Витрати на будівництво

Витрати на будівництво

Багато хто вважає, що найважливіше завдання, яку потрібно вирішити при будівництві будинку (коли куплений ділянку, підрядник не визначений і всі підготовчі роботи завершені), – вибір будівельних та оздоблювальних матеріалів і технологій. Але на перше місце виходить компетентність майбутнього господаря будинку як топ-менеджера і генерального інвестора власного будівництва.

Сертифікований газоблок. Купити в Полтаві можете у нас!

Бюджет будівництва

http://pp-budpostach.com.ua/ Будівництво будинку – певною мірою інвестиції. Передбачається, що у вас є певна сума і ви хочете вигідно вкласти. Звичайно, за будівництвом будинки стоять не тільки фінансові очікування. Фінансові питання, що стосуються забудовника, можна розділити на три частини: кошторисна вартість будівництва, кредити і податки. Про те, які цифри стоять за цими позиціями, потрібно знати задовго до початку будівництва.

З чого починається кошторис

У кожного підрядника свій підхід до складання кошторису. Головне, щоб кошторисні розрахунки були «прозорими» і щоб замовник розумів, за що він платить, а остаточна сума не відрізнялася в кілька разів від тієї, яка була вказана в початковій кошторисі. Тільки в цьому випадку сторони можуть бути впевнені, що будівельні роботи будуть фінансуватися замовником і виконуватися підрядником у встановлені договором підряду строки і в процесі будівництва між ними не виникне непорозумінь.

• Етапи складання Кошторисного розрахунку
• