Міняємо плани як узаконити перепланування

Ще не всі власники житла усвідомлюють, що перепланування квартири – справа відповідальна і не тільки їх особиста. Квартира – частина будинку, в якому живуть інші люди, і потрібно враховувати їх інтереси. А головне, потрібно пам'ятати про норми безпеки, адже, наприклад, скління і утеплення балкона збільшує навантаження на фасад і конструктив будівлі, що може призвести до розтріскування фасадів і навіть обвалення балкона. Нещасний випадок, що стався недавно на північному сході столиці, коли в старому будинку звалилися балкони з п'ятого по перший поверх, підтверджує актуальність проблеми.

Шукаєш - Львів, ціна, газоблоки - не шукай більше дзвони сюди.

Що можна, а що не можна Перепланування квартири – справа часом навіть вимушене. З її допомогою можна забезпечити поліпшення житлових умов, наприклад, виділити окрему кімнату для дитини. Не у всіх же є кошти для купівлі нової, більш просторої квартири, а перепланування обійдеться набагато скромнішу суму.

Але необхідно пам'ятати про те, що будь-які переробки повинні носити законний статус. Власники квартири з неузгодженою переплануванням ризикують зіткнутися з серйозними проблемами. Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації, нагадує, що з таким житлом неможливо здійснювати угоди: продавати, обмінювати, дарувати або оформляти у спадок. «Перекроенную» квартиру неможливо використовувати і в якості застави за банківськими кредитами.

Погодженню підлягають не тільки знос і зведення перегородок, перенесення, розширення або закладення дверних прорізів та інших елементів житлового приміщення, але й засклення балконів, і зміна становища радіаторів опалення, інших інженерних комунікацій. На щастя, влада скасували хоча б узгодження установки зовнішніх блоків кондиціонерів.

Точний перелік робіт, які категорично заборонено виробляти, можна отримати в Мосжилинспекции. Там прописано, що не можна зносити несучі стіни, сиру зону виносити на житлове приміщення, відрізати повітроводи, демонтувати систему вентиляції, переносити газові стояки.

«Існує два види перепланувань, які законно узгодити ні за яких обставин не вдасться.

По-перше, це перенесення «мокрих точок», тобто переміщення санвузли з однієї частини квартири в іншу. Крім того, не можна тягнути труби від одного стояка до іншого, – розповідає Дмитро Таганов. – По-друге, вважається незаконним знесення капітальних стін. Більш того, це може бути і досить небезпечно: є ризик постраждати не тільки мешканцям квартири, але і їхнім сусідам. Максимум, що ви можете зробити, – це прорубати в капітальній стіні дверний отвір, однак і таке перепланування узгодити буде дуже непросто». Деякі види перепланувань офіційно не заборонені, але дозволу на них все одно не видають. Наприклад, ні в одному документі не зазначено, що не можна об'єднувати кімнату або кухню з лоджією або виносити радіатори опалення на балкон (лоджію).

«Ми не беремося погоджувати злиття кімнати і лоджії, – розповідає Віталій Виноградський, спеціаліст київської компанії « – За законом це не заборонено, але за фактом узгодити неможливо». Тому що в цьому випадку порушується теплотехнічний розрахунок всього будинку. Температура в холодній зоні повинна залишатися хоча б на 3-5 градусів нижча, ніж у житловій кімнаті.

Ви запитаєте: а що щодо скління балконів? Адже вони засклені майже «поголовно», а погоджував їх мало хто. «З усією певністю можна сказати, що в старих будинках абсолютна більшість балконів були засклені без дозволу, – коментує Алла Вишневська. – Мода на скління балконів і лоджій виникла давно. І хоча різні способи і матеріали, використовувані при склінні одного житлового будинку, точно не прикрашають його фасад, випадки, коли власникам доводилося їх демонтувати, невідомі». Але закон такий є, і ситуація може змінитися. ДЕЗам, які обслуговують старі будинки, зараз точно не до балконів, але основний тренд наших днів – повсюдне створення ТСЖ, і коли мешканці будинку стануть повноправними його господарями, можливо, вони стануть більш уважно ставитися до технічного стану будинку, його зовнішнього вигляду та діяльності сусідів. А от у нових будинках, де створені ОСББ або керуючі компанії, засклити балкон без дозволу проектній організації вже не вдасться.

Скільки коштує узгодити Алла Вишневська, керуючий партнер офісу розповіла, що існує два способи узаконити перепланування: на основі ескізу і на основі проекту. Отримання дозволу на перепланування на основі ескізу – найбільш проста і часто використовувана форма, яка не вимагає залучення проектних або наукових інститутів. Державний орган протягом 45 днів розглядає заявку та приймає рішення. І у разі позитивного висновку видає розпорядження, де встановлюються строки для виконання зазначених робіт, як правило, не більше 4 місяців.

