Будуємо заміський будинок
Будуємо заміський будинок
Ймовірно, немає необхідності довго і докладно доводити, що зведення заміського будинку – справа довга і складна. Ситуація багато в чому ускладнюється тим, що господар – не фахівець у будівельних питаннях. Що-то, звичайно, можна вичитати в спеціалізованій літературі і в інтернеті, про щось розпитати знайомих, які вже мають відповідний досвід. Але все одно, для повноцінного розуміння всіх процесів, що відбуваються подібних знань виявиться недостатньо.
Так що варіанти, власне, два: або повністю покластися на кваліфікацію і добросовісність своїх найманих працівників. Або організувати зовнішній технагляд – тобто найняти когось, хто буде контролювати будівництво.
Закони: необов'язково, але можна
В цілому законодавство, що регулює індивідуальне будівництво, значно більш ліберально, ніж те, що відноситься до багатоповерхових будівель. У містах контроль настільки суворий, що навіть у документах, які Жілінспекциі видає громадянам при перепланування квартир, є графа «технічний нагляд».
З заміським будівництвом, повторимося, інакше – все віддано на розсуд господаря. Як хочу, так і строю. І, в разі чого, сам буду вибиратися з-під завалів... «Правовідносини, що виникають при будівництві індивідуального житлового будинку, регулюються Цивільним кодексом; громадянин в даному випадку є і замовником, і забудовником, - говорить Сергій Лобанов, генеральний директор – Чинне законодавство не покладає на громадянина обов'язки з організації будівництва, ведення звітної документації, як у випадках великого житлового будівництва. У зв'язку, з чим відсутня вимога здійснення обов'язкового технічного нагляду».
З іншого боку, продовжує експерт, громадянин має право організувати зовнішній технагляд. Про це йдеться у ст. 749: «Замовник метою здійснення контролю та нагляду за будівництвом і прийняття від його імені рішень у взаєминах з підрядником може укласти самостійно без згоди підрядника договір про надання замовнику послуг такого роду з відповідним інженером (інженерної організацією). У цьому разі В договорі будівельного підряду визначаються функції такого інженера (інженерної організації), пов'язані з наслідками його дій для підрядника».
Від себе автор хоче звернути увагу на формулювання ГК «без згоди підрядника» - іншими словами, якщо підрядник висловлює невдоволення вашим бажанням контролювати його, знайте: це невдоволення незаконно!
«Внутрішні»: чи варто їм довіряти?
Багато будівельні фірми з почуттям законної гордості розповідають про власних службах якості. Мовляв, їх діяльність налагоджена настільки чудово, а працюють у них такі «вовки», що ні в одного робочого-халтурника не залишається жодного шансу: порвуть на частини. Однак люди неупереджені цей оптимізм не поділяють: вони нагадують, що отримують ці контролери зарплату з того ж «котла», що і всі інші співробітники фірми. Так що особливо лютовать перевіряючим не з руки, крім того, начальство (яке і у будівельників, і контролерів загальне, і яке кровно зацікавлене в безпроблемне процесі будівництва) при нагоді осадити може...
Найбільш делікатно з цього питання висловився Сергій Лобанов «Наявність в будівельній організації відділу контролю якості є безсумнівним плюсом, - говорить він. – І більшість таких організацій дійсно підтримують якість будівельно-монтажних робіт на високому рівні. Разом з тим існують окремі випадки, коли начальство, дійсно, може осадити даних співробітників. Така практика має місце при масових забудовах, коли керівництво вже відзвітувало в контролюючі органи, про те, що об'єкти готові, а за фактом йде відставання від графіків».
З куди меншим политесом ставиться до подібних контролерам Роман Рогонов, виконавчий директор нагадує з цієї нагоди приказку «хто дівчину платить, той її і танцює». «Якщо в будівельний компанії професійний штат у вигляді прорабської служби, робочими є не випадкові люди, а кваліфіковані фахівці, які отримують достойну зарплату і дорожать своїм місцем, необхідності в такій бюрократичної надбудови немає, - зазначає він. – Напевно, за винятком дійсної великої будівельної компанії».
І зовсім категоричний Микола Тутевич, приватний будівельний експерт, впевнений, що всі обіцянки контролю – «брехня», а справжньою завданням цих служб є «мінімізувати трудовитрати і витрати на будматеріали».
«Зовнішні»: хто вони, і що пропонують?
На щастя для замовників, існує величезна кількість фірм і приватних осіб, готових виконати роботу по «зовнішньому» (тобто не залежному від забудовника) технічного нагляду. Масштаб пропозиції вражає: задавши в «Яндексі» запит «технічний нагляд за будівництвом», ми отримали 14 млн. відповідей. Так що вибирати дійсно є з кого. За словами наших експертів, цих фахівців можна розділити на дві категорії: або це будівельники, для яких технагляд – додатковий приробіток; або ті, хто обрав цей вид діяльності в якості основного.
Що стосується переліку пропонованих послуг, то він, за даними компанії «Лабораторія будівельної експертизи», виглядає так:
- завчасно прогнозувати вартісні орієнтири, сформувати бюджет будівництва;
- уникнути поширеної ситуації, коли будівництво виходить за рамки початкового кошторису;
- оцінити професійний рівень і кваліфікацію бригади підрядника, при необхідності своєчасно змінити вибір;
- на всіх етапах процесу контролювати якість і відповідність чинним нормам будівництва;
- контролювати відповідність використовуваних будматеріалів і конструкцій проектно-кошторисної документації, стежити за правильним дотриманням норм витрат матеріалів, не допускати довільну заміну матеріалів більш дешевими аналогами без відображення цього у звітній документації;
- виявляти шлюб, прорахунки, розкрадання, стежити за тим, щоб шкоди від таких дій відшкодовуються за рахунок підрядника.
Над душею не стоять...
Не дуже обізнані в будівництві люди (і автор цих рядків в тому числі) вважають, що для повноцінного контролю потрібна постійна присутність «технадзорщиков» на об'єкті. Тільки так можна переконатися, що нічого не буде урізноманітнено, як у відомому старому фільмі, ослячою сечею, а тепло - і звукоізоляційні матеріали дійсно укладені, а не продані на сусідню ділянку. Але фахівці запевнили: для повноцінного контролю постійної присутності на будівництві не потрібно. «Будівництво не носить стихійний характер; весь технологічний процес досить легко планується, і найчастіше замовник при укладанні договору підряду отримує так само графік виробництва робіт, - говорить Сергій Лобанов (ТОВ «Експерт»). – Виходячи з цього графіка, фахівці контролю спланують кількість і дати своїх візитів на об'єкт, а що стосується прихованих робіт, то без підписання акта про їх огляді подальше виробництво робіт слід заборонити. У більшості випадків підрядники це розуміють і намагаються більш щільно взаємодіяти з фахівцями контролю, щоб не допускати простою або зайвих розтинів результатів робіт для їх огляду».
В результаті, за словами Миколи Тутевича, на об'єкт контролери виїжджають від одного до семи разів на тиждень – останнє, природно, необхідно, якщо будівництво йде дуже швидкими темпами.
На що дивитися, чого боятися?
Перейдемо тепер до практичних питань, які найімовірніше – дуже хвилюють потенційних споживачів цієї послуги.
Скільки технагляд варто?
За оцінками наших експертів, середня ціна становить 30-40 тис. руб. в місяць. Це – при спілкуванні з фірмою, а приватники можуть взяти і менше.
Як вибрати?
Тут найкращий варіант – рекомендації ваших знайомих, що вже мали з даними експертами справу. Також не варто нехтувати «формальними» рисами: наявність у компанії допуску СРО (Саморегулівні організації – згідно з новим законодавством, ці допуски замінили існуючі раніше ліцензії), страхові поліси цивільної відповідальності. Обов'язково варто пошукати відгуки про роботу в інтернеті.
Дають фахівці з технагляду гарантії?
Або – якщо висловлюватися точніше – є реальні перспективи того, що з них можна буде щось стягнути, якщо нагляд виявиться неякісним? Думки з цього питання розділилися: Роман Рогонов («Лісоград») переконаний, що можна, оскільки ці послуги потрапляють під дію закону «Про захист прав споживачів». А Микола Тутевич скептично зауважує, що він про подібні прецеденти не чув.
І, на наш погляд, найголовніша рекомендація: всіма силами бороніть того, щоб ваші будівельники і наглядають за ними контролери, що називається, «заспівали». Тому що ситуації, коли підрядник «садить на оклад» технадзорщика, на жаль, зустрічаються. Від чого весь сенс нагляду для вас, замовника, моментально випаровується.
Будівництво будинку: як не помилитись?
Ви, нарешті, зважилися на те, про що так давно мріяли побудувати заміський будинок. Як не помилитись у своїх очікуваннях і в підсумку отримати саме той будинок, який планували?
Першочергову увагу слід приділити репутації компанії, яка береться побудувати котедж або садовий літній будинок, замовлений вами; кошторисними документами, організації процесу будівництва.
Кошторис-це серйозно!
Після перевірки репутації компанії, яка взялася побудувати котедж вашої мрії, і бесіди з менеджером проекту, настає час розгляду кошторисних документів, а також час обумовити етапи будівництва. Після залагодження даних питань залишаться тільки формальності - замовити будівництво котеджу на папері, тобто підписати договір і, організувавши передоплату, приступати до процесу. Однак ці домовленості, як показує практика, таять у собі чимало проблем.
Кошторисні документи являють собою ні що інше, як прайс-лист даного проекту з повним описом послуг, необхідних при будівництві вашого будинку. Читаючи їх, треба проявити особливу уважність. Буває так, що фірми, користуючись незнанням клієнтом етапів будівництва, вписують туди масу пунктів, що не мають відношення до будівництва будинку зовсім.
У попередньому кошторисі визначається приблизна вартість котеджу, описуються основні види передбачуваних робіт, обсяги матеріалів і точні розцінки, виставлені компанією. Вибираючи, в якій будівельній фірмі варто замовити будівництво котеджу, слід уважно ознайомитися зі всіма кошторисними документами, наданими кількома претендентами на будівництво будинку, який вас цікавить. Деякі будів тільні компанії, проводячи попередню оцінку вартості будівництва заміського будинку, замовленого клієнтом, на основі проектних матеріалів завищують вартість проекту - наприклад, вказуючи зайві види необхідних робіт.
Ще один шлях завищення проектної вартості - внесення в кошторис необґрунтовано високої ціни стройкомплек-тації. Порівняння розцінок на роботи і вартості будматеріалів, складу робіт і остаточної суми в проектах, наданих кількома будівельними компаніями, -саме той шлях, що дозволяє вірно визначити підрядника, у якого варто замовити будівництво котеджу, необхідного вам. Таким чином, при виборі організації для будівництва вашого будинку докладний аналіз кошторису у незалежного експерта дасть вам як повну картину вартості робіт з будівництва котеджу, так і повністю дозволить оцінити професіоналізм компанії-підрядника, які беруться за будівництво.
Коли підрядник для будівництва будинку вже вибраний, необхідний більш докладний аналіз кошторисних документів. Склад і обсяг закладених в кошторис робіт необхідно порівняти з даними проекту. Наступний етап - аналіз розцінок на всі види робіт, передбачених при будівництві.
Конкретні цифри за кожен з типів робіт, що містяться в наданих кошторисах, перевірте за територіальним кошторисним нормам або ГОСТам. Вони мають певну похибку, але серйозна різниця в сумах кинеться вам в очі відразу ж!
Будь-яка комерційна будівельна компанія складає кошторису, використовуючи власні розцінки, часто вище державних, навіть з урахуванням що підвищують індексів. Більше того, ціни можуть істотно різнитися і у різних підрядників. Однак, ознайомившись з інформацією на різних Інтернет-ресурсах і будівельних журналах; можна отримати середні числа і величину похибки, які відразу дозволять вам визначити нераціонально завищені вартості.
