Лютеж, Дымер). Недостатки – проезд через крупный ж/м Куреневка, однополосная дорога за городом, метро нет. До черты города 15 км или 60 минут в часы пик. Преимущества не найдены.

  5. Гостомельское направление. Недостатки – однополосная дорога за городом, нет метро. До черты города 20-25 км или 60 минут в часы пик. Преимущества – до черты города можно добраться несколькими путями, по магистральным улицам.

  6. Житомирское направление. Недостатки – большая загрузка магистральной улицы до черты города. До черты города 10 км или 30 минут в часы пик. Преимущества – прямая магистральная многополосная улица от центра до черты города, метро возле черты города, многополосное 
    шоссе за городом, отсутствие больших населенных пунктов на шоссе.

  7. Одесское направление. Недостатки – проезд через центр города и загруженные развязки (автовокзал) или по не менее загруженной Окружной дороге, на выбор. До черты города 10-15 км или 60 минут в часы пик. Большое количество средних населенных пунктов на шоссе за городом. 
    Преимущества – строится метро возле черты города, многополосное шоссе за городом.

  8. Обуховское направление (Конча-Заспа, Лесники, Подгорцы). Недостатки – проезд через центр и загруженные развязки города, нет метро. До черты города 20-25 км или 40 минут в часы пик. Преимущества – многополосное шоссе за городом (кроме старой Обуховской трассы).

  9. Харьковское направление (Борисполь). Недостатки – проезд по мосту через Днепр и через крупный ж/м Харьковский. До черты города 20-25 км или 60 минут в часы пик. Далее проезд через крупный пригород Борисполь с однополосной дорогой и множеством светофоров. Преимущества 
    – многополосное шоссе за городом, метро возле черты города.

Выбирая участок, помните, что вам придется каждый день туда ездить! Терпения вам, дорогие! А так же подумайте о смене автомобиля на более экономичный экземпляр, ваш ежемесячный пробег вряд ли сохранится прежним.

РАЗМЕРЫ И ПЛОЩАДЬ.

Определитесь в своих потребностях и сравните их со своими финансовыми возможностями. Минимальной площадью участка, для комфортного размещения на нем дома с площадью застройки 150 кв. метров, считается 10 соток, а лучше 15. Наблюдения показывают, что некоторые безумцы строятся и на 5-6 сотках, крайности и здесь встречаются. Готовьтесь 
к тому, что кроме беседки и небольшой лужайки, у вас больше ничего на таком маленьком участке не поместится, а окна вашего дома будут в опасной близости от соседских окон или заборов. Зачем тогда вообще менять квартиру на дом? На 20 сотках вы уже сможете себе позволить дополнительные строения: гараж, сауну, сарай для инвентаря, летнюю беседку, бассейн, оранжерею, домик для охраны/прислуги, место для парковки, а так же сад, цветник или просто огород. Другими словами – чем больше – тем лучше.

Чаще всего местные органы власти «нарезают» участки под застройку площадью 15 или 20 соток, реже – по 10 или 25 соток. Если вам необходимо больше земли – придется искать несколько смежных участков, а если меньше – рассматривайте вариант покупки участка в складчину с кем-то, с последующим разделением участка в любых пропорциях 
и оформлением отдельного Гос.Акта на каждого из покупателей.

Участки, по форме приближенные к квадрату, являются более привлекательными и практичными с точки зрения размещения дома и подсобных строений. Соответственно, менее привлекательными будут вытянутые, треугольные или трапециевидные участки.

КОММУНИКАЦИИ.

 

Под наличием коммуникаций подразумевается дорога с твердым покрытием, газ и электричество, реже - еще водопровод и канализация. Городское воспитание притупило у нас чувство ценности к этим, столь необходимым для нормального проживания, благам цивилизации, так что не расслабляйтесь – никто кроме вас и ваших соседей не будет тянуть 
к вам газ, электричество или дорогу. При этом, все за ваш счет, а стоит это недешево. Электричество понадобится с первых дней строительства, газ – для экономичного отопления вашего дома. Грунтовую дорогу вы будете проклинать после первого же ливня, не говоря уже об осенних и весенних затяжных дождях. Считается приемлемым, если до ближайшего электрического столба не более 500 метров, до ГРП (газораспределительный пункт) – не более 200 метров, грунтовки не более 500 метров. Водопровод и канализация за городом – 
это редкость, чаще всего используется автономная скважина и автономный септик.

РЕЛЬЕФ, МЕСТНОСТЬ, ВОДА, РАСТИТЕЛЬНОСТЬ, ГРУНТ.

 

Привлекательность земельного участка зависит так же от местности, в которой он расположен. Близость к водоему или лесу считается большим преимуществом, близость к ним обоим – вообще мечта. Участки на равнинной местности доставят меньше хлопот со строительством и благоустройством, а участки на холмах могут открыть непередаваемые 
словами пейзажи, но потребуют дополнительных вложений в укрепление грунта.

