Як вибрати ділянку під забудову.

Ваша мрія побудувати будинок здійсниться, так як тут немає нічого складного. Весь процес будівництва ми пройдемо разом. Я зможу вас застерегти від помилок і допоможу справитися з багатьма тонкощами, про яких знають дуже небагато, тільки фахівці в своїй області.

Акція на шлакоблок в Кіровограді, купіть для себе вигоду!

Як правильно вибрати ділянку.

а) Основний критерій - це район, де буде знаходитися будинок:

- Чи є поруч ліс, природа, водойма.

- Екологічно чисте місце (відсутність заводів шкідливого виробництва, радіація,

високовольтні лінії біля ділянки).

- Комунікації (вода, світло, газ). До найближчого електричного стовпа не більше 300 метрів, до водопроводу близько 200 метрів, до газорозподільного пункту (ГРП) 100 метрів.

- Інфраструктура (магазини, школа, лікарня, дитячий садок тощо).

- Можливість зробити свердловину, колодязь.

- Сусіди (можуть тримати міні цех з шкідливим виробництвом).

- Чи є які небудь споруди на ділянці.

- Який грунт на ділянці рівень грунтових вод.

б) Прив'язка ділянки до частин світла.

Першорядне значення має орієнтація ділянки по частинах світу, що впливає на розташування житлового будинку і зонування території. Бажано, щоб житлові кімнати виходили вікнами на південний схід, південь і південний захід.

Відомо, що якщо людина прокидається вранці від що пробиваються крізь зелень саду променів висхідного сонця, то це дає йому позитивний емоційний заряд, сприяє тривалому станом бадьорості і гарного настрою.

Якщо повністю цього досягти не можна, необхідно прагне до мінімально несприятливої орієнтації на північний захід, північ та північний схід. У той же час засклена веранда щоб уникнути перегріву в літній час повинна бути по можливості звернена на північ.

В умовах добре спланованого, затіненого, озелененого і впорядкованого дворика легше виробляти побутові і господарські роботи, зменшується втома. І нарешті, більш повноцінний відпочинок забезпечується відчуттям спокою і гармонії оточення.

Тому дуже важливо, розміщені на ділянці і де будуть посаджені дерева і кущі, яку форму додадуть кроні (велика крона з півдня надмірно затінюють ділянку, а з півночі прикриває його від холоду), якими спорудами і насадженнями примикає сусідню ділянку, треба їх закрити стіною будинку або вони добре доповнюють пейзаж.

Важливе значення має орієнтація при розташуванні ділянки на рельєфі. Найбільш сприятливі південні і південно-західні схили крутизною не більше 6...8 градусів. Ділянки на таких схилах захищені від північних вітрів і добре освітлюються сонцем, що створює оптимальні умови для садівництва і городництва.
в) Форма і розміри ділянки.

Найкраще квадратний/прямокутна рівна ділянка – менше клопоту при будівництві.Спокійні горизонтальні ділянки забезпечують практично необмежені можливості реалізації різноманітних планувальних схем садиб із зручними транспортними під'їздами і пішохідними зв'язками.

Ділянки, розташовані на складному рельєфі і на крутих схилах, набагато мальовничіше рівнинних, а добре продумана забудова покращує і підкреслює їх природні особливості, створюючи своєрідну середовище проживання. Разом з тим вимагають великих трудовитрат на обладнання і благоустрій, пов'язане з необхідністю спорудження підпірних стін, сходів, терас, зі значними обсягами земляних робіт.

Так яким же повинен бути розмір ділянки? Бажання практично кожного, чим більше, тим краще. Але практика показує - чим більше - тим краще, але в розумних межах. На ділянці розміщуємо:

- Будинок близько 150 метрів квадратних.

- Гараж 25 метрів квадратних.

- Альтанка з мангалом 20 метрів квадратних.

- Баня 20 метрів квадратних.

- Туалет з душем 3 метрів квадратних.

- Город/сад 150 метрів квадратних, цілком достатньо.

- Пару квіткових клумб 20 метрів квадратних.

- При бажанні басейн 25 метрів квадратних.

- Фонтан/водоспад 5 метрів квадратних.

- Доріжки і вимощення 200 метрів квадратних.

- Межа 100 метрів квадратних.

- Вільна територія 280 метрів квадратних.

Разом приблизно 1000 квадратних метрів (10 соток). Як бачите при компактному розміщенні всіх споруд 10 соток цілком достатньо.

Будь ласка, не слідуйте прикладу хохла в анекдоті: "Сказали хохлу скільки бігтимеш, стільки й буде твоєю землі. Три дні втік, впав від утоми і поповз, через півгодини і повзти вже не може, зняв шапку й кинув вперед з вигуком: "А тут я помідорчики посаджу".

Резюме: Будівництво під ключ (з моменту покупки земельної ділянки до переїзду в будинок) займає близько 5 років з будь-якими фінансами замовника, чим більше грошей, тим більше запитів (перевірено досвідом), орієнтуються на свій статус і на заздрість сусідам. Життя прекрасне, щоб чекати 5 років, витрачати сили, нерви і гроші поки ви переїдете в будинок. Я б купив близько 10 соток, побудував не супер помпезний будинок, але зручний і, максимум через два роки, справив би новосілля.
г) Способи пошуку ділянки.

Р. Кіосакі здійснює пробіжки кожен день, виглядаючи нерухомість та земельні ділянки для інвестування. Хороший спосіб, якщо у вас живуть знайомі у вподобаному районі, які розкажуть недоліки і переваги цих ділянок.

Навіть абсолютно однакові за формою і розмірами ділянки мають ряд відмітних особливостей. Простий приклад: на одній ділянці можна зробити свердловину для води, а на іншому, який знаходиться всього в декількох метрах, вже немає. Або абсолютно різне якість води. Найпоширеніший спосіб - через рекламні оголошення в газетах та інтернеті.
д) Підводні камені.

Знання достоїнств і недоліків ділянки дозволяє звести до мінімуму негативні фактори.

- Звичайно, в першу чергу необхідно звернути увагу на грунт (піщаний, глина, супісок) і рівень грунтових вод. Тільки від цих двох показників залежатиме, якою буде фундамент вашого будинку. Високий рівень грунтових вод, що може призвести до заболочування території, вимерзання посадок.

