Етапи і планування будівництва будинку.

До планування будівництва будинку необхідно поставитися дуже відповідально. При не правильно розрахованих силах на будівництво, можна отримати довгобуд. Ще сумніша варіант, коли після завершення будівництва, раптом розумієш, що зробив би абсолютно все по-іншому.

Оформивши всі дозвільні документи на будівництво будинку необхідно вирішити дуже важливе питання — як спланувати будівельний процес, щоб в оптимальні строки при найменших фінансових витратах матеріалізувати будинок своєї мрії.

Перед тим, як почати будівництво будинку, необхідно детально проаналізувати всі нюанси будівництва, прийняти рішення про те, кому довірити будівництво або звалити цей не легкий праця на себе. Це один з основних питань для забудовника. Вибір способу будівництва в основному залежить від фінансових можливостей забудовника, а також значну роль відіграють його організаційні здібності і наявний досвіду в будівельних справах.

Бажаєте купити піноблоки? Ціна в Миколаєві приємно здивує!

Способи будівництва будинку

Реально існують три способи будівництва будинку:

1. Будівельною організацією, від «нуля» до «ключа». Це найпростіше і раціональне рішення — довірити будівництво авторитетної багатопрофільної організації, в якій є будівельники практично всіх спеціальностей. Однак доцільно, з боку забудовника, найняти інспектора-консультанта, основною функцією якого буде контроль якості робіт. За домовленністю він також може виконувати ряд інших доручень забудовника пов'язаних з будівництвом, тобто буде довіреною особою забудовника.
   
   «Папір вінчає справу», тобто між забудовником, а тепер — замовником, та будівельною організацією (підрядником) укладається договір на виконання будівельних робіт. Договір повинен бути ретельно продуманий. Бажано, замовнику для цього залучити незалежного юриста, фахівця з будівельної тематики. У цьому варіанті будівництва, замовник може тільки періодично відвідувати будмайданчик, спостерігаючи за ходом будівництва, задаючи питання, що цікавлять, і оплачуючи виконані роботи. Цей спосіб хороший для досить заможних або дуже зайнятих людей.
2. З залученням кількома бригад фахівців (на договірній основі). Найбільш поширеним способом тут є залучення різних бригад будівельників, для виконання вузьких по спеціалізації видів робіт (мулярів, покрівельників, фахівців з електрики, сантехніки, штукатурів, теслярів і т. д.). При цьому замовник, самостійно повинен вирішувати питання координації виконання окремих етапів будівництва за часом, постачання будматеріалів, забезпечення необхідною будівельною технікою, контроль якості робіт і т. д.
   
   Людям, не знайомим з будівництвом, які не знають специфіки виробництва і не володіє необхідним досвідом, зробити це буде дуже непросто. Але є вихід з цієї ситуації — найняти на час будівництва незалежного експерта-консультанта, який буде довіреною особою забудовника.Знання і досвід такого фахівця слугуватимуть гарантією правильного планування і керівництва будівництвом. Цей варіант значно дешевший, ніж попередній, але вимагає від забудовника значних зусиль і участі в процесі будівництва.
3. Власними силами, так званим «господарським способом». Це найдешевший спосіб. Але він є і найбільш трудомістким для забудовника, адже виконання основних видів робіт лягати на плечі забудовника. Цей спосіб будівництва цілком прийнятний для забудовників, які вже брали участь у будівельному процесі і мають певний досвід і навички по будівництву будинків. При відсутності досвіду, самостійне будівництво занадто ризикований варіант.

Обов'язкові документи для планування будівництва

Незалежно від того, яким способом буде здійснюватися будівництво будинку, необхідно скласти два обов'язкових документа:

• проект організації будмайданчика;
• проект виробництва робіт (ППР).

Наявність цих документів допоможуть координувати процес будівельних робіт, направити їх в раціональне русло, дисциплінувати виконавців, раціонально витрачати кошти і т. д.

Люди, приступили до будівництва власного будинку, часто не знають, що такі документи необхідно мати при будівництві. Цінність цих документів полягає в тому, що з їх допомогою можна вирішити багато проблемних питань, які виникають на будівельному майданчику під час будівельного процесу.

Проект виробництва робіт

Проект виробництва робіт, документація, в якій предметно проаналізовано і висвітлено питання, що стосуються застосування оптимальної технології і організації будівельного процесу на конкретному будівельному майданчику. Склад і обсяг ППР регламентований будівельними нормами.

