Купівля будинку: дешево і сердито.

Іноді на ринку продажу можна зустріти оголошення про продаж дешевих будинків і дач, а також вільних від будівель земельних ділянок. Вартість домоволодінь і бажання заощадити бере своє, і клієнт спрямовує свій погляд у бік такої пропозиції. Чого ж слід побоюватися в першу чергу при покупці недорогої нерухомості заміського формату?

Купуй піноблоки, ціна за штуку в Івано-Франківську доступна!

В першу чергу, будь-яку операцію необхідно перевірити на предмет «юридичної чистоти». При купівлі земельної ділянки, що не має яких-небудь будівель, слід пам'ятати, що земля повинна бути переведена у ту групу, на якій дозволено будівництво житла, і що дана ділянка не входить до складу земель сільськогосподарського призначення, або був своєчасно переведений в землі населених пунктів, придатні для індивідуального житлового будівництва. В іншому випадку навіть купивши дешево таку земельну ділянку, ви можете залишитися не при справах, оскільки на землях такої категорії будівництво буде заборонено, або доведеться самостійно пройти витратну, як за часом, так і по грошах, процедуру переведення землі з однієї категорії в іншу.

Крім того на дешевих ділянки без підряду хворим моментом виявляється питання прокладки інженерних комунікацій. Тут слід переконатися, що ви купуєте землю з комунікаціями, так як самостійна прокладання мереж може обійтися вам дорожче, ніж, якщо б ви купили землю з комунікаціями, але без сумнівної знижки.

Один з досить поширених варіантів недорогий покупки – це придбання будиночка у віддаленому селі від міста. Як правило, будинки там недорогі, але і тут потрібно бути уважним, щоб уникнути неприємностей, і не залишитися і без грошей, і без житла. При купівлі будинків у далеких селах необхідно уважно вивчити документи, і переконатися, що людина, з якою ви укладаєте договір купівлі-продажу, є єдиним власником будинку. Так як в селах дуже поширена практика продажу будинків між жителями «на довірі», просто з передачею грошей.

5 помилок при покупці заміського будинку.

З усіх елементарних правил покупки заміського будинку найбільш часто нехтують двома – стосуються права власності на землю і на будинок. Тим не менш, є ряд другорядних помилок, які не менш важливо уникати при виборі і придбанні заміської нерухомості. Список п'яти найбільш типових помилок склали експерти компанії Penny Lane Realty.

Перша помилка: головне - це фасад.

Не так важливо, з чого побудований будинок. Головне - як він побудований, вважають експерти компанії Penny Lane Realty. «Дуже часто люди купують будинок за $1 млн, $2 млн., а то й за $5 млн. і не спроможні перевірити його технічну «начинку», - пояснює Михайло Бєляков, провідний спеціаліст компанії Penny Lane Realty. - Вони вважають, що досить оглянути фасад, пройтися по ділянці, погодитися з плануваннями і - можна брати. При цьому фундамент будинку, його конструктив і перекриття не перевіряються зовсім. Так, перевірку будови в кращому випадку проводить тільки кожен третій покупець».

Сьогодні зустрічаються будинки з досить низькою якістю будівництва. Більш того, значна частина всіма улюблених цегляних котеджів побудована з неприпустимими порушеннями. Вони приходять в непридатність через 5-10 років. Вартість перевірки технічного стану будинку становить від $500 до $2000. Як правило, вона не входить в пакет послуг, що надаються ріелторським агентством, але професійний брокер обов'язково порекомендує клієнту звернутися за даною послугою.

Друга помилка: усні домовленості.

Намагайтеся не допускати як можна менше усних домовленостей при входженні в угоду. Домовленості, які залишаються за рамками договору, дуже часто не виконуються. «За останнє десятиліття наші громадяни стали набагато більш юридично підковані, тим не менш, ми звикли жити «по понятіях» і навіть при великих операціях якусь частину важливих питань вирішувати на словах, - коментує М. Бєляков. - Починаючи від того, залишає продавець меблі і закінчуючи датою вселення покупця і терміни остаточних виплат. Моя порада: максимально детально прописувати всі нюанси. Точно також це питання постає при купівлі будинку або ділянки з ще не підведеними комунікаціями. Сьогодні люди насторожено ставляться до обіцянок включити газ завтра і намагаються, щоб всі гарантії забудовника були підкріплені у договорі у вигляді фінансових забезпечень та штрафних санкцій».

Третя помилка: незнання навколишньої місцевості.

Обов'язково добре вивчіть місцевість навколо вашого майбутнього будинку. Оптимально - перед покупкою оглянути котедж і навколишню територію як мінімум два рази, в різний час доби. Коли покупець звертається в авторитетну ріелторську компанію, то його попереджують про небажане «сусідстві», але нерідко буває, що люди купують будинок з проходять мало не на ділянці лініями ЛЕП, розташованими неподалік сміттєвими звалищами і т. п.

«Не так давно в моїй практиці був випадок, коли продавець виставив на продаж будинок, що знаходиться прямо навпроти кладовища, - розповідає Михайло Бєляков. - Коли я його запитав, як він примудрився зробити таке придбання, він відповів, що приїхав на об'єкт пізно ввечері з дружиною. Їм сподобався сам будинок, тихе місце і вони одразу ж внесли завдаток. Цілком імовірно, що ми зможемо продати цей об'єкт, але ціна на нього буде зовсім інший».

Четверта помилка: знайомий юрист.

Досить часто клієнт при купівлі нерухомості намагається залучити до процесу свого знайомого юриста, забуваючи про те, що кожен юрист має вузьку специфікацію. Все це призводить до того, що покупка будинку розтягується у часі, а нерідко і взагалі зривається. «Непрофільні фахівці запитують документи, які не є обов'язковими для безпечного укладання угоди або взагалі не мають до неї ніякого відношення, - каже Михайло Бєляков. - Наприклад, просять висновок про можливе обтяження на ділянку, запитують передісторію ділянки, збирають додаткові експертні думки і т. п. Справа в тому, що завдання залученого юриста відрізняється від завдання юриста, який спеціалізується на операціях з нерухомістю. Першим треба продемонструвати, що він працює, показати список опрацьованих документів, а другого – просто безпечно провести операцію. Дуже важливо, що люди стали замислюватися про юридичну чистоту угоди, тим не менше, кожна велика ріелторська компанія робить первинну перевірку документів. Якщо покупець наполягає на більш глибинному аналізі документації, то він повинен розуміти, що йому потрібен не просто юрист, а юрист, який спеціалізується на операціях з нерухомістю».

