Як розпізнати шахраїв серед забудовників?

Заморожені, а також недобудовані житлові багатоповерхівки вперто нагадують інвесторам про втрачені десятки й сотні тисяч доларів. «Гроші» дізналися, чому завмирають будівництва і покупцеві уникнути незавидної долі інвесторів «Еліт-ладу».

«Раз – і перестали будувати, тому що гроші закінчилися. Так сталося з будинком на вул. Борщагівська, 206. Голову правління кредитної спілки «Добробут», який збирав гроші інвесторів під будівництво цього об'єкта, суд визнав винним у зловживаннях і розкраданнях. Він був засуджений до 5 років позбавлення волі», – розповідає «Грошам» прокурор прокуратури Солом'янського району Києва Віра Шулякова. На її думку, це показовий приклад для всієї будівельної галузі.

У нас ви можете купити газоблоки, Львів, ціна від виробника!

Адже в зриві термінів будівництва не завжди винна криза, на який так люблять нарікати забудовники, – часто їм прикриваються, щоб приховати власні грішки.

А прокуратура Севастополя виявила грубі порушення залучення і цільове використання грошей покупців квартир одній з новобудов. У 2010 році забудовник уклав з місцевим агентством нерухомості договір, згідно з яким воно повинно було продавати квартири.

«За умовами контракту посередники повинні були отримувати гроші від інвесторів і передавати їх забудовнику. У 2010-2011 роках агентство продало квартир більш ніж на 2,7 млн. грн. Але в ході прокурорської перевірки з'ясувалося, що далеко не всі гроші інвесторів надійшли будівельникам – 1 млн. грн. ріелтори залишили у себе в кишенях», – розповідає «Грошам» прес-секретар прокурора Севастополя Валерій Ястрембський. За його словами, зараз прокуратурою Гагарінського району Севастополя порушено кримінальну справу за фактом привласнення чужого майна в особливо великих розмірах, ведеться досудове слідство. Проаналізувавши близько півсотні історій «народження» довгобудів, «Гроші» визначили топ-5 причин зупинки будівництва багатоквартирних житлових будинків в Україні.

Причина № 1: У забудовника немає своїх грошей
Якщо у забудовника лише одне джерело фінансування будівництва – продажу квартир, у важкі часи це джерело може вичерпатися. Тоді грошей від продаваних квартир для продовження будівництва не вистачає, щоб закрити виникла фінансову «дірку». З такою ситуацією зіткнулися інвестори будинку по вул. Черняховського, 21-б, в Броварах. Згідно з проектом, там повинен був вирости трисекційний 16-поверховий будинок на 301 квартиру. Починала будівництво компанія «Броварипромжитлобуд». Вона збанкрутувала ще до початку кризи, і права на об'єкт перейшли компанії ТОВ «Т-Фактор».

Інвестори будинку в квітні 2012 року зареєстрували громадську організацію «Товариство інвесторів, Черняховського, 21-б». Їх мета – стати співзасновниками компанії - забудовника, щоб отримати контроль над використанням залучених у майбутньому інвестицій. «Тоді ми самостійно почнемо шукати інвесторів під будівництво будинку. Знайдемо гроші – добудуємо будинок. Але в «Т-Фактор» нам сказали, що почнуть з нами розмову тільки після того, як до нас приєднаються всі власники 161 проданої квартири. А інвестори – люди різні, в основному пасивні. Хтось не вірить в успіх нашої затії, хтось сильно зайнятий, щоб прийти на загальні збори», – розповідає Світлана Нестеренко. Пробували активісти недобудови звертатися і інші будівельні компанії з проханням добудувати об'єкт. Але поки їх громадська організація не отримала на правах співзасновника компанії-забудовника можливості офіційно вести переговори з таких питань, ніхто за їх будинок братися не хоче.