Проводячи перевірку кошторису, варто розуміти, що вивчати доведеться все - і розцінки, і відповідність їх даним видом робіт, та умови роботи в цілому. Кращим виходом для клієнта, який вирішив замовити будівництво будинку, найняти кваліфікованого кошторисника.
Поставтеся серйозно до будівництва свого будинку, до аналізу кошторису на будівництво, до вибору будівельної компанії і кожній дрібниці, яка стосується вашого майбутнього будинку. Інакше може виникнути така ситуація:
«Дачні страждання»
У квітні цього року рязан-ка Л. В. Зуєва уклала з однієї будівельної рязанської фірмою договір на зведення каркасно-щитового будинку для літнього проживання. Згідно вказаного договору та додаткової угоди компанія-підрядник зобов'язався своїми силами і засобами виконати будівельно-монтажні роботи «під ключ» протягом 40 днів після встановлення фундаменту, а сім'я Зуевых зобов'язалася поетапно оплатити всі роботи.
За умовами договору будинок повинен бути побудований до середини червня 2011 року. Але будівництво будинку досі не завершено, хоча гроші сім'єю Зуевых за виконані роботи були виплачені. При установці фундаменту й зведенні каркаса були порушені технічні норми, роботи велися з затримками і невиправданими тривалими перервами. Керівництво фірми ігнорувало вимоги замовників надати кошторис на виконувані роботи і документи, що підтверджують витрати на будматеріали. Як з'ясувалося, згадана структура не входить ні в одну саморегулівну організацію будівельників, а, значить, належний контроль за її діяльністю з боку професійної спільноти неможливий. Л. В. Зуєва, яка звернулася до асоціації захисту прав споживачів «Людина», заявляє, що таке ставлення до виконання своїх зобов'язань з боку компанії-підрядника і до неї, інваліду 2-ої групи, особисто, значно погіршили стан її здоров'я. Замість відпочинку на своїй дачній ділянці в новому будинку вона, де вона планувала провести літо, змушена була все літо боротися за свої права з будівельною фірмою, заплативши при цьому велику суму грошей.
Ось як коментує ситуацію у відповідності з нормами права Олег ЄГОРОВ, юрист, помічник голови Ради Рязанської єдиної асоціації захисту прав споживачів «Людина»:
- При будівництві основна проблема як правило - терміни здачі будинку. За Законом «Про захист прав споживачів» для будівельної фірми невиконання строків загрожує виплатою -3-відсоткової неустойки за кожний день прострочення.
Без експертної оцінки і без юридичної допомоги пред'явити вимоги самому клієнту проблематично. В даному випадку подружжя Зуевы надійшли грамотно, тому що відправляли претензії до керівництва компанії в письмовому вигляді. Але як ясно з розповіді клієнтки, представники фірми не відповідали, відходили в сторону, не було з їхнього боку письмової парирування про те, що допускалися порушення з боку замовника.
Не всі споживачі знають, що в доповнення до договору необхідно зажадати складання кошторису, що є в свою чергу елементом договору. У статті 33 Закону україни «Про захист прав споживачів» зазначено, що споживач має право вимагати скласти кошторис, якщо з боку виконавця даний вид послуги відсутня.
Чим кошторис може захистити споживача? Кошторис -це не просто додається фотографія будинку - сюди включаються абсолютно всі витрати - починаючи від витрат на цвяхи до повного монтажу будинку.
Фірма може виставити ціну в договорі 500 тисяч грн, а за кошторисом виявиться, що ця вартість - 150 тисяч. За кошторисом можна визначити справжню вартість об'єкта.
Що стосується гарантій, то згідно з Законом «Про захист прав споживачів», мінімальний термін, на який встановлюється гарантія становить не менше 5 років. Якщо термін служби не встановлено, то протягом 10 років після закінчення гарантійного терміну споживач може звернутися для захисту своїх прав.
Ще який може бути підступ: часто фірми зареєстровані в інших містах, за сотні кілометрів від Рязані. Представник будівельної організації в своїх документах може вказати, що спір може розглядатися в суді за місцем реєстрації фірми. І споживач часто починає сумніватися, чи варто затівати суперечку. Слід знати, що згідно зі ст. 17 Закону «Про захист прав споживачів», замовник вибирає, де, в якому місці захищати свої права в суді: за місцем своєї прописки, за місцем фактичного знаходження або за місцем знаходження юридичної особи.
При розгляді договірних документів нашого клієнта було з'ясовано , що у разі спірних відносин справа буде розглядатися конкретним суддею в конкретному судовому ділянці. Це абсолютно протизаконно.
Навіть якщо людина не володіє відповідними знаннями та підписується під тим пунктом, і незабаром з'ясовується, що його обдурили, з нього знімається відповідальність, і він має право пред'явити претензії виконавцю за неякісно виконану роботу. Слід знати, що якщо в позові фігурує нерухомість вартістю до мільйона рублів, то держмито не стягується.
У випадку з нашим клієнтом будинок будувався для заміського літнього відпочинку сім'ї. На дворі вересень, будинок так і не добудований. Тут у відповідності зі статтею 15 Закону РФ «ПРО захист прав споживачів» наш клієнт має право компенсації моральної шкоди. Розмір моральної шкоди суд встановлює і він не залежить від розміру майна, з приводу якого виник спір.
Щоб довести свою правоту, споживачеві будівельних робіт слід звернутися в спеціалізовані організації, які в досудовому і судовому порядку проводять будівельні експертизи і виявляють недоліки.
Купити недобудований котедж?
Покупку житла, що будується закони регламентують тільки стосовно багатоквартирних будинків. Як краще зробити покупку споруджуваного котеджу?
Стаття № 1 в 214-ФЗ говорить: «Справжній Федеральний закон регулює відносини, пов'язані з залученням грошових коштів громадян і юридичних осіб для пайового будівництва багатоквартирних будинків».
Виходить, що купити за законом недобудований котедж не можна. Як констатують експерти компанії, операції на первинному заміському ринку найчастіше відбуваються по сірому договором, тому що на підставі закону гроші у покупців забудовник отримати не може ніяк.