І п'ята помилка: некоректна оцінка вартості об'єкта.

Дві коробки, зовні виглядають практично однаково, всередині можуть перебувати на абсолютно різних стадіях готовності. Недосвідчений покупець не в змозі оцінити, які роботи проведені в будинку і скільки вони коштують. З одного боку, різниця між будинками видно навіть не фахівцю, але оцінити, наскільки вона велика, не професіонали не можуть. За собівартістю та якістю будівництва схожі будинки можуть відрізнятися в ціні один від одного в 2-3 рази. Наскільки утеплені стіни, як проведена гідроізоляція фундаменту, будував господар котедж для себе або на продаж і т. п. Зовні це не видно, але від цього залежить, як буде експлуатуватися будинок, чи буде в ньому прохолодно влітку й тепло взимку. «Тому не варто вважати високу ціну явно завищеною, а низьку – об'єктивною ринковою ціною. Варто просто провести технічну перевірку цих «схожих об'єктів» і лише потім зробити свій вибір», - підсумовує Михайло Бєляков.

Вибираємо землю під будівництво будинку.

Втілити в реальність мрію про власне в будинку під силу кожному, найголовніше в цій справі цілеспрямованістю і віра в те, що мрія обов'язково збудеться. Напевно, ви вже не раз представляли собі - який будинок вашої мрії. Але для реалізації своїх задумів вам необхідно вирішити дуже важливе питання – де буде знаходитися ваш будинок.

Найкраще місце для будинку, звичайно за містом, це дає можливість насолоджуватись природою і наповнюватися силами. Це вигідно і з економічної точки зору, так як чим далі ділянку від міста, тим він, як правило, коштує дешевше, але і сильно перестаратися у спробі втекти від мегаполіса в тихе місце теж не варто, у всьому повинні бути золота середина. До цього місця повинно бути зручно добиратися, наявність комунікацій та розвиненої інфраструктури теж зайвим не буде.

При виборі місцевості, в якій буде будуватися будинок необхідно враховувати наступні фактори:

Природа та екологія. У даному випадку варто упевнитися в тому, що поруч немає великих сміттєзвалищ і підприємств.

Транспортна доступність. Це буде добре не тільки в плані зручних поїздок на відпочинок з міста на дачу, але і з точки зору доставки будівельних матеріалів під час зведення будинку.

Інфраструктура. Дізнайтеся, де поблизу знаходяться медичні та виховні заклади, магазини, пошта. Якщо найближчий лікар знаходиться в 25 кілометрах, а про магазин тут взагалі ніхто не чув, жити вам у цьому місці буде не дуже комфортно. Також по можливості варто дізнатися довгострокові перспективи розвитку цього району. Бути може місцева влада вже задумала через пару місяців розбити на вашому майданчику тенісний корт або прокласти трасу.

При виборі конкретної ділянки необхідно керуватися наступними параметрами:

Топографія та розміри – для будиночка з невеликим затишним двориком цілком вистачить кількох соток землі, для більшого заміського будинку або котеджу зі спортивним майданчиком і садом – беріть не менше 20 соток землі.

Нерівний ландшафт може створити при будівництві певні труднощі, але у випадку з індивідуальним проектом будинку, може дати і деяку перевагу.

Комунікації – без цього не можна уявити собі сучасне життя. Перевірте, чи є можливість підключення електрики, водопроводу, газових мереж.

Враховуйте особливості місцевого грунту. Звичайно, будинок можна побудувати сьогодні на будь-якому грунті, але вартість робіт при цьому може значною мірою відрізнятися.

Свідоцтво на земельну ділянку. Після того як відповідний ділянку знайдений і почалися переговори з власниками про продаж землі, слід переконатися, що всі права на право власності на землю оформлені правильно. Уважно слід перевірити наявність всієї документації. Краще всього звернутися за допомогою до юриста.

Познайомтеся зі своїми майбутніми сусідами. Нові знайомства ще нікому не шкодили, та й ви зможете дізнатися дуже багато цікаво про місцевості, в якій буде стояти ваш майбутній будинок, про місцевих жителів, володарів і т. д.

Золота середина.

Ніяких законів про співвідношення площі котеджу і ділянки не існує, проте є затверджені норми інсоляції — наприклад, якою має бути відстань до прилеглих будівель, водойми або автомагістралі. Коли проект будинку проходить стадію прив'язки до ділянки, всі ці фактори обов'язково враховуються.

Палац на п'ятачку

Розробити план забудови присадибної ділянки, в якому враховується розташування абсолютно всіх споруд відносно один одного, сторін світу і сусідніх будинків, досить складно. Звичайно, грамотні архітектори зуміють організувати простір ергономічно і комфортно. А якщо архітектори безграмотні? А якщо над їх розумністю тяжіє думка замовника, якому на шести сотках хочеться звести триповерховий палац? Загалом, на площа будинку впливають і конфігурація ділянки, і кількість поверхів будівлі. Що стосується співвідношення між наділом і плямою забудови (розміром будинку), то тут вступають у силу закони ринку, які і задають «правила хорошого тону». Варто пам'ятати, що продати маленький ділянку з величезним котеджем практично нереально навіть за собівартістю (хоча у деяких бажання виділитися поступається місцем здоровому глузду).

Прийнято вважати, що оптимальне співвідношення розмірів будинку і ділянки — приблизно 1 до 10. Втім, деякі експерти вважають, що «золотий перетин» — це 1 до 15. «Не рекомендується на шести сотках зводити двоповерховий будинок просторіше 120 кв. м, — говорить Людмила Єжова, виконавчий директор компанії «Терра-Нерухомість». — Двох-трьох спалень цілком вистачить для комфортного проживання сім'ї з чотирьох осіб. Оптимальним вважається варіант, коли будинок площею до 200 кв. м розміщується на майданчику 10-12 соток». Відповідно котедж в 350-400 кв. м органічно впишеться на 15-20 соток, а особняк у 500-600 кв. м вимагає не менше 30 соток. При меншій кількості землі ліквідність житла буде досить низькою.