Резюме: Перш ніж інвестувати, необхідно з'ясувати, чи зможе забудовник добудувати будинок, навіть якщо продаж квартир пригальмуються. Погано, якщо будівництво йде переважно на виручені від продажу метрів гроші. У цьому випадку великий ризик заморожування будівництва.

Одночасно підписувалися договори з забудовником. "Потім, через кілька місяців, договору переписували тільки на "Сенатек". Ось це і було першим дзвіночком, що схема може завершитися "кидком"", – вважає Богдан Андрющенко. За інформацією Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, «Сенатек» і «Житловик» були афілійованими структурами. Їх офіси знаходилися в одному приміщенні, а керівництво однієї компанії входило до складу правління інший. Конфлікт їх керівників став початком кінця будівництва. У 2009 році за фактом шахрайських дій посадових осіб «Сенатека» і «Житловика» були порушені кримінальні справи. А в 2010 році – розпочата процедура банкрутства компанії-забудовника – «Житловика».

«Інвестори написали позовні заяви, і почалися суди. Чи вдалося комусь повернути свої гроші, не знаю. Моя спроба не увінчалася успіхом. Відновлення будівництва? Це малоймовірно, оскільки ми не є власниками об'єкта. Наприклад, мої майнові права підтвердити практично нереально, оскільки будинок навіть близько не добудований до цього поверху», – резюмує пан Андрущенко.

Резюме: Перед інвестуванням потрібно прояснити: хто будує, хто одержує гроші від покупця, в яких стосунках перші з другими, давно в партнерах співзасновники компанії-забудовника. Особливу увагу варто приділити схемою фінансування будівництва – якщо це не договір з фондом фінансування будівництва (ФФБ) або купівля цільових облігацій, варто насторожитися.

Причина № 3: Ціни обігнали кошторис
Найбільш частий випадок – із-за тривалого процесу продажу квартир грошей не вистачає на своєчасне фінансування будівництва. Але ця ситуація може фатально ускладнитися тим, що процес може затягуватися настільки сильно, що витрати почнуть перевищувати кошторис. Далі – замкнене коло: в зупинилася будівництві нові інвестори не поспішають купувати квартири, а інфляція і незаплановані роботи зжирають бюджет будівництва.

Зате відновились роботи по будинку № 2 на вул. Пишоновской. «Роботи ведуться вкрай низькими темпами. Менеджери компанії пропонують пайовикам погодитися на додаткові доплати, відмова від обробки в своїх квартирах і продовження терміну здачі будинку № 2 до середини 2013 року», – розповідає Ляховецький.

«Гроші» звернулися з офіційним запитом до компанії «Консоль ЛТД». «Будівництво об'єкта ведеться за кошти, отримані за договорами пайової участі. У зв'язку з падінням попиту і купівельної спроможності населення сталася затримка з висновком договорів на об'єкт. Тобто реалізація 96-квартирного будинку походила з розрахунку 2-3 договору в місяць, що не дало можливості залучити необхідні обсяги коштів для фінансування об'єкта в бажані терміни. Також у зв'язку з фінансовою кризою сталася затримка фінансування об'єкта з боку пайовиків за раніше укладеними договорами. Все це призвело до збільшення термінів будівництва. Що в свою чергу призвело до подорожчання об'єкта у зв'язку з інфляцією. І фірма змушена була шукати додаткові кошти для завершення будівництва», – розповів голова правління компанії «Консоль ЛТД» Володимир Ясинський. При цьому він повідомив, що роботи на будівельному майданчику в цьому році відновлено, і прогнозований термін завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію – перше півріччя 2013 року.

А тим часом по відношенню до «Консоль ЛТД» розпочато справу про банкрутство. Якщо компанію визнають банкрутом, існує ризик, що недобудований будинок передадуть якимось компаніям-кредиторам, і що в цьому разі станеться з правами пайовиків на куплені ними квартири, передбачити складно.

Резюме: Навіть багаторічний досвід будівництва та безліч зданих об'єктів у різних регіонах країни не рятує забудовника у разі, якщо будівництво ведеться переважно на гроші від поточних продажів, а затягування робіт призводить до перевитрат кошторису.