Обов'язковою умовою для початку ремонтних робіт є укладання договору про технічний нагляд з ДЕЗом, ТСЖ або керуючої компанією. Після закінчення ремонту комісія виїжджає на об'єкт, і при дотриманні всіх приписів і вимог підписується тристоронній акт виконаних робіт. Останній крок – БТІ, яке проводить заміри та видає новий план квартири в так званих «чорних» лініях. При цьому держмито БТІ в середньому становить 2-3 тис. грн. Технічний нагляд ДЕЗа коштує від 9 до 17 тис. грн. Сама процедура погодження вважається безкоштовною. Таким чином, за сумою ескізна форма не витратна, але досить трудомістка.

Погодження на основі проекту – більш складний та дорогий процес, який може зайняти від 5-6 місяців до року і обійтися в середньому 250-300 тис. грн. «Якщо ви плануєте заощадити власний час і звернутися в спеціальну організацію, що спеціалізується на оформленні перепланувань, то готуйтеся платити і комісійні, – попереджає Дмитро Таганов. – В середньому узгодження простий перепланування в таких компаніях вам обійдеться в 30-40 тис. грн., разом з розробкою проекту – близько 70 тис., в особливих випадках (коли справа стосується капітальних несучих конструкцій) аж до 90-100 тис. грн.

Платіть штраф і поверніть все як було По ідеї, незаконне перепланування тягне за собою штрафи з боку Мосжилинспекции. Так, за самовільно засклений балкон передбачена адміністративна відповідальність у вигляді штрафу в розмірі 2-2,5 тис. грн. «Для багатьох людей 2,5 тис. грн. штрафу – невелика втрата для сімейного бюджету. Але в будь-якому випадку, по-перше, виникає конфліктна ситуація, яка турбує, забирає час і нерви, а по-друге, крім штрафу залишиться припис: або узаконити, або демонтувати, третього не дано», – говорить Алла Вишневська. «У гіршому випадку, власникові загрожує судовий розгляд і заходи аж до виселення», – додає Дмитро Таганов. Ось приклад з практики холдингу , коли справа дійшла до суду і власників квартири одного із сталінських будинків на Ленінському проспекті зобов'язали демонтувати встановлені без погодження кондиціонери і відновити фасад. В даному випадку голова ТСЖ і мешканці будинку зайняли непримиренну позицію і довели справу до переможного кінця, свідчить Алла Вишневська.

У цілому можна відзначити, що за останні 3-4 роки влада почала суворіше підходити до питань, пов'язаних з переплануванням. Правила стають суворішими. Зокрема, якщо будинок має дерев'яні перекриття, то технічний висновок квартири можна отримати тільки в державному інституті. Крім того, якщо на сьогодні у власника такої квартири є можливість її продати з обтяженням «неузаконене перепланування» і перекласти обов'язок здійснити необхідні дії протягом 6 місяців на покупця, то не виключено, що в майбутньому реєстрація таких угод може стати мукою.

Як правильно зробити перепланування квартири?

Масштаб стихійної перепланування квартир старого житлового фонду за останні кілька років, особливо в докризові роки "будівельного буму", набув досить широкого розмаху.

Цікаво, що і у багатьох новобудовах щасливі власники, які придбали квартиру на етапі будівництва будинку, навіть до введення його в експлуатацію замовляють проект перепланування квартири з урахуванням власних уподобань і потреб.

І законодавець розуміє розмах проблеми.

Які на сьогоднішній день нормативні акти регулюють питання, пов'язані з переплануванням квартир?

В першу чергу, це Цивільний кодекс України. Відповідно до ч. 2 ст. 383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, переданої йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушення прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Ніхто не відміняв норми Житлового кодексу України (ст. 152 ЖК України), згідно якої перепланування та переобладнання житлового будинку (квартири), що належать громадянину на праві власності, здійснюються з дозволу виконкому міської Ради народних депутатів.

Крім того, діє та Наказ Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 № 76 "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій", згідно з яким під елементами перепланування розуміють перенесення і розбирання перегородок, перенесення і встановлення дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудову балконів на рівні перших поверхів багатоквартирних будинків. Для отримання дозволу на перепланування Наказ крім отримання дозволу виконкому наказує власнику отримати згоду власника всього житлового будинку.

Тим не менш, "свіжим" Постановою від 30.09.2009 р. "Деякі питання надання дозволів на виконання підготовчих і будівельних робіт" Кабінет Міністрів України затвердив Перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл (№ 1104).

До таких робіт відносять перепланування квартир у багатоквартирних житлових будинках, а також об'єктів громадського призначення із збереженням несучої конструкції, без перевищення допустимих навантажень на перекриття, стіни та фундамент за умови дотримання існуючих архітектурно-планувальних вимог, державних будівельних норм, міських правил забудови.