Закон – не дишло

Втім, деяким архітекторам наведені пропорції здаються небесспорными. Можна назвати чимало прикладів, коли котедж розміром 350-400 кв. м, причому, з цокольним поверхом та мансардою, дуже вдало розташовувався на 12 сотках. А бувало й так, що будова подібних розмірів «усаживалось» на 25 сотках і територія виглядала перевантаженою. Так що відхилення від правил цілком припустимі. Наприклад, якщо практично весь п'ятачок землі займає будинок для постійного проживання, це виправдано — подібні житла люди сприймають як щось середнє між котеджем і міською квартирою, а мінімальна кількість соток стає приємним бонусом. Розкуповуються ж секції в таунхаусах, де на додаток до житла виділяється крихітний шматочок землі.

«На ділянках без підряду будинку в переважній більшості випадків призначаються для постійного проживання, — говорить Сергій Мигунов, керівник управління маркетингу і розвитку ГК «Конті». — Відповідно крім житла необхідно розмістити інфраструктуру, технічні приміщення та гараж. Якщо ж котедж виявиться надмірно великим, будови зіб'ються в купу, а місця під сад і зони відпочинку практично не залишиться». У той же час покупка ділянки без підряду після закінчення деякого часу може вилитися в суцільні незручності. «Справа в тому, що такі місця, як правило, перетворюються в «шанхаи», де кожен будує за правилом «хто перший встав – того і тапки», не дотримуючись ні рекомендованих пропорцій, ні порад по висоті, ні правил розміщення підсобних споруд, — пояснює Армен Маркосян, директор з маркетингу Rodex Group. — У Підмосков'ї достатньо прикладів, коли білокам'яні вілли з басейнами і кованими воротами, яким позаздрили б мешканці Лазурного Берега, сусідять з рубаними будиночками 6х7. Природно, про соціальної однорідності мова тут не йде».

На свій розсуд

У садових товариствах питання про те, який будинок будувати, вирішується суто індивідуально. Якщо передбачається проживання тільки у літній період, зрозуміло, немає необхідності серйозно займатися утепленням, витрачати кошти на систему опалення, так і площа не варто збільшувати до безглуздих розмірів — на 6-8 сотках цілком достатньо 100-120 кв. м. Зате сад буде пахнути, а город давати багаті врожаї. Якщо ж облюбоване місце в якій-небудь селі, знову-таки варто гарненько подумати: зводити тут боярські хороми або краще не виділятися і підлаштуватися під інших «селян». У сформованих століттями селах вискочки не вітаються.

Велике значення відіграє і форма наділу. На дуже витягнутих ділянках досить складно облаштувати сад і прогулянкову зону. Не раз доведеться задуматися, в якому місці поставити гараж, альтанку або лазню. Тому вже в процесі придбання землі варто скористатися рекомендаціями фахівців щодо комфортного співвідношення довжини і ширини шматочка батьківщини». Зручними вважаються ділянки 20 на 30 м, 40 на 50 м і т. д. Також популярні території трапецієподібної і неправильної форми. Принаймні, відзначають їх власники, немає відчуття, що ти живеш в обгородженому парканами квадраті або прямокутнику.

Відриваючись від землі

Ще один привід для роздумів — якої висоти робити додому: одно-, двох-, триповерховий? Все залежить від смаку, фантазії, кількості членів сім'ї та наявності фінансів. За архітектурним канонам, поверховість безпосередньо залежить від розміру ділянки. До того ж на невеликому клаптику будувати одноэтажку просто невигідно, а ось дворівневий будинок, даючи менше пляму забудови, вдвічі збільшує корисну площу. З іншого боку, очевидно, що кількість поверхів впливає на собівартість будівництва. Наприклад, включення в план навіть цокольного рівня веде до істотного подорожчання проекту, а надбавка третього поверху і зовсім подвоїть ціну. Тим не менш, якщо ділянка невелика, а потрібен великий будинок, зростання вгору — міра вимушена.

Якщо ж говорити про моду, то слід констатувати: сьогодні покупець і приватний забудовник віддає перевагу «середні», переважно дворівневі будинку. До того ж у зв'язку з розвитком інфраструктури котеджних селищ і садових товариств майбутні власники стали відмовлятися від підвалів, де ще в кінці 90-х було модно розміщувати сауни, видеозалы, більярдні, підсобки, а іноді і спальні для гостей. Загалом, попит на високі будинки пішов у минуле.

Оптимум і трохи вище

На думку експертів, основний попит сьогодні припадає на дворівневі будинку з повним або мансардним другим поверхом. Наявність цоколя — можливо. Така популярність пояснюється і економічною доцільністю — вартість 1 кв. м набагато нижче, можна провести оптимальне зонування території, та до того ж вибрати будь-який архітектурний стиль. Нарешті, за традицією в будинку повинна бути сходи. Саме тому 90% котеджів — дворівневі. Що стосується одноповерхових будівель, то, як правило, їх вибирають люди, які мають за плечима багатий досвід заміського життя, деякі змінили не один будинок. Безумовно, це більшою мірою стосується проектів елітного класу, оскільки такий особняк вимагає ділянки площею як мінімум 50-70 соток.

А ось триповерхові котеджі свою популярність розгубили — не тільки з-за дорожнечі, але і з-за труднощів з внутрішнім плануванням, не кажучи вже про те, що сходові марші віднімають корисну площу. Від великої кількості сходів покупець не в захваті: любителів бігати вгору-вниз не так багато, особливо якщо в сім'ї є літні люди. Та й батьки дошкільнят на такий будинок не вгризуть, побоюючись за здоров'я малюків, для яких сходи — постійний ризик травми. Деякі володарі «висоток» зізнаються, що на третьому поверсі їм доводиться бувати пару-трійку раз в місяць, і то під час показу своїх володінь гостям. Зате величезні рахунки за електрику та комунальні послуги доводиться сплачувати щомісячно.