У загальному вигляді ППР може включати документи:

• календарний план робіт;
• генеральний план будівництва;
• технологічні карти (схеми) з виробництва відокремлених робіт;
• рішення з прокладання тимчасових комунікацій;
• список техинвенторя і будівельної оснастки;
• пояснювальна записка.
• схеми виробництва робіт;
• вказівки до виробництва робіт;
• техніка безпеки при виробництві робіт.

При приватному будівництві ППР може бути прийнято в будь-якому обсязі на розсуд замовника, але в будь-якому випадку календарний план (графік) робіт є строго обов'язковим документом, без якого грамотне і раціональне будівництво практично не можливо.

Проект організації будівельного майданчика

Це графічний матеріал, на якому зображують будується будинок і окремі елементи інфраструктури будівельного майданчика (будиночок будівельників, транспортна дорога, місце для складування та зберігання матеріалів, місце приготування бетону, інші технологічні точки і т. д.). При будівництві будинку одним підрядником від початку до кінця, план оформляється технічним підрозділом виробника робіт. В інших варіантах будівництва (бригадним, госпспособом) доцільно замовити план фахівця-проектувальнику або експерту, який буде здійснювати нагляд за будівельними роботами.

Календарний план будівельних робіт. Його роль у будівництві.

Від якості календарного плану значною мірою залежить успіх реалізації проекту. По своїй суті, календарний план, як би є моделлю будівельного виробництва, в якій визначають оптимальну послідовність, черговість, строки виконання робіт на об'єкті.

Він визначає взаємозв'язок з часу окремих видів робіт з будівництва. Такий документ необхідний при плануванні послідовності робіт і термінів поставки матеріалів. Всі зміни, що стосуються виконання графіка робіт в реальному часі, документуються, щоб врахувати при розрахунку з підрядником. Використання календарного плану дає можливість замовнику заощадити фінансові кошти. З допомогою календарного плану в потрібний час орендується необхідна будівельна техніка, будматеріали будуть завезені до необхідного числа місяця, що дозволяє раціонально витрачати кошти. А бригада будівельників буде працювати без вимушених простоїв.

Увага! Календарний план обов'язковий, якщо в договорі передбачено штрафні санкції за невиконання роботи в узгоджені терміни. Календарний план робіт повинен бути виконаний як додаток до договору. Він підписується з боку як замовника, так і підрядника.

Календарне планування являє собою основну складову частину організації будівельного процесу на всіх його етапах і рівнях. Планований процес будівництва буде реалізований тоді, коли наперед розрахована послідовність робіт по часу, визначено кількість робочої сили, а також строймашин, механізмів, потрібних для кожного окремого виду робіт. Не правильна оцінка цих факторів, як правило, призводить до неузгодженості дій виконавців, зупинки будівельного процесу, затягування термінів будівництва і в підсумку до подорожчання будівництва. Для виключення подібних ситуацій і необхідний календарний план робіт. Він буде виконувати функції розкладу видів робіт по часу в межах встановленого терміну будівництва. Процес будівництва характеризується мінливою обстановкою, яка залежить від багатьох факторів, що може потребувати суттєвої коригування планування. Однак при будь-яких варіантах розвитку подій на будівництві, керівник будівництва, маючи календарний план (навіть не скоригований), представляє свої дії на найближчий час.

При будівництві невеликих об'єктів, зокрема заміських будинків, як правило, застосовують спрощену методику планування, яка обмежується тільки складанням переліку робіт і строків їх виконання.

Обсяг календарного плану будівельних робіт

В плані повинні знайти відображення будівельні роботи за їх видами, тривалості і взаємозв'язку між собою. Для цього достатньо декількох граф, в яких відображено найбільш значуща інформація — всі види будівельних робіт, їх кількісна величина (у відповідних одиницях). Наприклад:

• уривки котловану під фундамент — 90 м3;
• монтаж гідроізоляції — 65 м2;
• установка вікон — 15 шт.

Також у календарному плані будівельних робіт необхідна графа із зазначенням розрахункового кількості робочих днів, потрібних для виконання окремого виду робіт. Дуже важливо скласти календар, в якому будуть графи з відповідними днями або тижнями, коли планується проведення робіт і їх тривалість за окремими видами робіт. У графіку також повинні зазначатися всі вихідні і святкові дні, навіть якщо в цей період не будуть вестися будівельні роботи.

При складанні календарного плану робіт у розширеному варіанті, він може доповнюватися графами, із зазначенням необхідної техніки, обладнання та період їх експлуатації (це може бути винесено в додатковий графік). Такий будівельний графік допоможе чітко визначити, коли і на який час необхідно орендувати, наприклад екскаватор або лебідку. При виконанні окремих етапів різними бригадами, треба ввести графу, в якій вказують вартість конкретної роботи.

