Як уникнути шахрайства при купівлі квартири в новобудові?

Квартирна бомба.

Більшість квартир у споруджуваних будинках зараз продається за `сірим` схемами. Зважилися на це люди ризикують ніколи не справити новосілля.

Первинний ринок житла нині фактично заміновано. Отримав всенародну популярність Федеральний закон №214 " Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків` у відносинах з громадянами змусив практично всіх забудовників при оформленні документів проявляти чудеса винахідливості. Покупцям квартир в ще недобудованих будинках пропонують небачені альтернативні варіанти юридичного оформлення угоди і далекі від `білизни` відносини. При цьому надії володарів `кривих` договорів отримати нарешті свою квартиру тримаються виключно на чесному слові продавця. На Горбатому мосту перед Білим домом поки бунтують пайовики, обмануті у відповідності зі старим варіантом законодавства. Але через пару років може настати черга тих пайовиків, яких нагріють при повному непротивлення вже новим законом.

Держава ніяк не може придумати схему, коли і права покупців будуть захищені, і будівельники зможуть працювати. Попередня квартира Квартирне питання з часів московських гастролей Воланда зіпсував не тільки жителів столиці. За даними віце-президента Асоціації будівельників Росії (АСР) Володимира Пономарьова, до прийняття ФЗ №214 у країні будувалося 75-80% будинків саме за пайовою схемами, коли громадянин, сплачуючи гроші за квартиру, ставав не покупцем житла, а співінвестором. Майбутні новосели активно несли гроші забудовникам, коли ті ще тільки починали копати котлован, навіть не зібравши всю дозвільну документацію. З 1 квітня 2005 року така схема виявилася поза правових рамок. Закон повинен був зіграти роль подушки безпеки для покупців квартир в новобудовах. Депутати чітко регламентували умови залучення коштів `фізиків` та відповідальність забудовника перед ними. Гроші за договорами з приватними особами тепер можна було залучати тільки після отримання дозволу на будівництво, права власності або оренди на земельну ділянку та оприлюднення проектної декларації. Крім того, в законі виявилася ще маса неприємних для забудовників сюрпризів, в тому числі які обмежують доступ будівельників до банківських кредитів. Законодавці так закрутили гайки, що погано стало. У підсумку лише одиниці фінансово самодостатніх компаній наважилися працювати у нових реаліях. Загалом, хотіли як краще, а вийшло як в черномырдинском афоризмі. Вступ в дію цього закону стимулювало дике зростання цін на житло, особливо це було помітно в Москві, де попит і без того перевищував пропозицію. Але якщо б при цьому хоч якось досягалася благородна мета захисту прав громадян! Забудовники вважали за краще діяти за принципом " розумний в гору не піде`.

За найоптимістичнішими експертними оцінками, у відповідності з вимогами 214-го закону за останній рік було укладено лише 10% договорів. Зате на ринку з'явилися формально начебто легальні, але вкрай ризиковані для покупців схеми продажу новобудов. Оцініть висоту польоту фантазії. Найбільш популярний серед забудовників так званий попередній договір купівлі-продажу квартири. По суті, це угода про наміри, де сторони домовляються про те, що в майбутньому зобов'язуються укласти між собою договір купівлі-продажу побудованої квартири. У ньому вказуються умови отримання квартири, які треба буде викласти в основному договорі, технічні характеристики, ціна, умови оплати і передбачувана дата укладення основного договору. Але квартира повністю оплачується не потім, коли вона фізично з'явиться, а в момент укладення попереднього договору. Гроші від громадянина не приймаються в оплату вартості житла, а `в цілях гарантії збереження платоспроможності покупця до моменту укладення договору купівлі-продажу квартири`. Можливий і інший варіант, коли отримані гроші оформляються як стовідсотковий завдаток. Можна вважати удачею, якщо гроші не зажадають готівкою, а запропонують розмістити на депозиті в дружньому забудовнику банку. А щоб забудовник був спокійний, що поки він копає яму, покупець гроші з депозиту не зняв, останній зобов'язаний щомісяця надавати йому виписку по рахунку вкладу. Начебто і вівці цілі — 214-й закон не порушений, і вовки ситі — компанії збирають з пайовиків гроші. Однак при такій схемі продавець лише обіцяє, що коли-то готовий буде укласти договір купівлі-продажу квартири. `В принципі забудовник може і не укласти основний договір — каже Альфія Какабекова, адвокат правової групи 'Жилконт', — у нього знайдеться маса причин, по яких він відмовиться це робити. Крім того, в суді визнати право власності на квартиру буде неможливо. За попереднім договором насправді купується кіт у мішку`. Примусити до укладення основного договору забудовника зможе тільки суд. Чи вдасться Феміді домогтися справедливості і скільки часу на це піде — вже інше питання. При відмові від угоди купівлі-продажу забудовник зобов'язаний повернути гроші, але для нього це навіть сприятливий результат. Вийде, що ви безкоштовно прокредитували будівельників. На думку експертів, віддавати гроші за попередніми договорами щонайменше легковажно. `Компанії при укладанні попередніх договорів не мають права брати які-небудь засоби, — відзначає провідний юрисконсульт фонду "Інститут економіки міста" Дмитро Гордєєв. — Поки основний договір не укладений, люди ще ні про що не домовилися і ніхто не зобов'язаний нічого платити. Згідно з Цивільним кодексом оплачувати квартиру за договором купівлі-продажу можна тільки після його підписання (а не після підписання попереднього договору купівлі-продажу) та державної реєстрації. Тільки тоді ця угода буде правомірна`. Треба ясно розуміти, що попередній договір купівлі-продажу — на відміну від основного — не підлягає державній реєстрації. А тому ніщо не заважає забудовнику, узявши з вас гроші, потім підписати ще декілька договорів на одну і ту ж квартиру, і ви ніяк не зможете це відстежити. Головний підступ попередніх договорів в тому, що забудовник йде по ньому від зобов'язань побудувати будинок до певного терміну. Ось стандартне формулювання, взята з реального попереднього договору: `Сторони зобов'язуються протягом 45 днів з моменту набуття права власності продавця на житлове приміщення < ... > укласти між собою договір купівлі-продажу квартири на умовах, визначених справжніх договором`. Тобто вам продати квартиру забудовник зобов'язаний буде тільки по офіційному закінчення будівництва і після того, як компанія зареєструє своє право власності на формально ще нікому не продану квартиру. Таким чином, фірма може зібрати гроші під будівництво будинку, вирити котлован і... більше нічого не робити. Адже в договорі не вказується конкретний термін, до якого будинок повинен бути побудований. І зробити в такій ситуації ви нічого не зможете, у вас не буде навіть підстав вимагати повернення грошей. `Закон дозволяє примушувати в судовому порядку до укладення основного договору, — каже керівник юридичного департаменту компанії 'СлавРиэлт' Максим Рябыко, — але предметом основного договору виступає квартира. А якщо її немає? Так на немає і суду немає!