Експерти склали звід правил, дотримуючись яких покупець зможе мінімізувати ризики в процесі придбання об'єкта на первинному заміському ринку.
Перевірте документи забудовника
Дмитро Цвєтков, директор департаменту заміської нерухомості радить: «При купівлі недобудованого заміського будинку у забудовника, перш за все, необхідно ознайомитися з дозволом на будівництво, правовстановлюючими документами на землю. Досить поширена ситуація, коли забудовник закладає банку ділянки, щоб отримати позику. Проконтролюйте, щоб будинки були виведені з-під застави перед придбанням нерухомості.
Також ми рекомендуємо покупцям подивитися «свіжу» виписку з ЕГРЮЛ (відомості, зазначені у виписці, відповідають дійсності 1 місяць), де є коротка інформація про юридичну особу, генерального директора, головного бухгалтера і т. п. Тим самим ви зможете переконатися в тому, що договір підписує уповноважена особа. Якщо забудовник невідомий, то постарайтеся ознайомитися з річним балансом компанії, щоб переконатися, що дана структура твердо стоїть на ногах, не збиткова і не стане завтра несподіваним банкрутом».
Ретельно ознайомтеся з договором
Зазвичай забудовник пропонує покупцю укласти попередній договір купівлі-продажу на будинок і землю. Це «кривий» варіант, тим не менш, він є самим оптимальним на сьогоднішній день для придбання недобудованого котеджу. Проконтролюйте, щоб у договорі були чітко вказані терміни здачі об'єкта, ціна, введення в експлуатацію, а також штрафні санкції за порушення зобов'язань.
Приділіть особливу увагу комунікацій
Наявність діючих комунікацій, безумовно, підвищує привабливість об'єкта, але це велика рідкість. Забудовнику набагато дешевше будувати будинки і в процесі будівництва тягнути мережі. У випадку, якщо продавець ще не провів комунікації, у нього на руках обов'язково повинні бути ТУ (технічні умови) на їх отримання. Якщо ТУ немає або вони прострочені, то велика ймовірність того, що до ділянки протягнути мережі нереально. Або ж вирішення питання вимагає стільки грошей, що це стає абсолютно нерентабельним. Така ситуація зустрічається досить часто і веде за собою серйозне зниження ціни на нерухомість. Наша порада: насторожено ставитеся до обіцянок включити газ завтра і намагайтеся, щоб усі гарантії забудовника були підкріплені у договорі у вигляді фінансових забезпечень та штрафних санкцій.
Уточніть категорію землі
Віддавайте перевагу саме земель поселень з дозволеним видом використання під ІЖС, оскільки ця категорія найбільше захищена законом. Власник такої нерухомості може без проблем прописатися в будинку. Як правило, землі даної категорії забезпечені центральними комунікаціями. До того ж, обмеження по електроенергії там становить не менше 15 кВт на будинок, чого з лишком вистачає на забезпечення котеджу світлом і теплом. Крім того, не варто випускати з уваги, що в нашій країні виникають постійні нововведення щодо статусу будівель, розташованих на землях сільськогосподарського призначення, і їх розміру. При нинішньому різноманітті і «гнучкості» законодавства, ІЖС дає додаткові гарантії того, що будинок не знесуть.
Міфологія дачної життя.
Проблема вибору земельної ділянки (про будинок навіть не кажу - там вибирати ще важче) істотно складніше, ніж вибір квартири в місті.
Як людина вибирає квартиру? Вирішує, який йому потрібен район, який метраж, який поверх, лізе в інтернет, або купує газети-журнали, перетелефонує вподобані варіанти. З землею все значно складніше, очевидні рішення не завжди бувають правильними, а формальних ознак (віддаленість, кількість соток) - набагато більше.
Більш того, ці самі вимоги до ділянки для різних людей мають на увазі зовсім різні речі, і в результаті порівнювати два об'єкта - дві ділянки, виходячи з формальних ознак (метраж, кілометраж) стає дуже складно, а часом некоректно. Тобто для того, щоб зрозуміти, який з двох варіантів кращий, треба переглянути обидва. Це - «граблі» номер один, на які наступають люди при купівлі ділянки: спроба винести вирок варіанту, виходячи з його опису в оголошенні.
ЛІРИЧНИЙ ВІДСТУП
Дзвонить літній чоловік, він побачив рекламне оголошення про продаж земельних ділянок в районі біля Оки за ціною від 8 тисяч рублів. І вже його уява намалювала йому картину (як це з'ясувалося з подальшої розмови)- село в лісі, прямо на березі великої ріки, до села йде асфальтована дорога, центральні водопровід, каналізація, магістральний газ, електрика - само собою зрозуміло. Писк здорового глузду, що така ділянка не може коштувати так дешево, заглушається аргументом - ТАК АДЖЕ 100 КІЛОМЕТРІВ ВІД МКАД! І він з ранку, пройшовши 100 кроків, сяде на березі з вудками, зустрічаючи світанок...
Уявляєте його розчарування, коли була озвучена ціна за сотку в селищі, де є всі комунікації, 200 метрів від Великої води ? Візьмемо, приміром, такий параметр, як віддаленість від МКАД. Здавалося б, все простіше простого - до дільниці, що знаходиться на відстані 100 кілометрів від МКАД їхати в два рази довше, ніж до ділянки в 15 кілометрах від кільця. На жаль, в даному випадку логіка не спрацьовує. Різні магістралі по-різному навантажені транспортом, шлях до 15 кілометрів по Горьковському шосе займає у моїх знайомих від однієї години до двох, а то ж відстань за Новорижскому шосе або по Сімферопольському долається за годину (це швидкісні траси, які йдуть в об'їзд населених пунктів). Я не раз чув від своїх покупців, мовляв, коли почули, що можна доїхати за годину за 100 кілометрів по Сімферопольському шосе, не повірили, а дійсно в годину вклалися.
А ще є час, яку треба затратити, щоб доїхати від Москви до своєї «фазенди», і час, необхідний для повернення назад у місто. І ці періоди часу не завжди співпадають. Так, по трасі М4, ви швидко доїдете до дачі, а от повернутися в місто буде складніше - швидкісна траса впирається в багату на світлофори Липецьку вулицю...
Але сьогодні мені б хотілося поговорити про ціну земельної ділянки, в межах якої розглядаються пропозиції. Деколи складається враження, що ніяких інших вимог, крім мінімальної ціни, у людей до земельній ділянці більше немає.
Можливо, у автора є якісь проблеми з сприйняттям дійсності, але мій здоровий глузд не може мені пояснити, чому, задумавши збудувати будинок за 2-3-5 мільйонів рублів людина шукає ділянку за 100 - 200 тисяч? (як часто, пропоную покупцям більш цікаві варіанти ділянок, які дорожче обраних на 50-100 тисяч, я чую у відповідь: «Нам же ще будуватися треба!»)
ЛІРИЧНИЙ ВІДСТУП
Дзвоню знайомому, який цікавився моїми пропозиціями, питаю, на чому зупинився. «Я вже купив, в 170 кілометрах від Москви, біля міста Н-ска, ДУЖЕ ДЕШЕВО!!!»- чую у відповідь. Я в шоці. «Там же хімкомбінат, у них постійно хмара шкідливих викидів відлітає, вони його з літака осаджують над якою-небудь селом, де жителів поменше, там же шматок землі, зараженої після Чорнобиля!!» Відповідь: «Але ж ДУЖЕ ДЕШЕВО!»
Думаєте, плід моєї фантазії? На жаль, справжній чоловік, справжній розмова...
Мій життєвий досвід говорить мені, що купивши ділянку, його надалі не можна «перенести», «пересунути»- навіть на один сантиметр! І якщо під вікнами траса - вона буде під вікнами завжди. І залізниця вже нікуди не дінеться, не залежно від того, чи буде у вас будинок на ділянці чи ні. І шум — нікуди не дінеться!
Дивлячись на розкішні палаци, розташовані уздовж траси або вздовж залізничних шляхів, задаю собі питання - виходячи з такої логіки будівництва палацу на жахливому (але дешевий!) ділянці, привабливим автомобілем повинен був би стати «Ока», причому ті, що купили її люди робили б тюнінг — шкіряний салон, кермо з цінних порід дерева, спойлери, фарба «хамелеон». А самі продаються квартири - однокімнатні на перших поверхах в «хрущобах», причому ті, що купили їх повинні були б робити суперевроремонт, аж до золотих унітазів.
Але таких чудес автор у своєму житті не спостерігав...
І це питання - звідки така пристрасть до купівлі саме дешевих ділянок - досі без відповіді.
Здавалося б, логічно вчинити по - іншому. Спочатку знайти ділянку з ідеальними (у вашому розумінні) характеристиками, а потім вже акумулювати гроші на будівництво.
Другий момент, що відноситься до фінансів. У мене складається враження, що при купівлі землі люди геть не хочуть думати про подальші витрати на заміську резиденцію. Чому при купівлі квартири люди намагаються прорахувати майбутні витрати на ремонт, а при купівлі ділянки - немає?
Адже витрати на придбання землі — це лише початок витрат. Ви ж не хочете ділянку, щоб надалі жити на ньому в наметі (теж, до речі, коштує грошей) або час від часу приїжджати посмажити шашлик (це можна дешевше зробити в орендовану альтанки з мангалом у якому-небудь парку)?
З витрат (крім будівництва будинку) вас чекають: паркан, планування ділянки, вступний внесок в СНП (якщо тільки він не «сидить» вже у вартості землі), селищні дороги і доріжки на вашій ділянці, підключення до електрики, газу, пристрій каналізації, і це далеко не повний список майбутніх витрат. А тепер подумайте, отримавши якусь цифру, може варто все ж купити ділянку подорожче, але той, який вам більше подобається?
Що нам коштує будинок побудувати?
Як свідчить статистика ринку нерухомості, інтерес росіян до малоповерхового житла постійно зростає. Побудувати власний будинок – задоволення, звичайно, не дешеве, однак цілком порівнянне за витратами з придбанням квартири в місті.
Структура витрат на будівництво приватного будинку виглядає приблизно наступним чином:
від 40% до 50% витрат припадає на огороджувальні конструкції – фундамент, стіни, покрівлю;
приблизно 20-30% коштів піде на обладнання внутрішніх інженерних комунікацій (система опалення та водопостачання, каналізація, електромережа, підведення газу) і підключення до джерел;
ще від 20% до 40% витрат припадає на обробку. Втім, оздоблення – це особлива тема, витрати на неї можуть бути мінімальними, так і перевищувати вартість основного будівництва, а сам процес часом триває роками. Тому розглядати обробку детально в рамках даної статті навряд чи має сенс.
Отже, спробуємо розрахувати витрати на будівництво стандартного будинку площею 150 кв. метрів.
Починаємо з фундаменту
Для того, щоб оцінити свої витрати на цьому етапі робіт, необхідно визначитися з типом фундаменту. Його вибір залежить від несучої здатності грунту і глибини його промерзання, рівень грунтових вод під будинком, особливостей самої будівлі. Зазвичай при будівництві приватних будинків застосовують стрічкові, стовпчасті чи плитні фундаменти.
Стрічкові – найбільш поширені. Таким фундаментів практично немає альтернативи при зведенні будинків з важкими стінами (бетонними, кам'яними, цегляними) або з важкими перекриттями. Також цей тип фундаментів необхідний у тих випадках, коли під будинком передбачається облаштувати цокольний поверх, підвал або гараж. «Середня вартість фундаменту під кам'яний будинок – цегляний або бетонний – починається від 600 тисяч рублів», – говорить Євген Новицький, директор будівельної компанії
Ще більш доступний стовпчастий фундамент. Він підійде для будинку з легкими несучими перекриттями і стінами, побудованого з клеєного бруса або за каркасно-щитової технології. По витраті матеріалів і трудовитрат цей тип фундаменту в 1,5-2 рази економічніше стрічкового. В залежності від площі будинку він коштуватиме його власнику в середньому від 100 до 300 тисяч грн.
