Як узаконити перепланування?

Життя в типових квартирах, коли все як у всіх, може набриднути. І ось самі творчі, з невгамовною фантазією, громадяни самостійно беруться за справу. Одні об'єднують балкон з кімнатою, інші зносять вбудовані в стіни шафи, треті взагалі примудряються з типової хрущовської «двушки» організувати простору студію. І не думають про те, що навіть незначне перепланування в квартирі необхідно узаконити. Адже нагряне інспекція, і доведеться все повернути на круги своя. І це в кращому випадку...

Тут купляй газоблоки ціну у Львові кращу обирай. Вища якість.

За ескізом і за проектом

Перепланування поділяються на два види. Перший – за ескізом. Це коли все можна. Другий – за проектом. По суті, це коли можна все або тільки з дозволу вищестоящих органів. Тоді доведеться бігати по інстанціях і затверджувати проект перепланування.

Так ось, за ескізом, якщо вже сверблять руки, а душа вимагає оновлення, без оформлення проектної та дозвільної документації можна прибрати або перенести дерев'яні або гіпсові перегородки (не плутати з несучими стінами!), зробити в них додаткові отвори, об'єднати роздільний санвузол, замінити віконні рами, засклити лоджію і балкон, замінити сантехніку, розширити дверні прорізи.

«Допускається косметичний ремонт приміщень, – продовжує перераховувати види дозволених змін Владлена Астаніна, заступник керівника юридичного департаменту компанії «НДВ-Нерухомість». – При цьому можна без докорів совісті поміняти вхідні та міжкімнатні двері, оздоблювальні покриття стін, підлог, стель, зовнішніх столярних елементів, правда, без зміни малюнка і кольору. Допускається розбирання вбудованих меблів: шаф, антресолей. Але знову ж таки, з умовою, що ті ж самі шафи не значаться в якості самостійних приміщень, площа яких підлягає технічному обліку».

Що ще? Ну, в межах кухні можна переставити електричну або газову плиту. Ось, мабуть, і всі види дозволених перепланувань, на які може розраховувати фантазія квартиронаймача або власника. Хоча навіть при заміні раковини або унітазу все ж слід повідомити інженера БТІ та отримати від нього письмове дозвіл. Всі інші ремонтні роботи, пов'язані з глобальною перебудовою, підлягають відповідним узгодженням.

«Будь-яка зміна проекту квартири або її переобладнання вимагає погодження з житлової інспекцією, – попереджає Наталія Ракова, генеральний директор агентства відмінною нерухомості Great reality. – Насамперед, це викликано тим, що проект будівлі передбачає чітко прораховані величини. Це і несучі конструкції, і потужність електроенергії, і витрата води. Порушення будь-якої з цих складових тягне за собою пошкодження або навіть руйнування всієї конструкції будинку».

Так що, якщо в голову прийде думка поміняти або перебудувати щось крім перерахованого, наприклад, зробити отвір в несучій конструкції, перенести водні комунікації, змінити зовнішній вигляд стіни будівлі, розширити отвір лоджії або з'єднати її з кімнатою, це вже буде прямим порушенням закону.

«У Москві був випадок, – пригадує Віра Лосєва, експерт «Московського агентства нерухомості», – коли в сталінському будинку з дерев'яними перекриттями господарі перепланували санвузол і встановили джакузі. Через деякий час ванна провалилася. Обвалення за останні роки траплялися в Петербурзі, Ярославлі, Астрахані. Основна причина – порушення цілісності несучих конструкцій».

«Інший надзвичайний приклад, – розповідає Сергій Поправка, юрист компанії Penny Lane Realty. – Житель корпусу «В» в знаменитій висотці на Котельнічеській набережній, не маючи жодних дозволів, встановив власний ліфт та бойлерну, розширив площу квартири за рахунок технічного поверху та сходової площадки. І хоча нічого не обрушилося, але сусіди, обурені регулярними затоками і тріщинами, звернулися у відповідні інстанції».

Втім, багатьох громадян ні обурення сусідів, ні громадське презирство, ні відповідальність перед законом не лякають. До речі, сам закон, на перший погляд, досить щадний. Адже Кодексом про адміністративні правопорушення РФ (ст. 7.21.) за самовільне перепланування житлового приміщення встановлена відповідальність або у вигляді попередження, або у вигляді накладення адміністративного штрафу в розмірі від 1 до 2 тис. руб.

По інстанціях
І все ж експерти радять все робити за правилами. Адже навіть після сплати штрафу порушника-перепланировщика через суд все одно змусять погодити проект у всіх інстанціях. І якщо чиновники відмовлять, то доведеться все привести у первинний вигляд.

