Недобудований котедж або будинок-напівфабрикат?
Недобудований котедж або будинок-напівфабрикат?
Багато покупці, бажаючи заощадити, розглядають пропозиції незавершеного будівництва, приміром, незавершеного котеджу. Фахівці попереджають, що об'єкт незавершеного будівництва може продаватися з різних причин. Якщо власнику просто не вистачає грошей для закінчення будівництва - це не погано. А ось якщо він закинув будівництво в результаті виниклих проблем з врегулюванням питань з проведенням комунікацій і намагається продати вам цей об'єкт, то дана ситуація є не дуже сприятливою для вас і може нести в собі масу проблем.

«Недобуд».
Слово «Довгобуд» на ринку заміської нерухомості означає, що окремо стоять будинки, припинені на певному етапі будівництва, які, в силу певних обставин організація або власник не бажає добудовувати. Як стверджує Світлана Кондачкова, яка є керуючим партнером компанії «Urban Realty», є і планове незавершене будівництво, коли інвестор на земельній ділянці встановлює блок з дахом для подальшої реалізації як «напівфабрикату». Подібні пропозиції сьогодні можна зустріти часто. Такі будинки можна купувати не переживаючи, природно за умови повного пакету юридично чистих документів. За оцінками експертів компанії «Penny Lane Realty», сьогодні на ринку заміської нерухомості, приблизно 4.400 об'єктів з категорії «земля з підрядом за інвестиційним контрактом», які і називаються «недобуд». Власником такого проекту може бути як фізична, так і юридична особа. За оцінками фахівців, найчастіше, «недобуд» продають фізичні особи. Класичний варіант виглядає таким чином: людина, що має середній достаток неправильно розрахував свої матеріальні можливості і захотів звести великий котедж.
Коли у нього закінчилися гроші, він змушений був або виставити будинок на продаж або відтермінувати будівництво на невизначений термін, - наводить приклад Людмила Єжова, яка є виконавчим директором компанії «Терра-нерухомість». На думку експерта, кількість об'єктів незавершеного будівництва на заміському ринку вторинного типу становить від десяти до п'ятнадцяти відсотків від загального числа пропозицій. Сам по собі «недобуд» - це коробка з дахом без будь-якої обробки і ремонту, найчастіше, навіть без вікон. Об'єкт, виставлений на реалізацію в подібному вигляді вельми проблематично класифікувати, хоча основні характеристики, на яких ґрунтується класифікація заміського нерухомого майна, залишаються незмінними, зокрема: розмір землі, площа котеджу, будматеріали, дизайнерське рішення, розташування. Рідко, об'єкти незавершеного будівництва продають будівельні компанії. В результаті складного економічного становища, забудовники, таким чином, намагаються позбутися від проекту або шукають додаткового інвестора для закінчення будівельних робіт, розповідає Наталія Манько, яка є начальником комерційно-економічного відділу компанії «Велес капітал девелопмент».
Приміром, нещодавно на реалізацію був виставлений проект, що знаходиться на Дмитрівському напрямку, в безпосередній близькості до заміського селища Сорочаны. У проект входив земельну ділянку на п'ять гектарів, на яких повинні були розміститися 37 будинків. Будівельна компанія змогла побудувати тільки 6 будинків, прийнявши рішення реалізувати проект з оптової схемою. Але, слід зауважити, що реалізація об'єктів незавершеного будівництва для компанії це крайність з-за низької рентабельності і можливої втрати істотної кількості грошових коштів, стверджують експерти. Як розповідає Іллі Ануров, який є генеральним директором компанії «RCF Capital Trust», набагато більш поширеною є ситуація, коли зведено певне число будинків, але роботи по проведенню інженерно-технічних комунікацій ще не завершені, приміром, електропостачання вже є, а газу немає. Якщо потенційні перешкоди для майбутнього будівництва відсутні, об'єкту присвоюється статус «на етапі будівництва». Придбання будинку на даному етапі є вигідним і характеризується мінімальними ризиками, - розповідає Катерина Орлова, є маркетинговим директором компанії «АІН девелопмент».
Придбання будинку напівфабрикату.
Об'єкти незавершеного будівництва реалізуються, так само як і готові будинки. На думку Наталії Манько, експерта компанії «Велес капітал девелопмент», привабливими особливостями об'єктів незавершеного будівництва перед іншими об'єктами житлової нерухомості є: розташування, наявність інженерних і технічних комунікацій, розмір земельної ділянки та її статус, потенційні обтяження, якість використовуваних будматеріалів і так далі. Більшість покупців інвестують кошти в такі об'єкти, щоб довести їх до розуму з подальшим продажем. Але такі інвестори, як правило, шукають будинки, що знаходяться на завершальних етапах будівництва або підготовлені під оздоблювальні роботи зовнішнього і внутрішнього типу, - розповідає Людмила Єжова, експерт компанії «Терра-нерухомість».
Перед безпосереднім прийняттям рішення на користь такого об'єкта, Андрій Вяткін, який є виконавчим директором компанії «Маршал Естейт», рекомендує грамотно оцінити пропозицію. Спочатку необхідно провести оцінку співвідношення ціни і якості, потім дуже ретельно вивчити об'єкт незавершеного будівництва та якщо це необхідно здійснити експертизу конструкційних особливостей. Це обумовлюється тим, що потенціал одержання прихованих проблем на заключній стадії набагато вище, ніж рішення подібних питань при будівництві. Якщо проект котеджу, пропозицію, пакет документів, технологічні рішення будівництва, будматеріали і інші характеристики влаштовують потенційного покупця, а котедж побудований не так давно і не був підданий агресивного впливу навколишнього середовища, - його можна сміливо купувати, стверджує Світлана Кондачкова, експерт компанії «Urban Realty». До речі, не має захисту кладка з цегли валиться зі швидкістю від п'яти до восьми рядів щорічно, каркас із залізобетону разом з перемичками і перекривають плитами втрачає характеристики міцності під впливом кліматичних умов, - розповідає Денис
Ізмайлов, який є керівником відділу заміського нерухомого майна компанії «Century 21 Street Realty».