Вище хмари

Будинку в чотири поверхи і більше були популярні на зорі становлення заміського ринку. Перші «палаци» в більшості своїй складалися з двох повних поверхів, цокольного і мансардного. Господарям таких монстрів здавалося — чим просторіше особняк і більше поверхів, тим вище їх статус. Але по мірі розвитку ринку і придбання досвіду люди усвідомили, як незручно жити в такому будинку.

Втім, фантазія і бажання безмежні, а фінанси — справа наживна. При дефіциті засобів оптимальна площа — 150-200 кв. м, кількість поверхів – один-два. Параметри бізнес-класу — 250-450 кв. м, що вкладається в два, а то і три поверхи. Для дорогий садиби або вілли і 600 кв. м не межа, а тому знаходяться бажаючі зводити три-чотириповерхові будівлі. Але в будь-якому випадку варто враховувати і призначення будинку — постійний він чи для наїздів час від часу. Зрозуміло, що в першому випадку корисної площі має бути більше, і це питання можна вирішити тільки за допомогою поверхів.

Як можна і як не можна будувати на березі.

Нинішнього спекотного літа, долаючи багатокілометрові пробки по дорозі на дачі, москвичі з заздрістю дивилися на будинку на берегах річок, озер, водосховищ. Ділянка біля води – справжній порятунок від спеки. Сьогодні пропозиція таких наділів і домоволодінь досить велике, а ціни різняться на порядки.

Як кажуть продавці-практики, у споживача користуються успіхом пропозиції з найбільшим числом конкурентних переваг. Близькість водоймища – це дуже сильний аргумент «за» покупку. За даними, наданими журналу Metrinfo.Ru, КК «Волзькі дачі», зараз в московському регіоні реалізується близько 350-370 проектів, частка пропозицій на воді, якщо не рахувати дрібні водойми та/або селища, на віддаленій відстані від річок та озер, що складає близько 20% від усього пропозиції. Ще два роки тому частка таких пропозицій не перевищувала 13%

.

Всього ж за оцінкою аналітичного центру корпорації " ІНКОМ, близько 70% виставлених на продаж селищ в столичному регіоні мають на своїй території будь-які водойми або розташовані від води не далі ніж в двох кілометрах. «Однак, лише 20% з них знаходяться на березі великих річок, озер чи водоймищ», - підтверджує дані колег Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації ІНКОМ.

За словами Володимира Єфімова, комерційного директора ГК «Рідні Землі», перш за все мова йде про таких водосховищах, як: Истринское, Клязьминское, Учинское, Рузське, Можайське, Пирогівське, Икшинское.

До пляжу - пішки або на колесах?

Але позиціонуючи свої пропозиції на заміському ринку як котеджні селища поблизу водойм, забудовники часто прикрашають загальну картину. Буває, що водосховища, великі озера або річки в місцевості розташування землевідведення дійсно є, але до них можна добратися тільки на автомобілі. Олексій Кудрявцев, директор з маркетингу керуючої компанії «Волзькі дачі», вважає, що селище може позиціонуватися як стоїть на воді тільки в тому випадку, якщо з будь-якої його точки можна дістатися до берега водойми максимум за 20 хвилин пішки. Експерт погоджується, що більший час на дорогу допустимо, але тільки у випадку, якщо мова йде про великому водоймі. Річки шириною 10-50 метрів далеко від селищ, як правило, не ідентифікується з ним. «При проектуванні наших селищ ми дотримуємося правила десятихвилинної пішої доступності води. Наприклад, в селищі «Ера», розташованому на однойменній притоці Волги в Калязинском районі, максимально віддалені від води ділянки знаходяться на відстані 800 м», - зазначає наш коментатор.

Увага: вибір селища. Що можна, що не можна

Купувати ділянку у «великої води» слід дуже обережно. Дмитро Таганов (ІНКОМ) звернув увагу на те, що Водний Кодекс РФ регулює питання будівництва поблизу водойм, і в межах допустимої близькості до прибережній зоні дозволяється зводити будинки тільки при дотриманні санітарних норм: котеджі обов'язково повинні мати центральне водопостачання і каналізацію.

А ось в прибережній зоні, яка згідно все того ж ВК, становить не менше 50 м, будувати взагалі нічого не можна. Великий девелопер не стане піддавати загрозі будівництво цілого проекту, більш того, він буде зацікавлений у зміцненні берегової лінії і підтримання її в чистоті. Але у приватників порушення бувають, тому покупці таких домоволодінь ризикують коли-небудь втратити свій будинок.

Вимоги стають більш м'якими, якщо мова йде про штучних водоймах. Вони будуються по всім санітарним і містобудівним нормам, тому добре вписуються в проекти і «працюють» на престиж. Як розповів Дмитро Таганов (ІНКОМ), в селищі Millennium Park, розташованому в районі 19 км Новоризького шосе, компанією Villagio Estate втілений проект з цілим каскадом озер загальною протяжністю 5 км, аналогів якому на ринку поки не існує. А в селищі «Грінфілд» цим же девелопером було штучно створене озеро площею 3 гектари.

Більш детально про таку покупку читайте в нашій статті «Будиночок біля лісу і води: об'єкт особливо пильної уваги при покупці».

Від елітних селищ до скромного «економа»

Покупці на ділянки в зоні водойм були завжди, але спекотне літо 2010 року спровокувало зростання інтересу. «Якщо раніше ділянки біля води і ліси користувалися приблизно однаковим попитом, то зараз йде вже досить істотну перевагу в бік прибережних ділянок», - зазначає Ілля Діскін, директор проекту «Срібна Підкова».

Дмитро Таганов (ІНКОМ) вважає, що серед заміських напрямків у «великої води» особливо виділяється Дмитрівське шосе. Близькість Клязьмінського, Пироговського та Пестовского водосховищ, розвинена інфраструктура приваблює інвесторів і покупців. В даній місцевості також розташовані великі спортивно-розважальні центри: Сорочаны, Яхрома, Вільна, Екстрім парк і центр Тягачова, сафарі-парк, гольф-клуб і ін., що робить ці місця зручними для проживання, як влітку, так і взимку. До того ж позначається і відносна близькість Москви.

Далі, за словами Олексія Кудрявцева (КК «Волзькі дачі»), слідують Мінське шосе з Можайскимводохранилищем, Новоризьке шосе з Истрой, Ленінградське, Ярославське шосе з великою Волгою і Сімферопольське шосе, з пропозиціями на Оці.