Плиткові (плаваючі) фундаменти в приватному житловому будівництві використовуються нечасто і обходяться домовласникам на 20-30% дорожче стрічкових. В основному необхідність в їх застосуванні виникає при будівництві на нерівномірно і сильно стискаються грунтах (пухкі піски, глина, торфовища, злежані звалища тощо). Пристрій плаваючих фундаментів вимагає більшої витрати матеріалів (високоміцного бетону і арматурної сталі).
Самі з цеглою
Незважаючи на різноманітність будівельних матеріалів, досі багато росіяни вибирають цегла. Краще використовувати саман, який менше важить і краще зберігає тепло. Також потрібно врахувати, що вартість кладки, як правило, приблизно в два-три рази перевищує вартість самого матеріалу. Крім того, використання цегли передбачає додаткові витрати на облаштування фундаменту. В результаті вартість будівництва одного квадратного метра цегляного будинку складе не менше 40-50 тисяч грн.
Приблизно в 2-2,5 рази дешевше будинки, побудовані з газобетону. Однак у цього матеріалу є ряд серйозних недоліків. Наприклад, з-за своєї пористої структури з плином часу матеріал накопичує значну кількість вологи, що різко знижує його теплозахисні властивості і навіть призводить до тріщин і локальним руйнуванням. Тому стіна з газобетону вимагає дуже серйозної гідроізоляції – як з зовнішньої, так і з внутрішньої сторони.
Альтернатива каменю – дерево. Останнім часом в Росії широке застосування при будівництві заміських будинків знаходить клеєний брус. Для його виготовлення колоди розпилюють на ламелі – окремі дошки, які висушують, обробляють і потім склеюють разом. У результаті будинки дають мінімальну усадку, а утворення тріщин у стінах практично виключається. Крім того, одним з достоїнств цього матеріалу є його стійкість до перепадів температури. Можна будувати будинки з клеєного бруса і в регіонах з підвищеною вологістю. За вартістю котеджі з клеєного бруса порівнянні з цегляними.
До числа найбільш доступних відносяться каркасні і щитові будинки. В першому випадку основою побудови служить жорстка дерев'яна конструкція – каркас.
Усередині стіни заповнюються утеплювачем і обшиваються з двох боків міцними плитами з пресованих відходів деревообробки. Щитові будинки збирають з готових стін-щитів, які з'єднуються один з одним прямо на ділянці. Поставити такий будинок можна всього за пару тижнів. Вартість каркасних і щитових будівель починається від 15 тисяч грн за кв. м.
Правда, приймаючи рішення про використання дерев'яних конструкцій, не слід забувати про те, що дерево – горючий матеріал. І навіть широко застосовувана сьогодні просочення клеєного бруса антипіренами не є панацеєю, оскільки через 2-3 роки вони вивітрюються і обробку треба повторити.
Крім того, це не кращий варіант з точки зору екології і охорони здоров'я.
Любо-дорого подивитися
Власникові заміського будинку доводиться задуматися і про обробці фасаду. Одним з традиційних способів є оштукатурювання. В цьому випадку вартість робіт і матеріалу починається від 400 грн за кв. м. На жаль, такий фасад найменш довговічна, а тому вже через пару років потребує ремонту.
Більш надійний облицювальна цегла, хоча слід пам'ятати про те, що він, як і штукатурка, має пористу природу і помірну вологостійкість.
Вартість обробки будинку облицювальною цеглою складе приблизно 1000 грн за кв. м стіни.
Однак сьогодні подібні фасади можна вважати вже морально застарілими. Найбільш практичними зараз є навісні вентильовані фасади з їх різноманітністю варіантів облицювання і колірних рішень. Найбільш поширеним варіантом облицювання є сталевий сайдинг – міцний, негорючий і екологічно безпечний. Завдяки використанню сучасних високотехнологічних покриттів сталевий сайдинг не боїться корозії. Наприклад, розроблена англійською компанією TATA Steel (раніше Corus) сталь з покриттям Colorcoat Prisma має покращений антикорозійний шар з алюмоцинкового сплаву Galvalloy (95% цинку і 5% алюмінію), а також шар з стійкого до агресивних середовищ і вигорання полімеру. Матеріал з таким покриттям має унікальний гарантійний термін 20 років, а прослужить більше 50 років. Використання вентфасад не тільки дозволяє забути про поточних ремонтах (реставрації, фарбування), але і завдяки ефективній теплоізоляції дозволяє заощадити на опаленні і кондиціонуванні. Вартість вентфасад з подконструкцией, теплоізоляцією, вітрозахистом, добірними елементами і монтажем становить близько 1400 кв. м.
Вініловий сайдинг, часто застосовуваний варіант облицювання, трохи дешевше, однак погано переносить наші зиму і літо. Оскільки коефіцієнт температурного розширення пластику в 10 разів вище, ніж у сталі, вініл взимку «стискається» і стає крихким, зате влітку «розширюється», і дуже скоро облицювання будинку може «піти хвилями». Нарешті, не можна не згадати про те, що стійкість кольору вінілового сайдинга залишає бажати багато кращого, плюс вініловий сайдинг пожежонебезпечний.
Ціни – нижче даху
Задуматися про те, якою буде покрівля, слід ще на етапі проектування. Перш за все потрібно розуміти, що покрівля – це не просто покрівельний матеріал, а система, яка починається від крокв, а закінчується покрівельним покриттям, водостоками і т. д. «Покрівельний пиріг – це складна інженерна система, що складається з безлічі елементів різного функціонального призначення, – пояснює Євген Лазукин, начальник департаменту продажів водостічних і покрівельних систем компанії Метал Профіль", провідного виробника покрівельних і фасадних систем в Україні. – Правильно спроектувати її без спеціальної підготовки неможливо, тому краще використовувати довели свою надійність комплексні рішення «під ключ», підбираються професіоналами. Крім того, всі елементи покрівлі повинні бути підібрані таким чином, щоб вони служили протягом однаково тривалого терміну, тобто в конструкції не було «слабких ланок», з-за яких вона може втратити працездатність раніше часу».