Катерина Орлова, експерт компанії «АІН девелопмент» стверджує, що рішення про закупівлю необхідно приймати виходячи з певної ситуації – один момент, якщо у продавця закінчилися кошти і він не може закінчити будівництво і зовсім інший момент, якщо причина прихована в потенційних недоліки земельної ділянки та інших дефектах. На думку експерта, одним з популярних ознак будови з вищевикладеними проблемами є тривалий термін реалізації, наприклад, коли котедж продавався в такому вигляді більше двох років, і особливо, якщо весь цей період він перебував у замороженому вигляді. Ілля Ануров, експерт компанії «RCF Capital Trust» рекомендує утримуватися від підписання договору в тій ситуації, якщо потенційний покупець володіє достовірними даними про те, що в заміському селищі є проблеми з проведенням комунікаційного обладнання. Наприклад, цей процес суперечить певним юридичним і законодавчим нормативам і внаслідок цього місцева адміністрація не може погодити дане питання. Іншими словами, якщо об'єкт є неліквідним і несе в собі певним проблеми, краще утриматися від його придбання.
Ціна домоволодіння в заселеному житловому комплексі або заміському селищі на завершальній стадії будівництва в значній мірі вище вартості будинку в новому проекті, - розповідає Людмила Єжова, експерт компанії «Терра-нерухомість». В результаті цього, покупець має істотні матеріальні витрати на покупку будинку, але мінімізує ризики тривалого будівництва, що особливо актуально в нинішніх умовах. Для грамотної оцінки різниці у вартості готового будинку і «недобудови» необхідно скористатися аналогією. Іншими словами, необхідно порівняти за вартістю заміські селища в одному напрямку і одному сегменті, які знаходяться на різних стадіях будівельних робіт. За інформацією експертів, середньостатистична вартість квадратного метра житлової площі в заміських селищах, побудованих на 70 відсотків вище середньостатистичної вартості квадратного метра в заміських селищах, побудованих на 40 відсотків. Різниця у вартості, в даній ситуації, становить від 15-ти до 25-ти відсотків.
Наприклад, порівнюючи вартість заміського котеджу в заміському селищі «Павлове 2», будівництво в якому завершено на 80 відсотків, з проектом «Millennium Park», що знаходиться на середній стадії будівництва, різниця у вартості квадратного метра житлової площі становить 16,5 відсотків. В іншому заміському селищі під назвою «Чисті Ставки " 2», який знаходиться в 14-ти кілометрах від МКАД по Новому Ризькому напрямку, середньостатистична вартість квадратного метра житлової площі порівнянна із середньою ціною квадрата у вже закінченому селищі «Павлове», який знаходиться на аналогічній віддаленості. А в порівнянні зі споруджуваними заміськими селищами «Millennium Park» і «Monte Ville» середньостатистична вартість квадратного метра в цьому селищі вище на 40 відсотків. Якщо відсотки перевести в грошовий еквівалент, то вийде, що, середньостатистична вартість квадрата житлової площі у вже побудованому котеджі за Новим Ризькому напрямку становить 5,8 тисяч доларів, а в споруджуваному 4025 доларів. Цю інформацію представили експерти компанії «Терра-нерухомість».
За даними Наталії Манько, з компанії «Велес капітал девелопмент», вартість об'єкта незавершеного будівництва формується з ціни на землю, комунікаційного обладнання, собівартості будматеріалів і здійснених на час реалізації робіт. Найчастіше, підсумкова вартість пропозиції виявляється нижче справжньої вартості, так як, власнику доводиться пропонувати дисконт для знаходження покупця, який буде займатися закінченням будівництва. Світлана Кондачкова, експерт компанії «Urban Realty» розповідає, що значний вплив на вартість надає площа незавершеного будівництва і вік. Приміром, якщо на земельній ділянці в шість соток коштує коробка, яка має площу п'ятсот квадратів, вік понад сім років і без покрівельного матеріалу, то це справжнє обтяження землі. Пару трійку циклів промерзання і відтавання можуть зробити з об'єкта незавершеного будівництва звичайний сміття, - доповнює колегу Олександр Риков, який є маркетинговим директором управління заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty». У даній ситуації при формуванні вартості враховується ціна на землю і комунікації за мінусом фінансових витрат на демонтажні і утилізовані роботи.
В переважаючій кількості ситуацій земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, коштує дорожче, ніж вільний наділ, так як на цій землі вже було проведено певну кількість робіт. Хоча, часом, різниця у вартості є мінімальною, - говорить Ілля Ануров, експерт компанії «RCF Capital Trust». За інформацією Дениса Ізмайлова з компанії «Century 21 Street Realty», заміський ринок нерухомого майна знає і противні ситуації, коли 600 метрові котеджі, розташовані в чудових куточках мальовничої природи, але побудовані у відповідності з невдалим проектом, покупці новими власниками з метою знесення. В даній ситуації, вартість сотки землі не трансформується у вартість побудованих житлових квадратів. Найчастіше це спостерігається в дорогому ринковому сегменті, наприклад, на Рубльово-успенському, Новому Ризькому і Мінськом напрямках, а також у старих дачних селищах. У більш недорогих ринкових сегментах проглядається зворотна ситуація. Земельні ділянки з об'єктами незавершеного будівництва в одному і тому ж заміському селища коштують дорожче аналогічних ділянок, але без додаткових будов, - розповідає експерт.
Укладення угоди.
У тій ситуації, якщо потенційний покупець прийняв рішення купити «недобуд», особливих складнощів у підписанні такої угоди немає, але є деякі тонкощі, - розповідає Людмила Єжова, експерт компанії «Терра-нерухомість». Наприклад, якщо земельна ділянка знаходиться в оренді, то оформити право власності на нього можна тільки після закінчення будівельних робіт. При подальшій реалізації необхідно буде продавати об'єкт незавершеного будівництва окремо, та вирішувати питання з переуступкою прав на оренду. За твердженням Олександра Рикова, спеціаліста компанії «Penny Lane Realty», щоб угода була реальною, необхідно укласти будівельно-підрядний договір і документально підтвердити. Тільки в цій ситуації, об'єкт незавершеного будівництва можна буде зареєструвати в картографічному департаменті держ. реєстрації. Для проходження державної реєстрації потрібно подати пакет документів про право на земельну ділянку, а також проектну та кошторисну документацію на об'єкт.