Згідно п.3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Держкомбуду, архітектури та промислової політики України від 24.05.2001 р. в редакції Наказу від 01.06.2010 р. за №582/5773, не відносяться до самовільного будівництва в багатоквартирних житлових будинках, гуртожитках: перепланування, пов'язані із збільшенням житлової або підсобної площі за рахунок демонтажу перегородок (крім великопанельних будинків), комор, знесення печей, камінів, грубок, вітрин, без зміни призначення приміщень, без порушення несучих конструкцій; скління балконів і лоджій; зменшення житлової чи підсобної площі за рахунок утеплення і оздоблення стін; улаштування чи закриття дверних прорізів у внутрішніх некапітальних стінах (крім великопанельних будинків); перестановка обладнання в межах призначених приміщень.

Отже, приступаючи до перепланування квартири, вам слід мати на увазі, що на сьогоднішній день дозволено збільшувати площу санвузла шляхом об'єднання ванної та туалету, а також приєднання до них частини коридору; розширювати площу житлових кімнат за рахунок коридорів і допоміжних приміщень; влаштовувати з кімнати і суміжній з нею кухні кухню-їдальню; прорубувати між різними приміщеннями прорізи в стінах, якщо вони не є несучими; зносити антресолі, вбудовані шафи і комори для збільшення житлової площі; демонтувати підвіконну частина стіни кімнати для влаштування проходу на балкон.

Проте заборонено:

Збільшувати площу санвузлів, ванних кімнат за рахунок житлових приміщень;

Об'єднувати лоджії і балкони з іншими приміщеннями шляхом розбирання зовнішніх стін (незалежно від того, є останні несучими;

Переносити на лоджії та балкони батареї центрального опалення;

Об'єднувати квартири по вертикалі з повним або навіть частковим демонтажем міжповерхових перекриттів;

Видаляти звукоізолюючі підставу підлоги;

Демонтувати вентиляційні канали і короби;

Рити льоху, створювати прибудови до квартир, розташованих на перших поверхах багатоповерхівок.

Якщо ви все-таки зважилися на перепланування квартири і плануєте отримати відповідний дозвіл, запасіться терпінням, часом і грошима.

Процедура отримання дозволу на перепланування квартири, як правило, передбачає:

1. отримання дозволу на розробку проектної документації на перепланування квартири (в залежності від регіону – це виконком місцевої ради, місцева/районна адміністрація). До заяви, в якій зазначаються причини перепланування, Замовник додає копію свідоцтва про право власності (можливо, від вас зажадають нотаріально завірену копію), копію техпаспорта БТІ, поверховий план, завірений ЖЕО або власником будинку; ескізний проект перепланування, фото - та графічні зображення об'єкта, згода ЖЕО на здійснення робіт з перепланування, документ, що підтверджує згоду мешканців (співвласників, наймачів) на роботи по переплануванню.

2. Проект перепланування ви повинні замовити в організації, яка має відповідну ліцензію. Проектна документація узгоджується з районною СЕС, пожежною службою, ЖЕО, іноді – головним архітектором району та комунальними службами.

3. Наступний етап – отримання дозволу на виконання безпосередньо будівельних робіт.

4. Нарешті, якщо у Вас ще не вичерпані сили, ви можете приступати безпосередньо до реалізації своїх планів, переводячи "повітряні замки" у реальну площину і здійснюючи перепланування як таку. Укладання договору з будівельною фірмою полегшує в подальшому прийняття об'єкта в експлуатацію.

5. Після прийняття об'єкта в експлуатацію та затвердження цього акта органом місцевого самоврядування БТІ проводить інвентаризацію та виготовляє новий технічний паспорт на приміщення, що передається в ЖЕО.

Як показує практика, при досить наполегливою реалізації Замовником заходів щодо виконання зазначеної процедури термін отримання всієї документації в середньому займає близько року. При нескладних зміни конструкції приміщень – близько шести місяців. Спеціалізовані фірми зазвичай вказують термін в 3 місяці. При цьому ціна в залежності від об'єкта перепланування буде позначена такою фірмою від 3 тисяч умовних одиниць. У Києві по деяких об'єктах вартість таких послуг становила 30-40 тис. доларів.

І, тим не менш, багато вам порадять звернутися в спеціалізовану фірму. З хорошою репутацією. Кажуть, не кожному "смертному" по силам пройти цей шлях самостійно. Так що залишається розраховувати сили.

Якщо все-таки ви вирішили спочатку зробити перепланування, а узаконити її постфактум, пам'ятайте, що з кожним роком зазначена процедура стає все більш регламентованою і з розумними витратами її проходити стає все важче.