Вартість такої покрівлі в комплексі, з урахуванням монтажу, в залежності від виду покриття може коливатися в досить широких межах – від 2500 до 8000 . і навіть більше за квадратний метр. До першої цифри ближче дах, крита металочерепицею або профнастилом, до другої – такими екзотичними і дорогими матеріалами, як мідь або сланець.
Слід зауважити, що перший варіант є на сьогоднішній день оптимальним вибором по співвідношенню ціна/якість. До переваг металочерепиці можна віднести невелику вагу, простоту монтажу, стійкість до перепадів температури, різноманітність колірних рішень і екологічну безпеку. «Ми використовуємо в своєму виробництві тонколистову сталь зі спеціальними багатошаровими покриттями на основі полімерів, значно підвищують експлуатаційні властивості покрівельних матеріалів», – говорить Євген Лазукин. До числа таких матеріалів відноситься і сталь з покриттям Colorcoat Prisma, про яку вже йшла мова вище.
Хай буде світло!
Будинок, який не має інженерних комунікацій і не забезпечений основними комунальними ресурсами – це всього лише «коробка». Щоб зробити його жилим, знадобляться електрика, вода, каналізація, опалення, газ.
Перш за все необхідно вирішити питання з підключенням будинку до електромережі. «Витрати тут залежать від багатьох умов – віддаленості від магістральних мереж, розміру селища і т. д.», – вважає Олег Паризький, директор проектів керуючої компанії В залежності від регіону розкид цін досить великий. Наприклад, за підключення електроенергії доведеться заплатити в середньому від 30 тис. до 60 тис. за кожен кіловат потужності. Для невеликого будинку, не обладнаного потужним силовим обладнанням (насосними установками, електричними бойлерами, автоматичними воротами тощо), знадобиться як мінімум 8-10 кВт3. Це відповідає проектній потужності введення на міську квартиру.
На буріння артезіанської свердловини та установку септика піде ще близько 100-150 тисяч . Підключення до газової магістралі (якщо газ підведений до селища) може коштувати 500-600 тисяч.
Також необхідно створити систему опалення. Як правило, ні до чого «підключитися» в даному випадку не вийде. Багато компаній сьогодні пропонують створення автономних систем, що включають котел, труби, радіатори опалення та інші необхідні елементи.
У середньому створення системи опалення приватного будинку обходиться від 1000 до 2000 на квадратний метр опалювальної площі. При придбанні опалювального, як і будь-якого іншого обладнання слід враховувати не лише його вартість, але й вартість володіння ним. Більш економічні, нехай і дорогі прилади, дозволять зберегти згодом набагато більше грошей, ніж доступні, але не ефективні аналоги.
Підіб'ємо підсумок. Приблизні витрати на будівництво будинку виглядають наступним чином:
фундамент – від 200 до 600 тисяч ;
несучі конструкції – від 10 до 30 тисяч за кв. м площі будинку;
оздоблення фасаду – близько 1000 грн./кв. м площі фасаду;
облаштування покрівлі – 3000 ./кв. м площі поверхні даху (для скатної покрівлі приблизно 1,5 площі фундаменту);
комунікації – від 1,5 млн. .
Додавши до цієї суми витрати на внутрішню обробку, отримаємо суму приблизно 5-7 мільйонів за будинок площею 150 кв. метрів.
Отримана сума порівнянна з вартістю однокімнатної квартири в непрестижному спальному районі столиці. Якщо розглядати житлове питання в такому ракурсі, то власний будинок представляється набагато більш вдалим рішенням. Це і пояснює зростаючий інтерес росіян до малоповерхового будівництва. Адже сьогодні кожен, хто має, наприклад, дачна ділянка недалеко від міста, цілком може перетворити його в місце постійного проживання.
"Шлюб" у новій квартирі: як з цим жити.
Ситуація, коли володар квартири в новобудові, не встигнувши в неї в'їхати, виявляє серйозні дефекти, останнім часом стає все більш поширеною.
Що ж робити, якщо стіна почала промерзати вже після того, як ви отримали право власності, зробили дорогий ремонт і через півроку раптом виявили, що стіна в одній з кімнат початку промерзати, а стеля в кімнаті роз'їдає від протікань?
Побудувати дешево
Квартири в петербурзьких новобудовах коштують недешево. За даними інформаційно-аналітичного відділу ГК «Бюлетень нерухомості», сьогодні середня ціна по Петербургу на первинному ринку становить близько 74 тис. рублів за кв. м. За такі гроші цілком можна розраховувати на отримання якісного продукту. Проте все не так просто.
За інформацією Експертної ради по управлінню надійності підприємств будівельного комплексу (ЕСОН), в Петербурзі приблизно 95% нового житла здається з будівельним шлюбом. «Квартир без зауважень практично немає, – констатує начальник технагляду Управління та контролю якості ЕСОН Наталія Фертикова. – З порушеннями встановлюється близько 80% віконних блоків, у 50% будинків виявляються протікання по покрівлі і промерзання стін, 30-40% об'єктів здаються з порушеннями вентиляційної тязі». Крім того, у 90% будинків проблеми з цементною стяжкою, у 50% зданих будинків не влаштовує якість штукатурних робіт. До поширених видів будівельного шлюбу також можна віднести розгерметизацію швів, відсутність гідроізоляції, тріщини і здуття стяжки підлоги, витікання води з системи тепло - і водопостачання, порушення геометрії, а також розмірів фундаменту і стін.
Однією з основних причин браку у будівництві експерт вважає бажання забудовників заощадити на чому завгодно, на шкоду якості споруджуваного житла. Досить поширені випадки, коли в процесі будівництва змінюються проектні рішення, знижується витрата і якість матеріалів. Крім того, ні для кого не секрет, що до роботи на будівництвах залучаються в основному заробітчани, які мають дуже віддалене уявлення про будівництві. «Економія матеріалів і некваліфікована робоча сила – здебільшого корінь зла саме в цьому, – впевнена Наталія Фертикова. – Робочі ненавчені, контроль якості з боку виконробів кульгає. І все це, зрозуміло, відбивається на якості будівництва».