Вексель ТОВ ще один різновид попереднього договору передбачає використання векселя. За нього покупець не передає гроші, а підписує угоду про купівлю у забудовника векселя на суму вартості квартири. При цьому в попередньому договорі обмовляється, що оплата майбутньої угоди можлива шляхом погашення векселя. Таким чином, параграфи 214-го закону знову-таки дотримані, формально компанія не залучає кошти пайовиків для будівництва, а продає свої цінні папери, що не заборонено. `Юридично компанія зовсім не зобов'язана оплачувати вексель 'натурою", тобто наданням житла", — відзначає провідний аналітик департаменту маркетингу агентства нерухомості DOKI Олександр Скобкин. Немає жодних гарантій того, що забудовник обміняє вексель саме на квартиру, а не розрахується з вами грошима. Нормативних актів, що зобов'язують його до цього, просто немає. За Цивільним кодексом вексель — це `нічим не обумовлене зобов'язання векселедавця`. Єдиним плюсом вексельної схеми на перший погляд здається, що у покупця квартири є право по закінченні обумовленого терміну обігу векселя пред'явити його до оплати. Та ось невдача, до цього часу фірми, що видала вексель, може вже і не існувати. `Як правило, продає вексель навіть не сам забудовник, а яка-небудь створена ним компанія, в той же час обов'язок оплатити квартиру виникає у покупця саме перед забудовником. Є ризик, що забудовник може не прийняти вексель в якості оплати за квартиру. А отримати гроші у векселедавця буде неможливо через його відсутність`, — наводить приклад Максим Рябыко. На ринку застосовується і ще один варіант продажу в обхід 214-го закону. В його основі лежить все той же попередній договір. Оригінальність схеми в тому, що покупцеві пропонують укласти ще й договір страхування. При цьому частина суми за квартиру покупець вносить за попереднім договором, а частина — за страховим. Як правило, забудовник працює з `своїми` страховиками, які беруть собі відсоток за послуги, а решта повертають будівельникам. Покупець квартири отримує поліс, який мав захистити його в разі банкрутства забудовника або невиконання ним зобов'язань за попереднім договором. Здавалося б, наявність страхової компанії повинно дозволити покупцю спати спокійно, поки його квартира буде будуватися. Але тут все залежить від того, як буде складений договір страхування. Приміром, якщо в ньому не будуть вказані терміни укладання договору купівлі-продажу квартири, то довести, що забудовник не виконує свої зобов'язання, а отже, отримати страхову премію буде вкрай непросто. У випадку банкрутства для отримання страховки вам доведеться чекати рішення суду про визнання компанії неплатоспроможною, а подібні процеси швидкими не бувають. Страхові схеми поки мало поширені, основний інструмент забудовників зараз — попередні договори та векселі. На московському ринку їх використовують не тільки дрібні, але і великі, відомі компанії. Гучних скандалів, пов'язаних з " сірими` продажами, ще не було, але, на думку експертів, радіти рано — все ще попереду. Поки пройшло дуже мало часу. Ось коли через два роки будуть підходити названі забудовниками, але ніде ними не визначені терміни здачі будинків, і тоді можуть початися проблеми. Уклали договори з `сірим` схемами залишається лише сподіватися на те, що їм попався сумлінну забудовник. Якщо ж вам не пощастить, то в кращому разі можна буде домогтися повернення вкладених грошей. Однак чи варто нагадувати, у скільки разів зросли ціни на квартири за останній рік? `Колізій буде дуже багато, — дає песимістичний прогноз Альфія Какабекова. — Думаю, буде навіть гірше, ніж зараз із обдуреними пайовиками`. Показово, що багато банків на продажу по `сірим` схемами дивляться косо. Наприклад, в Ощадбанку відразу говорять, що іпотечний кредит під попередній або вексельний договір не дадуть.