Якщо підрядний договір відсутній, то необхідно підписати угоду купівлі-продажу земельної ділянки, а будова зареєструвати на нового власника після кінцевої будівництва відповідної декларації або паспортом щодо призначення землі, - пояснює експерт. Ілля Ануров, експерт компанії «RCF Capital Trust» розповідає про правильному оформленні об'єктів незавершеного будівництва. Для цих цілей необхідно запросити представника бюро технічної інвентаризації, який зробить огляд об'єкта і складе технічний паспорт, в якому запише його як «недобуд». У даній ситуації, якщо потенційний покупець виявить певні проблеми в об'єкті незавершеного будівництва, він може пред'явити відповідні претензії будівельної компанії або колишньому власнику. Нічого страшного в придбанні «недобудови» немає, якщо пакет документів у порядку, всі питання врегульовані і відсутні проблеми з інженерно-технічними комунікаціями. Головна тонкість полягає в тому, що все це необхідно самим ретельним чином перевіряти, а не спішно шукати грошові кошти в надії укласти вигідний договір, який, зрозуміло, виявиться вигідним, якщо підписати його з розумом.
Елітний котедж. Зручності за парканом?
Збираючись придбати будинок у котеджному селищі, потенційний покупець стикається з великою різноманітністю представлених пропозицій. І навіть якщо він представляє, який потрібен будинок і де він повинен бути розташований, питання з необхідною інфраструктурою йде складніше: в різних селищах вона розрізняється як за своїм складом, так і з обтяженням, яким лягає на покупця.
Інфраструктура й клас
Стандартного набору інфраструктури для різних класів котеджних селищ немає. Більш того, селище може бути елітним і при відсутності інфраструктури, а економ-клас може містити повну інфраструктуру. Наприклад, Наталія Бланкова, маркетолог компанії «Пересвет-Інвест» говорить, що у всіх селищах поруч з Жуківкою немає взагалі власних об'єктів, вся інфраструктура зосереджена в окремих ТЦ вздовж Рубльовки. «Тут в основному розташовані селища, які були побудовані в 90-х і початку 2000 рр. В основному в них є тільки охорона. Недолік внутрішньої інфраструктури цілком компенсується різноманітністю зовнішньої», - розповів експерт.
Олена Максименкова, заступник генерального директора ІК МДБН каже, що все залежить від того, де розташований об'єкт і для яких цілей (імовірно) придбається будинок за містом. На ринку вкрай мало селищ з однаковою інфраструктурою. За словами експерта, якщо, наприклад, об'єкт розташований більш ніж в 20 км від МКАД, вздовж берегової лінії річки або водосховища, то бажано, щоб він мав впорядковану набережну і яхт-клуб. Такий будинок будуть купувати люди, які планують жити і відпочивати за містом.
Якщо об'єкт розташований в безпосередній близькості від Москви (не більш 5 км від МКАД), то купівля будинку, швидше за все, розглядається як альтернатива квартирі для постійного проживання. Інфраструктура таких об'єктів не повинна бути перенасичена, але при цьому проект повинен володіти всім необхідним для комфортного проживання. «Наприклад, проект бізнес-класу «Резиденція Рублево» розташований на Новоризьке ш., всього в 1 км від МКАД, в 5 хвилинах їзди від станцій метро «Мякініно» і «Строгіно» і розрахований на активних людей, які цінують час і мають високі вимоги до рівня і набору сервісних послуг. Комплекс включає 67 дуплексів - 134 резиденції, які розташовані в лісопарковій зоні на території 24 га. Проектом передбачена єдина концепція благоустрою та власна служба сервісу, що працює по системі "все включено". Для даного проекту наявність розважальної інфраструктури буде зайвим обтяженням для бюджету. Вся необхідна для дозвілля інфраструктура знаходиться поруч з проектом «Резиденція Рублево». У декількох хвилинах їзди від резиденцій - найбільший в Росії торгово-розважальний комплекс «Крокус-Сіті», яхт-клуб з рестораном «Shore House», всесезонний гірськолижний комплекс», - розповіла пані Максименкова.
Хто сплачує
Покупцю, який вирішив обзавестися будинком у селищі, «багате укомплектованому» інфраструктурою, важливо розуміти, як буде відбуватися оплата всіх побудованих вишукувань. Зрозуміло, що платити в будь-якому випадку доведеться йому. Питання тільки в тому, скільки і в якому порядку.
Олександр Риков, директор з маркетингу департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty каже, що зазвичай вся інфраструктура доповнює собівартість продаваного житла, але поточні витрати на утримання оплачуються з платежів відвідувачів. «Іноді інфраструктура утримується за рахунок жителів і їх абонентських платежів. У рідкісних випадках інфраструктура може бути прибутковою та самоокупною, коли об'єкти розраховані не тільки на жителів селищ, але й на зовнішніх відвідувачів», - розповів експерт.
Наталія Бланкова розповіла, що за всі вишукування інфраструктури (їх функціонування) платять жителі селищ. Витрати на їх будівництво несуть девелопери. Що стосується розміру щомісячних платежів, то він обмовляється заздалегідь при купівлі будинку. За словами експерта, розрахунок може здійснюватися трьома способами: фіксований платіж за домоволодіння (це більше характерно для елітних проектів), визначається метражем будинку, і комбінований (фіксована частина за будинок + визначена ставка за землю).
Найбільш часто використовується другий варіант – є ставка за квадратний метр і чим більше будинок, тим вища оплата.
В середньому, за словами Наталії Бланкової, в селищах бізнес-класу експлуатаційні витрати становить 45-75 руб./кв. м. При цьому ставка залежить від типу домоволодіння – для котеджів вона найнижча, для таунхаусів вище і найвища для квартир (це обумовлено площею домоволодінь – у котеджів вона найбільша, а у квартир найменша).