Протягом певного періоду модно було узаконювати вироблені перепланування через суд. Однак мода мінлива, і ризикує пройти, як пройшла мода на узаконення в суді самобудів, на спонукання місцевих рад винести в інтересах конкретної особи або інше рішення. Практика все більше йде до того, що суд не має права підміняти своїми рішеннями органів влади або місцевого самоврядування, функцією приймати які в межах своєї компетенції вони наділені Конституцією і законами України.

І останнє – якщо є порушення, повинно бути передбачено і покарання за нього.

Яка відповідальність за порушення норм про перепланування житлових приміщень передбачена чинним законодавством України?

Стаття 150 Кодексу про адміністративні правопорушення України: самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків і приміщень, їх обладнання та об'єктів благоустрою тягнуть за собою попередження або накладення штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних податком мінімумів (від 17 до 51 грн.) доходів громадян і попередження.

Якщо в процесі перепланування та переобладнання квартири ви допустили самовільну зміну архітектурного вигляду будинку або споруди (наприклад, прибудували маленьку тераска в "венеціанському стилі" до свого віконця на першому поверсі багатоповерхового будинку), до вас можуть застосувати норму статті 97 Кпап України - штраф від п'яти до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

І, нарешті, при будь-якому виявленні проведення вами робіт без належного дозволу вас обов'язково поставлять до відома про те, що Законом України від 13.01.2011 р. N 2924-VI Кримінальний кодекс України доповнено статтею 270(1), відповідно до якої умисне знищення або пошкодження об'єктів житлово-комунального господарства, якщо це призвело або могло призвести до неможливості експлуатації, порушення нормального функціонування таких об'єктів, що спричинило небезпеку для життя чи здоров'я людей або майнову шкоду у великому розмірі, карається штрафом від ста до двохсот п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на строк до трьох років, або позбавленням волі на той самий строк.

Ті ж дії, вчинені повторно або загальнонебезпечним способом, караються позбавленням волі на строк від трьох до восьми років. Якщо такі дії спричинили майнову шкоду в особливо великому розмірі або загибель людини чи інші тяжкі наслідки, вони караються позбавленням волі на строк від п'яти до дванадцяти років.

(При цьому під об'єктами житлово-комунального господарства в цій статті слід розуміти житловий фонд, об'єкти благоустрою, теплопостачання, водопостачання та водовідведення, а також їх мережі чи складові (кришки люків, решітки на них тощо). Майнова шкода вважається заподіяною у великому розмірі, якщо прямі збитки становлять суму, що в триста і більше разів перевищує неоподатковуваний мінімум доходів громадян, а в особливо великому розмірі - якщо прямі збитки становлять суму, яка в тисячу і більше разів перевищує неоподатковуваний мінімум доходів громадян).

Власне кажучи, не вдаючись навіть у такі важкі наслідки, які в основній масі перепланування і переобладнання квартир в принципі не можуть мати місце, не варто забувати про те, що життя є життя, і вам може знадобитися продати квартиру, подарувати її дітям або зробити з неї іншу цивільно-правову угоду, і тоді у випадку якщо ваші зміни не узаконені, виправити ситуацію в стислі терміни може виявитися вельми проблематично.

Що таке хороше планування квартири?

Сьогоднішній ринок житла пропонує покупцям безліч будинків і квартир, але якщо в типовому житлі планування квартири задана спочатку і її можна лише злегка підкоригувати, то при покупці дорогого житла питання організації простору виходить на перший план.

Свободу плануванню!

В першу чергу слід розрахувати, скільки метрів потрібно для щасливого життя. Соціальна норма надання житла в Києві - 12 кв. м на людину, однак вона сприймається скоріше як санітарний мінімум, для щастя цього замало. Квартира повинна бути такою, щоб члени сім'ї не стикалися - в буквальному сенсі слова, але не такий, щоб вони не зустрічалися тижнями на її «просторах».

Відповідно, придивляючись до житла, слід враховувати не тільки сьогоднішній склад сім'ї - число людей, їх стать, але і перспективи збільшення родини за рахунок народження дітей або зміни їх соціального статусу. Крім того, враховується необхідна кількість функціональних зон, вік, характер і стиль життя проживаючих: наскільки часто вони приймають гостей; треба їм окреме тихе приміщення для роботи; чи є в проживають хобі, що вимагає значних площ; ергономічні вимоги; пристрасті господарів в області дизайну.

Якщо за орієнтир взяти усереднену сім'ю з трьох чоловік, то в секторі елітного житла найбільш затребуваними виявляться квартири площею 120-180 кв. м - приблизно 40-60 кв. м на людину. Якщо квартира призначається самотньому бізнесменові, то для його запитів найбільш оптимальною виявиться площа 60-80 кв. м. Якщо сім'я багатодітна, то оптимальним виявиться розрахунок 60-70 кв. м на людину, при цьому нерідкі випадки, коли ця цифра може бути значно збільшена, в тому числі за рахунок постійного проживання гувернерів. Тобто додається ще одна функціональна зона - для обслуговуючого персоналу.