Наявність великої водної акваторії вивело Дмитрівське шосе в число престижних і, як наслідок, дорогих напрямків. Більшість пропозицій земельних ділянок в зоні до 30 км від МКАД знаходяться на території організованих селищ «бізнес» і «еліта». Так, наприклад, в районі Пестовского водосховища, розташованого в 20 км від столиці, знаходиться елітне селище «Лазурний берег». «Особливе місце в його інфраструктурі займає все, що пов'язано з відпочинком біля «великої води», розповідає Дмитро Таганов (ІНКОМ). - У селища два великих упорядкованих піщаних пляжу, які надають необмежені можливості для заняття водними видами спорту, рибалкою, а причальний комплекс не залишить байдужими власників яхт і катерів. Ціна за домоволодіння в цьому селищі від 2 млн. доларів, але вже тільки на вторинному ринку».

«Найцікавіші пропозиції по Дмитрівському шосе в зоні водосховищ зосереджені в селищах: «Монаково» (25 км. від МКАД), «Лазурний берег», «Льотчик-випробувач» (39 км), «Золоте місто» (8 км), говорить Андрій Уфімцев, директор з продажу компанії «Нове Якість». Один з найяскравіших проектів - котеджне селище De Luxe «Монаково» на березі Икшинского водосховища. По каналу імені Москви, що передається з Волго-Балтійської водяною системою, можна потрапити в Балтійське, Каспійське і Чорне моря. Це особливо цінується людьми захопленими подорожами на маломірних водних суднах. У селищі 51 котедж площею від 497 до 1038 кв. м, на земельних ділянках від 17 до 56 соток. Створені всі умови для заняття яхтовим та іншими видами активного водного спорту. Домоволодіння в «Монаково» любі, на «скромні» ціна починається від 36 млн. руб.

Формат «далеких дач», споконвічно передбачає бездоганну екологію та близькість води. Найцікавіші пропозиції цього формату знаходяться на Волзі і зосереджені у двох місцях, поблизу Калязина і Конаково, - говорить Олексій Кудрявцев (КК «Волзькі дачі»). Перша зона тільки починає формуватися і набирати популярність, тоді як друга давно популярна у любителів «великої води» і вже має певний статус. Селища компанії «Волзькі дачі» розташовані поблизу Калязина (180 км. від Москви) на Волзі та її притоках. Асортимент широкий: від готових будинків в селищі «Новово» до ділянок без підряду в «Ері» або «Скнятинском плесі». Наприклад, в селищі «Ера» (170 км від МКАД по Ярославському або Дмитрівському шосе) можна придбати земельну ділянку за ціною 17 000 руб. за сотку. В даний час вже підведений газ на територію селища і ЛЕП. Функціонує професійна охорона, організується власний пляж, причал, елінг, волейбольний майданчик, футбольне поле, дитячий майданчик.

Пропозиції у «великої води» за доступними цінами розташовуються і за іншими напрямами. Так в 97 км від Москви по Мінському шосе на березі Рузського водосховища розташовано селище економ-класу «Рузський берег», де в продаж пропонуються як ділянки з підрядом, так і без. В самому селищі не передбачається будівництво будь-якої інфраструктури, але поруч розташовуються яхт-клуб та майданчики для занять спортом. Тому вартість ділянок невисока - від 1,15 млн. рублів (за 6 соток землі).

Також ціна опускається вниз, якщо селище розташоване поблизу водосховища, а біля річки, озера чи ставка. Ділянок з такими характеристиками на ринку досить багато, але й інтерес до них відповідний. У селищі «Eastландия», розташованому в 99 км Новорижскому шосе на березі великого озера, де є магазин, пляж, човнова станція, можна купити ділянку без підряду площею 12 соток за 1,8 млн. рублів.

Недорогі ділянки поблизу водойм вивела на ринок керуюча компанія «Фінанси та нерухомість». Один з таких селищ - «Приозерний» розташований в 80 км від МКАД, недалеко від села Селиваново Сергієво-Посадського району. Недалеко від «Приозерне» протікає річка Веля і розташовується велике озеро. Територія селища розбита на 534 ділянки. Мінімальний розмір – 7 соток. Ціна продажу - від 20 тис. руб. за сотку. Селище «Сонячний» що в 65 км від МКАД по Ярославському шосе, привертає близькістю до Торбееву озера. Вартість ділянок від 25 000 руб. за сотку.

Цінова мозаїка

По сталій практиці прибережні ділянки стоять на 20-50% дорожче ділянок «в полі». «Як і раніше, основна цінова динаміка припадає на якісні зміни в інфраструктурі селищ, - говорить Ілля Діскін («Срібна Підкова»). - Якщо будівництво інженерних комунікацій завершено, приблизно однаковими темпами зростають ціни на ділянки в полі, і на прибережні ділянки».

За даними Олексія Кудрявцева (Волзькі дачі»), пропозиції на ділянки біля води значно диференціюються за цінами і складають від 4 млн. руб. за ділянка 15 соток і будиночок до 100 метрів до особняків площею 200-300 кв. м і більше на ділянках 40-70 соток, вартістю від 15 млн. руб. і більше. Експерт визнає, що є винятки, але в основному в селищах на ціноутворення впливають два фактори: близькість лісу (іноді з можливістю збільшення ділянок за рахунок довгострокової оренди) та близькість води. «У масштабних селищах, наприклад, у таких як селище «Ера», вартість ділянок може відрізнятися в три і більше разів», - пояснює він.

За словами Володимира Єфімова (ГК «Рідні Землі»), ціни на земельні ділянки поблизу водойм змінюються приблизно такими ж темпами, що і на інші ділянки. Хоча Олексій Кудрявцев («Волзькі дачі»), вважає, що ситуація з динамікою цін зараз на ринку неоднорідна. Більшість селищ цього сегмента в 2010 р. скорегували ціну несуттєво – 5-7% в ту або іншу сторону. «Частина селищ, особливо без підряду, демонстрували, навпаки, позитивну динаміку: наприклад, за перше півріччя поточного року «Волзькі дачі» збільшили ціну в середньому на 30%».