Якщо рівень грунтових вод менше 1 м, ні про якихось підвалах, цокольних поверхах не може бути мови. Так як в такому агресивному середовищі необхідно споруджувати серйозні дренажні системи для осушення ділянки, або робити кісон. Ніяка гідроізоляція підвалу не допоможе. У підсумку - пристойні грошові витрати.

В болотистій місцевості необхідно робити часткову заміну ґрунту, може бути пальовий фундамент. Розпитайте сусідів, яким способом вони будувалися, я впевнений, більшість із задоволенням поділяться з вами корисною інформацією.

- Якщо купуєте ділянку з будинком під знос, з'ясуйте всю заборгованість.

- При купівлі ділянки з недобудованим будинком необхідно з фахівцем оглянути будинок на придатність його для продовження будівництва. Якщо він був не правильно законсервовано або занадто довго стояв без покрівлі, то його простіше розібрати і побудувати новий. Розкопати частина фундаменту для огляду.

- Цільове використання ділянки. Не на кожній ділянці можна побудувати будинок. Приміром, на дачній ділянці не завжди можна зареєструвати будинок і прописатися в ньому. Ділянку можна приватизувати, але у випадку, якщо держава захоче побудувати аеропорт, дорогу, мікрорайон на цій території, то вам дадуть рівнозначний ділянку в іншому місці і він знову буде дачним. Нас буде цікавити ділянку з цільовим призначенням "під приватне будівництво".

Резюме: Не варто поспішати з вибором ділянки, все добре дізнайтесь. Достовірну інформацію можна отримати в архітектурному відділі, там, де вам будуть розробляти проект будинку. У них повинна бути довідкова література про пробах ґрунту.
Висновок:

Я б вибрав найбільш оптимальний варіант:

- Ділянка близько 10 соток (з можливим розширенням).

- Екологічно чисте місце.

- Орієнтація ділянки по частинах світу, щоб житлові кімнати майбутнього будинку виходили вікнами на південний схід.

- Наявність інженерних мереж (світло, вода, газ).

- Недалеко водойму або ліс.

- Хороші сусіди з вже побудованими будинками.

- Наявність інфраструктури (магазини, лікарня, школа).

- Ділянка квадратний (прямокутний), правильної форми, рівна з цільовим призначенням "під приватне будівництво", без будівель або маленький будинок під знесення.

- Низький рівень ґрунтових вод.

- Свердловина для води від 20 до 50 метрів.

- Ґрунт супісок, чорнозем, пісок, глина.

- Асфальтні під'їзні шляхи.

Бажаю всім вдалої покупки земельної ділянки!
Що відбувається з ринком землі?

Земельні ділянки в Україні продовжують дешевшати. За рік в середньому їх ціни знизилася на 5-12%. «У березні 2008 року я продала 6 соток в дачному кооперативі під Києвом за 40 тис. доларів протягом місяця. А тепер мої сусіди хочуть продати такий же шматок землі, тільки ще й з двоповерховим дачним дерев'яним будиночком всього за 18 тис. доларів, і не можуть зробити цього ось уже майже два роки», – розповідає киянка Лариса Кулікова.

На думку ріелторів, ринком рулить вкрай низький попит на земельні ділянки. «Перш ніж земля знайде свого покупця, в середньому проходить близько року. Далеко не у всіх вистачає терпіння і витримки так довго продавати свої ділянки. Це психологічно дуже важко – знижувати й знижувати ціну на свою ділянку в очікуванні покупця. Тим більше що багато продавців купували свої землі на зростаючому ринку за божевільними цінами», – розповідає одеський фахівець ринку нерухомості Оксана Фоменко. За її словами, продавці зазвичай знімають свої ділянки з продажу після 6-9 місяців невдалих спроб продажу зі словами «до кращих часів».

Микола Калюжний з харківського агентства нерухомості «Місто» вважає, що поки невигідно інвестувати в земельні ділянки, а значить, ціни рости не будуть. «До кризи більшість покупців купували землю, щоб потім її перепродати за вищою ціною. Зараз земля неліквідна. Продати її складно, та і ціни на дільниці постійно падають», – пояснює Микола Калюжний. За його словами, сьогодні цікавляться землею тільки ті, хто реально планує побудувати будинок для себе і переїхати туди жити.

Столичні сотки
«Я ще в кінці минулого року надумала купувати собі земельну ділянку під забудову. Але вирішила не поспішати і поспостерігати за цінами. Хочу сказати, що ділянка під Кагарликом (Київська обл.) в с. Гребені в лютому цього року продавався за 1200 дол./сотка, а зараз його вже продають за 900 дол./сотка. Плюс торг. Думаю його купувати», – розповідає киянка Людмила Ліснича. За даними компанії SV Development, за 11 місяців 2012 року середня ціна сотки землі знизилася на 6%, або 200 дол. (з 3,3 тис. дол. до 3,1 тис. дол.). Найдешевша земля – у Переяслав-Хмельницькому районі Київської області. Середня ціна сотки там – трохи вище 1 тис. дол. Що цікаво, ціни на ділянки в цьому районі з початку року зросли майже на 70 дол./сотка. Всьому виною підвищення попиту на найдешевші ділянки. За словами ріелторів, за «економним» пропозицією люди сьогодні вже готові від'їжджати на 80-100 км від Києва. А ось пальма першості за ціною – у Києво-Святошинського району. Середня вартість сотки землі під забудову на кінець листопада склала майже 4,7 тис. дол., тоді як традиційно в елітному Обухівському районі за сотку зараз просять близько 4 тис. дол.

Підбираючи собі земельну ділянку, потенційні покупці все частіше цікавляться не тільки ціною, але і перспективою його продажу. «Високоліквідними і раніше вважаються ділянки площею близько 20 соток, що знаходяться на території села або селища. Це повинна бути мальовнича місцевість. До ділянки повинні бути підведені електрика, газ і дорога, бажано асфальтована. Вітається наявність можливості телефонізації, а також пішохідної доступності до дитячого садку, школи, магазину і медичного пункту», – пояснює столичний ріелтор-Ігор Авраменко. За його словами, такі ділянки можна продати протягом півроку, і ціни на них постійно зростають.

