Все про правильну купівлі земельної ділянки

Як будь-яка угода купівлі-продажу, купівля землі може мати чимало підступів і хитрувань на користь продавця. Так які правильні кроки потрібно зробити, щоб земля вашої мрії була у вас під ногами?

Премудростями купівлі-продажу земельної ділянки з нами поділилася юрист Аліна Черняк. Придбання земельної ділянки як нерухомої речі* у власність починається з укладення договору купівлі-продажу між продавцем і покупцем. За договором одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність товар (земельну ділянку) іншій стороні (покупцю), яка, в свою чергу, зобов'язується прийняти товар і сплатити за нього певну грошову суму**.

Спіши шлакоблок купити, в Івано-Франківську це легко зробити

Перш ніж купувати землю, необхідно дізнатися, до якої категорії відноситься обраний ділянку.

Сільське господарство: якщо це категорія земель сільськогосподарського призначення, то переважне право покупки належить суб'єкту РФ або органу місцевого самоврядування. Дія покупця: переконатися, що таке право не порушене, що продавець повідомив зацікавлених осіб і отримав їх відмова скористатися таким переважним правом.

Земля поселень: ділянки, относящияся до категорії земель поселень, продаються без дозволів інших осіб, крім учасників спільної сумісної власності подружжя. Дія покупця: перевірити, чи існує учасник спільної власності (тобто чоловік(а)). Якщо є, то має бути письмовий дозвіл другої половини на продаж спільної власності.

Для того щоб ділянка не пустував і на ньому можна було вести будівельні роботи, необхідно дозвіл:

• про дачному будівництві; під індивідуальне житлове будівництво.

Дії покупця: переконатися в наявності підтвердних такий дозвіл документів. Зміст договору купівлі-продажу

Важливі моменти в договорі купівлі-продажу, без яких він буде вважатися недійсним:
 

Предмет договору

У договорі повинні бути вказані відомості, що дозволяють ідентифікувати земельну ділянку, встановити його точне місцезнаходження:

адреса; кадастровий номер; площа; категорія земель; цільове призначення; інші відомості, що дозволяють точно визначити ділянку на території певного реєстраційного округу.

Площа земельної ділянки повинна відповідати площі, зазначеної в правовстановлюючих документах продавця (договори купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, свідоцтво про право на спадщину, судові рішення, акти державних органів, постанова органу місцевого самоврядування про надання ділянки у власність, свідоцтво про право власності).
 

Умова про ціну
 

Повинна бути зазначена конкретна ціна за всю ділянку або за одиницю площі разом із зазначенням загальної площі ділянки, що підлягає передачі від продавця до покупця. На замітку покупця: ціна може бути вказана виходячи з кадастрової вартості даної ділянки. Кадастрова вартість є нормативною і суттєво нижче ринкової. Тобто, якщо продавець вказує в договорі ціну нижче кадастрової, слід задуматися про законність його намірів.

Перелік документів, які покупець повинен вимагати від продавця перед укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки:

1. Правовстановлюючий документ. 2. Кадастровий паспорт земельної ділянки. 3. Дозвіл уповноваженого державного органу на будівництво (дачне або ІЖС). 4. Виписка з ЕГРП про відсутність обтяжень та заборон. 5. Документ, з підтвердженням не порушення переважного права купівлі земельної ділянки. 6. Виписка про відсутність заборгованостей по сплаті податків.

Примітка: якщо продавець – юридична особа, краще перевірити статутні документи, так само як і документи, що засвідчують особу фізичної особи.

Обтяжена земля

Дії покупця: з'ясувати, чи немає яких-небудь обтяжень земельної ділянки, запросивши виписку з ЕГРП стосовно цікавить вас земельного наділу. Виписка дозволить побачити зареєстровані обтяження, наприклад:

права третіх осіб на користування цією ділянкою та ін; наявність або відсутність арештів земельної ділянки (позови за визначенням суду). Арешт означає повну або часткову заборону здійснення операцій з майном, в першу чергу – заборона на відчуження.

На замітку покупцю: якщо продавець відмовляється згадувати в договорі про наявність будь-яких обтяжень (при їх фактичному існуванні), краще не купуйте цю ділянку. Таке замовчування говорить про недобросовісність продавця. І не піддавайтеся його запевненням, що після покупки обтяження можна зняти, дозволу на будівництво будинку отримати і землі з однієї категорії перевести в іншу. Це гачки, на які трапляються юридично неподкованные громадяни. Купуйте тільки «чистий» ділянка, з «чистими» документами.

Частка у праві спільної власності

Дії продавця: за місяць до продажу своєї частки повідомити інших пайовиків про свій намір в письмовій формі, повідомити ціну, за яку передбачається продати ділянку, та інші умови. Інші пайовики або виявляють бажання придбати частку, або відмовляються. Тоді продавець-пайовик має право продавати свою частку будь-якій особі***.

Дії покупця: слід переконатися, що переважне право інших пайовиків не порушено і є письмове підтвердження того, що вони не заперечують проти такого продажу третій особі.
 

Частина землі
 

Неминучим заходом при купівлі частини земельної ділянки є виділення цієї частки в окремий ділянку.

Дії: розділити земельну ділянку із складанням окремого кадастрового плану на кожен отриманий після поділу ділянку. Після цього необхідно зареєструвати право на ділянку. На замітку: на кого з сторін договору будуть обов'язки щодо проведення даних заходів, краще встановити відразу.

Потрібна державна реєстрація?

Державної реєстрації підлягає тільки перехід права власності на земельну ділянку від продавця до покупця, і реалізується він шляхом подачі заяви обох сторін. Сам договір купівлі-продажу не реєструється. Додатковим заходом по відношенню до договору може служити нотаріальне посвідчення (за бажанням сторін), яке дозволить поштовим відправленням подати документи на державну реєстрацію переходу права власності.