Інші лідери іпотечного ринку, зокрема Внешторгбанк 24 і Росбанк, розглядають такі схеми. Але, як правило, банки, яких не бентежать обхідні договори, кредитують покупку квартир в будинках лише певних, `своїх` забудовників або аналізують документацію по конкретному об'єкту і вже після цього виносять вердикт, нерідко негативний. Придумайте що-небудь! Надії на поступове зникнення `сірих` схем з ринку новобудов пов'язують з очікуються змінами 214-го закону. Більше року забудовники вимагали його пом'якшення, і ось Карфаген упав. У червні Держдума в другому читанні схвалила внесення поправок. Залишився третє читання, по суті, формальність. Головне досягнення будівельного лобі — скасування солідарної відповідальності забудовників і банків перед пайовиками. У разі фінансових проблем компанії за зобов'язаннями перед пайовиками повинен був відповідати банк, до чого він зовсім не прагнув. Забудовники нарікали, що через цю норму банки практично перестали видавати їм кредити. `Тепер повинно стати легше залучати для фінансування будівництва кредити`, — вважає директор юридичного департаменту групи компаній СУ-155 Сергій Босхолов. Якщо банки повернуться до будівельників особою, компаніям не доведеться так завзято, як зараз, полювати за грошима приватників, з'явиться можливість реалізовувати проекти за рахунок кредитних ресурсів. Скасувавши ненависний параграф про солідарну відповідальність, депутати ввели іншу гарантію повернення коштів пайовиків — поручительство банку. Тепер у компаній є вибір: або для забезпечення своїх зобов'язань віддавати банку в заставу землю і майбутній будинок, або звертатися за порукою до банку. Що виберуть забудовники, поки не ясно. `Взагалі незрозуміло, що це таке, банківська порука, — каже Володимир Пономарьов. — Законодавчо визначене поняття банківської гарантії, а поняття поруки в банківському законодавстві не прописано`. В АСР вважають більш ефективним інший варіант захисту вкладених у будівництво коштів — реальне страхування відповідальності забудовника. У нинішні поправки цю пропозицію будівельників не включили, але, за словами Володимира Пономарьова, до осені в Думі повинен бути розроблений механізм страхування, і тоді дана тема вже може бути винесена на обговорення депутатів. Примітно, що страхові ідеї гуляють і в іншому таборі. Голова Асоціації постраждалих співінвесторів будівництва Антон Бєляков виступає за введення обов'язкового страхування цивільної відповідальності при будівництві, схожого з діючою системою страхування банківських вкладів або ОСАГО. У можливість іншим чином убезпечити свої кошти ошукані пайовики не вірять. Суди часто приймають рішення про стягнення з забудовника на користь співінвесторів, але виявляється, що стягувати просто нічого. `В 95% випадків в якості причини неможливості стягнення у виконавчих листах судових приставів написано: відсутність грошових коштів на рахунках відповідача або недостатність активів", — говорить представник Асоціації постраждалих співінвесторів Оксана Вздорик. З подібною проблемою зіткнулися і клієнти сумно знаменитої `Соціальної ініціативи`. Адже придумати схеми виведення активів — справа техніки, як кажуть, було б бажання. Ще однією перемогою забудовників можна вважати поправку, що дозволяє в односторонньому порядку розривати з пайовиків договір, за яким прострочення платежів перевалила за три місяці. Первісна редакції 214-го закону надавала можливість розірвати договір тільки за рішенням суду. Однак забудовники постійно скаржилися на несправедливість — у покупця є можливість у позасудовому порядку розірвати договір. Тепер депутати зрівняли боку в правах. `Давайте уявимо таку ситуацію, — пропонує Антон Бєляков. — Пайовик вже сплатив більшу частину вартості квартири. І коли підходить термін здачі будинку і залишається зробити невеликий внесок, забудовник може просто кілька разів не прийняти гроші, після чого розірвати договір. І у пайовика навіть не буде можливості довести, що сама фірма завадила йому виконати фінансові зобов'язання`. Задовольнили законодавці та фінансові сподівання забудовників, у два рази зменшивши розмір неустойки за порушення термінів будівництва. Знижений і розмір компенсації, яку компанія-забудовник повинна була б повернути покупцеві квартири (1/300 ставки рефінансування у день) у разі розірвання договору навіть за ініціативою самого покупця — така норма міститься у 214-му законі. `Дуже жорсткі були ставки, виходило до 60% річних, — зазначає один з авторів поправок Дмитро Гордєєв. — Тепер вони будуть знижені до 30% річних, але це все одно досить високий рівень штрафів`. Втім, при нинішніх темпах зростання цін на квадратні метри в Москві запропонований депутатами масштаб компенсації не здається такою вже великою. Правда, за договорами співінвестування, укладеними ще до вступу в силу 214-го закону, застосовуються набагато більш суворі санкції в силу того, що вони підпадають під Закон " Про захист прав споживачів`. За кожний день порушення строків будівництва компанія зобов'язана платити 3% від вартості квартири. У практиці Московського товариства захисту прав споживачів вже були випадки, коли пайовикам за затримку будівництва за рішенням суду виплачувалася неустойка, фактично покриває ціну квартири. При цьому є шанс домогтися ще і відшкодування понесених збитків за затримки, приміром компенсації вимушеної оренди житла. В основному поправки в 214-й закон явно `прозастройщицкие`, але є новації, які повинні порадувати і покупців.