Причина № 4: Переконливі знижки на початку
«Це невмілі бізнесмени, які почали продавати квартири в своєму будинку, що будується за дуже низькою ціною. Грошей на будівництво не вистачає, і вони починають придумувати, як їх додатково отримати», – пояснює президент Асоціації допомоги постраждалим інвесторам. Яскравий приклад – будівництво ЖК «Нектарний» в Обухові по вул. Київської, 174-а. Його будівництво початку 2005 року Перша Українська Індустріально-інвестиційна компанія на чолі з директором В'ячеславом Нікітенко. У рекламних оголошеннях, якими, до речі, і зараз заповнений весь Інтернет, забудовник обіцяв інвесторам побудувати в мальовничому куточку Київської області сучасний комплекс з шести секцій 16-поверхівок. «У 2005 році «квадрат» коштував 2,5 тис. грн. До 2010 року ціна зросла практично до 7 тис. грн. Сьогодні будинок готовий на 80%, і щоб його добудувати, потрібно ще не менше 10 млн. грн.», – розповідає член ініціативної групи інвесторів Валерій Глевацкий.

Інвестори використовували будь-які можливості надати розголосу свою проблему. «Відчувши ефект масових мітингів, ми вирішили проводити акції протесту під стінами адміністрації. Апогеєм стало проведення акції в червні 2010 року, коли на мітинг вийшло кілька тисяч людей. Були перекриті основні дороги в центрі Тернополя. Після цього засновник компанії був заарештований», – згадує лідер ініціативної групи інвесторів цього будинку Богдан Малиняк. Незабаром директор компанії-підрядника Зіновій Щебановский оформив заяву про відмову від ділянки і прохання передати його кооперативу. Тернопільська міськрада дозволив це зробити.

После получения всех разрешений и улаживания юридических вопросов следовало приступать к поиску денег на достройку дома. «Обойтись только деньгами, полученными от продажи еще свободных квартир, было невозможно. В лучшем случае так можно было привлечь 10 млн. грн., а на завершение строительства необходимо было 15 млн. грн. Нужно было убедить людей доплатить за свое жилье», – объясняет г-н Малиняк. Работы на стройке были возобновлены. Сейчас дом готов на 98%.

Как минимизировать риски и защитить права инвестора
Прежде чем покупать строящуюся квартиру, нужно:

1. Изучить репутацию застройщика: исследовать в Интернете форумы и ленты новостей

2. Проверить, есть ли у него разрешения на строительство (сделать это можно тут: http://www.dabi.gov.ua/dozvil_2012.shtm)

3.Поинтересоваться, не втянут ли застройщик в судебные тяжбы (сделать это можно тут: reyestr.court.gov.ua)

4. Расспросить о схемах финансирования строительства, законные схемы две: фонд финансирования строительства и покупка целевых облигаций

5. Убедиться, что в своих договорах застройщик четко указывает срок сдачи объекта в эксплуатацию и свою ответственность за его затягивание

6. Найти в договорах пункт, который запрещает застройщику повышать стоимость кв. м в одностороннем порядке до сдачи объекта в эксплуатацию

7. Проверить, соответствует ли строительный адрес объекта, указанный в договорах, фактическому – иначе можно купить квартиру в несуществующем объекте.

Если строительство остановилось
1. Необходимо разобраться в причинах – отправить письменный запрос застройщику.

2. Если застройщик игнорирует запрос – подать иск в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги

3. Проверить статус застройщика в Едином реестре юридических лиц и физлиц – предпринимателей

4. Если в отношении компании начата процедура банкротства – подать иск в суд с требованием признать права собственности на имущественные права

5. Обратиться в правоохранительные органы, чтобы они проверили «честность» застройщика

6. Объединиться с другими пострадавшими в кооператив и переписать незавершенное строительство на него

7. Найти инвесторов и достроить дом самостоятельно/

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)