«В середньому в бізнес-класі для котеджів щомісячні платежі становлять 12000-20000 рублів, для таунхаусів 10000-15000 руб., і для квартир 4000-8000 руб.
Як правило, на етапі продажу відразу обумовлюється не лише розмір платежів, але й порядок його зміни. В основному це % зростання на рік. Піднімаються платежі один раз на рік», - розповів експерт.
Катерина Орлова, директор з маркетингу «АІН-Девелопмент» каже, що вся інфраструктура будь-якого селища утримується за рахунок мешканців. Є відмінності лише у формі оплати і організації обслуговування. Найбільш поширені, за її словами, два варіанти: коли інфраструктура належить керуючої компанії або власникам - у будь-якій формі їх об'єднання, наприклад, ТСЖ. У першому випадку з усіма жителями укладається договір на обслуговування, і КК може змінювати плату за необхідності. Перевагою даної форми є професійний і комплексний підхід до обслуговування, але в багатьох селища поширена форма самоврядування, коли розмір щомісячних платежів обговорюється на загальних зборах приймається виходячи з реальних, фактичних витрат на обслуговування.
По вартості обслуговування інфраструктури залежить виключно від набору послуг. За даними пані Орлової, в селищах бізнес-класу та елітних, на території яких є такі об'єкти, як фітнес, басейн, дитячі садки, медичні пункти, дозвіллєві комплекси – витрати можуть становити порядку 60 000 – 70 000 руб. в місяць. Природно, це цифра відрізняється від платежів в селищах бізнес-класу, де є тільки базовий набір інфраструктури. В селищах економ-класу жителі можуть дозволити собі щомісячні платежі не більше 15 000 руб. в місяць, саме з цієї причини в таких селищах або спочатку будується тільки стандартний мінімальний обсяг об'єктів інфраструктури, або ж побудовані додаткові об'єкти здаються в оренду або консервуються.
Також Катерина Орлова каже, що є альтернативний варіант, найбільш вигідний для жителів, але використовується в основному в селищах бізнес і еліт класу – це коли селище будується або спільно з будинком відпочинку або у безпосередній близькості до функціонуючий, з домовленістю про спільне використання інфраструктури. Наприклад, селища «Едем», «Єдність», «Діброва-2», «Яр», «Турар» - мешканців цих селищ доступна вся інфраструктура розташованого поруч з ними готелю Foresta. Утримання і обслуговування в даному випадку відбувається не за рахунок мешканців селищ, а за рахунок самого готельного комплексу.
Павло Трейвас, комерційний директор Villagio Estate, у свою чергу, вважає, що ціна домоволодіння одного класу в селищах з обширною інфраструктурою і невеликий за інших рівних умов може відрізнятися не сильно. На маленьких територіях, як правило, не створюють багатою інфраструктури, оскільки вона себе не окупає. «На великій території, де розташовується велика кількість будинків, наприклад в селищі Millennium Park, можна створити великий і цікавий набір комерційної інфраструктури. Тому тут створюються елітний тенісний клуб на 10 кортів, ресторан на 3000 м2, дитячий клуб, відкритий басейн. Ця інфраструктура буде окупатися за рахунок розмірів селища», - розповів експерт.
Інфраструктура і конфлікти
Ми опитали наших експертів, виникають конфлікти на грунті того, що зміст зайвої інфраструктури виявляється занадто накладним, бувають на цьому грунті побутові конфлікти.
Олександр Риков розповів, що навіть інфраструктура тут може бути не при чому. За словами експерта, деякі люди взагалі не хочуть ні за що платити. Навіть за зміст двірників, наприклад.
Наталія Бланкова каже, що конфлікти завжди можуть виникнути, навіть якщо причина і не завжди обґрунтовано. У будь-якому випадку мешканці можуть створити своє ОСББ і займатися управлінням самостійно. Але, за словами експерта, такі випадки вкрай рідкісні, адже управління селищем – це дуже клопітка справа і для обліку всіх нюансів необхідний певний досвід роботи у цій непростій області. Якщо мешканці не задоволені якістю або вартістю послуг, то найчастіше вони просто змінюють директора в КК.
Катерина Орлова розповіла, що такі конфлікти виникають постійно. Причому, не тільки на етапі змісту, але і вже на етапі будівництва. «Часто люди не усвідомлюють повністю, наскільки складно фінансово їм може виявитися дозволити собі різноманітну інфраструктуру в селищі. Ще один момент – на етапі будівництва утримання обходиться в одну суму, а при введенні в експлуатацію зазвичай збільшується в 2-3 рази», - говорить експерт.
За словами пані Орлової, з досвіду в споруджуваних селищах може бути до 20% боржників, які не сплачують внески по кілька місяців. А особливо, якщо жителі не ведуть на даний момент будівництво на своїй ділянці. «Саме тому з професійної точки зору селища без підряду – це дуже високоризикові проекти, і благополучне проживання та функціонування селища в них ще більше залежить лише від суб'єктивних факторів свідомості та відповідальності кожного жителя.
У разі ж, якщо побудована інфраструктура стає не по кишені багатьом жителям, вона консервується або здається в оренду», - говорить експерт.
Олена Максименкова каже, що конфлікти можуть виникати там, де відсутня єдина однорідна середовище за категоріями проектів і, отже, за, так званим, статусом мешканців. «Наприклад, в селищах з землею «без підряду», при рівній вартості землі, будинки можуть відрізнятися за вартістю. Відповідно, платоспроможність жителів також розрізняється. Тому можуть виникати розбіжності з приводу набору інфраструктури.
Якщо проект припускає однорідний портрет покупців, конфліктів, як правило, не буває. Будинки повинні бути порівнянні за ціною, по площі. Рівноцінний продукт гарантує рівноцінних користувачів і єдність інтересів з розвитку та благоустрою селища», - розповів експерт.
Необхідно і достатньо
Так яка ж інфраструктура є необхідною і чого не можна будувати, щоб уникнути надмірного подорожчання проекту і навантаження по платежах.