Регіональний простір
В околицях міст-мільйонників земельні ділянки також подешевшали протягом року – на 5-12%. Традиційно найдорожчі землі – в Одеській області. За даними аналітиків SV Development, в листопаді сотка землі там оцінювалася в середньому в 4,7 тис. дол. «Зараз найдорожчий передмістя Одеси – Овідіопольський район. Він межує з Чорним морем і Дністровським лиманом, і земля на їх узбережжі коштує близько 6 тис. дол./сотка. Найчастіше її купують для будівництва елітних будинків відпочинку», – розповідає Оксана Фоменко. Дешевше купувати землю для будівництва дачі або приватного будинку в Біляївському районі Одеси, який віддалений від Одеси на 60 км. Сотку землі сьогодні там продають за 2,4 тис. дол.

Найдоступніші ділянки розташовані під Дніпропетровськом у Криничанском районі – трохи дорожче 900 дол./сотка. «Більшість пропозицій землі під забудову – це глухі села. Там і по 500 дол./сотка знайти можна. До міста далеко – тому і дешево», – пояснює ріелтор агентства нерухомості «Ексклюзив-Дніпро» Сергій Осадчий. Найдорожчим районом Дніпропетровської області є Синельниківський, який облюбували будівельники котеджних містечок (2,6 тис. дол./сотка). Може похвастати дешевизною і Львівська область, де придбати ділянку можна за 1100-1300 дол./сотка. «Люди рідко цікавляться купівлею землі під Львовом. Їх більше цікавлять квартири в місті, які в подальшому можна здавати в оренду», – констатує львівський ріелтор Дмитро Маркитаненко. Найдорожчий район Львівській області, Пустомитівський, де середня ціна продажу складає 2,3 тис. дол.

Стабільні ціни на земельні ділянки демонструє Харківська область. Середня ціна сотки по області там знизилася за рік в середньому всього на 5 дол. Найдешевшим залишається Чугуївський район із середнім показником 1,1 тис. дол./сотка. А найдорожчим – Харківський район (близько 1,9 тис. дол./сотка).

Захисна стратегія
Щоб не потрапити на гачок шахраїв, які промишляють на ринку землі, юристи рекомендують перед укладанням угоди купівлі-продажу ретельно перевірити, що купується і у кого. Насамперед, слід уточнити цільове призначення ділянки, особливо, якщо планується зведення житлового будинку. Не зайвим буде перевірити і «юридичну долю» ділянки. «Якщо за невеликий проміжок часу ділянку кілька разів поміняв власників, це може свідчити про бажання «сховати кінці у воду», тобто приховати незаконну оборудку», – попереджає юрист ЮК «Алексєєв, Боярчуков і партнери» Юлія Рибицька.

Обов'язково слід встановити, чи не претендують на цю землю інші особи. «До моменту нотаріального укладення угоди можна звернутися до будь-якого нотаріуса з метою отримання витягів з реєстрів обтяжень», – радить Юлія Рибицька. Крім того, потенційний покупець повинен не полінуватися і порівняти, наскільки кадастровий план земельної ділянки відповідає фізичним кордонів землі, яку продають. Ну і, звичайно, варто зібрати максимум інформації про продавця.

Формування повного пакету документів для укладання угоди купівлі-продажу – це завжди покладено на плечі продавця. Але пред'явити всі документи на землю він повинен потенційному покупцеві ще на стадії переговорів. «Продавець повинен мати Держакт на право власності на земельну ділянку або свідоцтво на право спадщини з відмітками нотаріуса та Держагентства земельних ресурсів про перехід права власності. Крім того, необхідні витяг з Поземельної книги і план-схема розташування земельної ділянки. А також документ, що засвідчує особу продавця», – резюмує адвокат

Дешевшає не скрізь
Незважаючи на дефіцит пропозиції, земля дешевшає навіть у містах-мільйонниках. Наприклад, вартість сотки землі в центральному районі Донецька – Ворошиловському - з листопада 2011 року знизилася практично на 680 доларів або на 6,4%. Не стали винятком і ціни на землю в такому популярному туристичному регіоні, як Карпати. Наприклад, в Яремчанському та Верховинському районах (Івано-Франківська область) сьогодні сотку землі під забудову готові продати за 2-2,5 тис. дол., тоді як до кризи земля тут оцінювалася в два-три рази дорожче. При цьому власники ділянок охоче торгуються з покупцями. Навіть по телефону за 10 хвилин спілкування ціну вдалося «збити» на 200 дол. за сотку. А ось у Криму ситуація інша.

Вибір привабливих ділянок – вкрай обмежений, і знижувати ціни продавці не поспішають. За словами місцевих ріелторів, невеликі ділянки площею 6-10 соток в 2012 році там подорожчали на 5 -10%. При цьому обов'язковою умовою покупців є пішохідна доступність до моря. Сьогодні в с. Прибережне Сакського району 6 соток землі під будівництво та обслуговування житлового будинку, розташовані в 430 метрів від моря, можна купити за 30-35 тис. дол.. Якщо ділянка знаходиться на відстані 5-10 км від прибережної смуги, його можна купити за ціною 2,5-3 тис. дол./сотка.
Земля під забудову: ціновий провал.

Після обвалу цін криза на 50%, земля під котеджну забудову продовжує повільно дешевшати на 1-3% в місяць.

Найбільшим попитом користуються невеликі ділянки в 8-15 соток. Вони повинні володіти наступними характеристиками (в порядку важливості для покупців): наявність інженерних комунікацій, зручний під'їзд та рекреаційні умови. Останні не випадково знаходяться лише на третьому місці — їх цінність вкрай нестабільна.
Можна купити ділянку з видом на озеро або на узліссі, а вже через рік перевага буде знищено іншим покупцем, які опинилися ще ближче до природних красот.

Середня вартість сотки в Київській області станом на 24 жовтня 2012 року перебувала на рівні $3104 (дані SV Development). Найдорожчою традиційно залишалася Конча-Заспа: по окремим ділянкам вартість сотки тут доходила до $50 тис. найдешевшою була земля у Фастівському районі — в середньому $1070 за сотку. Кількість угод у Київській області цієї осені становило 1,3-1,4 тис. в місяць. «Ринок живе в темпах, властивих періоду 2000-2005 років», — говорить Андрій Голубков. При цьому пропозиція істотно перевищує попит: за даними ріелторів, в сумі по області на продаж виставлено близько 35 тис. ділянок.