Рекомендовані основні форми для оформлення календарних планів (графіків) робіт наведені вдодатку.

Кому необхідний календарний план будівельних робіт?

Практично, календарний план необхідний всім учасникам будівництва.

• Робочим. Для розрахунку свого заробітку протягом конкретного періоду часу;
• Керівникові будівництва. Для управління процесом будівництва, координації дій залежно від ситуації на будівництві в режимі реального часу. При плануванні замовлення на оренду техніки і обладнання для будівництва. Не маловажний фактор наявності графіка, його дисциплінуюча складова для всього колективу будівництва.
• Замовнику (в особі інспектора нагляду). Вивірений план значно спрощує контроль над будівельними роботами, дозволяє економно розпоряджатися бюджетними коштами. При виникненні будь-яких мажорних ситуацій, існує можливість завчасно скоректувати замовлення на поставку будівельних матеріалів, як за обсягами, так і за термінами. Якщо замовник будує на кошти, одержувані за кредитом, тоді використовуючи дані з будівельного графіку і кошторису, він може оптиматизировать отримання банківських траншей. Це дозволить виключити простої в роботі будівництва пов'язані з дефіцитом грошових коштів, а також виплатою відсотків за кредитні гроші, які не вкладені вчасно будівництво.

Увага! Необхідно пам'ятати, що календарний план робіт буде ефективний, якщо він відповідає реальній обстановці на будівництві. Вся корекція плану робіт, від якої залежить своєчасне виконання етапів будівництва, повинна проводитися постійно і негайно.

Використовуючи чіткий план будівництва, в режимі реального часу можна визначитися з ситуацією присутньої на будівельному майданчику. Під контролем знаходяться усі будівельні процеси і раціональне витрачання грошових коштів.

Хто складає календарний план будівельних робіт?

Залежно від способу будівництва календарний план будівництва становить:

• якщо будівництво буде здійснювати єдиний великий підрядник, то і будівельний план повинен становити саме він. До цієї роботи зайве залучити і інспектора нагляду, який, як довірена особа замовника буде контролювати якість і процес будівельних робіт і перевіряти кошториси.
• якщо будівництво здійснюють кілька спеціалізованих бригад, тоді виконроб (бригадир) за участю інспектора нагляду;
• сам забудовник, якщо будівництво будинку ведеться «господарським способом». У цьому випадку, при складанні плану будівельних робіт потрібні консультації фахівця. Кращий варіант — доручити саме фахівця розробку плану (графіка) будівництва і попереднього кошторису будівельних робіт, а також переліку потрібних матеріалів і механізмів.

Деякі рекомендації по розробці календарного плану будівельних робіт

Календарний план будівельних робіт повинен бути достатньо гнучким. Якщо будівництво будинку ведеться «з нуля», тоді можливі варіанти, коли терміни початку робіт будуть відкладатися, з якихось причин. Або в процесі будівництва, будуть поставлені не ті матеріали, потім буде здійснюватися їх заміна. Погода внесе свої корективи у плани будівництва і т. д. Виникає ключове запитання, як у цих умовах розробити реально працюючий документ?

Для цього необхідно визначити крайній термін закінчення будівництва. Термін закінчення будівництва залежить від складності архітектури будинку, кваліфікації будівельників, своєчасної поставки будматеріалів, необхідної будівельної техніки і т. п. Коли строк закінчення робіт визначений, необхідно вибрати підрядника для проведення будівельних робіт. Оптимальним способом вибору підрядника може бути тендер. Маючи пропозиції по будівництву від декількох підрядних організацій, вибирається найбільш підходяща з них, як по термінах будівництва, так і по вартості робіт. Якщо будівництво ведеться із залученням кількох бригад будівельників (варіант будівництва 2), замовник повинен вміти вирішувати відразу кілька завдань. Наприклад, в ході установки несучої конструкції, необхідно зробити вибір сантехніків та електриків. За час їх роботи, необхідно визначитися з установниками гіпсокартону і утеплювача. Необхідно дотримуватися принципу — бути на крок попереду виконуваного в даний час етапу робіт, тобто вирішувати питання подальшого етапу вже зараз.