На замітку: для нотаріального посвідчення необхідно вибрати нотаріуса, компетентного на даній території. А також, якщо подача документів на державну реєстрацію права власності здійснюється не продавцем і покупцем, а сторонньою особою, необхідно зробити довіреність із зазначенням переліку дій, які він може здійснювати, і органів, в яких він може це здійснювати.

Примірний перелік документів для державної реєстрації переходу права власності на земельну ділянку (договір купівлі-продажу укладено, умови погоджені, передавальний акт підписаний, оплата сталася):

1. Правовстановлюючий документ; 2. Договір купівлі-продажу. 3. Передавальний акт. 4. Кадастровий паспорт земельної ділянки. 5. Довіреність на представника. 6. Документ, що посвідчує особу заявника. Якщо юридична особа – статутні документи, фізична особа – паспорт або інші документи, що посвідчують особу. 7. Заява про державну реєстрацію. 8. Статутні документи продавця-юридичної особи. 9. Згода керівного органу продавця-юридичної особи про відчуження майна.
 

Передавальний акт
 

Обов'язковим документом, що супроводжує договір купівлі-продажу землі, є передавальний акт. Він підтверджує здійснення зобов'язань сторін щодо передачі та приймання майна. Акт повинен бути підписаний після підписання договору, але перед здійсненням державної реєстрації переходу права власності****. Нормативно-правові акти:

1. Цивільний кодекс. 2. Земельний кодекс. 3. Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. від 12.12.2011) «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (зі змінами та доповненнями, що вступають в силу з 07.03.2012). 4. Федеральний закон від 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. від 08.12.2011) «Про державний кадастр нерухомості». 5. Постанова Уряду від 7 лютого 2008 року N 52 «Про порядок доведення кадастрової вартості земельних ділянок до відома платників податків».

Повний перелік документів, необхідних для реєстрації переходу права власності на земельну ділянку на підставі угоди з придбання земельної ділянки можна отримати на офіційному сайті державних і муніципальних послуг .

Побудувати будинок дешевше ніж купити.

Незважаючи на кризу, ціни на нерухомість залишаються дуже високими. Саме тому багато хто намагається обзавестися власним будинком: адже будівництво будинку часто дешевше покупки квартири. До того ж можна будувати поступово, поетапно вкладаючи кошти. Але справа це досить складна, потребує часу і витрат, повного занурення і навчання абсолютно новій справі – інакше хороший будинок не побудувати, і тим більше не вдасться заощадити. Але якщо до будівництва підійти з розумом, то власний великий будинок стане набагато доступнішою невеликої квартири.

Отже, давайте розглянемо, з чого варто почати і на що звернути увагу, якщо ви все ж вирішили обзавестися своїм будинком. Спочатку вам потрібно визначити, чи можете ви взагалі зводити будинок на своїй ділянці: після придбання землі вам потрібно отримати свідоцтво про право власності. Потрібно пам'ятати, що на землях, які призначені для ведення сільського господарства, будувати будівлі заборонено. Тому в ваших документах повинно бути зазначено, що на ділянці дозволяється дачне або індивідуальне житлове будівництво.

Після цього на ділянці потрібно провести топозйомку, зрозуміти, яка структура залегаемых грунтів і наскільки високий рівень грунтових вод. Зазвичай вартість подібних робіт залежить від того, де розташована ділянка, чи є до нього під'їзд, наскільки він віддалений від центру.

Потім потрібно буде зробити проект самого будинку і решті забудови на території ділянки – це може зробити будь-яка ліцензована компанія. Прослідкуйте, щоб в проекті обов'язково були присутні архітектурний і конструктивний розділи, а також враховані всі внутрішні інженерні мережі. Якщо ж поки інженерних мереж на ділянці немає, то паралельно з усією роботою можна займатися їх підведенням. Як правило, найдорожчий пункт – це підведення електрики, також потрібно буде вкластися в підведення газу – краще, якщо поряд з ділянкою проходить труба.

Як відомо, ділянка без комунікацій коштує відчутно дешевше такої ж за площею, але з вже прокладеними мережами. Зазвичай такі пропозиції на ринку ставляться до суперэкономичным, коштують подібні землі недорого, так як власнику ділянки доведеться вкладатися не лише в прокладення комунікацій, але і у загальне облаштування селища. Звичайно, з точки зору «якнайшвидшого вселення в будинок, супереконом – це самий довгограючий варіант. Але в той же час він же і найменш витратний, так як вкладати кошти в будівництво можна поетапно – по мірі появи доходів, з найменшим навантаженням для сімейного бюджету. По ідеї це ті самі «рідні шість соток», які отримували громадяни в радянські часи під сади-городи, і які були витіснені з ринку селищами, побудованими «під ключ».

Якщо ви купили супереконом, то вам треба організувати ДНП (дачне некомерційне партнерство) або ДНТ (дачне некомерційне товариство), для чого необхідні щонайменше три власника. На кошти, зібрані з членів партнерства, ДНП проводить комплекс робіт по облаштуванню: звертається із заявкою про виділення потужностей до енергетиків та газовиків, направляє запити в ліцензовані організації, які здійснюють буріння свердловин. У відповідь на свої звернення члени партнерства повинні отримати технічні умови. І тільки після їх отримання можна зайнятися підбиттям світла, газу до селища, а також бурити артезіанські свердловини. Крім того, не потрібно забувати, що стандартні роботи включають в себе ще й проведення доріг усередині селища і загальне його огорожу.

Тепер починаємо займатися безпосередньо будинком. Проект, який ви отримали до того, необхідно спочатку узгодити в місцевих управліннях архітектури, після чого потрібно отримати дозвіл на будівництво в органах місцевого самоврядування. Управління архітектури погоджує індивідуальний проект домоволодіння згідно з проектом планування селища. Якщо проекту планування селища немає, цим має займатися дачне некомерційне партнерство. Коли всі дозволи будуть отримані, можна приступати до будівництва.