Самі винні
Згідно із законом «Про захист прав споживачів» забудовник зобов'язаний усунути всі недоробки. Однак за фактом змусити його зробити це досить проблематично. Завбачливі громадяни, щоб уникнути можливих неприємностей, запрошують експертів ще на етапі підписання документів про приймання квартири. «Якщо покупець брав квартиру самостійно і заздалегідь не обзавівся доказами, то згодом йому буде дуже складно відстоювати свої права, – впевнена Наталія Фертикова. – Тому в момент передачі квартири деякі пайовики приїжджають з експертом, який уважно оглядає квартиру і за підсумками складає перелік дефектів з посиланнями на Дбн та Дсту. Хоча приховані дефекти навіть експерт не завжди може визначити. До таких дефектів як раз і відносяться промерзання стін, дефекти панелей, протікання покрівлі».
Між тим, покупців, які завчасно вдаються до послуг експертів значно менше, ніж тих, хто, буквально не дивлячись, подмахивает акт приймання квартири. У цьому-то і полягає основна причина подальших проблем, які іноді тягнуться роками, вважає керівник практики нерухомості та інвестицій юридичної компанії «Качкін і партнери» Дмитро Некрестьянам. «Є два види взаємин між пайовиками і будівельною компанією – по 214-му федеральному закону і за старими договорами пайової участі. Якщо говорити про договори пайової участі, укладених за старою схемою, то в даному випадку інтереси покупців захищає закон «Про захист прав споживачів». По 214 закону все ще простіше – в ньому прописані серйозні санкції, що захищають інтереси пайовика і в цій ситуації просто правильніше не приймати об'єкт, а вимагати передачі без недоліків, або компенсації понесеного збитку».
Але найчастіше все відбувається не так. За словами експерта, бачачи незначні на перший погляд недоліки, покупець покірно підписує всі папери. «Уявіть собі психологію пайовика, який сидів три роки чекав на свою квартиру, тепер вона перед ним, – намагається пояснити ситуацію Дмитро Некрестьянам. – І йому кажуть: або ти подписываешься, що у тебе немає претензій, і сам заделаешь цю тріщину, яка буде тобі коштувати п'ять тисяч рублів, або – півтора року судів. У підсумку акт прийому-передачі квартири, в якій є посилання на те, що пайовик не має претензій до приміщення, підписується, і тим самим пайовики фактично обрубують всі можливості щодо подальшого оскарження якості житла. Саме тому не так багато претензій доходить до суду, оскільки підстава для нього просто відсутня».
Потерпіти до зими
Якщо вже витримки не вистачило, і щасливий покупець бездумно підписав всі необхідні документи забудовнику, то, принаймні, до настання зими ремонт робити експерти настійно не рекомендують. Багато недоліки (наприклад, промерзання стін) виявляються саме в цей час. Крім того, будь-який будинок, навіть дуже добре побудований, відчуває деякі деформації після будівництва. Відбувається осаду фундаменту, будівельні конструкції теж деформуються і при усадці будівлі можуть виникнути тріщини на стінах і стелі.
«Незалежно від того по 214-ФЗ будувався будинок або за старим договором, на будь-яку квартиру дається гарантійний строк, – коментує Дмитро Некрестьянам. – Тобто, теоретично пред'являти претензії можна. Але, як правило, через якийсь час дуже важко довести, що виявлені недоліки в квартирі є наслідком неякісного будівництва. Зазвичай забудовники намагаються звалити провину на власника об'єкта нерухомості, відмовляючись тим, що той чи інший дефект є наслідком неакуратною експлуатації або поганого ремонту».
Генеральний директор Консультаційного центру за пайовим будівництва та нерухомості (КЦДСиН) Ганна Максимова також підтвердила, що далеко не завжди покупцеві квартири вдається довести, що дефекти, обнаружившиеся вже в процесі проживання, з'явилися із-за неякісної роботи будівельників, а не з його власної вини. «Ми не знаємо внаслідок чого мерзне стіна або тече стеля, – пояснює експерт. – Адже з юридичної точки зору цілком допустима така ситуація, що, будучи власником хоча б день, власник сам завдав якісь пошкодження квартирі, і внаслідок цього виникло, наприклад, промерзання стіни. Для того, щоб притягнути до відповідальності забудовника необхідна експертиза, яка доводить протилежне».
Обнаружив следы недобросовестной деятельности строителей необходимо сначала обратиться в эксплуатирующую организацию, затем – в , которые дадут заключение строительно-технической экспертизы о том, что является причиной обнаруженного в квартире брака. Стоит такая экспертиза совсем недешево – от 30 тыс. грни выше, да и длится она долго – не менее двух месяцев. Однако без этой процедуры обойтись невозможно. «До тех пор, пока нет экспертизы, определяющей причины дефекта, говорить о некачественной работе строителей нельзя. Только после того, как у вас на руках появятся документы, подтверждающие наличие именно строительного брака, подобное утверждение перестает быть не более чем умозаключением, – объясняет Анна Максимова. – После получения экспертизы, нужно обращаться в ту компанию, где квартира была приобретена и если дело доходит до суда, подавать иски к застройщику».
Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане
Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам
Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону
Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)
Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных
Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть
Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)
- Сучасний заміський будинокНе останнє місце при будівництві заміського будинку займає обробка як внутрішня, так і зовнішня. Зовнішнє оздоблення виконує не тільки захисну функцію, але і не менш важливу естетичну. Потрібно будувати так, щоб високоякісна зовнішня обробка і стильн
- Будинок з мансардою - практично і красиво?Будівництво будинку з мансардою має безліч переваг, у першу чергу - це економія кошти при порівняно невеликій втраті корисної площі. Мансардний поверх обійдеться трохи дешевше повноцінного, так як зверху немає плит з / б, альо вартість 1 м. кв. обштука