Не захоче? Тоді заходи будуть куди крутіше. «Якщо житлове приміщення не буде приведено у попередній стан і у визначений судом строк, – попереджає Владлена Астаніна, – те органами може бути прийнято рішення про продаж квартири з прилюдних торгів. А колишньому власнику за вирахуванням витрат на виконання судового рішення, виплатять виручену після торгів суму».

Виплатять в тому випадку, якщо квартира приватизована. А якщо житлове приміщення належить наймачеві за договором соціального найму, то суд цілком може прийняти рішення про розірвання такого договору, і навіть про виселення квартиронаймача з усім його нажитим майном на вулицю.

І ще один важливий момент. Узаконити заборонений варіант перепланування в наш час практично неможливо. Адже приймає «роботу» комісія з декількох чоловік. «У нашій практиці був випадок, – розповідає Віра Лосєва, – коли власник квартири вирішив узаконити перепланування, деякі елементи якої спочатку робити було заборонено. Приватний фахівець взявся залагодити це питання. Він звернувся до проектувальника, але той виявився чесним хлопцем, на вмовляння не піддався і включив в проект тільки ті зміни, які можна було офіційно зареєструвати».

Так що, якщо з убогої хрущоби хочеться створити сучасну студію, все одно доведеться добряче побігати. Перша інстанція – архітектурне бюро, де необхідно буде розробити план по переплануванню квартири. А потім з цим проектом по класичному колі: санепідемстанція, пожежна служба, жілінспекциі, дирекція єдиного замовника, Мосгорэкспертиза, БТІ, ЕГРП (Єдиний державний реєстр прав власності)...

Так, ось ще. Якщо будинок належить до пам'яток архітектури, то потрібно буде отримати дозвіл ще і в Москомнаследии. При цьому, якщо перепланування проводиться в муніципальній квартирі, додатково потрібна згода всіх повнолітніх членів сім'ї, в тому числі й тимчасово відсутніх. «Але практика показує, що документів потрібно зібрати значно більше, – впевнено заявляє Сергій Поправка. – Простий приклад: ніяка проектна організація не візьметься робити проект перепланування без поверхового плану та експлікації. Тому доцільніше починати з відвідин БТІ та отримання там відповідних паперів».

«Часовий проміжок від однієї печатки до наступної займає близько місяця, – каже Віра Лосєва. – На виконання перепланування відводиться півроку, після чого перевіряючі фіксують ідентичність реалізованого проекту з даним дозволом. Безумовно, ходіння по різним конторам – заняття, що вимагає терпіння і досвіду. Тому узгодження перепланування багато доручають фахівцям з агентства нерухомості».

А якщо пронесло?

Ну а якщо все вдалося? В несучих стінах зроблена пара дверних прорізів, кухня поєднана з кімнатою, ніхто про це не дізнався, а мрія втілилася в життя? Як кажуть, живи, мовчи та радій... Поки не вирішиш розлучитися з цієї житлоплощею.

Наскільки можливо продати квадратні метри з неузгодженою переплануванням? «Квартиру з неузгодженою переплануванням продати можна, – не сумнівається Наталія Ракова. – Принаймні, законом це не заборонено. Інше питання в тому, що надалі вся відповідальність за наслідки неузгодженою перепланування – штрафи, розгляд у суді і повернення всього на круги своя – ляже на нового власника. Тому ціна такої квартири, як правило, завжди нижче ринкової».

«Неузаконене перепланування може стати серйозною перешкодою при оформленні майнових прав, – погоджується з колегою Сергій Поправка. – Якщо свідоцтво на квартиру було видано більше п'яти років тому, то для оформлення угоди купівлі-продажу необхідний перелік документів, одержуваних у БТІ: поверховий план, різні довідки та експлікація приміщення. Для видачі всіх паперів власникам доводиться обов'язково викликати техніка БТІ для обміру квартири. Якщо житло не відповідає плану, технік відзначає це так званими «червоними лініями». Продавець і покупець повинні знати, що угоди з приміщенням, де є «червоні лінії», зареєструвати неможливо».

Так що знову біг по колу. Узгодження, підпис, нерви...

Як з однокімнатної квартири зробити двокімнатну і навпаки.

У москвичів з'явилася нова шкідлива звичка – перепланування квартири. Не встигають переїхати в новий будинок, як відразу ж починається робота: стіни переносяться, зносяться або споруджуються заново, ванна і туалет з'єднуються, зменшується кухня або перегороджується передпокій. Якщо перефразувати слова з відомої кінокомедії, легким рухом руки новоявленого власника однокімнатна квартира перетворюється в двокімнатну, а двокімнатна легко стає просторій студією. Втім, забудовники і проектувальники навчилися передбачати подібні рокіровки в квартирах і тепер передбачають всі можливі варіанти для не цілком легального творчості.