Олександр Риков говорить, що все повинно бути пов'язане зі здоровим глуздом. «Якщо щось є за парканом, то, напевно, це не потрібно будувати в селищі. Ну або навпаки, якщо чогось немає навіть в 10 км, а для життя потрібно, то бажано це побудувати.
А потрібен зазвичай магазин для здійснення щоденних оперативних покупок, ніж потрібно займати дітей, а все інше – це додаткові опції, які збільшують собівартість, але і підвищують привабливість житла. Зараз найчастіше не вистачає об'єктів для дітей: шкіл, дитячих садків, клубів і навіть майданчиків», - розповів експерт.
Катерина Орлова вважає, що обов'язковим є стандартний набір, що включає охорону, упорядковані зони для прогулянок, спортивний та дитячий майданчики. Дана інфраструктура доступна для всіх класів селищ. Якщо розглядати селища економ класу, то, швидше за все, всі інші об'єкти або будуть не по кишені або якість послуг і об'єктів інфраструктури буде низького рівня. «Найбільш розумним варіантом є придбання будинку в селищі поблизу від вже функціонуючих об'єктів необхідної інфраструктури, особливо таких як фітнес-центри, ресторани, розважальні центри, гірськолижні спуски, гольф-клуби, дитячі садки і школи, магазини та торгові комплекси, басейни і катки, кінноспортивні комплекси і так далі. Зміст перерахованих вище об'єктів досить накладно», - говорить експерт.
Як уникнути підводних каменів
Наостанок, порада нашим читачам від експертів: як же уникнути підводних каменів, пов'язаних з інфраструктурою майбутнього селища?
Катерина Орлова вважає, що, перш за все, покупцеві потрібно відповідально прийняти рішення про те, скільки щомісяця він зможе витрачати на обслуговування інфраструктури. Виходячи з цієї суми – визначитися, яка інфраструктура конкретно для нього є бажаною, яка необхідною, а на що він точно не готове витрачати свої кошти. Далі вже, за словами експерта, необхідно підібрати селище, що максимально відповідає по набору об'єктів інфраструктури.
«При ухваленні рішення про покупку в селищі домоволодіння, потрібно ознайомитися з кошторисною вартістю заявлених об'єктів інфраструктури (якщо вона ще не побудована, розрахунком щомісячних внесків на її обслуговування і списком витрат, з яких формується цей щомісячний внесок. Також необхідно з'ясувати, хто буде обслуговувати селище – об'єднання жителів або керуюча компанія, в останньому випадку уважно ознайомитися з договором і особливо з прописаному в ньому порядком зміни розмірів щомісячних внесків», - сказала пані Орлова.
Портал Move.su бажає Вам вдалого пошуку будинку – і селища саме з тією інфраструктурою, яка потрібна особисто Вам!
Будуємо дешевий і гарний будинок.
Будинок починається з під'їзду, з ганку. Ганок має бути простим, щоб, коли ви стоїте на ньому, на вас не йшов сніг або дощ. Ще краще, якщо під ганок могла б в'їхати легкова машина, тоді можна вийти з неї прямо на ганок, не потрапивши під дощ. З ганку ми входимо в будинок через тамбур (подвійні двері). Відкривши першу, ви входите і відкриваєте другу двері, потрапляючи в будинок. Холодне повітря в цьому випадку в будинок не проникне. Тамбур - шлюз, що захищає від холоду.
З тамбура ви входите у вестибюль, або, кажучи простіше, передню. У передній повинна бути вішалка для одягу (або вбудовані шафи), велике дзеркало, лава або лавка для того, щоб сидячи можна було зняти або надіти взуття, а також шафка для взуття. У передній є вхід в санітарний вузол (унітаз, умивальник), його будуть використовувати в основному ваші гості. Другий вхід - широкий, парадний, може бути без дверей - просто красива арка, що веде у вітальню, яка може бути поєднана з зимовим садом. У всякому разі у вітальні повинні бути квіти.
Вітальню треба робити двухсветную, тобто заввишки в два поверхи з великим вікном або вітражем. Тут добре поставити рояль, тут же стоїть і телевізор. У вітальні збирається вся родина і гості для бесіди. З вітальні або передньої відкрита красива сходи ведуть на другий поверх, де розташовуються спальні. З вітальні ж організований вхід в їдальню (двері або просто отвір). При вітальні роблять літню терасу (веранду), де добре б зробити камін і винний бар. Орієнтація вітальні - на південь або південний захід.
В їдальні, яку краще зробити витягнутої форми (2:1), розташовується посередині довгий стіл, стільці навколо зі зручним підходом, столики для страв, кілька крісел. Орієнтація їдальні більш або менш байдужа (але тільки не на південь).
До їдальні повинен примикати господарський блок будинку. Тут розміщується кухня, комори, приміщення котельні, пральні та санітарний вузол (унітаз, умивальник). З господарського блоку необхідний окремий вихід у двір.
У будинку обов'язково має бути не менше двох виходів (з пожежних міркувань). Санвузол тут необхідний, так як їм будуть користуватися не гості, а господиня, готує їжу, або працюють в хозблок.
На другому поверсі розташовуються спальні батьків, дітей, спальня для гостей. Тут же повинен знаходитися великий санвузол при спальні батьків (ванна, унітаз, біде, умивальник) і ще один санвузол для решти проживаючих. Орієнтувати спальні краще всього на схід, при них добре б зробити відкриті лоджії або балкони. З другого поверху потрібно обов'язково мати другий вихід (в цілях пожежної безпеки).
Такий основний набір приміщень і їх правильне взаєморозташування.
Можуть бути, звичайно, і додаткові приміщення, наприклад кабінет. Він може знаходитися при вітальні або на другому поверсі. Можливо пристрій сауни з басейном і баром (бажано в цокольному поверсі з входом з вітальні або передній). Можна запланувати при вітальні музичний салон і (або) більярдну при сауни з баром.
Тепер про міцності і довговічності. І, звичайно, про вартість будинку.
"Я на світі всіх розумніше: побудував будинок з каміння".
Цегляний будинок - найбільш надійне житло (особливо в разі пожежі), але він і найдорожчий, дорожче дерев'яного в 4-6 разів.