Все залежить від ваших можливостей і потреб, також велику роль відіграє чи будете Ви жити в будинку постійно або приїжджати наприклад на вихідні. Для мене критерії вибору були наступні:

• 10 хвилин міським транспортом до метро


• наявність недалеко (в радіусі 1км) інфраструктури (магазин, аптека ітд)


• віддаленість від галасливий автомобільних трас та житлових багатоповерхівок


• наявність поруч лісу


• заможні сусіди


• екологічна чистота (відсутність радіації, нітратів, виробництва)


• мінімальний розмір ділянки 10 соток

На жаль, в межі міста Києва знайти ділянку задовольняє цим вимогам практично нереально, особливо складно вирішується питання з площею. Всі існуючі ділянки в межах Києва мають, як правило, маленьку площу 3-6 соток плюс Ваш затишний красивий будинок буде очевидно оточений приватними будинками старої споруди, не кажучи
вже про відсутність справжньої природи. При пошуку Ви зіткнетеся з тим, що всі зручні, великі і по справжньому красиві ділянки в межах Києва вже продані і знайти їх нереально. Таким чином, якщо Вас дані умови не бентежать і дозволяють фінанси Вам дорога в наступні райони Києва: Нивки, Святошин, Біличі, Борщагівка, Жуляни, Виноградар, Вітряні гори, Батиєва гора, Стара дарниця.

Б. Як шукати.

На пошук ділянки я наприклад витратив 8 місяців. Якщо Вам не знайомі околиці Києва і сам Київ просто сідаєте на машину і подорожуйте з сім'єю на вихідних намагаючись визначитися, що вам подобається. Як тільки визначилися, відкриєш газету з оголошеннями, наприклад АВІЗО, і дивіться які є пропозиції. Можливо, також скористатися
послугами посередників, які самі запропонують Вам варіанти виходячи з Ваших вимог. Зазвичай посередник беруть 3-5 відсотків від вартості ділянки.

Ст. Нюанси про які Вам ніхто не скаже.

Отже поговоримо про підводні камені при виборі землі. Самий наш головний ворог - грунтові води. Купивши ділянку влітку або восени Ви з подивом виявите, що навесні у Вас стоїть на ділянці вода. Якщо навіть води на ділянці не буде, то цілком ймовірно, що викопати цокольний поверх Вам не вдасться, і ніяка гідроізоляція Вас не врятує.
Обов'язково уточнюйте цей нюанс у продавця і сусідів. Також прекрасна суха проселочная дорога до ділянки навесні і восени може розкиснути і перетворитися в непрохідне болото, в цьому випадку до будинку на машині Ви не проїдете, так і пішки буде йти складно.

Перевірте ділянку на всяк випадок дозиметром, дізнайтеся у старожил не стояв наприклад на Вашій ділянці 20 років склад з сільгосп хімікатами. Розпитайте про аналіз питної води, на якому рівні глибини вона знаходитиметься. Уникайте ділянок з розташованими недалеко мовними потужними радіостанціями, високовольтними лініями електропередач,
пам'ятайте, що в цьому будинку жити Вам і рости Вашим дітям. Переконайтеся, що на Вашій ділянці немає заритого сміття, у вигляді залишків старого фундаменту, труб. Мій сусід витратив 3000 USD щоб звільнити ділянку від такого сміття.

Ось, у що вилився нешкідливий пеньок на моїй ділянці. 4 людини 3 тижні копали цей пень.

Ще одним важливим критичним фактором є газ і електрика. Перевірте чи є газ і світло на ділянці, якщо ні, то дізнайтеся наскільки він далеко від вас і буде в перспективі. Знайте, що офіційно провести світло і газ тільки для вас на велику відстань буде дуже дорого. Один проект і матеріали, роботи можу
обійтися в десятки тисяч доларів. Як альтернативу газу можна використовувати опалювальні системи працюють на мазуті або дизельному паливі. Витрати на таке опалення будуть приблизно на 50-90 відсотків дорожче газу. Проконсультуйтеся з фахівцем про ґрунті, від цього буде залежати фундамент Вашого будинку.

Коли я брав землю, це б просто шмат поля, ніхто не думав що буквально через рік на цьому місці виросте котеджне містечко.

Перед покупкою постарайтеся перевірити всі юридичні нюанси щодо оформлення документів (з юристами, у земельному регулюючому органі, в сільраді). У моїх знайомих була ситуація коли помилково сільрада виділила землю двічі і хоч акт приватизації землі був у них, до вирішення конфлікту суд заборонив будівництво. Можна припустити,
що судові розгляди будуть тривати довго і ваша «будівництво» заморозитися. Обов'язково переконайтеся, що земля приватизована, є акт про це і акт оформлений на особа, що продає землю або на особу, чиї інтереси він представляє по довіреності. Зараз, як захід боротьби з земельною спекуляцією, багато землі продається на умовах оренди. Схема приблизно така Ви купуєте землю, будуєте будинок (мінімум фундамент) і далі або викуповувати землю або орендуєте, сплачуючи вартість оренди помісячно. Мене така
схема не привернула тому, що одна справа бути господарем приватизовано землі і зовсім інша справа від когось залежати.

Заключною частиною пошуку землі є оформлення договору купівлі-продажу землі та переоформлення акту приватизації землі на Ваше ім'я. Враховуйте, що на це може піти не один місяць.

Пошук земельної ділянки.

Вибір земельної ділянки – одна із самих головних задач, яку Вам необхідно буде вирішити, якщо Ви хочете обзавестися будинком, адже від цього залежить вся Ваша подальша життя. Тому до цього питання необхідно підійти дуже серйозно: найкраще візьміть аркуш паперу, ручку сядьте за стіл з дружиною і сформулюйте вимоги до того району, де збираєтеся жити.

Для остаточного рішення необхідно відповісти на такі питання:

• Наявність міського/приміського транспорту, віддаленість від метро найближчої станції метро;
• Наявність продуктових магазинів, аптек;
• Наявність лісу/води поруч;
• Сусіди;
• Екологія;

Тепер Вам необхідно визначиться є ділянка, що відповідає вашим вимогам у межах міста чи все-таки Вам доведеться його шукати його за містом.