Так, термін держреєстрації договору пайової будівництва планують скоротити з одного місяця до 10 днів. На тривалість даної процедури скаржилися навіть самі забудовники, це гальмувало будівництво. Договори переуступки прав вимог за інвестиційними договорами тепер будуть заборонені. Раніше ніде не обумовлювалося, що організації, які беруть участь у будівництві на підставі інвестиційних договорів, не можуть передавати свої права. Тому була можлива така схема, коли інвестор переуступали частина квартир іншій фірмі, а та — ще комусь і так далі. У результаті виходить довга ланцюжок переуступок. При цьому кожен з її учасників може самостійно продавати квартири, на які отримав права. Так як раніше такі договори переуступки, як правило, не реєструвалися, то в підсумку виявлялося, що одна квартира могла бути продана кільком людям. Але навіть якщо вам пощастить і інших претендентів на житлоплощу не виявиться, може з'явитися інша неприємність. У підмосковному місті Троїцьку збанкрутував один із забудовників. Призначений конкурсний керуючий відмовився визнавати вимоги кредиторів-пайовиків, які купили квартири за договорами переуступки. `Мотив керуючого такий: неможливо передати право на те, чим ти ще не маєш, — пояснює Альфія Какабекова. — Справа в тому, що поки дім будується, він є об'єктом незавершеного будівництва, і ніхто правами власності на нього ще не має. А раз немає права власності, отже, забудовник не міг його передавати іншим фірмам. До того ж фірми-співінвестори не повідомляли забудовника про те, що вони переуступають права на свої квартири`. Розрубати цей гордіїв вузол тепер повинен арбітражний суд. Купуйте облігації Додатковим гарантом надійності вкладень у будівництво для `фізиків` повинна стати нова схема залучення коштів. Забудовники тепер зможуть проводити емісії особливого виду облігацій — житлових сертифікатів. Такі цінні папери компанія стане випускати на кожен майбутній будинок. У облігацій буде подвійний номінал — площа і її фіксована ціна. Наприклад, буде зазначатися, що одна облігація відповідає одному квадратному метру вартістю 2000 доларів. Таким чином, купуючи облігації, ви отримуєте право на певний розмір житлоплощі. Якщо ви купили сертифікати не менш ніж 30% загальної площі квартири (компанія може продати сертифікати і на всі 100%), забудовник зобов'язаний укласти з вами договір купівлі-продажу. У ньому будуть зафіксовані всі характеристики квартири, терміни та умови будівництва. При укладанні договору ви повинні будете сплатити (грошима), що залишилася вартість нерухомості, маючи на увазі, що оплачуєте конкретну обрану вами квартиру. Безпосередню схему розрахунку забудовник повинен описати в проспекті емісії. Виникає, правда, старе питання. Як можна укласти договір купівлі-продажу, якщо жодна зі сторін немає права власності на об'єкт договору? Однак брав участь в розробці 214-го закону Дмитро Гордєєв вважає, що через використання типу договору купівлі-продажу проблем з його держреєстрацією не повинно виникнути. За словами юриста, житлові сертифікати регулюються президентським указом від 1994 року, а в ньому йдеться саме про договорі купівлі-продажу. Чим вигідна така схема для покупця? По-перше, облігації можна в будь-який момент продати. Забудовник зобов'язаний протягом семи банківських днів викупити сертифікати, причому не за номінальною ціною, а з відсотками. Розмір індексації повинен зазначатися при емісії. По-друге, забудовник зобов'язаний мати поручителя (банк, страхову компанію), який повинен буде погасити облігації, якщо це не зможе зробити сам емітент. По-третє, на відміну від того ж векселі, облігація — добре захищений фінансовий інструмент. `Цей спосіб придбання житла досить надійний, — вважає керівник відділу аналізу ринку новобудов компанії "Міель" Владислав Луцков. — Облігації добре захищені законодавством про цінні папери. Ситуацію на ринку добре моніторить ФСФР, тому хитрувати з облігаціями буде складно`. Подібного ж думки дотримується і Дмитро Гордєєв. Будівельники у своєму ставленні до нової схеми, схоже, ще не визначилися. `Якщо не виникне додаткових адміністративних бар'єрів, цей інструмент буде цікавим для забудовників, — каже Володимир Пономарьов. — Але треба розуміти, що будь-яка схема, яка знижує ризики вкладень за рахунок забудовника, безумовно, буде підвищувати вартість будівництва. Отже, ціни будуть рости`. За оцінками віце-президента АСР, витрати на випуск облігацій можуть збільшити собівартість будівництва на 1,5–2%. Наскільки після цього зростуть роздрібні ціни на новостроечные метри при нинішньому галопуючим первинному ринку, спрогнозувати важко. Ощадкаса нам допоможе Крім облігаційної схеми на ринку повинен з'явитися ще один цікавий для покупців механізм придбання житла. Про проблеми пайовиків задумалися в Ощадбанку та розробили власну програму кредитування забудовників. Головні для них умови: вкласти в проект не менше 20% власних коштів і не залучати гроші пайовиків. Однак квартири можна буде придбати ще на стадії будівництва. Компанія буде укладати з покупцем договір резервування площ, а гроші за нього клієнт буде вносити на особистий цільовий накопичувальний рахунок в Ощадбанку. Після оформлення будинку у власність забудовника полягає довгоочікуваний договір купівлі-продажу квартири, і тільки тоді знаходяться на рахунку покупця кошти банк перерахує компанії. Гроші знаходяться у банку і їх в будь-який момент можна зняти з рахунку, мінус тільки один — на них не будуть нараховані відсотки. Від незавершення будівництва гарантій, звичайно, знову ніяких немає, але, враховуючи кровну фінансову зацікавити найбільшого банку країни у здачі будинку, навряд чи варто побоюватися того, що будівництво кинуть на півдорозі. Ще більш привабливою для покупців схема стане, якщо Сбербанк відкриє іпотечні лінії по програмі, але поки це невирішене питання. Для забудовників ініціатива Ощадбанку теж повинна бути приваблива. Адже чим більше вони привернуть майбутніх клієнтів, тим менше для них буде плата за кредит. Якщо сума коштів, розміщених на рахунках майбутніх покупців квартир у будинку, який веде забудовник, буде покривати суму взятої будівельниками позики, то вона обійдеться компанії всього в 5% річних. Це при тому, що на ринку зараз ставок нижче 25% немає. `З боку забудовників висловлювалася деяка настороженість з приводу контролю банку за ходом будівельних робіт, — зазначає директор управління інвестиційного кредитування і проектного фінансування Среднерусского банку Ощадбанку Росії Володимир Денисов. — Можливо, це і може здатися втручанням у 'внутрішні справи' компанії, однак треба розуміти, що кредитор має відстежувати, на що витрачаються виділені кошти`. Інших претензій забудовники поки не висловлюють. `Ми вважаємо, що це перспективна програма і будемо працювати за цією схемою, — каже директор департаменту координації іпотечних програм групи компаній ПІК Наталія Пастухова. — Проект вирішує дві проблеми: безперебійне фінансування будівництва і зниження ризиків громадян`.