По якому праву?!

Взагалі з приводу «масовості» перепланувань існує два різнополярних думки. Одні експерти стверджують, що багато громадян, особливо покупці в економ-сегменті, просто не готові до такого повороту подій. Скільки, приміром, доведеться натерпітися і настраждатися, якщо в квартирі проводиться звичайний косметичний ремонт, не кажучи вже про перенесення стін. А якщо до того ж у людини і тимчасової даху немає?

Інші, навпаки, вважають, що до перепланування вдається кожен другий новосел. І не важливо, однокімнатна це або багатокімнатна квартира. Яна Максимова, директор зі зв'язків з громадськістю компанії Urban Group, пояснює це тим, що в тому ж економ-сегменті у покупця практично немає ні вибору, ні фінансових можливостей, і він купує те житло, на яке вистачає грошей. Ось і розходяться типові однокімнатні квартири площею 41-45 кв. м в мить ока. А вже потім новоявлений власник починає думати про перепланування, про те, як для дітей-підлітків або батьків викроїти окрему кімнату.

Втім, для такої творчої переробки підходять далеко не всі квартири, а тільки ті, в яких є житлові приміщення з двома вікнами і досить великою площею. Навіть у перегородженій напівпрозорої стіною крихітної «однушке» природного світла помітно зменшиться, і нічого, крім психологічного дискомфорту, така затія домочадцям не принесе. А значить, ще в процесі пошуку житла для покупки варто приділяти увагу однокімнатних квартирах з двома вікнами, які, як правило, зустрічаються в кутових секціях або баштах.

«Важливо розуміти, для яких цілей необхідно ще одне приміщення, – загострює увагу майбутніх перебудовників Ольга Гусєва, керівник відділу маркетингу керуючої компанії «Домобудівник». – Помилкою було б дробити кімнати, якщо у квартирі є нежитлові площі. Наприклад, достатньо утеплити лоджію і зробити в ній робочий кабінет. Для гостьової зони можна використовувати хол, якщо він, звичайно не менш 9 кв. м. А якщо сім'я складається з 2-3 осіб і проживає в «однушке», то при поділі кімнати з єдиним вікном у однієї секції можна облаштувати невелику гардеробну, природного освітлення для якої не потрібно».

Непорушні правила

Власник тієї ж «однушки» має право збільшити число кімнат, але тільки при дотриманні певних умов. Наприклад, якщо житлова кімната з вікном виявиться менше 9,2 кв. м, а її ширина не перевищить 2,5 м, йому дадуть «по шапці» і змусять все переробити у зворотний бік, як і було задумано проектувальниками.

А ось дво - або трикімнатну квартиру легко можна переобладнати в сучасну студію. Головне – не чіпати несучі елементи будівлі. «В першу чергу існує категорична заборона на порушення цілісності периметра приміщення, а також на знесення або яку-небудь реконструкцію несучих стін, – каже Ірина Могилатова, генеральний директор агентства елітної нерухомості TWEED. – Наприклад, можна утеплити балкон або лоджію і приєднати їх до житловій зоні, але зносити частину стіни між квартирою і балконом ніхто не дозволить. Друге важливе обмеження стосується так званих «мокрих зон». Ніхто і ніколи не дозволить на місці ванної кімнати, де вмонтовано стояк, облаштувати спальню або вітальню, і навпаки. Приміщення з водопроводом і каналізацією повинні при будь-якій реконструкції перебувати в тому місці, яке їм визначив автор проекту».

Але в будь-якому випадку, перш ніж брати в руки кувалду або кельма, власник зобов'язаний запитати дозвіл на перепланування у авторів проекту будинку, і поставити до відома про свої наміри представників житлової інспекції.

Проблем додасться, якщо перепланування затівається в муніципальній квартирі. У цьому випадку Мосжілінспекция захоче документально упевнитися, що всі повнолітні члени сім'ї, у тому числі й тимчасово відсутні, згодні на такий крок. А якщо будинок належить до пам'яток архітектури, доведеться побувати і в Москомнаследии і довести чиновникам, що ніякої шкоди в результаті реконструкції будинку завдано не буде. І тільки отримавши добро від усіх інстанцій, проект перепланування можна нести в БТІ, де в паспорт квартири будуть внесені всі зміни.