Хай буде світло!

При виборі квартири важливо подивитися, як вона орієнтована по сторонах світла. Найчастіше вікна великої квартири виходять на дві або три сторони світу. Добре, якщо дві з них розташовані на осі схід - захід, для того щоб сонце весь день світило у вікна.

Для нетипових квартир стали характерні не стільки великі площі, скільки високі стелі (не менше 3,3 м, а частіше - 3,5 м) і, відповідно, великі вікна. Тут є свої підводні камінчики: з одного боку, чим більше вікна, тим світліше.

Однак це ще і велика тепловтрата, поглиблюється тим, що з-за площі вікна зменшується висота радіаторів (до 20 см) або вони взагалі утапливаются в підлогу. Крім того, через вікна проникає вуличний шум. Розуміють це і забудовники, тому правильне кількість вікон і їх розмір розраховуються стосовно кожного проекту. Якщо будинок знаходиться в центрі міста, з квартири відкривається красивий панорамний вид, відсутня гучна магістраль, то великі вікна тільки вітаються, якщо ж будинок стоїть в жвавому місці, то площа вікон може зменшуватися.

Кухня-їдальня-спальня?

Однак правильно розрахувати метраж - це півсправи. Не менш важливо правильно розпорядитися. У сучасних квартирах максимально збільшуються зони, найбільш використовувані мешканцями, такі як кухня, їдальня і ванна. Сучасні кухні мають площу не менше 10 кв. м, 2 входи і розміщені в ближній до входу частині квартири. Кухні часто поєднуються з їдальні або вітальні. Холи, площею від 7-10 кв. м, як правило, об'єднані з передпокою або коморою і використовуються під розміщення шаф, книжкових полиць і декоративних меблів.

Ідеальною плануванням квартири буде та, при якій спочатку потрапляєш в приймальню зону, з неї - у вітальню, кухню-їдальню. Далі слід хазяйська половина. Буфером між приватною і суспільною зонами є зазвичай кухня-їдальня. Вітальня, залежно від запитів господарів і складу сім'ї, може досягати 100 м.

Спальні, площею не менше 15-18 м, повинні розташовуватися в дальній частині квартири, а їх вікна - виходити на тиху частину вулиці, у двір. Кількість спалень в квартирі може бути від 1 до 5. Для дитячої кімнати частіше виділяють найтихішу і світлу кімнату. Якщо сім'я невелика, то зручно і модно жити в квартирі-студії, де між кімнатами взагалі немає перегородок. «Поділ» зон відбувається за рахунок обробки підлоги і стелі. Або за рахунок зміни рівня підлоги - кухню в таких випадках частіше роблять на невеликому подіумі. У вітальні необхідний більш високий стелю. Це створює відчуття об'єму і зорово розділяє простір без участі стін. Кордон між «кімнатами» підкреслюють також колірним рішенням стін і освітленням.

Вода, вода!

Кількість санвузлів у квартирі зазвичай варіюється в залежності від кількості спалень: за європейським стандартом в кожній спальні повинен бути свій незалежний санвузол плюс 1 гостьовий санвузол. Однак найчастіше в сучасних нетипових будинках до всіх приміщень просто підведені комунікації і господареві надають можливість вирішувати, потрібен йому зайвий санвузол. У будь-якому випадку санвузлів повинна бути не менше двох, розташованих в різних частинах квартири - в гостьовій і в спальній. Гостьовий туалет зазвичай оснащується душовою кабіною, в особистому санвузлі встановлюються і душ, і ванна.

Два рівня, чи потрібно це?

Кілька років тому, коли тільки з'явилося елітне житло, стався бум популярності дворівневих квартир. В основному їх купували люди, які ніколи подібному житлом не користувалися. Мають такий досвід або вже володіють заміським багаторівневими будинками від них відмовлялися. Причина проста - ходити з поверху на поверх досить складно, особливо якщо в сім'ї є літні люди. А для маленьких дітей це ще й небезпечно. Звичайно можна встановити ліфтової підйомник, проте в двох рівнях це мало хто робить, а от у трирівневих квартирах ліфт просто необхідний.

В дворівневих квартирах спальні зазвичай розташовуються на другому поверсі, перший же віддається під вітальню, кухню-їдальню. Якщо все ж є бажання жити «по вертикалі», а в будинку дворівневі квартири пропонується, то можна придбати дві квартири - одну над іншою, правда, потрібно заздалегідь упевнитися, що вертикальне об'єднання передбачено при проектуванні.

Зимовий сад і експлуатована покрівля

Модним «продовженням» дорогої квартири може стати або можливість виходу на експлуатовану покрівлю, або зимовий сад, а іноді і те, і інше. Звичайно, ці елементи не є пріоритетними при виборі житла, але їх наявність, безсумнівно, є «родзинкою» квартири, елементом розкоші.