Майбутнє: попит зросте, проте не на все поспіль

Що ж стосується прогнозу на майбутнє, то Ілля Діскін («Срібна Підкова») повідомив Metrinfo.Ru, що попит на прибережні ділянки буде зростати. Але експерт вважає, що процес стане вже виборчим. Він зміститься у бік закритих водойм на території котеджних селищ, оскільки річки і водосховища не можуть похвалитися чистотою – занадто багато на їх берегах населених пунктів. Дмитро Таганов (ІНКОМ) причину зростання попиту і цін бачить у тому, що «кількість «вільної» землі в оточенні великих водойм не безмежне». «Так як вода стає одним з найбільш важливих факторів при виборі ділянок, причому незалежно від цінового сегменту, велика ймовірність, що зростання цін за рік може випередити середньоринковий темп і скласти близько 15%», - прогнозує Олексій Кудрявцев («Волзькі дачі»).

Як купити дачу чи будинок у селі?

Кілька порад від агента з нерухомості

Відразу ж скажу про головне – якщо ви надумали придбати заміську нерухомість найближчим часом, краще зробити це саме цим влітку, восени. Зараз ціни досягли своєї найнижчої позначки.

Придбати нерухомість можна:

– за допомогою агентств нерухомості (цих шарлатанів, ріелтерів – вбивць, цих... ну, так по багатьом каналам ТБ про нас кажуть...); – абсолютно самостійно.

Обидва способи підлягають критиці, обидва так само надійні, як недосконалі.

Але оскільки серед читачів навряд чи знайдеться багато моїх колег, і ніхто мені аплодувати не збирається за рекламу важкої праці агента, я піду назустріч більшості і підкажу те, що знаю сама, щоб допомогти вам піти по другому шляху з мінімальними втратами грошей, часу і нервових клітин.

Отже, дорогий читачу-покупець, якщо ви вирішили придбати якийсь шматочок природи самостійно, згадуйте мої поради і – в добру путь!

З чого почати і як красиво закінчити?

Подайте оголошення в місцеву газету: «Куплю будиночок у селі не далі 50 (100, 200...) км від р. Н-ска недорого. Посередників прошу не турбувати». І спокійно чекайте дзвінка.

Можна і поїздити по селах у пошуках ділянки з будинком, але повірте, тут є багато «але»: і витрати на бензин, і непідготовленість потенційних продавців, і багато іншого. Телефон залишайте звичайний – сільським жителям дорого дзвонити на мобільний.

Можна, звичайно, і в Інтернеті розмістити, але навряд чи бабульки з глибинки стирчать ночами на форумах нерухомості. Вони читають газетки по-старому.

Чітко вказуйте віддаленість від міста, щоб вам не пропонували сусідню державу.

Слово «недорого» відразу ж допоможе збити пиху з продавця-мрійника і, тим самим, зменшить ціну.

Посередники та офіційні агенти «відваляться» після прохання не турбувати – вони просто візьмуть вас за самого агента.

Ну, ось вам зателефонували і запропонували будиночок. Ура, і можна їхати на перегляд!

От тільки не потрібно відразу дізнаватися адресу і відпрошуватися терміново з роботи. Розмовляйте спокійно і безрадісно, ніби вам таких дешевих будиночків вже штук триста напредлагали. Не кажіть «Wow!», якщо ціна здалася до непристойності смішний. Але і «палицю не перегинайте», будьте максимально ввічливі.

Проявіть свою зацікавленість, задавши безліч питань по суті об'єкта продавцю. Краще півгодини поговорити по телефону, ніж проїхати сорок літрів бензину і поглянути на покинутий сарайчик на березі качиного болота!

Дізнайтеся:

Скільки соток землі додається до будинку; в якій формі власності перебуває ця земля.

Яка інфраструктура: транспорт, газ, вода, скільки кілометрів до річки, озера, як близько знаходиться ліс, орні землі розташовані відразу за парканом (буде багато пилу, шуму техніки вранці), є сад, лазня, сарай, літня кухня і т. п. Де знаходиться колодязь, є в будинку вода і каналізація.

Рік побудови будинку; матеріал стін і даху, міцний підлогу по кутах і уздовж стін (якщо не міцний, провалюється, підгнив – в будинку, швидше за все, грибок); є погріб під будинком, сухо чи в ньому; як давно міняли вікна і інше, інше.

Як давно у будинку не проживають (якщо більше 2-3 років, це не є добре); якщо проживають, то хто і в якій кількості прописаний.

Кому раніше належав будинок; не помирав хтось не своєю смертю в цьому домі; якщо у продавця є дружина/ чоловік, справжній чи колишній, і будинок купувався в шлюбі, є нотаріально завірену згоду на продаж; немає виписаних неповнолітніх або осіб, які перебувають в даний момент в місцях не настільки віддалених; інші каверзи, які придумаєте, теж запитайте.

Якщо потенційний продавець ще не поклав трубку, а вам будиночок вже подобається, домовляйтеся про зустріч у зручний для нього час і терміново виїжджайте!

Так! І візьміть з собою гроші. А раптом ви приїдете і ахнете – райський куточок! Тільки обов'язково попросіть продавця до зустрічі вже мати на руках і оригінали, копії паспортів, техпаспорта на будинок, земельного акту хоча б. Сподобається будинок – негайно дайте аванс під боргову розписку, самостійно складений договір про наміри. Так під що завгодно, лише б не втратити будинок!

Ну, і вирушайте вже до нотаріуса. І не забудьте запросити на новосілля, домовилися?

Дача своїми руками.

Погодьтеся, кожен з нас коли-небудь, та мріяв побудувати свій власний будинок. Сьогодні ринок пропонує масу варіантів, - очі розбігаються. Будинки великі та маленькі, дерев'яні та цегляні, простенькі і хитромудрі – спорудити можна все, що душі завгодно. Були б лише гроші. До речі, а скільки їх потрібно? Про суми, в які обходиться будівництво хорошою дачі, затишного заміського будинку, і поговоримо.