Особливо привабливо пропозицію Ощадбанку має бути для дрібних забудовників, у них завжди недостатньо коштів і їм проблематично знайти доступні кредити. Не дивно, що тільки в Підмосков'ї більше 30 забудовників зараз ведуть переговори з Ощадбанком. Підписані вже і перші угоди про співпрацю. Поки, щоправда, приклад Ощадбанку заразливим не здається. Серед банкірів до будівельних проектів ставлення насторожене. `Банк — не будівельник, він не є фахівцем у цій сфері і не повинен нести на собі ризики будівництва`,– вважає член правління Міського іпотечного банку Ігор Жигунов. Втім, з ресурсами, якими володіє Ощадбанк, йому одному під силу розгойдати ситуацію на будівельному ринку. Підправлений 214-й закон — разом із зусиллями Ощадбанку — цілком може реанімувати фактично призупинене будівництво будинків. Зараз реалізуються проекти, дозволи на які були отримані ще до вступу в силу 214-го закону, нові майданчики практично не освоюються. Тепер, коли найбільш болючі правові обмеження для забудовників зняті, експерти розраховують на припинення періоду застою. `З поновленням будівництва заморожених об'єктів первинний ринок повинен відновитися, — вважає Владислав Луцков. — У перспективі збільшення обсягу пропозиції повинно привести до зниження темпів зростання цін`. Втім, раніше ніж через півтора-два роки подібного ефекту ніхто не прогнозує. В принципі м'яч відтепер на стороні забудовників. Вибір у них є: або почати будувати за законом, або продовжувати збирати гроші з громадян за `сірим` схемами, або взагалі відмовитися від коштів `фізиків`, а будувати за рахунок банківських кредитів і інвестицій юридичних осіб. Будинок, який не хоче жек Але це поки що справа майбутнього. А поки що навіть у тих громадян, яким вдалося вселитися у свої квартири, проблеми часто не закінчуються. Будівельники нерідко віддають ключі новоселам, коли ті ще не отримали документів про право власності на квартиру. Процес оформлення може тривати місяці і навіть роки — нехай люди поки живуть. Але все не так просто. Забудовник, отримуючи право на будівництво від місцевих органів влади, в доважок набуває і обтяження у вигляді соціальної інфраструктури — розбити поруч з будинком парк, побудувати дитячий майданчик і т. п. Будівельники в момент переговорів, природно, на все згодні, але коли будинок побудований і гроші вони вже отримали, всі ці парки-лавки їм просто не потрібні. До того моменту вони зазвичай вже по вуха в нових будівельних проектах, і відволікати гроші на всяку `дрібниці` у них немає ніякого бажання. В результаті невиконання зобов'язань місцева влада не оформляють власність, але крайніми виявляється не забудовник, а мешканці нових квартир. Протистояння нерідко триває роками, а мешканці все це час не можуть розпоряджатися законно придбаної житлоплощею. Формально вони не можуть навіть робити ремонт, а вже тим більше жити у своїй квартирі! Вихід один: у суді домагатися реєстрації права власності на квартиру як добросовісному набувачеві. Забудовники, як справжні джентльмени, своїх клієнтів в біді не кидають. Деякі компанії поставили процес захисту прав своїх клієнтів на конвеєр. В офісі фірми організується справжній консультаційний центр, юристи допомагають заповнювати позовні заяви в суд. Тут же можна найняти адвоката, на таких справах з'їла собаку. Послуги захисника оплачуються, звичайно, вже з кишені мешканців. Звичайна такса — 1000 доларів плюс доведеться оплатити держмито за звернення до суду. Далі все просто. Суддя отримує за кожен свій позитивний вердикт по 500 доларів (також за рахунок клієнта і, природно, не у вигляді зарплати), а мешканці — припис суду зареєструвати їх право власності. У результаті всі задоволені. Можливий і менш райдужний сценарій. У забудовника може виникнути думка ще разок заробити на вже проданих, але ще не зареєстрованих квартирах. І ніщо не може перешкодити йому продати афілійованої фірмі вексель на суму мало не всіх своїх активів, а потім оголосити про своє банкрутство. В результаті квартири, на які до того моменту не було оформлено право власності, надходять в конкурсну масу і йдуть у залік зобов'язань забудовника перед пов'язаною з ним векселедержателем. Квартири знов продаються. Правда, для будинків, які будуються відповідно до 214-му закону, така ситуація неможлива, так як до оформлення у власність житлову площу вважається знаходиться в заставі у пайовика, тому звернути на неї стягнення не можна. Іноді забудовник сам заважає стати мешканцеві власником квартири. Типовий випадок. Будинок зданий, проблем з владою немає, але продавець заявляє, що ви повинні доплатити йому за квартиру ще якусь суму, про яку ви заздалегідь не домовлялися. Частий приклад: реальна площа квартири виявилася більше тієї, яка була зафіксована в договорі. Мешканець, природно, відмовляється, забудовник, в свою чергу, не підписує акт передачі квартири, а це один з основних документів, необхідних для реєстрації права власності. Шлях для покупця все той же — суд. Якщо буде встановлено неправомірність вимог забудовника, ви отримаєте квартиру у власність, в іншому випадку доведеться все-таки погоджуватися на умови продавця. Буває і самі мешканці не хочуть підписувати акт приймання квартири. Припустимо, у покупця є претензії до якості будівництва, а, завизировав акт приймання, він автоматично погоджується з тим, що не має претензій. Забудовник, домагаючись підпису, погрожує не видати вам документи, необхідні для реєстрації права власності. За словами юриста Людмили Трифонової, є прецеденти, що і за такими позовами суди зобов'язують зареєструвати це право. Хоча треба буде довести, що претензії до забудовника обґрунтовані. Якщо мова йде про недоліки будівництва, доведеться проводити спеціальну експертизу. Її має право призначити не тільки суд, але і нотаріус. Провести експертизу може будь-яка організація, що має відповідну ліцензію. Якщо представлені докази суд задовольнять, то забудовник зобов'язаний або усунути всі дефекти, або оплатити ваші витрати на ремонт. У 214-му законі прямо прописується ця відповідальність. Крім того, до закону внесли доповнення, згідно з яким будь-пайовик має право приймати по акту не тільки свою квартиру, але і всі підвальні приміщення, ліфти, дах, сходові прольоти, загальні коридори, інженерні мережі та обладнання будинку. Це має підштовхнути забудовників не приватно домовлятися з приймальними комісіями, а здавати весь будинок нормальної якості тим, хто в ньому буде жити.