Деякі будують будинки з залізобетонних панелей. Цього робити не варто, тому що будинок буде ще дорожче, а, крім того, зробити його зручним і красивим буде важко.
Про дерев'яних будинках.
Вдома часто збирають з бруса або колод (укладаються горизонтально на шипах з конопаткою). Такі будинки потребують суцільних фундаментів (дорого), колоди і брус з часом всихають і будинок стає продувається. Іноді брус викривляється при усиханні, і стіни стають кривими. Крім того, брус щодо доріг, а робота по укладанню дуже трудомістка. На мій погляд, найбільш доцільно будувати будинку каркасного типу. Такі будинки можуть бути зі сталевим (дорого) та дерев'яних (дешево) каркасами. Вони добре протистоять стихійним лихам, т. к. під вітром або вібрацією землі каркас не розсипається, а злегка згинається. В Японії майже всі будинки каркасні.
Отже, будуємо каркас на два поверхи з бруса 150х150 мм довжиною 6 м з кроком 3-4 м. Для каркасного будинку фундаменти можуть бути стовпчастими 40х40см в плані під кожну стійку. Такі фундаменти найбільш дешеві. Можна замість фундаментів зробити просто бетонну плиту під весь будинок товщиною 15-20 см і на цю плиту поставити каркас (на обв'язку). Коли будинок будують без підвалу, це найбільш доцільно. Багато будують будинку без підвалу, але роблять підпілля (40-60 см заввишки). Так робити недоцільно, або просто нерозумно. Треба буде обов'язково робити перекриття над підпіллям (по стовпчиках). Це перекриття доведеться утеплити, інакше підлога буде холодним. В результаті конструкція стає надто дорогою, а в підпіллі заведуться щури.
Підлогу потрібно робити прямо по землі - цементний, 8-10 см завтовшки. Багато говорять, що підлога буде холодним. Це не вірно - від землі йде тепло. На глибині 120 см земля вже не промерзає, а в шахтах навіть спека. В землянках тепло, т. к. і там від землі знизу йде тепло. Так що бетонна підлога прямо по землі буде тепліше, ніж пів над підпіллям. Я побудував так кілька котеджів і всюди підлога тепла. На бетон можна наклеїти паркет, настелити дошки або лінолеум на розсуд господаря.
Каркасні будинки обшиваються дошками з двох сторін, між ними закладають рулонний утеплювач в один шар. Плитковий утеплювач поміщати не варто, оскільки в щілини буде дути. Головне для тепла - це відсутність продувності, тому краще всього обштукатурити будинок по сітці: це і красиво (будинок виглядає кам'яним), і повністю відсутня продувність. Усередині стіни можна обробляти чим завгодно, залежно від ваших фінансових можливостей.
Тепер останнє - краса. Думаю, що слідувати останнім криком моди не варто. Мода швидко минає, а будинок залишається стояти і через якийсь час може виглядати смішним. Будинок повинен бути по можливості простим. Це не одяг, змінити його зовнішній вигляд досить важко.
Однак кожен господар може будувати будь-який будинок - були б гроші...
Вибирай: котеджне містечко чи село.
Заміське житло можна придбати чи побудувати не тільки в рамках окремого котеджного містечка, але і в звичайному селі та селищі.
Плюси і мінуси є в обох варіантах.
Так, котеджне містечко - це, по суті, звичний населений пункт, але спланований в мальовничому місці з підведенням сучасної інженерної інфраструктури та доріг до кожного будинку. Також в кожному такому містечку є керуюча компанія, яка допомагає вирішувати технічні питання утримання будинку і ділянки.
У давно існуючому селі або селищі з цим можуть бути проблеми - і будинок обслуговувати доведеться самому, дороги і комунікації не завжди знаходяться поблизу. Переваги обжитого населеного пункту в тому, що мінімальна соціальна та інженерна інфраструктура в ньому вже є, а більшість населення живе тут постійно. Тому нерідкі випадки виділення лежать поблизу від великих міст населених пунктах ділянок під індивідуальну забудову, з утворенням майбутніми мешканцями об'єднань або кооперативів.
І все ж якісно спланований, організований і керований девелопером котеджне містечко зручніше для проживання.
Минулого тижня директор компанії «Реалекспо» Віктор Коваленко взяв участь у телепередачі «Ранок на 5 канал», темою якого було бюджетне котеджне будівництво.
Ось що розповів пан Коваленко глядачам:
- В даний час за нашими даними в Київській області 269 містечок, в тому числі 85 будуються, 92 побудованих і 92 проектованих.
З 177 проектованих та споруджуваних містечок у 50% будівництво призупинено.
За кількістю містечок перше місце у Києво-Святошинського району (60 містечок), друге місце у Обухівського району (57 містечок), і на третьому місці Макарівський район (33 містечка).
Середня вартість 1 кв. м у котеджних містечках Київської області станом на 1 квітня становила 1324 долара.
У поточному році В Київській області очікується введення в експлуатацію 10-12 котеджних містечок.
Ті, хто придбав котеджі в селищах економ - і бізнес-класу виявилися в програші, оскільки вартість домоволодінь за минулий рік впала на 40%-50%.
Ціна на нерухомість в елітних селищах виявилася більш стійка до кризи - приміські квадрати знизилися на 10-20%.
В даний час ціна заміського житла більш адекватна, ніж до кризи, коли ринок був перегрітий, тому купувати зараз житло вигідно.
Особливо в котеджних селищах, які знаходяться на стадії завершення. Покупець уникне зайвих ризиків, пов'язаних з відсутністю інфраструктури. Заяви девелоперів не завжди виконуються - на сьогоднішній день практично немає реалізованих заміських селищ, де інфраструктура була б на 100% готова. Особливістю українського ринку є її будівництво в останню чергу.
Тенденції:
Багато девелоперських компаній будуть розвивати на ринку заміського житла котеджні містечка економ-класу. Вимоги до таких об'єктів не такі високі, як до елітного житла. Інфраструктура там потрібна мінімальна, - будувати їх простіше, швидше і дешевше. Тим більше, що останнім часом активно застосовуються нові технології (каркасне будівництво), що дозволяють здешевити реалізацію проекту на 30-40%. Будівництво будинку від 100 кв. м. коштує 30-50 тис. у.е.