Избегайте покупать участки с большим уклоном, с оврагами или обрывами, либо предварительно консультируйтесь со специалистами по геологии и строительству на предмет устойчивости почвы.

РАСПОЛОЖЕНИЕ И СОСЕДИ.

Участки за городом условно делятся на три группы: в селе, в коттеджной застройке (на окраине села) или в организованном коттеджном городке.

В первом случае, если вам предлагают участок прямо среди сельских домов, в дальнейшем у вас могут возникнуть неудобства от такого соседства с алкоголиками-соседями, их коровами, свиньями, курами и петухами, кучами навоза и мотоциклами. Такие участки могут привлекать близостью асфальтированной дороги и наличием всех коммуникаций. 
Взвешивайте все за и против!

Участки в коттеджной застройке – самые распространенные в настоящее время. Основные недостатки – несоблюдение единого архитектурного стиля и беспорядочная застройка «высотками» по 3-4 этажа. Хорошо, если владельцы смежных участков уже продемонстрировали свою фантазию, закончив строительство своих дворцов. Тогда вы сможете 
прикинуть, удобно ли вам будет между ними, а так же с большой вероятностью можете рассчитывать на то, что за вашим забором в один прекрасный день не возведут очень высокий и уродливый дворец, слишком близко к вашим окнам. Коммуникации на таких участках встречаются с переменным успехом, шансы на их наличие увеличиваются с увеличением количества законченных строек. Если вокруг пустуют заросшие травой земли или едва начато строительство, не рассчитывайте на быстрое появление коммуникаций. Дорогу умные люди делают 
только тогда, когда на улице уже все построились, иначе её быстро уничтожит тяжелая техника. Газ и электричество тянут вскладчину, а для этого соседние участки, как минимум, должны быть все куплены, а не стоять в виде инвестиций каких-то неведомых инвесторов.

Пустые участки в организованных коттеджных городках – это большая редкость и удача. Чаще всего застройщики предлагают на таких участках либо дома без отделки, либо дома «под ключ». Оно и понятно, инвестор хочет заработать не только на земле, но и на строительстве. За комфортное проживание в цивилизованном коттеджном 
городке может иметь смысл поступиться индивидуальным проектом и купить готовый дом, построенный в едином архитектурном стиле с остальными строениями в городке. Основные преимущества коттеджных городков известны – общая инфраструктура, охрана, ограждение, готовые коммуникации и связь, более однородный социальный уровень соседей, и прочие блага. Недостатки – за все это придется больше заплатить.

НЕДОСТРОЙ НА УЧАСТКЕ.

Некоторая, довольно значительная доля земельных участков продается вместе с объектами незаконченного строительства, расположенными на них. В отличии от готовых домов, построенных «на продажу», в случае с недостроями нет оснований опасаться халтурного строительства. Скорее всего, люди строили добросовестно, «для 
себя», просто денег не хватило или возникли другие обстоятельства.

Если вас устраивает конфигурация недостроя, и вы готовы взяться за завершение чужого начинания, проверьте две вещи: возраст недостроя и проектную документацию на него. Считается, что даже если накрытая кровлей «коробка» простоит более двух-трех зимних сезонов без отопления, то такой дом либо придется серьезно и дорого 
восстанавливать, либо дальнейшее проживание в нем будет сопровождаться большими затратами на отопление и избавление от грибков. Советуют не связываться со старыми недостроями еще и потому, что неизвестно качество самого важного элемента коробки – фундамента. Если на нем экономили, либо провели недостаточные изыскания грунта на участке, то такой дом может доставить массу хлопот через несколько лет после завершения строительства. Также вы можете приблизительно оценить серьезность и добросовестность продавцов по 
наличию или отсутствию проектной документации и разрешений на строительство, а также по соответствию фактического строения с тем, что утверждалось и согласовывалось в проекте.

АВТОНОМНЫЙ ВОДОПРОВОД

Большинство частных домов используют автономный водопровод. Техническая и питьевая вода добываются из недр путем бурения скважины и установки электронасоса. Если на участке скважины еще нет, то вы играете в лотерею – пригодная для употребления в пищу вода может залегать на глубине от 20 до 100 метров или еще глубже. Бурение на глубину 
свыше 50 метров будет весьма затратным мероприятием, но вы не узнаете о фактическом залегании воды, пока не начнете бурить. Даже если у соседа нашлась вода на 40 метрах, это не гарантирует такой же успех на вашем участке. Альтернативой глубокому бурению является доставка питьевой фасованной воды и приготовление пищи на ней, а найденную на глубине 40 метров воду вы сможете использовать только в качестве водопроводной.

Все мысли, изложенные в настоящей статье, являются личными наблюдениями и накопленным опытом автора. Статья может содержать некоторые неточности, прошу строго не судить. Желаю удачной покупки!А. Сформулируйте Ваши требования.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)

facebook twitter

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Другие статьи