Криза на спад – ціни вгору

Мабуть, одним з кращих періодів для будівництва заміського будинку був минулий весняно-літній сезон, коли з-за кризи ціни знижувалися не тільки на житло, але і на будівельні роботи і матеріали: «Літо минулого року – це сезон знижок і різних спецпрограм, а сьогодні можна однозначно констатувати, що криза на ринку заміської нерухомості закінчився, і ціни на більшість будівельних матеріалів та послуг знову підросли. А наприклад, на пиломатеріали, утеплювач з мінеральної вати, попит за якими суттєво перевищує пропозицію, ціни різко зросли – приблизно на 30%», - повідомив Олександр Дубовенко, директор з розвитку компанії GOOD WOOD (Дус Вуд). Щоправда, Олег Паризький, директор проектів керуючої компанії «Волзькі дачі» не настільки категоричний: «За рік подорожчання практично не перевищила 5%, причому майже завжди можна домовитися про знижки або розстрочення платежу, навіть при незначних обсягах робіт або закупівель».

Втім, не варто впадати в паніку з приводу подорожчання всього і вся: «адже після того, як виробники «раскачаются», вартість особливо подорожчали позицій трохи впаде», - вважає Олександр Дубовенко(GOOD WOOD).

Від дерева до каменю

Починати будівництво треба з вибору будинку, який ви бажаєте поставити на своїй ділянці. Тут слід виходити або з наявного бюджету, або з міркувань подальшої експлуатації будівлі. Погодні умови в Росії досить складні: влітку у нас буває досить жарко (нинішня спека – аномалія, але річна температура близько 28 градусів протягом пари тижнів – в загальному-то норма), а взимку - холодно, до того ж не забувайте про сніг, тому «наш клімат вимагає мінімальної теплопровідності стін і їх високої стійкості до впливу відтавання-замерзання», - запевняє Олег Паризький («Волзькі дачі»), - таким завданням найкраще відповідає цегляна кладка, моноліт або колода діаметром близько 30 см».

Саме тому, як повідомляє Олександр Дубовенко (GOOD WOOD), в нашій вітчизні найпопулярнішими залишаються цегляні будинки і будови з піноблоків. А якщо вибирається дерево, то частіше знову ж – традиційні технології: масивний брус, лафет, оциліндрована колода і рубаний будинок.

Проте технології розвиваються, і зараз на ринку представлені будинку з теплопровідністю і довговічністю, принаймні, не нижче, ніж у традиційних, це, наприклад, будівлі з пінополістиролу або зведені за принципом незнімної опалубки. «Поступово набирає популярність і технологія «клеєного бруса», яка суттєво зменшує частину недоліків дерев'яних будинків – усадку, тріщини і щілини, - розповідає Олександр Дубовенко, - а в майбутньому, як і в Європі, у нас будуть популярні панельні будинки з застосуванням OSB (тобто з орієнтованою плоскою стружкою в складі бетону. Прим. ред.). Поки вони рідкісні, тому що в Росії не налагоджено виробництво OSB». Тим не менше, люди все частіше хочуть жити в більш легкому екологічному житло, тому вибирають для будівництва дерево в будь-яких видах і формах.

«Проекти будинків, виконаних за новими технологіями, виглядають стилістично цікавіше, будови зводяться швидше, а стоять частенько дешевше», - додає Олег Паризький («Волзькі дачі»), і багато споживачів в останні 2-3 роки воліють йти в ногу згодом.

З сучасних заміських будинків самими бюджетними варіантами залишаються дерев'яні, каркасні і щитові. Фактично це будівлі з напівфабрикатів, що асоціюються з конструктором і встановлюються на відносно неглибокому фундаменті. Для каркасних будинків на заводі виготовляють дерев'яні рами, які стають його каркасом, і дошки-стіни, що кріпляться на каркас тільки на будмайданчику (тобто на заміській ділянці). А для щитових будинків виготовляють цілі стіни-щити, які з'єднуються один з одним також на ділянці. Величезний плюс таких будинків – швидкі терміни будівництва (правда, правильніше сказати складання), готове житло можна отримати вже через 14-60 днів (в залежності від розмірів і модифікації).

Та й ціни досить невеликі: при площі будинків від 20 до 200 м кв. мінімальна вартість квадратного метра щитового або каркасного будинку при зведенні власними силами коштує в середньому 18-20 тис. руб., а при будівництві «під ключ» - у середньому 20-25 тис. руб.

Приміром, компанія «Зодчий» пропонує каркасні будинки «Здоровань» всього за 10 000 руб./кв. м. А компанія «Гуд Вуд» в кризу запустила технологію «Народний дім»: «Нами був досягнутий нижній ціновий рекорд: будинки «під ключ» коштували 16 800 руб./кв. м. Рекорд так і не був побитий. Однак сьогодні наша компанія підвищила вартість квадратного метра в цьому проекті на 2000 руб., оскільки попит істотно перевищив виробничі потужності», - розповідає Олександр Дубовенко.

Але треба розуміти, що низькими цінами відповідає зазвичай і більш низьку якість або менш привабливі характеристики будинку, наприклад, менша висота стель, більш тонкі стіни, неглибокий фундамент, невеликий шар утеплювача і т. п. До того ж в таких будинках не можна жити взимку. Наприклад, будинок «Здоровань» площею 20 кв. м з висотою стель 2,15 м увазі фундамент з опорних стовпів з бетонних блоків 30х30х20 см і 30х20х20 см, каркасні внутрішні стіни з дошки 35х150 мм, обшиті вагонкою 12,5 мм, утеплені мінеральною ватою товщиною 150 мм А товщина утеплювача в перекриттях і підлогах всього 50 мм.

Для порівняння - в двоповерховому будинку «Карелія-3» площею 115 кв. м з висотою стель 2,6 і 2, м на першому та другому поверхах відповідно, на монолітному фундаменті і з подвійним склінням квадратний метр коштує вже 15 тис. руб. Однак і в цьому будинку в зимову холоднечу буде холодно. Каркасні і щитові будинки – це все ж варіанти літні, а для цілорічного проживання краще вибирати будинки з клеєного або струганого бруса або колод, ну або повертатися до цеглі та бетону.