Складніше з договорами, які не підпадають під дію 214-го закону. Наприклад, на претензії власників так званих інвестиційних договорів забудовник зазвичай відповідає відмовою. Пояснення таке: компанія сама будинок не будувала, вона лише приваблювала інвестиції, а роботи вів підрядник, тому йому і скаржтеся. Підрядник же посилається на те, що з даним громадянином він ніякого договору не укладав, і відсилає до інвестора. І знову по колу. `Ми вважаємо, що відповідати за шлюб повинен інвестор`, — говорить юрист Московського товариства захисту прав споживачів (МОЗП) Антон Недзвецький. За його словами, раз громадянин передає гроші, а вона зобов'язується надати йому квартиру, то між сторонами виникають відносини, до яких застосовуються правила договору підряду. Тому і відповідальність за недоліки робіт підрядник повинен нести в даному випадку інвестор будівництва. Інший юрист МОЗП, Олексій Бобров, вказує на те, що забудовника можна змусити відповідати і за те, з якою обробкою здається квартира. Зараз практично всі компанії здають квартири без внутрішніх перегородок, стяжки підлоги, штукатурки, електропроводки та сантехніки. Загалом, після покупки потрібно ще кілька місяців все облаштовувати. Квартири ж з `чистової` обробкою продаються дорожче. `Існують певні будівельні норми і правила, зокрема СНИП 2080189*, визначає вимоги, яким повинні відповідати квартири, — каже Олексій Бобров. — Якщо в приміщенні немає ніякої обробки, воно не може вважатися квартирою, оскільки квартира призначена для проживання, люди повинні мати можливість відразу вселитися і жити`. За словами юриста, при будівництві будь-якого будинку в проектно-кошторисної документації закладаються витрати на `чистову` обробку, але забудовники просто економлять ці гроші. Заощадити можете і ви. До хрипоти сперечатися з забудовником про обробці необов'язково. Алгоритм дій такий же, як при проблемах з якістю будівництва: акт приймання не підписуєте, проводите експертизу. Потім можна вже робити ремонт і одночасно судитися з забудовником, який буде зобов'язаний компенсувати всі витрати по оздобленню квартири. Суд — дієва міра впливу на забудовника. Але, звертаючись до Феміди, на оперативність вердикту можна не сподівається, в кращому випадку розгляд розтягнеться на півроку. Причому, як зазначають юристи, якщо відповідач не буде затягувати процес, в іншому випадку справа може розглядатися роками.

 

Кримінальний довгобуд. Як розпізнати шахраїв серед забудовників.

 

Заморожені, а також недобудовані житлові багатоповерхівки вперто нагадують інвесторам про втрачені десятки й сотні тисяч доларів. «Гроші» дізналися, чому завмирають будівництва і покупцеві уникнути незавидної долі інвесторів «Еліт-ладу».

«Раз – і перестали будувати, тому що гроші закінчилися. Так сталося з будинком на вул. Борщагівська, 206. Голову правління кредитної спілки «Добробут», який збирав гроші інвесторів під будівництво цього об'єкта, суд визнав винним у зловживаннях і розкраданнях. Він був засуджений до 5 років позбавлення волі», – розповідає «Грошам» прокурор прокуратури Солом'янського району Києва Віра Шулякова. На її думку, це показовий приклад для всієї будівельної галузі.

Адже в зриві термінів будівництва не завжди винна криза, на який так люблять нарікати забудовники, – часто їм прикриваються, щоб приховати власні грішки.

А прокуратура Севастополя виявила грубі порушення залучення і цільове використання грошей покупців квартир одній з новобудов. У 2010 році забудовник уклав з місцевим агентством нерухомості договір, згідно з яким воно повинно було продавати квартири.

«За умовами контракту посередники повинні були отримувати гроші від інвесторів і передавати їх забудовнику. У 2010-2011 роках агентство продало квартир більш ніж на 2,7 млн. грн. Але в ході прокурорської перевірки з'ясувалося, що далеко не всі гроші інвесторів надійшли будівельникам – 1 млн. грн. ріелтори залишили у себе в кишенях», – розповідає «Грошам» прес-секретар прокурора Севастополя Валерій Ястрембський.

За його словами, зараз прокуратурою Гагарінського району Севастополя порушено кримінальну справу за фактом привласнення чужого майна в особливо великих розмірах, ведеться досудове слідство. Проаналізувавши близько півсотні історій «народження» довгобудів, «Гроші» визначили топ-5 причин зупинки будівництва багатоквартирних житлових будинків в Україні.
Причина № 1: У забудовника немає своїх грошей

Якщо у забудовника лише одне джерело фінансування будівництва – продажу квартир, у важкі часи це джерело може вичерпатися. Тоді грошей від продаваних квартир для продовження будівництва не вистачає, щоб закрити виникла фінансову «дірку». З такою ситуацією зіткнулися інвестори будинку по вул. Черняховського, 21-б, в Броварах. Згідно з проектом, там повинен був вирости трисекційний 16-поверховий будинок на 301 квартиру. Починала будівництво компанія «Броварипромжитлобуд». Вона збанкрутувала ще до початку кризи, і права на об'єкт перейшли компанії ТОВ «Т-Фактор».

Перший камінь житлового комплексу був закладений в 2006 році. За планами, новосілля мешканці повинні були відзначити в 2009 році. Але забудовнику досі не вдалося виконати обіцянки: в 2008 році роботи на об'єкті були заморожені. За даними ініціативної групи інвесторів, забудовнику вдалося продати 161 квартиру. Цих грошей на завершення об'єкта не вистачило. А банк, який кредитував забудовника, під час кризи призупинив фінансування, – розповідає президент Асоціації допомоги постраждалим інвесторам
Олексій Гончарук.