З типом фундаменту і будівельними матеріалами ви визначитеся після розрахунків, заснованих на геологічних вимірах, зроблених раніше, - це склад, щільність грунтів, глибина промерзання грунту, рівня грунтових вод і т. п. Дуже багато залежить від виду грунту, тому необов'язково ваш фундамент повинен бути дуже масивним і глибоким. Якщо ви хочете зробити у будинку підземний поверх, то його ціна обійдеться вам в два рази дорожче, ніж звичайний, надземний рівень. Але при влаштуванні повнопрофільних стрічкових фундаментів ціна скоротиться до відношення 1:1,5, пише.

Професіонали радять при виборі матеріалів для зведення будинку враховувати основні особливості: вартість матеріалів та роботи з ними (найдешевшими вважаються піноблоки і сендвіч-панель), їх довговічність (цегла, моноліт), екологічність (брус, колода). До того ж вибір матеріалів залежить від того, за яким архітектурним проектом буде будуватися ваш будинок: не всі матеріали можуть втілити будь-яку архітектурну ідею. Приміром, з самого універсального матеріалу – моноліту – можна звести будинок будь-якої форми, але він по ціні вийде занадто дорогим.

Коли ви будете вибирати матеріали для даху будинку, то можна спиратися на ті ж принципи, що і при зведенні стін і фундаменту. Вибір залежить від архітектурного рішення. Найдешевшими вважаються металочерепиця та шифер, а довговічною і екологічною - натуральна черепиця.

І останнє – проведення робіт і пошук робітників. Оптимально буде найняти будівельників вашого майбутнього будинку по рекомендації. Причому краще, якщо рекомендації дадуть ваші знайомі. Обов'язково потрібно подивитися фактично реалізовані будівельною бригадою проекти. По можливості поговоріть з попередніми замовниками і робіть замовлення тільки на ті роботи, аналоги яких ви вже бачили виконаними. В іншому випадку ви ризикуєте заплатити за викинутий матеріал і втратити час. Звичайно, більшість з нас звертаються до приватним будівельникам, але треба пам'ятати, що діючі гарантії дають тільки ліцензовані будівельні компанії, які пропрацювали на ринку більше 5 років, які мають представництво у вигляді офісу з постійними телефонами та адресою. Зазвичай вони мають свої сайти, де можна ознайомитися з виконаними ними проектами. Потрібно пам'ятати, що ціна будівлі складається з метражу будівлі. Але на сьогоднішній день пропозиція робочої сили явно вище попиту, тому має сенс торгуватися, в тому числі і з будівельними компаніями.

Після того як настане довгоочікуваний момент і ваш будинок буде побудований, потрібно буде отримати висновок БТІ та оформити акт введення будинку в експлуатацію в органах місцевого самоврядування.

Самостійне будівництво будинку реально вигідніше, ніж придбання готового будинку з ділянкою. Насамперед, тому що дешевше як мінімум удвічі. Ви не будете переплачувати підряднику за роботу і будматеріали.

По друге - зручний графік будівництва та його фінансування: ви можете заморозити на час будівництво, або, навпаки, форсувати роботи.

По-третє, екологічна складова – самостійний вибір матеріалів і можливість контролю на кожному етапі зведення житла.

По-четверте, ви можете побудувати будинок за своїм проектом, проявивши творчість і фантазію.

По-п'яте, ви будете знати не тільки з чого, але і як побудований ваш будинок, наймаючи робітників, які вас влаштовують. У цьому випадку власник ділянки отримує максимально якісний продукт, так як особисто бере участь у будівництві свого будинку – починаючи від вибору матеріалів і закінчуючи плануванням.

Купівля дешевого житла: підводні камені.

Кожен, хто хоч раз озадачивался пошуком квартири для покупки або оренди, хоч раз стикався з нереально низькими цінами, вказаними в деяких оголошеннях. Як правило, це просто «замануха» від агентства, основна мета якої - змусити потенційного клієнта набрати номер ріелторської контори. Проте на ринку зустрічаються і менш сумлінні продавці, які прагнуть таким чином продати неліквід або не зовсім чисту, з точки зору юриспруденції, квартиру. Як не потрапити на вудку в спробах придбати житло подешевше?

Знижки і демпінг

Під час кризи, протягом 2009 року на ринку новобудов надавалися досить суттєві знижки - до 30-40%. В економ-класі, як найбільш затребуваному сегменті, знижки були менше, а в елітному сегменті - більше.

Зараз як таких знижок немає, принаймні, на первинному ринку Києва і зустрічаються вони найчастіше в підмосковних проектах. Сьогодні найбільш поширена надання знижки до 3-5% при 100% оплаті вартості нерухомості, що купується. В секторі дорогого житла частка покупців, які купують квартиру зі 100% оплатою, найбільш висока. В економ частка тих, хто готовий внести повну оплату за квартиру, не перевищує однієї третини від загального числа покупців, інші дві третини користуються іпотекою або програмами розстрочок.

Але знижки - це одне, а демпінг - це вже зовсім інша тема. Головною причиною демпінгу є перенасичення ринку об'єктами. У такому разі забудовник змушений знижувати цінову планку. Проблема надлишку ринку пропозиції може стати ще більш актуальною у зв'язку з переходом забудовників область, викликаним обмеженням масового будівництва в Києві. Від перевантаження вже страждають, наприклад,. Стати наступними на черзі ризикують стати захід і південний захід Київської області. Крім того, забудовники можуть давати покупцям відчутний дисконт, щоб стимулювати споживчий попит у періоди затишшя на ринку нерухомості. Але все це стосується первинного житла. Що ж стосується вторинного, то в цьому випадку вартість квартири нижче ринку повинна насторожувати.

Не обов'язково це можуть бути шахрайські схеми. Просто насправді може вийти який-небудь підступ, змушує власника знизити ціну. Наприклад, непоказний вигляд з вікна (величезне звалище або нудне сіре фабричне будівля) цілком може зайняти до 20 % від вартості квартири.