Але і на цьому поневіряння не закінчаться. Готовий проект перепланування необхідно погодити з Росспоживнаглядом, Держпожежнаглядом, балансоутримувачем будинку, якими можуть бути ДЕЗ, РЕУ, ТСЖ або керуюча компанія. Словом, у кращому випадку пройде від 3 до 6 місяців, перш ніж хтось із членів сім'ї зможе перебратися в окрему кімнату.

Залишається сказати, що власнику квартири можна і не напружувати мозок. Якщо квартира придбана в новому будинку, то за порадою по переплануванню можна звернутися і до самого забудовнику. В даному випадку не має значення, хто був ініціатором проведення перепланування, головне, щоб вона не порушувала технічні, санітарні та протипожежні вимоги, що пред'являються до житлових приміщень.

Гроші на стінку

А ось будівельні роботи будуть коштувати чималих грошей. І часом, в залежності від класу квартири, суми, витраченої на придбання «однокімнатки», а потім на її перепланування, могло б вистачити на купівлю двокімнатної квартири.

«Будь-яка перепланування – суто індивідуальне рішення, – говорить Олексій Тімаков, директор з продажу проекту «Нове Ступіно» компанії MR Group. – Щоб вивести середню ціну середньої за рівнем перепланування «однушки» або «двійки», необхідно зробити поправку не тільки на регіон, але і на «класність» самої будівлі. В економі можна відбутися кількома десятками тисяч рублів, а в елітному секторі і ста тисяч доларів не завжди вистачає».

Тетяна Коробань, провідний менеджер відділу продажів ГК «Піонер» (Москва), нагадує, що послуги з перепланувань залежать і від розцінок в компаніях, які спеціалізуються в цьому напрямку. Зрозуміло, що у досвідчених і відомих проектувальників і ремонтників ціни на проведення робіт будуть на порядок вище, ніж у компанії-новачка і вже тим більше в бригади, що складається з гастарбайтерів. Подібні послуги з «переробці» надаються десятками різноманітних комерційних фірм, тому вартість сильно варіюється. Багато залежить і від вибору матеріалу, з якого буде зроблена нова стіна: цегла чи використовується, листи гіпсокартону, дошки або скляні блоки. Але в будь-якому випадку, щоб перегородити єдину кімнату, вмонтувати в неї пару електричних розеток і встановити вимикач, знадобиться як мінімум 30 тис. руб. І на матеріали, на оплату праці робітників.

Дар передбачення

Забудовник, щоб урізноманітнити свою «товарну» лінійку, сам іноді планує квартири для можливого перепланування. Або, навпаки, на типових малих площах облаштовує готові «двушки», ціни на які трохи перевищують вартість однокімнатної квартири. Так, компанія Urban Group в своєму новому проекті «Новосходненский» пропонує широкий асортимент двокімнатних квартир з площами від 41 до 44 кв. м, де вже є по дві ізольовані кімнати і невелика кухня. Зрозуміло, що такий варіант тільки на руку покупцеві, який, виходячи зі свого бюджету, міг розраховувати тільки на однокімнатну квартиру.

Подібні варіанти практикує і компанія MR Group, яка зводить місто-супутник Нове Ступіно. Для тех клиентов, которые не хотят проходить долгий путь согласования по перепланировке, уже изначально спроектированы квартиры с возможностью использования помещений с разной функциональной нагрузкой. К примеру, есть однокомнатные квартиры общей площадью 36 кв. м, которые вполне позволяют обустроить на этой территории и небольшую кухоньку и две, разделенные полупрозрачной стенкой, комнаты в пределах дозволенной законом номинальной площади. Спланирован и такой вариант «однушки», где площади кухни и комнаты практически одинаковы. И если у покупателя нет нужды иметь две спальни, то кухню одновременно можно превратить в гостиную, а в придачу иметь еще и полноценную спальную комнату.

«Даже застройщик стал понимать, что любые перепланировки в нашей стране излишне зарегулированы, – комментирует ситуацию Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. – И хотя существует немало законов, СНИПов, ГОСТов и различных правил безопасности, собственниками жилья они постоянно нарушаются. И будут нарушаться. Потому что каждый человек постарается приспособить жилье под свою семью, свои нужды. Так не лучше ли упросить утомительную процедуру по разрешению на перепланировки? Во Франции мне довелось проживать в старинном замке, который был переоборудован под гостиницу с 53 отдельными номерами. И в каждом свой санузел. Удивило то, что в памятнике архитектуры, аналогов которому в Москве единицы, владелец замка смог согласовать и обустроить 53 «мокрых» точки. Увы, в России в данный момент такое просто невозможно».

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)