Зимовий сад - це приміщення із збільшеним склінням, в якому багато світла, тому в зимових умовах там можна тримати квіти. При цьому буде покупець дійсно влаштовувати в цьому приміщенні сад, або обладнає тренажерний зал - його справа. Площа зимового саду може бути самої різної - від крихітного «ліхтаря», в якому вмістяться хіба що кілька квіткових горщиків, до справжніх оранжерей площею 100 м.

Якщо покупець хоче облаштувати зимовий сад, то перевагу слід віддати квартирі з вже спроектованої під нього площею. По-перше, вартість квартири з зимовим садом не надто відрізняється від вартості квартири аналогічної площі, але без саду. По-друге, спроектований при будівництві будинку зимовий сад, буде узгоджений в БТІ забудовником, виміряний і віднесений до житлової площі, тобто мешканцеві не доведеться самому оформляти всі документи при облаштуванні свого саду.

У зимових садів трохи інші температурні норми, ніж у кімнатах. Якщо температура всередині будинку не повинна опускатися нижче 18-20 С, то в зимовому саду припустимі і 15-17 С. Зимовий сад - задоволення недешеве, адже 1 кв. м скляної стіни дорожче 1 кв. м бетонної. Але, незважаючи на ціну, в елітних будинках зимові сади актуальні. Особливо це стосується квартир у центральній частині міста - добре мати власний оазис серед скла і бетону.

Часто елітні об'єкти пропонуються з можливістю виходу на експлуатовану покрівлю, але без обладнаного саду. Інакше кажучи, якщо є тераса або експлуатована покрівля, то можна і зимовий сад спроектувати. Якщо ж покрівля залишається покрівлею, то тут немає особливих складнощів: вихід влаштовується аналогічно виходу на вулицю або на лоджію. При цьому, звичайно, дотримуються певні норми - наприклад, підлога в квартирі і покрівля робляться на одному рівні, а по краю тераси встановлюється загородження.

Планування квартир схильні течіям моди -- можуть бути змінені розміри спалень і ванних кімнат, а нові захоплення зажадають виділення окремих приміщень, але базові принципи функціональної планування дотримуються при проектуванні будь-якого приміщення.

Дмитро Попов, начальник аналітичного відділу ПОЗОВ «Нова Площа»: Існують деякі загальні умови, що дозволяють вважати планування квартири вдалою. Насамперед співвідношення між житлової та загальної площею повинно знаходитися в наступних діапазонах: для однокімнатних квартир - 2,2:2,5; для двокімнатних - 1,7:2; для трикімнатних - 1,5:1,8; для чотирикімнатних квартир - 1,4:1,7.

Дуже важливий фактор - наближення приміщень квадратної форми. Оптимальне співвідношення довжини і ширини приміщень повинно бути 1:1 або 1:1,5. Зовсім не вітаються неправильні форми кімнат - трикутні, шестикутні, виняток становлять лише кімнати з еркерами. Площі житлових кімнат для комфортного проживання повинні бути не менше 15 кв. м, а в ідеалі - від 17 до 30 кв. м. Вікна повинні забезпечувати гарне освітлення, обов'язково повинні мати лоджії або балкони, особливо в спальних кімнатах і кухні, розташованих на сонячній стороні будинку. Часта помилка проектувальників - довгі витягнуті коридори, неправильної форми кімнати, недолік світла.

Бажано, щоб вікна квартири виходили на дві сторони будинку - це забезпечить кращу провітрювання квартири. У квартирі повинні бути підсобні приміщення - темна кімната, гардеробні. Чим більше кімнат у квартирі, тим більше повинно бути підсобних приміщень. Гарне співвідношення - одна вбиральня на дві спальні кімнати і одна темна кімната на 3-4 житлові кімнати.

Площі підсобних приміщень не повинні бути надто великими: для темної кімнати достатньо площі 3-6 кв. м, а для гардеробної - 1,5-3 кв. м. Важливий момент також розташування приміщень в квартирі. В ідеалі квартира повинна чітко зонуватися на гостьову і приватну частини: спальні і дитячі кімнати, великий санвузол роздільний повинні розташовуватися в дальній від входу частини квартири.

Там же розміщуються і гардеробні для цих житлових кімнат. Від входу в квартиру йде хол, по сторонах якого розташовані гостьовий санвузол, гардеробна, темна кімната -комора, кухня і вітальня. Гостьові приміщення можуть бути доповнені їдальні, більярдної, камінної, бібліотекою і т. п. Приватну частина можуть доповнювати кабінет, будуар, тренажерна.

Як законно і безпечно провести перепланування своєї квартири?

Практика перепланування квартир у столиці досить поширена як серед мешканців, які роблять ремонти, так і серед підприємців, переплановують нежитлові приміщення на перших поверхах житлових багатоквартирних будинків.