Хоча причини демпінгу забудовників теж можуть бути дуже різними. Це може бути, як необхідність покрити миттєвий касовий розрив або продати останні 2-3 квартири в конкретному житловому комплексі, так і більш неприємні моменти - складності з правами на об'єкт будівництва, відсутність дозволу на будівництво, неможливість узгодити певні технічні умови. У продавців вторинного житла есь дві причини демпінгувати - форс-мажор або низколиквидное житло. Приводом для різкого зниження вартості житла може бути переїзд або необхідність в короткі терміни зібрати велику суму грошей. Зазвичай такі ситуації не мають ніякого підступу і є величезною удачею для покупця. Але такі випадки зустрічаються вкрай рідко. А ось низьколіквідного житла в країні - хоч відбавляй. Низьколіквідними об'єктами вважаються квартири, розташовані на перших або останніх поверхах будинків, з поганими видовими характеристиками, в значному видаленні від метро і зупинок громадського транспорту, а також житло занадто велике за площею.

Знижка понад 5% в посткризових умовах вже має насторожити покупця. Велика частина сумно відомих ошуканих пайовиків спокусилися саме викидними цінами на квартири. Саме необдумане прагнення заощадити часто змушує людей довіряти свої заощадження недобросовісним забудовникам з сумнівною репутацією.
 

Небезпеки первинного ринку
 

Про ошуканих дольщиках зараз не чув хіба що людина, що живе в лісі.

Тому експерти рекомендує при купівлі квартири в новобудові в першу чергу звертати увагу на ступінь готовності об'єкта, а також на терміни завершення будівництва і репутацію самого забудовника.

Проте з часом таких небезпек стає все менше і менше. Сьогоднішній ринок новобудов представлений в основному великими, відомими забудовниками, з хорошою репутацією і великою кількістю реалізованих проектів. Непрофільних девелоперів особливо на ринку багатоповерхового будівництва стає все менше.

Згідно з підрахунками аналітичного департаменту компанії «Нерухомість», інвестиції в московські новобудови приносять від 20 % доходу. В даному випадку, «скупий» покупець просто вигідно розміщує свої кошти. Але слід зробити важливе застереження - до вибору новобудови слід підійти грамотно. Найкраще інвестувати в активно будуються проекти з вдалим місцем розташування та розвиненою інфраструктурою. Слід врахувати і деякі нюанси: якщо об'єкт споруджується в районі, перенасиченому проектами, то в такому випадку мови про успішні інвестиції йти не може.

Покупцям же експерти радять бути уважними при покупці житла в новобудовах. Важливо дізнатися, чи працює забудовник по ФЗ N 214, який регламентує порядок придбання житла за договором пайової участі, який надає покупцеві максимум юридичних гарантій. Головні документи, наявність і термін дії яких необхідно перевірити - це право власності або договір оренди на земельну ділянку, дозвіл на будівництво, інвестиційний контракт, акт введення об'єкта в експлуатацію та акта реалізації (при купівлі на завершальній стадії будівництва.
 

Небезпеки вторинного ринку
 

Якщо у девелоперів є цілком зрозумілі схеми і легко з'ясовні причини демпінгувати, то на вторинному ринку ситуація набагато складніше. Якщо врахувати, що в цьому секторі «працює» маса шахраїв, то картина виходить така: низькі ціни на вторинне житло можуть бути просто приманкою для довірливого покупця.

Безкоштовний сир буває тільки в мишоловці, - це прислів'я цілком застосовна до купівлі наддешевої квартири. Причому мова не про покупку квартири з невеликою знижкою 5-10% від середньоринкової вартості. Такі варіанти на ринку часто зустрічаються, легко зрозумілі і не представляють ніякої небезпеки. Наприклад, продавці квартири на вторинному ринку хочуть купити новобудову і це остання квартира в новому будинку - вони безумовно готові до дисконту по своїй квартирі лише б не упустити вподобану квартиру. Якщо ж говорити про суттєві відмінності в ціні квартири від середньоринкової, найчастіше за цим стоять різного роду поточні проблеми з власниками цієї квартири або третіми особами, що мають до неї відношення. Крім цього у квартири може бути деяка історія перепродажу, яка може призвести до втрати права власності нового покупця.
 

Увага і ще раз увага
 

Як показує практика, потрапити в неприємну ситуацію можна, купивши не тільки понад дешеве житло, але і квартиру за цілком ринковими цінами. Всі експерти сходяться на думці, що рецепт абсолютної безпеки досить простий: треба професійно вивчати правовстановлюючі документи на купується об'єкт нерухомості, перевірити особистості продавців, як фізичних осіб, так і забудовників, уважно оглянути квартиру, поспілкуватися з сусідами і до дрібниць опрацювати схему розрахунків за квартиру.

Таким чином, купуючи житло за наднизькими цінами потрібно, насамперед, провести юридичну експертизу всіх документів, що мають відношення до угоди (у чому вам зможе допомогти професійний юрист), уважно оглянути саму квартиру і поспілкуватися з сусідами, і не зайвим буде поцікавитися у продавця причинами, які змусили його знизити ціну. Можливо, цьому є просте і логічне пояснення, не містить у собі ніяких небезпек.

Почому нині особняк для народу?

Ні для кого не секрет, що вкладення грошей у нерухомість – вельми вигідну справу. І масштаби тут у кожного свої: одні мріють про однушке, інші планують придбати особняк!

Бути власником особняка в центрі Києві – вигідно. По-перше, це престижно і підкреслює фінансове становище власника. По-друге, московські власті заборонили нове будівництво в центрі міста, і це рішення підігріло інтерес до історичних будівель. По-третє, ціни на таку нерухомість з часом тільки зростають. Особняк – це антикваріат ринку нерухомості і в ціні не падає.