Офіс компанії «Т-Фактор» зараз не працює, тому зв'язатися з її директором інвесторам вдається тільки по телефону. «На контакт забудовник йде – він нікуди не тікає. Він чесно зізнається: «Не будуємо, бо немає грошей». Цього літа навіть кран з будівництва забрали за борги, правда, будівельний майданчик ще охороняється», – розповідає член ініціативної групи інвесторів Світлана Нестеренко. «Гроші» вирішили дізнатися перспективи добудови житлового об'єкта у директора компанії ТОВ «Т-Фактор» Сергія Гудими. На жаль, пан Гудима послався на свою надмірну зайнятість, відмовився спілкуватися з кореспондентом «Грошей».

Інвестори будинку в квітні 2012 року зареєстрували громадську організацію «Товариство інвесторів, Черняховського, 21-б». Їх мета – стати співзасновниками компанії - забудовника, щоб отримати контроль над використанням залучених у майбутньому інвестицій. «Тоді ми самостійно почнемо шукати інвесторів під будівництво будинку. Знайдемо гроші – добудуємо будинок. Але в «Т-Фактор» нам сказали, що почнуть з нами розмову тільки після того, як до нас приєднаються всі власники 161 проданої квартири. А інвестори – люди різні, в основному пасивні.

Хтось не вірить в успіх нашої затії, хтось сильно зайнятий, щоб прийти на загальні збори», – розповідає Світлана Нестеренко. Пробували активісти недобудови звертатися і інші будівельні компанії з проханням добудувати об'єкт. Але поки їх громадська організація не отримала на правах співзасновника компанії-забудовника можливості офіційно вести переговори з таких питань, ніхто за їх будинок братися не хоче.

Резюме: Перш ніж інвестувати, необхідно з'ясувати, чи зможе забудовник добудувати будинок, навіть якщо продаж квартир пригальмуються. Погано, якщо будівництво йде переважно на виручені від продажу метрів гроші. У цьому випадку великий ризик заморожування будівництва.

Причина № 2: Конфлікт засновників

Зазвичай засновниками компаній-забудовників виступають кілька осіб. Іноді їм складно знаходити спільну мову в питаннях розподілу прибутку. В результаті – конфлікт. Хтось, прихопивши печатку та установчі документи, їде. Інші арештовують рахунки підприємства. Підсумок: структура не може нормально функціонувати, і бізнес розвалюється. «В результаті нічого не будується, тому що всі гроші вкрадені», – ділиться досвідом Олексій Гончарук. Іноді такі історії спеціально инсценируются шахраями. «Київський довгобуд по проспекту Науки, 66-70, я вважаю, виник саме із-за конфлікту засновників, один з яких втік», – говорить Олексій Гончарук.

Історія «міста мрії» по проспекту Науки, 66-70, починалася в 2005 році. Саме тоді почали збирати гроші у інвесторів. За задумом архітекторів, там повинен був вирости трисекційний красень заввишки 21 поверх. «Угоду я підписав 8 серпня 2005 року. Але будівництво будинку реально почалося тільки в 2007 році, оскільки місцеві жителі виступали з протестами і блокували будівельну площадку», – розповідає ошуканий інвестор Богдан Андрющенко.

За його словами, всі договори оформлялися через київський аграрно-кредитна спілка «Сенатек». Бажаючі придбати житло оформляли свій вступ до кредитної спілки та вносили частину вартості житла як пайові внески. За запевненнями «Сенатека», це був механізм, щоб уберегти гроші від знецінення.

Одночасно підписувалися договори з забудовником. "Потім, через кілька місяців, договору переписували тільки на "Сенатек". Ось це і було першим дзвіночком, що схема може завершитися "кидком"", – вважає Богдан Андрющенко. За інформацією Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, «Сенатек» і «Житловик» були афілійованими структурами. Їх офіси знаходилися в одному приміщенні, а керівництво однієї компанії входило до складу правління інший.

Конфлікт їх керівників став початком кінця будівництва. У 2009 році за фактом шахрайських дій посадових осіб «Сенатека» і «Житловика» були порушені кримінальні справи. А в 2010 році – розпочата процедура банкрутства компанії-забудовника – «Житловика».

«Інвестори написали позовні заяви, і почалися суди. Чи вдалося комусь повернути свої гроші, не знаю. Моя спроба не увінчалася успіхом. Відновлення будівництва? Це малоймовірно, оскільки ми не є власниками об'єкта. Наприклад, мої майнові права підтвердити практично нереально, оскільки будинок навіть близько не добудований до цього поверху», – резюмує пан Андрущенко.

Резюме: Перед інвестуванням потрібно прояснити: хто будує, хто одержує гроші від покупця, в яких стосунках перші з другими, давно в партнерах співзасновники компанії-забудовника. Особливу увагу варто приділити схемою фінансування будівництва – якщо це не договір з фондом фінансування будівництва (ФФБ) або купівля цільових облігацій, варто насторожитися.
Причина № 3: Ціни обігнали кошторис

Найбільш частий випадок – із-за тривалого процесу продажу квартир грошей не вистачає на своєчасне фінансування будівництва. Але ця ситуація може фатально ускладнитися тим, що процес може затягуватися настільки сильно, що витрати почнуть перевищувати кошторис. Далі – замкнене коло: в зупинилася будівництві нові інвестори не поспішають купувати квартири, а інфляція і незаплановані роботи зжирають бюджет будівництва.

Одеські інвестори новобудови по вул. Пишоновской (Ковалевського), 20/2, схоже, зіткнулися саме з такою бідою. Історія починалася в 2007 році, коли компанія-забудовник «Консоль ЛТД» почала будівництво 16-поверхового будинку на 96 квартир. Ввести його в експлуатацію інвесторам обіцяли напередодні 2009 року, але восени 2008-го роботи на будівельному майданчику були зупинені. Зараз будинок побудований лише на 80-85%. Всі квартири в ньому продані. Вартість придбаного у забудовника житла пайовики виплатили вже на 100%, але будівництво так і не оживає.