Як повідомляють у Головному управлінні містобудування та архітектури, для законного виконання перепланування необхідно оформити дозвільну документацію на її проведення, пише Київрада.

У перелік документів, необхідних для оформлення дозволів, входить і згода балансоутримувача будинку, тобто Жеку або іншої організації, якій він належить. Проектна документація на перепланування квартир (нежилих приміщень) розробляється на підставі дозволу Головного управління містобудування та архітектури і погоджується спеціально уповноваженим органом містобудування та архітектури відповідної районної адміністрації.

Зазначимо,що документи в Головному управлінні готуються безкоштовно. Вимоги до перепланування викладені у Державних будівельних нормах Ст. 3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт». Так, згідно з нормами при переплануванні забороняється розміщувати кухні та санвузла (ванни,туалети) над / під житловими кімнатами. Також при влаштуванні кухні-їдальні в окремій квартирі не допускається розташовувати трубопроводи і кухонне інженерне обладнання над / під житловими кімнатами. Що стосується балконів і лоджій, то нормами заборонено їх утеплення, скління, улаштування нових і розширення існуючих балконів і лоджій.

Слід підкреслити, що самовільне перепланування квартири зі знесенням несучих конструкцій (стін, перегородок) призводить до зниження міцності і надійності конструкцій будівлі в цілому, а в окремих випадках може стати причиною руйнування споруди.

Наприклад, у липні 2003 року з самовільне перепланування кількох квартир впала частина фасадної стіни і міжповерхові перекриття житлового будинку на вул. Червоноармійській, 37. Зазначимо, що відповідальність за шкоду, завдану сусідам, несе власник квартири та будівельна організація, яка вела роботи з перепланування без погодженої в установленому законом порядку проектної документації.

 

Перелік необхідних документів
 

Для отримання дозволу на перепланування квартир та нежилих приміщень:

- Правовстановлюючі документи, зареєстровані комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» та їх посвідчені копії на будинок (його частину), якщо об'єкт нерухомого майна зареєстровано на праві власності та документи про право користування, якщо об'єкт нерухомого майна не зареєстровано на праві власності (нотаріально завірені);

- Довідка балансоутримувача будинку про відсутність заборгованості по квартирній платі замовника (власника, користувача);

- Згода всіх співвласників (власників), а також повнолітніх мешканців квартири (нежилого приміщення), які на правових підставах, передбачених чинним законодавством України, володіють, користуються, розпоряджаються відповідним нерухомим майном (житлового або нежитлового фонду),завірена в установленому порядку (нотаріально завірена);

- Довідка форми-3;

- Копія технічного паспорту виготовленого БТІ;

- Згода балансоутримувача будинку;

- Фотофіксація фасаду (для влаштування балкону консольного типу);

- Згода сусідів, які проживають на поверсі вище та нижче на один поверх, а для першого та останніх поверхів, згода сусідів, які проживають ліворуч і праворуч;

(Примітка: «сусіди» - особи, за якими на праві приватної (спільної, часткової) власності закріплено відповідне нерухоме майно, а також особи, які на правових підставах користуються (оренда тощо) відповідним нерухомим майном житлового фонду (нежитлового фонду);

- Передпроектні пропозиції;

- Висновок (аналіз) комунальної організації «Центр містобудування та архітектури» щодо можливості реалізації передпроектних пропозицій перепланування квартир (и) (нежитлових приміщень) та можливого впливу конструктивних (архітектурних) рішень по переплануванню на об'єкт містобудування (споруду, будівлю).

Головне управління містобудування та архітектури, у разі необхідності, може вимагати:

- Висновки профільних (галузевих) управлінь виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), установ та організацій - стосовно інших питань, пов'язаних функціональним призначенням об'єкта і т. д.

Проектна документація на перепланування квартир (и) (нежитлових приміщень) розробляється на підставі дозволу Головного управління містобудування та архітектури (додаток № 1 до Порядку) і погоджується спеціально уповноваженим місцевим органом містобудування, архітектури відповідної районної у місті Києві державною адміністрацією, установленому порядку. (Примітка: склад і форма соглаіенія (документа) районної в місті Києві державної адміністрації, проектної документації на перепланування квартир (и) (нежитлового приміщення), визначається відповідними районними у місті Києві державними адміністраціями, згідно з чинним законодавством України).

Прийняття в експлуатацію квартир та нежитлових приміщень в багатоквартирних житлових будинках (нежитлових) після їх перепланування, здійснюється комісіями, які створюються відповідними районними у місті Києві державними адміністраціями.

Приклади перепланувань в типових будинках.

Типові будинки – поширене явище в нашому житті. Однак зараз час дозволяє з типової квартири зробити ексклюзивну житлоплощу. І тут на допомогу, найчастіше приходять архітектори та декоратори.