Багато київські особняки є пам'ятками архітектури або мають історичну цінність для міста. Такі споруди внесені в Єдиний державний реєстр об'єктів культурної спадщини і перебувають у відомстві Міністерства культури. Однак, як зазначає Костянтин Наумов, керівник юридичного бюро «Наумов і партнери», такі об'єкти можуть бути у приватній власності, власник може розпоряджатися ними за своїм розсудом, якщо немає спеціальних обмежень в охоронному зобов'язанні, яке видається за держреєстрацію права власності. При державної реєстрації такого об'єкта власник бере на себе не тільки зазначені в документі обмеження, але і зобов'язання щодо його змісту, збереження і доступу до нього громадян. Охоронне зобов'язання оформляється департаментом культурної спадщини, а іноді муніципальної адміністрацією. Бувають випадки, коли приймається рішення про виключення об'єкта культурної спадщини з реєстру, тоді охоронне зобов'язання власника стає недійсним.

Але найчастіше «цінні» особняки не продаються, а здаються в оренду. Для цього необхідно участь в аукціоні, організованому Управлінням нерухомості департаменту майна Києва. Такі особняки рідко з'являються на ринку, найчастіше вони вже зайняті посольствами, музеями, офісами. І вже якщо з'явилися, то обов'язково потребують капітального ремонту або реставрації. Агенція «нерухомість» зазначає, що такі угоди з містом клієнти воліють оформляти самостійно, так як більшість з них відбувається за домовленістю.

Оренда орендою, але іноді особняк можна і купити. Зрозуміло, що це не совеременный елітний будинок, особняк в чому не настільки комфортний, проте це не заважає йому бути на самому високому сегменті ринку. І справа тут не тільки в розмірі, розташуванні, але й у історичної цінності. Саме ця цінність додає чималі відсотки до вартості об'єкта. Крім того, на вартість особняка впливають:

- чистота юридичних документів;

- місце розташування;

- якість реконструкції;

- час проведення реконструкції;

- наявність якісних комунікацій;

- додаткове оснащення (ліфт, підземний гараж тощо);

- наявність прибудинкової території.

Особняк рідко купують для власного проживання. Далеко не кожен заможний чоловік може собі це дозволити. Хоча нікого не здивує той факт, що покупці знаходяться. Експерти компанії відзначають підвищений інтерес до такого «антикваріату» ринку нерухомості. Квартири в історичних вдома успішно конкурують з елітними новобудовами.


У «Волоцких будинках» в провулку, 11 виставлена на продаж трикімнатна квартира. Коли-то в цьому колишньому прибутковому будинку був картковий притон, який часто відвідували Єсенін і Маяковський. Зараз тут квартири Ганни Міхалковій, Тетяни Догілєвою, В'ячеслава Фетисова. Однак за життя з такими сусідами доведеться заплатити 16 000 умовних одиниць за квадратний метр.

А якщо є бажання придбати частину колишньої квартири Брежнєва – «двушку» в 54 квадратних метра в будинку на Кутузовському проспекті, 26, то необхідно заплатити 590 тисяч доларів. В результаті можна насолоджуватися життям в знаменитому будинку генсека, а також голови КДБ Юрія Андропова і ідеолога КПРС Михайла Суслова, які теж жили за цією адресою

Але будинок з історією в центрі Києва – це не особняк. Це престижна, антикварні нерухомість, але розмір такого придбання набагато менше. А ось особняки частіше все-таки набувають під офіс або використовують як інструмент для довгострокових інвестицій. Інвестори купують подібне житло для здачі в оренду. Це досить прибутково, така популярна у нерухомість

іноземців.

Варто додати, що в Києві є і особняки-новобудови. Звичайно, історичної складової у даній покупці немає, зате є і плюси: не потрібні реставрація і ремонт. «нерухомість» в даний момент пропонує особняк в Грошовому провулку. Місце тихе, в самому центі, сама будівля ніяк не викличе сумніви у фінансовій спроможності власника. Це дійсно хороший чотириповерховий будинок з просторими і світлими офісними приміщеннями, мансардою, прекрасним видом з даху на будівлі Мзс і двома поверхами підземної парковки. Так, привидів і легенд будівля не має, зате все функціонує, а міф можна і самому придумати.

У Києві можна купити все, навіть те, що не снилося. Це дороге місто, яким багато незадоволені, який лають досі, але який манить до себе.

Вибір котеджу: холодний розрахунок.

Є на заміському ринку традиційна «сезонна» тема, з похвальною регулярністю з'являється кожен рік: купувати чи не купувати об'єкти нерухомості в зимовий період? Прихильники тактики «залягти до весни» напирають на сніг, холод і інші напасті. Їх противники нагадують про переваги, які сезону з листопада по березень теж є.

"Журнал про нерухомість вирішив в черговий раз вислухати всі аргументи pro і contra – щоб ви, шановні читачі, змогли зробити власний свідомий вибір.

Замітає зима, замітає

Одним з відмінностей заміської нерухомості від міський є більшу увагу покупців до краси навколишнього пейзажу. Звичайно, мальовничий вигляд з вікна хотілося б мати і жителям городскихквартир – але більшість людей все ж розуміють, що не варто вимагати неможливого. А за містом покупці вимагають по максимуму – щоб і ліс, і водойма, і широкі обрії.

Зимові придбання в цьому сенсі вважаються не дуже вдалими – все вкрите снігом, оцінити навколишній ландшафт досить складно. Водойма в такий час цілком можна прийняти за рівну галявину, якесь болото взагалі відмінно «маскується»... В принципі, «протиотруту» проти цього є, і винайдено воно без малого 200 років тому – називається воно фотографією. «Як виглядає селище і навколишня місцевість влітку, покупцеві допоможе зрозуміти менеджер по продажам, у якого повинні бути літні знімки селища та окремих його ділянок, а також найбільш красиві види води, ліси, будинків і т. д.», -говорить Олексій Іванов, керівник проектів у Истринскойдолине компанії.