Якщо Ви вирішите, що ділянка будете шукати за містом, і, при цьому, з заміської місцевістю Ви не дуже знайомі (що найчастіше буває) Вам нічого не залишається окрім як вивчати карту навколишньої місцевості, населені пункти, брати сім'ю і на машині об'їжджати ці місця. Плюс такого методу в тому, що Ви побачите все своїми очима і зможете віддати переваги того чи іншого варіанту.

При цьому необхідно враховувати такий момент: якщо, наприклад, відстань до двох ділянок однакове, але при цьому щоб дістатися до одного з них необхідно проїхати через усе місто, то час їзди до такої ділянки може бути збільшено до 50%! Наприклад, Ви живете у Києві на Оболоні і у Вас є два варіанти з покупкою ділянки в 50 км від Вашого будинку: Бориспільський район Вишгородський район. При цьому для того, щоб виїхати з Києва в першому випадку (~20 км) Вам може знадобитися до першої (п'ятниця вечір), а в другому випадку 5-10 хв і ці 20 км Ви проїдете через 15 хвилин по заміській дорозі. Тому, ділянка краще вибирати в такому напрямку, в якому Вам не доведеться їхати через все місто.

І після того, як Ви визначитеся з місцевістю можна брати газету (біс)платних оголошень і вибирати ділянку.

Планування ділянки.

Як тільки Ви отримаєте в розпорядження довгоочікуваний земельну ділянку, Вам, природно, відразу захочеться швидше приступити до реалізації своїх давно задуманих планів з освоєння нових володінь.
Однак, не варто поспішати братися за лопату і відразу ж приступати до дій.
Щоб грамотно і ефективно з мінімальними витратами здійснювати дії на практиці, потрібно провести підготовчу роботу.
В чому суть цієї роботи?
В першу чергу, треба обов'язково дослідити та оцінити земельну ділянку і по ряду показників (отриманих даних) скласти план подальших дій.

Майбутню роботу умовно можна розділити на кілька етапів:
1.Оцінка земельної ділянки
2.Стилі планування.
3.Зонування ділянки.
4.Складання план-схеми ділянки.

Оцінка земельної ділянки.

Планування присадибної ділянки може залежати від безлічі планувальних і природних факторів. Самий перший крок у плануванні – об'єктивна оцінка характеристик ділянки.
У чому полягає така оцінка?
Виходячи з характеру місцевості, на якій розташований наділ, потрібно розглянути і оцінити такі моменти, які характеризують дільницю:

• форма і розмір ділянки;
• рельєф місцевості;
• в залежності від розташування присадибної ділянки: архітектурно-планувальна загальна структура дачного товариства або ж населеного пункту;
• вид ґрунту;
• наявність та/або відсутність ґрунтових вод;
• переважаючі вітри – роза вітрів;
• розташування ділянки відносно сторін світу;
• освітленість зон ділянки.

Результатом цієї роботи буде матеріал, за допомогою якого можна буде уточнити можливості реалізації Ваших планів у відповідності з реаліями місцевості.

Особливу увагу слід звернути на нижченаведені моменти.
Почнемо з рельєфу місцевості. Рельєф може бути різноманітний, починаючи від рівної поверхні і закінчуючи схилами гір, пагорбів і/або ярів. І від цього може залежати, як буде розташовуватися житловий будинок та інші будівлі, вибір стилю планування, спорудження інженерних систем та інше.

Також дуже різноманітні форми ділянок. Наприклад, це може бути ділянка прямокутний форми, наближений до квадрату, витягнутий прямокутний або вузький, кутовий заокруглений, з формою літери «р», трикутний і інші варіанти. Стиль та принципи планування ділянки будуть залежати від форми.

Також зустрічаються різноманітні типи ґрунтів, наприклад:

• глинисті;
• важкі і легкі, середньосуглинкові;
• супіщані;
• піщані;
• гумусові.

Може бути таке, що Вам необхідно буде привезти на ділянку родючий грунт. Від кислотності грунту може залежати, які овочеві культури та дерева можна на ній висаджувати.

Примітка:
Можливе використання докладними картами ґрунтів, які є в кожному районі, радгоспі або колгоспі. Можна і самому встановити тип грунту практичним шляхом. Скачуємо грудочку вологого грунту у вигляді джгутика між пальцями. Свертываем джгутик в колечко і спостерігаємо, з'являються тріщини на ньому. Тріщин не дає глинистий грунт, важка суглинистий – незначне розтріскування, среднесуглинистая досить сильно розтріскується. Для легкої суглинному грунту характерно розламування колечка, а нескатывание вологого грудочки в джгутик — для піщаним і супіщаним. Проби беруть в різних місцях ділянки на глибині 10-15 см від поверхні грунту.

Також, в домашніх умовах можна визначити кислотність ґрунту за допомогою лакмусового папірця або спеціального експрес-пристрої. З цією метою в скляну ємність, наприклад, банку або склянку, покласти дві столові ложки верхнього шару грунту (0-20 см), додаємо 100 мл холодної кип'яченої води, збовтуємо протягом п'яти хвилин, і даємо настоятися два-три години. Після цього опускаємо кінчик лакмусового паперу в відстояний розчин і порівнюємо змінений колір індикатора з колірною шкалою, що додається. В залежності від рівня грунтових вод на ділянці визначаємо необхідність дренажу ділянки та відведення зливових і паводкових вод, підбір плодових дерев.

Примітка:
У районного архітектора можливо отримати необхідну інформацію про рівень грунтових вод на ділянці. Якщо таких немає даних по ділянці, то можна отримати їх самостійно. Якщо навесні немає різких відхилень у кліматі, наприклад, дощове літо або дуже пізня весна, то, у середині літа, в кількох місцях ділянки буримо свердловини глибиною півтора – два метри. Після того, як у них вода відстоїться, мірною лінійкою визначаємо рівень води до поверхні грунту. Якщо відмітка один метр, дренаж ділянки треба робити обов'язково, а при позначці півтора метра – бажаний.

Якщо ж не зробити дренаж ділянки у вищезгаданих випадках, може статися заболочування при зливових опадах, що, в свою чергу, може викликати загибель всіх посадок. Переважаючі на ділянці північні і північно-східні вітри можуть погано позначитися на врожайності овочевих і садових культур, а можуть і призвести до вимерзання дерев. Якщо такі вітри переважають на ділянці, обов'язково потрібно приймати заходи по захисту від них. Такі дані можна отримати в метеослужбі району або населеного пункту.