Новою тенденцією є інтерес приватного інвестора до покупки ділянки в селищах. Попит продиктований суттєвою різницею між вартістю готового котеджу і побудованого самостійно. Приватний забудовник
може використовувати більш дешеві матеріали, технології, зменшити площу об'єкта і т. д. Тим більше, що вже прокладені комунікації, а робоча сила, земля і будматеріали за минулий рік помітно подешевшали. Я думаю, що попит фізичних осіб на землю в котеджних селищах буде зростати.
Багато компаній, у яких немає коштів для реалізації задуманих проектів, охоче продають ділянки, іноді висуваючи вимогу - окремий будинок не повинен випадати з концепції проекту.
На ринку в 2010 році з'явилися нові проекти котеджних селищ в Київському регіоні. В основному, це невеликі селища економ-класу площею 2-3 га на 20-30 домоволодінь. Швидше за все, землю вони встигли придбати до кризи, і тепер, щоб повернути кошти будуть реалізувати проекти. Для них доцільніше побудувати таунхауси, ніж продавати ділянки під забудову. Це їм не вигідно.
Проект будинку: крок за кроком.
Намалюємо — будемо жити
Проектування індивідуального будинку — етап настільки ж природний, як і саме будівництво. Без ретельно опрацьованого проекту такий складний інженерно-технічний об'єкт, як сучасний заміський будинок, просто не побудувати. Тому варто поговорити про проектуванні будинків докладно і предметно.
Зрозуміло, що проектувати будинок краще всього тоді, коли вже є ділянка землі. Можна, звичайно, придбати проект заздалегідь, але у такому разі з'являється ризик того, що проектну документацію доведеться серйозно коригувати. Крім того, треба потурбуватися про те, щоб на руках були правовстановлюючі документи на землю і дозвіл на будівництво від місцевої адміністрації. При відсутності цих документів всі передпроектні роботи і саме проектування може втратити сенс, оскільки відсутнє право власності на ділянку або, припустимо, в цьому місці взагалі заборонено будівництво індивідуальних будинків.
Будемо вважати, що проектну організацію (або проектувальника зі штату компанії-забудовника) ви вже вибрали. Однак починати проектування поки рано, оскільки немає цілого ряду необхідних відомостей.
Першим етапом передпроектної підготовки є отримання топографічних відомостей про ділянці. Для цього майбутній домовласник повинен запросити співробітників спеціалізованої геодезичної організації.
Для створення навіть самого приблизного проекту необхідно знати розміри ділянки, його обриси, а також рельєф. Тільки при наявності такого роду відомостей можна приступати до створення первинного ескізу будинку, який повинен бути вписаний в реальний ділянку. Цілком можливо, що якісь відомості про конфігурацію і розміри ділянки вже є у вас на руках, особливо якщо в останні роки проводилася кадастрова зйомка. Однак нерідкі випадки, коли фактичні виміри розходяться з записаними на папері, причому помилки виявлялися і після проведення кадастрового обліку. Тому найбільш надійним способом отримання топографічної інформації є все-таки виклик геодезистів, які складають генеральний план ділянки, виконаний, як правило, в масштабі 1:500.
На цьому плані будуть відображені всі характеристики і особливості ділянки, які послужать відправною точкою для проектувальників. При цьому треба враховувати, що геодезичні організації зазвичай визначають мінімальний обсяг замовлення 0,5 га, і навіть якщо ваш ділянка в п'ять разів менше, роботи доведеться оплачувати саме за «мінімального обсягу». Звідси висновок: для зниження витрат слід кооперуватися з сусідами, які теж придбали ділянки, але поки не знають їх параметрів.
Наступним важливим кроком передпроектних робіт є проведення комплексу геологічних досліджень ділянки.
Ці дослідження також проводить спеціалізована організація, що має відповідні ліцензії. Замовник робіт повинен при цьому надати фахівцям готовий топографічний план ділянки. На плані повинні бути нанесені контури майбутнього будинку, а також прокладені під землею комунікації. На основі цього плану складається технічне завдання, після чого за один-два тижні виконується комплекс інженерно-геологічних робіт. Вони припускають буріння шурфів і свердловин, з тим щоб точно охарактеризувати грунти. Тому краще всього проводити ці роботи на «чистому» ділянці — поки немає ні фундаментів, ні комунікацій, ні елементів ландшафту.
Інженерно-геологічні дослідження дозволяють визначити рівень залягання грунтових вод, глибину промерзання грунту в даному місці і ряд інших важливих параметрів. На основі цієї інформації проектувальники вибирають тип фундаменту і навіть вирішують питання про доцільність будівництва саме в цьому місці. В якості результату вишукувальних робіт замовнику видається висновок про проведені інженерно-геологічних вишукуваннях.
Ескізний проект
Отже, комплекс передпроектної підготовки входять топографічні роботи, інженерно-геологічні вишукування, можливо, екологічне дослідження ділянки та його околиць. Крім того, проектувальник виконує передпроектне завдання, приводячи загальні характеристики будинку, описуючи його інженерні системи та споруди на території, наприклад, баню господарський блок, гараж і т. п. Далі складається ескізний проект.
Ескізний проект — комплект документів, які надаються в погоджують структури з метою отримання дозвільної документації або архітектурного планувального завдання.
На цьому етапі проектних робіт, який називається концептуальним проектуванням індивідуального будинку, детальної розробки майбутньої споруди не передбачається. Тим не менш він вкрай важливий, особливо в разі будівництва великого об'єкта, наприклад котеджу великого метражу, який представляє собою складне інженерне і конструкційне споруду. Грамотно проведене концептуальне проектування дозволить уникнути серйозних помилок і пов'язаних з ними додаткових витрат.
У ескізний проект, зокрема, входять: комп'ютерна модель об'єкта нерухомості, його прив'язка до ділянки, промальовування фасадів, розрізи будівлі, пропозиції щодо матеріалів та фундаментів; крім того, пропонуються варіанти інженерних систем, наводяться попередні розрахунки споживання тепла та електричної енергії, прикидається загальний кошторис будівництва.