Порада хороша, але при найближчому розгляді стають помітні і його вади. Головний – на цих фотографіях ви виявите саме що «найбільш красиві види». А якщо поблизу від селища є щось неприємне, сам продавець навряд чи стане це знімати – швидше, обійде делікатним мовчанням.

Є ще кілька обставин. Біля селища може виявитися заболочена низина, в якій із задоволенням живуть зграї комарів.

Підсумок: якщо говорити про навколишнє селище місцевості, то оцінити її взимку дійсно досить складно. Вихід – якщо не хочете чекати весни, поговоріть з майбутніми сусідами, з тими, хто живе в селищі цілий рік або з місцевими жителями. Про «неприємних» місцях вони, як правило, добре інформовані.

Чисто і світло?
 

Наступний пункт нашої віртуальної подорожі до нерухомості – ми в'їхали на територію селища. Хоча деякі краси (громадські зони, ландшафтний дизайн) краще сприймаються влітку, певні переваги є, на думку опитаних нами експертів, і у зимових «оглядин». «Одним з важливих чинників при покупці заміського будинку є хороша дорога і під'їзд до ділянки, - зазначає Юлія Севериненко, генеральний директор компанії. – Її ширину і якість покриття можна оцінити в будь-який час року. Однак тільки взимку ви зумієте зрозуміти, наскільки якісно і своєчасно дороги очищаються від снігу». Також, звертає увагу експерт, взимку, коли світловий день коротший, у потенційного покупця значно більше шансів дізнатися, наскільки добре організовано в селищі вуличне освітлення.

Взагалі, зимовий період – це час, коли всі експлуатують селище служби працюють з підвищеним навантаженням. Так що подивитися на всі аспекти їх діяльності саме в цей час – в інтересах покупця.

Підсумок: перевіряти, наскільки якісно функціонує управляюча селищем компанія, краще як раз взимку.

Неболотная площа

Тепер ми опинилися на ділянці – належить оцінити його. Деякі аспекти добре видно в будь-який час року – скажімо, правильної він форми, немає істотних перепадів висот. З іншим проблематичніше. «Під снігом, дійсно, складно побачити, що знаходиться на ділянці: немає на ньому, наприклад, яру або болота, - каже Ірина Калініна, керівник відділу заміської нерухомості агентства. – Просто неможливо перевірити якість газону. З іншого боку, деякі елементи ландшафтного дизайну добре видно. Хвойні дерева, наприклад, взимку виглядають навіть більш виграшно, ніж влітку».

Зрозуміло, ділянка – це не територія навколо селища: тут і розміри менше, і ходити ближче, тому розібратися з деякими аспектами можна. «Низькі, заболочені місця можна виявити під снігом по рослинності, притаманною болотистій місцевості: сухий очерет, верби, осока тощо, - зазначає Світлана Кондачкова, керуючий партнер. – Однак повноцінне дослідження складу ґрунту фахівці роблять все-таки у весняно-літній період».

Ще одна проблема – під снігом складно розглянути точні межі ділянки. «Завжди існує небезпека купити частину сусіднього наділу, - каже Ірина Калініна – Продавці іноді можуть самі не знати точних меж своєї землі: вони купували років 10 тому, коли багато хто не вдавалися в подібні «подробиці». Ринок тоді швидко зростав, люди здійснювали операції «на швидкість». Зараз ми нерідко стикаємося навіть з образами: навіщо ви у нас вимагаєте документи?? Ми пояснюємо, що зараз ситуація змінилася, і всі без винятку клієнти вимагають перевірки».

Підсумок: з точки зору можливості оцінити ділянку, зима – явно не найкращий час.

Інспектор Мороз

Якщо не говорити про зовсім недорогих дачних будиночках, призначених виключно для сезонного проживання, покупцям заміської нерухомості дуже цікаво подивитися, як ця нерухомість відчуває себе в мороз. І з цієї точки зору зимовий перегляд – найкращий варіант. «Взимку можна перевірити багато чого з того, що влітку не побачиш: якість обробки, стан не опалювальних приміщень, якість вікон, - вважає Наталія Семенова, генеральний директор – Не секрет, що сьогодні багато забудовники економлять на оздоблювальних матеріалах, через що намагаються реалізувати максимум нерухомості влітку, а вже через деякий час весь фасад будівель починає повільно «в'янути».

«Якщо покупець всерйоз задумався про покупку заміського будинку, то він обов'язково повинен подивитися на об'єкт взимку, так як саме тоді видно огріхи, допущені при будівництві та проектуванні, які можуть бути непомітні в теплу пору року, - повністю погоджується Юлія Севериненко. – Перш за все, покупцеві варто ретельно оглянути фасад будинку та фундамент на предмет тріщин, а також детально дізнатися про матеріал, з якого побудований будинок, ніж утеплений дах (і утеплена вона взагалі), з якого матеріалу виконана гідроізоляція. Наприклад, про поганої теплоізоляції говорить іній на стінах будинку».

Також, відзначили наші експерти, тільки взимку можна перевірити якість роботи опалювальної системи. Відлиги, на які виявилися багаті останні зими, допоможуть дізнатися, чи не тече покрівля. А зазвичай темна зимова погода теж виявиться для покупця благом: він зрозуміє, чи достатньо в будівлі природного світла, або тут завжди доведеться сидіти з включеними лампами.

Підсумок: як і у випадку з внутрипоселковыми комунікаціями, зима допоможе виявити всі дефекти у будинку.
 

Деталі ціноутворення
 

Ціна нерухомості – це питання, яке цікавить покупців завжди і скрізь. На перший погляд, «ціна домоволодіння» чітко і недвозначно вказується в оголошенні про продаж, і будь-яке непорозуміння в цьому питанні бути не може. Але не все так просто.