Щодо розташування відносно сторін світу: освітленість ділянки зон дозволяє правильно зорієнтувати на місцевості житлові споруди, город і сад, правильно підібрати рослини, які підходять для даного місця. Примітка: Для з'ясування режиму інсоляції, тобто освітлення ділянки, можна застосувати подану нижче методику: вибираємо сонячний день; вранці, близько восьми – дев'яти годин, на плані помічаємо кордону тіней, що падають від огорожі та споруд, які розташовані на території ділянки, а також від великих чагарників і дерев. Повторюємо цю процедуру опівдні, дванадцять-тринадцять годин. Після цього ввечері, семьнадцать-восемьнадцать годин. Кордони від тіней помічаємо штрихуванням. Далі на папері ми побачимо ділянки глибокій тіні, на яких штрихування буде нанесена 3 рази, тобто при кожному вимірюванні. А зазначені подвійного або одинарного штрихуванням – це і будуть среднезатененные місця – сонце заглядає сюди тільки вранці і в другій половині дня. І незаштрихованные ділянки – це зони повного висвітлення. Ми зможемо грамотно орієнтувати зони ділянки і підібрати потрібні для даного місця рослини, враховуючи отримані результати.

Вибір ділянки.

Тепер землю можна купити! ААААааааа! Не отримати заповітні 6 дачних соток там, куди не ступала нога людини, а купити стільки, скільки можете собі дозволити і там, де вам найбільше сподобається.

Опускаючи муки вибору між квартирою і осібно (про це - в сусідній статті), на сімейній раді було прийнято рішення: приватному будинку бути! А раз бути вдома, то бути і землі. Без неї ніяк не обійтися.

З землею, на відміну від японців, нам пощастило. Гострий дефіцит землі відчувається лише в столиці та її околицях, але з кожним роком він зростає і призводить до регулярного підвищення цін на ділянки. Але поки що вільних земель вистачає, є великий вибір ділянок на будь-який смак. Однак, використовуючи нижченаведені поради, ви зможете звузити
коло пошуку до розумної кількості ділянок, швидко і ефективно вибрати собі підходящий і, нарешті, приступити до будівництва такого бажаного будинку. Разом з цим, ви позбавите себе від неприємних сюрпризів, які обов'язково виявляються при поспішної купівлі землі без попереднього вивчення її особливостей.

ЦІЛЬОВЕ ПРИЗНАЧЕННЯ.

Слід розуміти, що приватний будинок можна будувати не на будь-землі. Кожна земельна ділянка, незалежно від форми власності чи використання, має конкретне цільове призначення. Цільове призначення земельної ділянки являє собою встановлені законодавством та конкретизовані відповідними органом влади допустимі
межі використання земельної ділянки її власником або користувачем. Основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України. Там же вичерпно визначений Перелік категорій, серед яких: сільськогосподарські землі, тваринницькі землі, землі для ведення лісового господарства, промислові землі, землі для ведення садово-присадибних господарств (дачі)
і землі для приватного будівництва, та інші. Нас цікавлять саме вони - землі з цільовим призначенням «під приватне будівництво».

Будьте пильні і не розглядайте для покупки «дачні» ділянки. Ця земля має зовсім інше цільове призначення – для ведення садового господарства. Побудований на ній будинок ви не зможете потім зареєструвати і прописатися в ньому, та і взагалі вам ніхто не дозволить там його спочатку побудувати. Не плутайте форму власності
і цільове призначення землі. Дачні ділянки можуть бути приватизованими, але при цьому їх цільове призначення не змінюється з «садівничих» на «приватну забудову». А найстрашніше, що може статися з «дачею» - вона раптом може знадобитися державі для будівництва нового мосту, дороги, або навіть житлового мікрорайону. В такому випадку, власникам дачної ділянки буде запропоновано рівноцінний за площею ділянку в іншому місці, але це знову буде «дача». Ціни на «дачні»
ділянки, як правило, у кілька разів нижче, ніж на ділянки під приватну забудову».

ПРИВАТИЗАЦІЯ.

За законом, продажу і купівлі підлягає тільки приватизована земля. Іншими словами, якщо вам пропонують «купити» неприватизовану землю, то йдеться про готовність «продавця» поступитися вам за гроші своє право і свою чергу на приватизацію певної земельної ділянки. Держава землю не продає!
Воно дає можливість безкоштовно приватизувати землю тим людям, хто має на це право і законні підстави. Про те, як отримати право на безкоштовну приватизацію землі, можна написати окрему статтю. Зараз мова про те, що поступка за гроші права на приватизацію земельної ділянки не є цілком законною, а тому розумні люди радять – не зв'язуйтеся.

«Державний Акт на право власності - це документ, який підтверджує статус приватизованої землі. До речі, саме в ньому вказується цільове призначення земельної ділянки, її площа, розміри та межі, адресу ділянки, ПІБ власника, підстава для видачі акта та інша важлива інформація. Держ.Акти бувають
«первинними» і «вторинними». Первинний Держ.Акт видається першому власнику ділянки, на підставі рішення місцевого органу влади про виділення ділянки. Вторинний Держ.Акт видається кожному наступному власнику на підставі договору купівлі-продажу, укладеного з попереднім власником. Обов'язково поцікавтеся про наявність Держ.Акта у продавця!

ВІДДАЛЕНІСТЬ, ТРАНСПОРТ, ДОРОГИ, НАПРЯМОК.

Одним з найважливіших критеріїв, що висуваються до земельної ділянки, є його віддаленість від міста. Життя в приватному будинку в наш час не дозволяє повністю забути про місто. Там залишається наша робота, наші друзі і родичі, наші улюблені театри, клуби, ресторани, спортзали, супермаркети, виставки, школи,
музеї, банки, хімчистки, сервіс-центри, магазини одягу та побутової техніки – все те, чого ще немає і довго не буде (а деяких – не буде ніколи) за містом, в безпосередній близькості до вашої ділянки. Іншими словами, приводів їздити в місто у вас буде предостатньо, і варто заздалегідь оцінити свої можливості по максимально прийнятною для вас віддаленості від нього.