Нижче представлена деяка рекомендована організація виробничого процесу з точки зору планування:

• на етапі оформлення дозволу на будівництво, визначитеся з бригадою по земляних робіт;
• в процесі виконання земляних робіт, треба підібрати бригаду фундаметщиков, мулярів для зведення несучої конструкції, монтажників для установки перекриттів;
• в процесі пристрою несучої конструкції, необхідно залучити електриків, вони можуть починати свою роботу;
• коли зведення стін на фініші, можна залучати спеціалістів по зведенню дахів;
• на завершальній стадії роботи електриків, можна запрошувати фахівців з утеплення стін, гіпсокартонщиків;
• по закінченню роботи гіпсокартонщиків, можна встановлювати вікна, двері, карнизи і т. д.;
• тепер настав час для роботи бригаді по внутрішній обробці приміщень;
• установка вбудованої меблів і настил чистових підлог буде завершальним етапом будівництва будинку.

Технологічно, часто роботи проводяться близько один до одного по часу, можливо, в будинку буде працювати відразу кілька будівельних бригад. Вони не повинні заважати один одному, їх спільні дії повинні бути спрямовані на вирішення виникаючих питань. Як правило, план будівельних робіт носить комплексний характер і наповнений безліччю нюансів, які не можна підпорядкувати собі, але їх можна і потрібно контролювати. Контроль повинен бути постійний і системний, і починається він з визначення задач будівництва та вибору підрядника. Вивчивши загальну методологію планування будівельних робіт, замовник можете краще зрозуміти, в якій черговості повинні йти етапи всього будівництва.

Для більш чіткого уявлення про порядок розробки календарного плану провадження робіт з будівництва будинку, наведено методичні рекомендації, які викладені в додатку.

Фахівці стверджують, що час і зусилля, витрачені на планування будівельних робіт, сторицею окупляться в процесі будівництва і забезпечать своєчасну здачу будинку в експлуатацію при мінімальних фінансових витратах.

Методичні рекомендації по розробці календарного плану провадження робіт при будівництві приватного будинку.

Розробляючи календарний план виробництва робіт, слід поділити його на два етапи будівництва: а) підготовчий; б) основний.

Підготовчий етап включає наступні роботи:

• варіанти облаштування тимчасових інженерних мереж, під'їзних шляхів;
• розчищення і нівелювання території будівельного майданчика;
• пониження рівня ґрунтових вод (при необхідності);
• обладнання майданчика огорожами, місцями для складування будматеріалів;
• обеспечение оперативной связи для управления производством СМР (строительно-монтажных работ);
• оборудование стройплощадки противопожарными средствами;

Все работы подготовительного этапа должны быть технологически согласованы с основным этапом строительных работ.

Пример формы документации для составления календарного плана производства работ по объекту приведен в табл.1.

При разработке календарного плана необходимо учитывать следующие принципы:

• к работам основного этапа строительства можно приступать только после выполнения подготовительного этапа.

Надземные части конструкции зданий, строят только после окончания строительства их подземной составляющей, с выполнением операций по обратной засыпке котлованов, траншей, пазух;

• в календарном плане отражают весь цикл подготовительных и основных работ, вплоть до инженерного обустройства дома, благоустройство территории участка и сдачу здания заказчику;
• рациональное применение средств механизации;
• общее время строительства не должно превышать сроков оговоренных в договоре;
• обеспечение максимального совмещения по времени СМР с обязательным выполнением требований техники безопасности;
• виконання будівельних робіт без простоїв і в повній відповідності з прийнятою технологією виробництва;
• висока якість будівельних робіт.

Методика розробки календарного плану провадження робіт по будівлі передбачає наступну послідовність відпрацювання документа:

• визначають перелік робіт;
• по робочим кресленням розраховують майбутні обсяги робіт;
• визначають для кожного виду робіт, технологію їх виконання, підбирають необхідні машини та механізми для будівництва;
• виконують розрахунок трудомісткості за видами робіт (людино-днів і машино-зміни);
• визначають кількість робочих змін;
• определяют последовательность видов работ и их продолжительность;
• определяют оптимальный состав бригад и их численность. .

Выбор строительных машин и механизмов (графы 5, 6) производят исходя из условий стройки, объемов и продолжительности выполнении работ.

Используя расчетные материалы (см. табл.1),  разрабатывают календарный график строительства дома, в наглядной и понятной форме. Также вычисляют основные технико-экономические показатели, которые показывают эффективность принятых организационно-технологических решений.

Используя календарный план как основу, разрабатывают график поставки на стройплощадку стройматериала и других комплектующих (табл. 2) и график эксплуатации основных строймашин и механизмов (табл. 3).

Календарный план (график) строительства по отдельным видам работ может разрабатываться в объеме технологических карт.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)