«За нашими документально підтвердженими даними, сума зібраних пайових внесків пайовиків будинку № 2 на вул. Пишоновской, 20/2, перевищує кошторисну вартість будівництва на 1,1 млн. грн. На думку більшості пайовиків, їх грошові кошти витрачені фірмою на інші цілі, не пов'язані з будівництвом вищезгаданих будинків, що свідчить про нецільове використання коштів», – розповідає член ініціативної групи ошуканих інвесторів Ляховецький Олександр. Інвестори об'єдналися і почали збирати інформацію про об'єкт, зверталися в компанію «Консоль» з запитом про стан справ на будівництві і подальші плани забудовника.

Одночасно листи-скарги були розіслані в Кабмін, Мінрегіонбуд, мерію, обладміністрацію та управління архітектури і містобудування. Також інвестори почали активно піднімати шум в ЗМІ: розповідати про свою історію журналістам, запрошувати на будівництво телевізійників. «У січні 2012 року на наш черговий запит щодо термінів відновлення будівництва з фірми «Консоль» надійшов лист, у якому повідомлялося, що роботи поновляться в лютому 2012 року, а будинок буде зданий у липні 2012 року», – розповідає Ляховецький.

Не дочекавшись виконання обіцянок, пайовики в червні 2012 року написали в ДСБЕЗ та прокуратури з проханням порушити кримінальну справу за фактом шахрайства та розтрати грошей їх. Проте в порушенні справи було відмовлено через відсутність складу злочину.

Зате відновились роботи по будинку № 2 на вул. Пишоновской. «Роботи ведуться вкрай низькими темпами. Менеджери компанії пропонують пайовикам погодитися на додаткові доплати, відмова від обробки в своїх квартирах і продовження терміну здачі будинку № 2 до середини 2013 року», – розповідає Ляховецький.

«Гроші» звернулися з офіційним запитом до компанії «Консоль ЛТД». «Будівництво об'єкта ведеться за кошти, отримані за договорами пайової участі. У зв'язку з падінням попиту і купівельної спроможності населення сталася затримка з висновком договорів на об'єкт.

Тобто реалізація 96-квартирного будинку походила з розрахунку 2-3 договору в місяць, що не дало можливості залучити необхідні обсяги коштів для фінансування об'єкта в бажані терміни. Також у зв'язку з фінансовою кризою сталася затримка фінансування об'єкта з боку пайовиків за раніше укладеними договорами. Все це призвело до збільшення термінів будівництва.

Що в свою чергу призвело до подорожчання об'єкта у зв'язку з інфляцією. І фірма змушена була шукати додаткові кошти для завершення будівництва», – розповів голова правління компанії «Консоль ЛТД» Володимир Ясинський. При цьому він повідомив, що роботи на будівельному майданчику в цьому році відновлено, і прогнозований термін завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію – перше півріччя 2013 року.

 

Конфлікт засновників
Київ, ЖК «Наш дім», проспект Науки, 66-70
Для засновників компаній забудовника це перший великий спільний будівельний проект
1. Склали список інвесторів будинку 2. Найняли команду адвокатів для юридичної підтримки 3. Склали і подали в суд позовну заяву з вимогою повернути їм вкладені кошти

Неправильне планування бізнесу
Обухів, ЖК «Нектарний», вул. Київська, 174-а
На момент залучення грошей інвесторів немає прикладів вдало завершених проектів
1. Об'єдналися і створили кооператив інвесторів 2. Найняли команду адвокатів для юридичної підтримки 3. Зверталися з листами про допомогу до мера, губернатора і прем'єр-міністра

Конфлікт з владою
Васильків, РК на вул. Сонячної
Зовнішніх ознак «ризику» ні
1. Влаштовували акції протесту близько органів місцевої влади 2. Піднімали «шум» в засобах масової інформації

Підвели фінансові партнери

Бровары, дом на ул. Черняховского, 26-б 
У застройщика был один основной источник финансирования – кредитная линия банка 
1. Создали общественную организацию – юрлицо 2. Ведут переговоры с застройщиком, чтобы стать соучредителями его компании 3. Ищут инвесторов, которые готовы вложить деньги в завершение строительства дома 4. Обращались к другому застройщику с просьбой достроить их объект 5. Писали заявления в прокуратуру с просьбой проверить компанию-застройщика на «честность» 6. Обращались с письмами к местным и центральным властям

Недобросовестность застройщика 
Тернополь, ул. Львовская, 1 
- Сомнительная деловая репутация застройщика - Получена не вся разрешительная документация - Застройщик одновременно реализовывал много строительных проектов и готовность каждого из них не превышает 50% 
1. Знайшли дані всіх інвесторів будинку 2. Об'єдналися в кооператив 3. Проводили масові акції протесту 4. Порушили кримінальну справу проти засновника компанії-забудовника 5. Домоглися переоформлення земельної ділянки на кооператив 6. Переоформили недобудова на кооператив 7. Організували збір грошей на завершення будівництва 8. Оформили всю дозвільну документацію на будівництво 9. Добудовують свій будинок самостійно

Примеры замораживания строек
Город 
Объект 
Компания-застройщик 
Кол-во квартир 
Сколько квартир продано 
Начало строительства 
Год «заморозки» 
Степень готовности 
Причина остановки строительства

Киев 
ЖК «Три богатыря», ул. Борщаговская, 182-б 
«Киевреконструкция» 
280 
около 200 
2006 
2008 
Около 90% 
Недобросовестность застройщика

Киев 
ЖК на Харьковском шоссе, 19 
«УкрИнвестбуд» 
более 400 
около 400 
2006 
Строительство ведется слабыми темпами 
более 80% 
Недобросовестность застройщика

Запорожье 
ЖК «Тихий центр», ул. Грязнова 
«Константа» 
339 
около 100 
2007 
2008 
15% 
Банкротство застройщика

Харьков 
ЖК на ул. Родниковая, 11 
«Молодежный ЖСК «Интернационалист-1» 
около 300 
более 100 
2006 
2008 
10% 
Конфликт учредителей

Днепропетровск 
ЖК на ул. Кавалерийской, 9, секция 6 
Проектно-строительная фирма «Домострой» 
более 50 
30 
2006 
2009 
более 80% 
Недобросовестность застройщика

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)