У нашій країні дороги бувають погані і дуже погані. Звужуючи коло для пошуку підходящого ділянки, зверніть увагу на те, за яким транспортним магістралям ви будете щодня їздити в місто. Не завжди ви будете добиратися в місто на особистому автомобілі, тому поцікавтеся регулярністю руху маршрутного транспорту і віддаленістю
найближчої зупинки від земельної ділянки. Якщо маршрутка привезе вас до станції метро, то це буде ще більшим плюсом. Однаково віддалені від міста ділянки, що знаходяться в різних напрямках, можуть значно відрізнятися по часу, що витрачається на подолання цієї відстані. На це впливає цілий ряд чинників – напрямок, якість і клас дороги, кількість і розмір населених пунктів по дорозі, географічні особливості міста, особливості і завантаження основних транспортних магістралей міста, і так
далі.

На прикладі Києва, дуже наочно можна порівняти дев'ять основних напрямків і легко побачити переваги і недоліки кожного з них по зручності подолання 20-30 кілометрів від межі міста до заповітного ділянки. Нагадаю, для більш вдалого порівняння будемо вважати, що всі ділянки однаково віддалені від міської межі, але тимчасові
нервові витрати ми будемо вважати на дорогу від центру Києва до ділянки. Ось що виходить:

1. Броварський напрям. Недоліки – проїзд через центр міста або об'їзд через Поділ, далі міст через Дніпро і завантажений ділянку Броварського шосе аж до самої межі міста. До межі міста 15 км або 40 хвилин у години пік. Проїзд через велике передмістя – Бровари
   – з великою кількістю світлофорів і вузькою дорогою. Переваги – багатосмугове шосе до межі міста, станція метро біля межі міста і двосмугове шосе за Броварами.


2. Лівий берег Десни (на Пушок, Рожни). Недоліки – міст через Дніпро на вибір (обидва перевантажені), проїзд через великий ж/м Троєщина, відсутність метро, односмугова дорога за містом середньої якості. До межі міста 20 км або 120(!) хвилин у години пік. Переваги
   – не знайшов.


3. Правий берег Десни (на Хотяновку, Новосілки, Пирново). Недоліки – проїзд через великий ж/м (на вибір – Куренівка або Петрівка/Оболонь), далі проїзд через велике передмістя Вишгород, з повною відсутністю дорожнього полотна і вузькими дорогами. До межі міста 20 км
   або 60 хвилин в години пік. Проїзд через греблю Київської ГЕС і односмугова дорога за містом. Метро знаходиться трохи в стороні, якщо їхати через Оболонь – тоді це єдина перевага.


4. Чорнобильське напрям (на Лютіж, Димер). Недоліки – проїзд через великий ж/м Куренівка, односмугова дорога за містом, метро немає. До межі міста 15 км або 60 хвилин в години пік. Переваги не знайдено.


5. Гостомельський напрямок. Недоліки – односмугова дорога за містом, немає метро. До межі міста 20-25 км або 60 хвилин в години пік. Переваги – до межі міста можна дістатися кількома шляхами, по магістральних вулицях.


6. Житомирський напрямок. Недоліки – велика завантаження магістральної вулиці до межі міста. До межі міста 10 км або 30 хвилин у години пік. Переваги – пряма вулиця магістральна багатосмугова від центру до межі міста, метро біля межі міста, багатосмугове
   шосе за містом, відсутність великих населених пунктів на шосе.


7. Одеський напрямок. Недоліки – проїзд через центр міста і завантажені розв'язки (автовокзал) або не менш завантаженою Окружній дорозі, на вибір. До межі міста 10-15 км або 60 хвилин в години пік. Велика кількість середніх населених пунктів на шосе за містом.
   Переваги – будується метро біля межі міста, багатосмугове шосе за містом.

1. Обухівський напрямок (Конча-Заспа, Лісники, Підгірці). Недоліки – проїзд через центр і завантажені розв'язки міста, немає метро. До межі міста 20-25 км або 40 хвилин у години пік. Переваги – багатосмугове шосе за містом (крім старої Обухівської траси).


2. Харківський напрям (Бориспіль). Недоліки – проїзд по мосту через Дніпро і через великий ж/м Харківський. До межі міста 20-25 км або 60 хвилин в години пік. Далі проїзд через велике передмістя Бориспіль з односмуговою дорогою та безліччю світлофорів. Переваги
   – багатосмугове шосе за містом, метро біля межі міста.

Вибираючи ділянку, пам'ятайте, що вам доведеться кожен день туди їздити! Терпіння вам, дорогі! А так само подумайте про зміну автомобіля на більш економічний примірник, ваш щомісячний пробіг навряд чи збережеться незмінним.

РОЗМІРИ ТА ПЛОЩА.

Визначтеся у своїх потребах і порівняйте їх зі своїми фінансовими можливостями. Мінімальною площею ділянки, для комфортного розміщення на ньому будинку з площею забудови 150 кв. метрів, вважається 10 соток, а краще 15. Спостереження показують, що деякі божевільні будуються і на 5-6 сотках, крайнощі і тут зустрічаються. Готуйтеся
до того, що крім альтанки і невеликий галявини, у вас більше нічого на такій маленькій ділянці не поміститься, а вікна вашого будинку будуть в небезпечній близькості від сусідських вікон або огорож. Навіщо тоді взагалі міняти квартиру на будинок? На 20 сотках ви вже зможете собі дозволити додаткові будівлі: гараж, сауна, сарай для інвентаря, літню альтанку, басейн, оранжерею, будиночок для охорони/прислуги, місце для парковки, а так само сад, квітник або просто город. Іншими словами – чим більше – тим краще.

Найчастіше місцеві органи влади «нарізають» ділянки під забудову площею 15 або 20 соток, рідше – по 10 або 25 соток. Якщо вам потрібно більше землі – доведеться шукати кілька суміжних ділянок, а якщо менше – розглядайте варіант покупки ділянки в складчину з ким-то, з наступним поділом ділянки в будь-яких пропорціях
і оформленням окремого Держ.Акта на кожного з покупців.

Ділянки, за формою наближені до квадрату, є більш привабливими і практичними з точки зору розміщення будинку і підсобних будівель. Відповідно, менш привабливими будуть витягнуті, трикутні або трапецієподібні ділянки.

КОМУНІКАЦІЇ.