На даній стадії майбутня споруда зображується на генплані і чітко визначається її загальний архітектурний вигляд. Крім того, повинні бути запропоновані колірні рішення фасаду, а також конструктивні рішення, необхідні для робочої документації. У рамках загального архітектурно-планувального рішення визначається поверховість будівлі, склад приміщень, їх розташування, встановлюється висота поверхів. Все це зазвичай постає у вигляді ескізних планів поверхів, фасадів, покрівлі, а також креслення розташування споруди на ділянці. Плани супроводжуються докладною пояснювальною запискою. Ще раз підкреслимо, що саме на ескізному етапі можна (і потрібно) вносити корективи в проект, оскільки в подальшому це буде зробити вже важче і спричинить додаткові витрати.
Робоча документація
Зрозуміло, змінювати можна і робочу документацію. Редагування та коригування взагалі краще проводити на «паперової» стадії, оскільки переносити стіни і пробивати перекриття досить трудомістко.
До робочої проектної документації будинок вже повинен знайти цілком конкретний вигляд. Саме так, як відображено в робочому кресленні, готовий будинок і повинен виглядати. А це означає, що необхідно вказати абсолютно точні розміри, вибрати варіант фундаменту, тип перекриттів, вид внутрішніх стін, а також покрівлі. Мансарди, балкони, тераси, веранди, сходи та інші складові будинку теж повинні бути відображені в робочому проекті і теж в реальних розмірах.
Робоча документація складається проектувальником не в «індивідуальному виконанні», а за певними нормативами, оскільки призначається для майбутніх будівельників будинку і будь-який представник будівельної організації повинен мати можливість прочитати креслення і вибрати відповідно до них методи будівництва. Робоча документація регламентована, зокрема, ГОСТ 21.101-93. На етапі робочого проектування складається ряд документів, у яких обґрунтовуються архітектурні рішення і втілюється архітектурно-будівельна частина. Один з таких документів — генеральний план будинку.
Далі йде розробка конструктивної частини. Окремо малюються різні конструкції будинку: дерев'яні, бетонні, металеві та ін. Наприклад, фундамент на конструкційному кресленні вже повинен бути змальований у реальному вимірі, із зазначенням точної глибини закладення, і якщо він, припустимо, стрічковий, то ширина і глибина бетонної «стрічки» повинні бути визначені.
У робочому кресленні неодмінно враховується можливе морозний пучение грунту, крім того, там наводяться варіанти гідроізоляції, яка в залежності від зовнішніх умов розрізняється за типом і за вартістю.
При підготовці робочої документації проектувальник виконує докладні розрахунки несучих конструкцій будівлі. За цими розрахунками з урахуванням обраного стінового матеріалу визначається товщина стін і перекриттів, після чого вже розраховується кількість необхідних будівельних матеріалів. Окремо робляться креслення вузлів сполучення різних будівельних конструкцій, наприклад, місць, де покрівля спирається на несучу стіну. Підсумком конструктивного проектування повинен стати повний комплект робочих креслень всіх конструкцій будинку.
Проект комунікацій
Проект інженерних систем теж входить в вищезазначений комплект робочих креслень, але про нього окремо. Сучасний індивідуальний будинок — досить складне в інженерному плані споруда, так що вартість комунікацій може становити до третини (і навіть більше) загальної вартості будівлі. Тому частиною робочого проектування є креслення зі схемою прокладки комунікацій, пов'язаних з архітектурними та конструктивними особливостями будинку. Зважаючи різною мірою відповідальності і різних інстанцій узгодження комплекти робочих документів на зовнішні і внутрішні системи комунікацій складаються окремо.
Підключення до зовнішніх мереж регламентовано нормативними документами, причому досить суворо. Внутрішні інженерні мережі теж повинні відповідати вимогам Сніп, але їх розведення в значній мірі визначається домовласником і ніякого погодження не потребує.
Вибрати інженерне обладнання бажано вже на стадії ескізного проектування. Слід хоча б у загальних рисах уявляти, де це обладнання буде встановлено і як будуть проходити трубопроводи, повітроводи та димарі. Бажано заздалегідь знати потужність котла — адже вона визначає його розміри. Треба вирішити, чи буде в будинку система водопідготовки (вона займає чимало місця) і т. д.
Якщо все це відомо, проектувальникам інженерних систем буде набагато легше скласти робочий комплект документів на комунікації. І навпаки: невизначеність і затягування з прийняттям рішень можуть вилитися у витратні переробки побудованого будинку.
Робоча документації складається по кожній зовнішньої системі окремо: підключення до зовнішніх електромереж, газової магістралі, системи центральної каналізації (якщо така є) — все це треба погоджувати в різних структурах.
Проект системи газового опалення внаслідок підвищеної небезпеки також повинен бути узгоджений з роздільною організацією, а монтувати і підключати газове обладнання повинні тільки фахівці. Якщо ви плануєте перейти на інший вид палива, тобто змінити тип пальника котла, то така заміна повинна бути відображена в робочій документації, інакше можливі неприємності і певні санкції наглядових органів.
Статті pp-budpostach.com.ua Все про лазні
Статті по пїноблоку,пінобетону,пінобетонним блокам
Статті pp-budpostach.com.ua Статті по бетону
Статті pp-budpostach.com.ua Все про дахах ( види, матеріал, як краще вибрати)
Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных
Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть
Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)
- Сучасний заміський будинокНе останнє місце при будівництві заміського будинку займає обробка як внутрішня, так і зовнішня. Зовнішнє оздоблення виконує не тільки захисну функцію, але і не менш важливу естетичну. Потрібно будувати так, щоб високоякісна зовнішня обробка і стильн
- Будинок з мансардою - практично і красиво?Будівництво будинку з мансардою має безліч переваг, у першу чергу - це економія кошти при порівняно невеликій втраті корисної площі. Мансардний поверх обійдеться трохи дешевше повноцінного, так як зверху немає плит з / б, альо вартість 1 м. кв. обштука