Вартість будинків з струганого бруса в середньому на 20-30% вище, ніж каркасних і щитових. В принципі, за ті гроші, в які обходиться зведення непоганого щитового будинку, можна побудувати скромний будинок з бруса. Квадратний метр в цьому випадку буде коштувати в середньому 25-28 тис. руб. при варіанті «під ключ». При цьому ви отримаєте будинок з низьким коефіцієнтом теплопровідності, що при використанні тільки у літній час можна не утеплювати, а при застосуванні сучасних утеплювачів та систем опалення він перетворюється на цілорічне житло. А міжвінцевий ущільнювач, який використовується в подібних будинках, виключає продування стін і попадання вологи. Зведення такого будинку на бетонному фундаменті займає звичайно від 20 до 30 днів.

Всі перераховані переваги зберігаються і будинків з клеєного бруса, що виготовляється з склеєних за спеціальною технологією дощок - ламелей. Але такий матеріал до того ж вільний від недоліків цільної деревини. Завдяки тому, що перед склеюванням ламелі сушать, вони набувають оптимальну вологість 12 - 3%, тим самим майбутній будинок захищається від усушки і тріщин, до того ж вплив високої температури виключає вміст у ламелях живих мікроорганізмів і грибкових уражень. А завдяки тому, що з ламелей вирізають дефектні ділянки, будинок стає більш міцним. Крім того, профіль бруса виключає контакт клейових швів з атмосферними опадами, виключено утворення конденсату. «А ще будинки з бруса традиційно вважаються найбільш якісними, оскільки цей матеріал схильний найменшою усадці – основної проблеми дерев'яного домобудівництва», - говорить Олег Паризький («Волзькі дачі»). І з кожним роком це питання вирішується все краще, наприклад, застосовується більш досконала австрійська технологія Naturi. Але звичайно, за якість і високі характеристики доведеться платити: «Будівництво будинку за фінською технологією з клеєного бруса обійдеться в 50-70 тис. руб. за квадратний метр», - повідомляє Олег Паризький.

Втім, Олександр Дубовенко (GOOD WOOD) вважає, що якщо мова йде про будинках, призначених для постійного проживання, то важливий не тільки матеріал стін, але і технологія фундаменту, вікон, покрівлі, інженерних систем, обробки і. т. д.

Якщо ж говорити про цегляних і панельних будинках, то «парадоксально, але факт: завдяки кризі витрати на їх будівництво майже зрівнялися з витратами на зведення дерев'яних будівель, - стверджує Олег Паризький («Волзькі дачі»), - адже ціни на цеглу і піноблоки впали за останні кілька років значно нижче, ніж на дерев'яні конструкції». Таким чином, квадратний метр цегляного будинку обходиться в 60-80 тис. руб., але звичайно, ціна залежить від якості матеріалу, складності проекту, глибини фундаменту і пр.

Резюме

Отже, умовний будинок площею, припустимо 150 квадратних метрів, побудований за технологіями, описаним нашими експертами, обійдеться нам в суму від 2,7 млн. до 12 млн. рублів. Але це ще не всі витрати. Ми не підрахували вартість підключення до комунікацій, роботи будівельників і проектувальників. Про це поговоримо наступного разу, у найближчих випусках.

Недобудований котедж або будинок-напівфабрикат?

Багато покупці, бажаючи заощадити, розглядають пропозиції незавершеного будівництва, приміром, незавершеного котеджу. Фахівці попереджають, що об'єкт незавершеного будівництва може продаватися з різних причин. Якщо власнику просто не вистачає грошей для закінчення будівництва - це не погано. А ось якщо він закинув будівництво в результаті виниклих проблем з врегулюванням питань з проведенням комунікацій і намагається продати вам цей об'єкт, то дана ситуація є не дуже сприятливою для вас і може нести в собі масу проблем.

«Недобуд».

Слово «Довгобуд» на ринку заміської нерухомості означає, що окремо стоять будинки, припинені на певному етапі будівництва, які, в силу певних обставин організація або власник не бажає добудовувати. Як стверджує Світлана Кондачкова, яка є керуючим партнером компанії «Urban Realty», є і планове незавершене будівництво, коли інвестор на земельній ділянці встановлює блок з дахом для подальшої реалізації як «напівфабрикату». Подібні пропозиції сьогодні можна зустріти часто. Такі будинки можна купувати не переживаючи, природно за умови повного пакету юридично чистих документів. За оцінками експертів компанії «Penny Lane Realty», сьогодні на ринку заміської нерухомості, приблизно 4.400 об'єктів з категорії «земля з підрядом за інвестиційним контрактом», які і називаються «недобуд». Власником такого проекту може бути як фізична, так і юридична особа. За оцінками фахівців, найчастіше, «недобуд» продають фізичні особи. Класичний варіант виглядає таким чином: людина, що має середній достаток неправильно розрахував свої матеріальні можливості і захотів звести великий котедж.

Коли у нього закінчилися гроші, він змушений був або виставити будинок на продаж або відтермінувати будівництво на невизначений термін, - наводить приклад Людмила Єжова, яка є виконавчим директором компанії «Терра-нерухомість». На думку експерта, кількість об'єктів незавершеного будівництва на заміському ринку вторинного типу становить від десяти до п'ятнадцяти відсотків від загального числа пропозицій. Сам по собі «недобуд» - це коробка з дахом без будь-якої обробки і ремонту, найчастіше, навіть без вікон. Об'єкт, виставлений на реалізацію в подібному вигляді вельми проблематично класифікувати, хоча основні характеристики, на яких ґрунтується класифікація заміського нерухомого майна, залишаються незмінними, зокрема: розмір землі, площа котеджу, будматеріали, дизайнерське рішення, розташування. Рідко, об'єкти незавершеного будівництва продають будівельні компанії. В результате сложного экономического положения, застройщики, подобным образом, стараются избавиться от проекта или ищут дополнительного инвестора для окончания строительных работ, рассказывает Наталья Манько, являющаяся начальником коммерчески-экономического отдела компании «Велес капитал девелопмент».

К примеру, недавно на реализацию был выставлен проект, находящийся на Дмитровском направлении, в непосредственной близости к загородному поселку Сорочаны. В проект входил земельный участок на пять гектаров, на которых должны были разместиться 37 домов. Строительная компания смогла построить только 6 домов, приняв решение реализовать проект по оптовой схеме. 

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статті pp-budpostach.com.ua Все про дахах ( види, матеріал, як краще вибрати)

Статті Все про Фундаменті

Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных

Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть

Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)