Під наявністю комунікацій мається на увазі дорога з твердим покриттям, газ і електрику, рідше - ще водопровід і каналізація. Міське виховання притупило у нас почуття цінності до цих, таких необхідних для нормального проживання, благ цивілізації, так що не розслабляйтеся – ніхто крім вас і ваших сусідів не буде тягнути
до вас газ, електрика або дорогу. При цьому, за ваш рахунок, а коштує це недешево. Електрика знадобиться з перших днів будівництва, газ – для економного опалення вашого будинку. Ґрунтову дорогу ви будете проклинати після першої ж зливи, не кажучи вже про осінніх і весняних затяжних дощах. Вважається прийнятним, якщо до найближчого електричного стовпа не більше 500 метрів, до ГРП (газорозподільний пункт) – не більше 200 метрів, грунтовки не більше 500 метрів. Водопровід і каналізація за містом –
це рідкість, найчастіше використовується автономна свердловина і автономний септик.

РЕЛЬЄФ, МІСЦЕВІСТЬ, ВОДА, РОСЛИННІСТЬ, ГРУНТ.

Привабливість земельної ділянки залежить так само від місцевості, в якій він розташований. Близькість до водойми або лісу вважається великою перевагою, близькість до них обох – взагалі мрія. Ділянки на рівнинній місцевості доставлять менше клопоту з будівництвом і благоустроєм, а ділянки на пагорбах можуть відкрити непередавані
словами пейзажі, але потребують додаткових вкладень у зміцнення грунту.

Уникайте купувати ділянки з великим ухилом, з ярами або обривами, або попередньо консультуйтеся з фахівцями по геології і будівництва на предмет стійкості грунту.

РОЗТАШУВАННЯ І СУСІДИ.

Ділянки за містом умовно діляться на три групи: в селі, в котеджній забудові (на околиці села) або в організованому котеджному містечку.

У першому випадку, якщо вам пропонують ділянку прямо серед сільських будинків, надалі у вас можуть виникнути незручності від такого сусідства з алкоголіками-сусідами, їх коровами, свинями, курми і півнями, купами гною і мотоциклами. Такі ділянки можуть залучати близькістю асфальтованої дороги і наявністю усіх комунікацій.
Зважуйте всі за і проти!

Ділянки в котеджній забудові – найпоширеніші в даний час. Основні недоліки – недотримання єдиного архітектурного стилю і безладна забудова «висотками» по 3-4 поверху. Добре, якщо власники суміжних ділянок вже продемонстрували свою фантазію, закінчивши будівництво своїх палаців. Тоді ви зможете
прикинути, чи зручно вам буде між ними, а так само з великою ймовірністю можете розраховувати на те, що за вашим парканом в один прекрасний день не зведуть дуже високий і потворний палац, занадто близько до ваших вікон. Комунікації на таких ділянках зустрічаються з перемінним успіхом, шанси на їх наявність збільшуються зі збільшенням кількості закінчених будівництв. Якщо навколо порожні зарослі травою землі або ледь розпочато будівництво, не розраховуйте на швидке поява комунікацій. Дорогу розумні люди роблять
тільки тоді, коли на вулиці вже всі вишикувалися, інакше її швидко знищить важка техніка. Газ і електрика тягнуть складчину, а для цього сусідні ділянки, як мінімум, повинні бути всі куплені, а не стояти у вигляді інвестицій якихось невідомих інвесторів.

Порожні ділянки в організованих котеджних містечках – це велика рідкість і удача. Найчастіше забудовники пропонують на таких ділянках або будинку без оздоблення, або дому «під ключ». Воно і зрозуміло, інвестор хоче заробити не тільки на землі, але і на будівництві. За комфортне проживання в цивілізованому котеджному
містечку може мати сенс поступитися індивідуальним проектом і купити готовий будинок, побудований в єдиному архітектурному стилі з іншими будовами в містечку. Основні переваги котеджних містечок відомі – загальна інфраструктура, охорона, огорожа, готові комунікації і зв'язок, більш однорідний соціальний рівень сусідів, та інші блага. Недоліки за все це доведеться більше заплатити.

НЕДОБУДОВА НА ДІЛЯНЦІ.

Певна, досить значна частка земельних ділянок продається разом з об'єктами незавершеного будівництва, розташованими на них. На відміну від готових будинків, побудованих «на продаж», у випадку з недобудовами немає підстав побоюватися всього халтурного будівництва. Швидше за все, люди будували сумлінно, «для
себе», просто грошей не вистачило або виникли інші обставини.

Если вас устраивает конфигурация недостроя, и вы готовы взяться за завершение чужого начинания, проверьте две вещи: возраст недостроя и проектную документацию на него. Считается, что даже если накрытая кровлей «коробка» простоит более двух-трех зимних сезонов без отопления, то такой дом либо придется серьезно и дорого 
восстанавливать, либо дальнейшее проживание в нем будет сопровождаться большими затратами на отопление и избавление от грибков. Советуют не связываться со старыми недостроями еще и потому, что неизвестно качество самого важного элемента коробки – фундамента. Если на нем экономили, либо провели недостаточные изыскания грунта на участке, то такой дом может доставить массу хлопот через несколько лет после завершения строительства. Также вы можете приблизительно оценить серьезность и добросовестность продавцов по 
наличию или отсутствию проектной документации и разрешений на строительство, а также по соответствию фактического строения с тем, что утверждалось и согласовывалось в проекте.

АВТОНОМНЫЙ ВОДОПРОВОД

Большинство частных домов используют автономный водопровод. Техническая и питьевая вода добываются из недр путем бурения скважины и установки электронасоса. Если на участке скважины еще нет, то вы играете в лотерею – пригодная для употребления в пищу вода может залегать на глубине от 20 до 100 метров или еще глубже. Бурение на глубину 
свыше 50 метров будет весьма затратным мероприятием, но вы не узнаете о фактическом залегании воды, пока не начнете бурить. Даже если у соседа нашлась вода на 40 метрах, это не гарантирует такой же успех на вашем участке. Альтернативой глубокому бурению является доставка питьевой фасованной воды и приготовление пищи на ней, а найденную на глубине 40 метров воду вы сможете использовать только в качестве водопроводной.

Все мысли, изложенные в настоящей статье, являются личными наблюдениями и накопленным опытом автора. Статья может содержать некоторые неточности, прошу строго не судить. Желаю удачной покупки!А. Сформулируйте Ваши требования.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)