Стандартна квартира не завжди відповідає нагальним потребам господарів, та й не завжди можна на ринку знайти квартиру своєї мрії. У будь-якому випадку, мрію можна втілити в життя, змінивши пропоновану планування. Природно, є певні обмеження, такі як мокрі зони, несучі колони та стіни, але фахівці завжди знайдуть вихід.

Сьогодні «Власник» розповість про перепланування в двох типових московських квартирах, які втілили в життя декоратори бюро. Молоді декоратори вважають, що немає типової сім'ї, так і не може бути типового планування, яка підійде всім. Для втілення ж в життя всіх вимог власників, необхідно зрозуміти технічне завдання, скільки чоловік в сім'ї, який спосіб життя вони ведуть, що для них першочергово і дуже важливо.

Проект 1: була «двійку», стала «троячкою»

Клієнт купив двокімнатну квартиру площею 90 кв. м у новому типовому будинку бізнес-класу. Однак йому для комфортного життя необхідна була трикімнатна квартира. Замовник готовий був відмовитися від великої кухні, так як наявність окремої кімнати для дочки, власної спальні і великою вітальнею для зборів всієї родини було більш важливо. Також обов'язковою умовою було відокремити зону передпокою від іншої частини квартири дверима.

Звичайно, задача стояла складна. Завжди легше працювати з великими просторами, ніж з досить компактної квартири робити велику. Декоратори вирішували проблему з допомогою всіляких ніш.

У новій плануванні при вході в квартиру розташована прихожа, до якої примикає гостьовий санвузол. Далі розташований невеликий коридор, який веде до головного приміщення будинку – до великої вітальні. Праворуч і ліворуч від цього коридору в спеціально зроблених для цього нішах, розташували кухню. В нішу з лівої сторони помістили всі колони з побутовою технікою: холодильник,морозильною камерою, духовою шафою, СВЧ і кавоваркою. А в ніші праворуч вбудована кухонні меблі з невеликою робочою поверхнею і барною стійкою, яка «виходить» у вітальню. С одной стороны, кухня находится в одном с гостиной помещении, а с другой – она условно отделена и встроена в ниши, поэтому не очень заметна.

Таким образом, при входе был сделан небольшой гостевой туалет, а рядом в мокрой зоне расположили небольшую кухню. На месте же запланированной проектировщиками дома кухни была устроена полноценная детская комната, дверь которой выходит в гостиную. Из гостиной можно также попасть в приватную зону хозяев. В коридоре этой зоны декораторы расположили «проходную» гардеробную. Справа от нее находится хозяйская ванная, а прямо расположена спальня.

Щоб приміщення не здавалися загроможденными шафами, Дарина Широкова і Інга Аршба передбачили різні ніші. В результаті шафи ніде не домінують і не «влазять» в обсяг кімнати, а «вписані» у стіни.

Проект 2: з трикімнатної в багатокімнатну

Цей проект включав у себе завдання з трикімнатної квартири площею 150 кв. м у новобудові бізнес-класу зробити багатокімнатну квартиру. Дарина Широкова і Інга Аршба розповіли, що, незважаючи на велику площу квартири, вона була спланована як трикімнатна з кухнею, вітальнею і двома спальнями. Але замовнику потрібно було більше кімнат. Роботу ускладнювало і те обставина, що спочатку вся стіна, що виходить на фасад, являла собою суцільне скління. Також у квартирі були дві несучі колони та стояки, до яких декоратори були прив'язані.

В результаті при вході в квартиру було відгороджене простір – невеликий передпокій. Далі розташувався великий парадний хол, який з'єднує гостьову і приватну зони. Саме тому в холі розташували гардероб для верхнього одягу і гостьовий санвузол.

Гостевая зона разделена на три помещения, которые идут подряд: кухня, гостиная и кабинет. Для того, чтобы сохранить большие окна с панорамным видом, помещения эти не стали отделять друг от друга при помощи глухих стен, а построили между ними легкие стеклянные перегородки с дверьми. При входе в гостиную сделали двойную стену, в нишах которой теперь стоят красивые лампы, что придает парадность входу. А при парадной кухни, которая из-за стеклянных стен хорошо видна из кабинета и гостиной, сделали небольшое подсобное помещение для бытовой техники и хранения разных запасов. Там же расположили массу полок и ящиков.  Дарья Широкова и Инга Аршба отмечают, что такая «черновая» кухня при парадной – одни из самых любимых ими приемов, естественно, если площадь помещения позволяет его воплотить.

Кроме этого в квартире расположена приватная зона хозяев, состоящая из большой спальни, гардеробной, личной ванной комнаты с окном и постирочной. Также есть блок с гостевой спальней и гардеробной.

Таким образом, при грамотном подходе любая мечта вполне воплотима в жизнь.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)