«Необхідно досконально з'ясувати, що входить в озвучену представником продавця ціну домоволодіння, - рекомендує Олексій Іванов. – Деякі продавці не називають повну вартість, щоб мінімізувати ціну об'єкта в рекламі. Наприклад: «будинок на ділянці 10 соток в котеджному селищі за 2,5 млн. грн.!», але при цьому виявиться, що додатково потрібно сплатити підведення комунікацій до будинку і їх підключення, вартість яких виявиться 1-1,5 млн. грн., або пайові внески в дачний кооператив, розмір яких також може бути дуже значним».

В елітній нерухомості вартість ділянки, як правило, включає комунікації, каже Ірина Калініна . Але все одно необхідно уточнити, чи включає вартість землі комунікації і які конкретно комунікації – наприклад, скільки кіловат електрики.

Ще непорозуміння може виникнути із-за майбутнього стану об'єкта. Він може бути «під чорнову обробку», «під чистову», «під ключ». Але навіть останнє визначення (начебто, гранично чітке) дає можливість для різних тлумачень: скажімо, «під ключ» з меблями або без.

Підсумок: всі порушені вище питання треба ретельно промовляти по телефону, а згодом стежити за тим, щоб вони були занесені в договір з продавцем. Вірити формулювань на кшталт «все включено!» не варто – може виявитися, що уявлення про «все» у продавця дуже спартанські.

Резюме від журналу

Якщо повернутися до початкової теми нашої статті, то неважко переконатися, що доводи за і проти покупки взимку практично врівноважують один одного. Можна сформулювати і так: все, що пов'язане з природою, краще дивитися влітку – коли тепло, сонячно і зелено. А ось технічні аспекти, рукотворні – навпаки, взимку, щоб переконатися в надійності відповідних систем.

Але є й ще одне міркування. Продавці заміської нерухомості теж непогано знають про те, що весна і літо – сезон активності на їх ринку, тому до квітня вони напевно скорегують ціни. Так що має сенс поспішити, щоб встигнути придбати зараз, ще по зимовим розцінками.

Будуємо будинок: як контролювати бригаду?

Ймовірно, немає необхідності довго і докладно доводити, що зведення заміського будинку – справа довга і складна. Ситуація багато в чому ускладнюється тим, що господар – не фахівець у будівельних питаннях. Що-то, звичайно, можна вичитати в спеціалізованій літературі і в Інтернеті, про щось розпитати знайомих, які вже мають відповідний досвід. Але все одно для повноцінного розуміння всіх процесів, що відбуваються подібних знань виявиться недостатньо.

Так що варіанти, власне, два: або повністю покластися на кваліфікацію і добросовісність своїх найманих працівників. Або організувати зовнішній технагляд – тобто найняти когось, хто буде контролювати будівництво.

Закони: необов'язково, але можна

В цілому законодавство, що регулює індивідуальне будівництво, значно більш ліберально, ніж те, що відноситься до багатоповерхових будівель. У містах контроль настільки суворий, що навіть у документах, які Жілінспекциі видає громадянам при перепланування квартир, є графа «технічний нагляд».

З заміським будівництвом, повторимося, інакше – все віддано на розсуд господаря. Як хочу, так і строю. І, в разі чого, сам буду вибиратися з-під завалів... «Правовідносини, що виникають при будівництві індивідуального житлового будинку, регулюються Цивільним кодексом РФ; громадянин в даному випадку є і замовником, і забудовником, - говорить Сергій Лобанов, генеральний директор – Чинне законодавство не покладає на громадянина обов'язки з організації будівництва, ведення звітної документації, як у випадках великого житлового будівництва. У зв'язку з чим відсутня вимога здійснення обов'язкового технічного нагляду».

З іншого боку, продовжує експерт, громадянин має право організувати зовнішній технагляд. Про це йдеться у ст. 749: «Замовник метою здійснення контролю та нагляду за будівництвом і прийняття від його імені рішень у взаєминах з підрядником може укласти самостійно без згоди підрядника договір про надання замовнику послуг такого роду з відповідним інженером (інженерної організацією). У цьому разі В договорі будівельного підряду визначаються функції такого інженера (інженерної організації), пов'язані з наслідками його дій для підрядника».

Від себе автор хоче звернути увагу на формулювання ГК «без згоди підрядника» - іншими словами, якщо підрядник висловлює невдоволення вашим бажанням контролювати його, знайте: це невдоволення незаконно!

«Внутрішні»: чи варто їм довіряти?

Багато будівельні фірми з почуттям законної гордості розповідають про власних службах якості. Мовляв, їх діяльність налагоджена настільки чудово, а працюють у них такі «вовки», що ні в одного робочого-халтурника не залишається жодного шансу: порвуть на частини. Однак люди неупереджені цей оптимізм не поділяють: вони нагадують, що отримують ці контролери зарплату з того ж «котла», що і всі інші співробітники фірми. Так що особливо лютовать перевіряючим не з руки, крім того, начальство (яке і у будівельників, і контролерів загальне і яке кровно зацікавлене в безпроблемне процесі будівництва) при нагоді осадити може...

Найбільш делікатно з цього питання висловився Сергій Лобанов «Наявність в будівельній організації відділу контролю якості є безсумнівним плюсом, - говорить він. – І більшість таких організацій дійсно підтримують якість будівельно-монтажних робіт на високому рівні. Разом з тим існують окремі випадки, коли начальство дійсно може осадити даних співробітників. Така практика має місце при масових забудовах, коли керівництво вже відзвітувало в контролюючі органи про те, що об'єкти готові, а за фактом йде відставання від графіків».

З куди меншим политесом ставиться до подібних контролерам Роман Рогонов, виконавчий директор, який нагадує з цієї нагоди приказку «хто дівчину платить, той її і танцює». «Якщо в будівельній компанії професійний штат у вигляді прорабської служби, робочими є не випадкові люди, а кваліфіковані фахівці, які отримують достойну зарплату і дорожать своїм місцем, необхідності в такій бюрократичної надбудови немає, - зазначає він. – Напевно, за винятком дійсної великої будівельної компанії».

І зовсім категоричний Микола Тутевич, приватний будівельний експерт, впевнений, що всі обіцянки контролю – «брехня», а справжньою завданням цих служб є «мінімізувати трудовитрати і витрати на будматеріали».

«Зовнішні»: хто вони і що пропонують?

На щастя для замовників, існує величезна кількість фірм і приватних осіб, готових виконати роботу по «зовнішньому» (тобто незалежного від забудовника) технічного нагляду. Масштаб пропозиції вражає: задавши в «Яндексі» запит «технічний нагляд за будівництвом», ми отримали 14 млн відповідей. Так що вибирати дійсно є з кого. За словами наших експертів, цих фахівців можна розділити на дві категорії: або це будівельники, для яких технагляд – додатковий приробіток; або ті, хто обрав цей вид діяльності в якості основного.

Що стосується переліку пропонованих послуг, то він, за даними компанії «Лабораторія будівельної експертизи», виглядає так:

• завчасно прогнозувати вартісні орієнтири, сформувати бюджет будівництва;

• уникнути поширеної ситуації, коли будівництво виходить за рамки початкового кошторису;

• оцінити професійний рівень і кваліфікацію бригади підрядника, при необхідності своєчасно змінити вибір;

• на всіх етапах процесу контролювати якість і відповідність чинним нормам будівництва;

• контролювати відповідність використовуваних будматеріалів і конструкцій проектно-кошторисної документації, стежити за правильним дотриманням норм витрат матеріалів, не допускати довільну заміну матеріалів більш дешевими аналогами без відображення цього у звітній документації;

• виявляти шлюб, прорахунки, розкрадання, стежити за тим, щоб шкоди від таких дій відшкодовуються за рахунок підрядника.

Над душею не стоять...

Не дуже обізнані в будівництві люди (і автор цих рядків в тому числі) вважають, що для повноцінного контролю потрібна постійна присутність «технадзорщиков» на об'єкті. Тільки так можна переконатися, що нічого не буде урізноманітнено, як у відомому старому фільмі, ослячою сечею, а тепло - і звукоізоляційні матеріали дійсно укладені, а не продані на сусідню ділянку.

Але фахівці запевнили: для повноцінного контролю постійної присутності на будівництві не потрібно. «Будівництво не носить стихійний характер; весь технологічний процес досить легко планується, і найчастіше замовник при укладанні договору підряду отримує також графік виробництва робіт, - говорить Сергій Лобанов. – Виходячи з цього графіка, фахівці контролю спланують кількість і дати своїх візитів на об'єкт, а що стосується прихованих робіт, то без підписання акта про їх огляді подальше виробництво робіт слід заборонити. У більшості випадків підрядники це розуміють і намагаються більш щільно взаємодіяти з фахівцями контролю, щоб не допускати простою або зайвих розтинів результатів робіт для їх огляду».

В результаті, за словами Миколи Тутевича, на об'єкт контролери виїжджають від одного до семи разів на тиждень – останнє, природно, необхідно, якщо будівництво йде дуже швидкими темпами.

На що дивитися, чого боятися?

Перейдемо тепер до практичних питань, які найімовірніше – дуже хвилюють потенційних споживачів цієї послуги.

Скільки технагляд варто?

За оцінками наших експертів, середня ціна становить 30-40 тис. грн. в місяць. Це – при спілкуванні з фірмою, а приватники можуть взяти і менше.

Як вибрати?

Тут найкращий варіант – рекомендації ваших знайомих, що вже мали з даними експертами справу. Також не варто нехтувати «формальними» рисами: наявність у компанії допуску СРО (саморегулівні організації – згідно з новим законодавством ці допуски замінили існуючі раніше ліцензії), страхові поліси цивільної відповідальності. Обов'язково варто пошукати відгуки про роботу в Інтернеті.

Дають фахівці з технагляду гарантії?

Или – если выражаться точнее – есть ли реальные перспективы того, что с них можно будет что-то взыскать, если надзор окажется некачественным? Мнения по этому вопросу разделились: Роман Рогонов убежден, что можно, поскольку данные услуги попадают под действие закона «О защите прав потребителей». А Николай Тутевич скептически замечает, что он о подобных прецедентах не слышал.

І, на наш погляд, найголовніша рекомендація: всіма силами бороніть того, щоб ваші будівельники і наглядають за ними контролери, що називається, «заспівали». Тому що ситуації, коли підрядник «садить на оклад» технадзорщика, на жаль, зустрічаються.

Від чого весь сенс нагляду для вас, замовника, моментально випаровується.

Заміський будинок: історія одного ремонту.

Перебраться из городской квартиры в загородный дом на ПМЖ – мечта многих жителей мегаполисов. Правда, сказать – проще, чем сделать, особенно если изначально дача строилась исключительно для летнего проживания. Зимой такой дом промерзает, по полу гуляют сквозняки, а вода в трубах превращается в лед. Требуется несколько часов, чтобы протопить помещение. С подобной ситуацией в 2011 году столкнулись супруги Федотовы – Игорь и Анна.

«Перед нами стояла непростая задача, – рассказывает Игорь Федотов, владелец дома в киевской. – Построенный еще родителями двухэтажный кирпичный дом предстояло сделать максимально пригодным для круглогодичного проживания семьи из четырех человек. Мы нашли единственное, на наш взгляд, правильное решение – отремонтировать дом, применяя современные технологии».

Действительно, такой подход обеспечивает не только комфортное существование всем членам семьи, но и серьезно экономит траты на содержание дома.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статті pp-budpostach.com.ua Статті по бетону

Статті Все про парканах

Статті pp-budpostach.com.ua Все про дахах ( види, матеріал, як краще вибрати)

Статті Все про Фундаменті

Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных

Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть

Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)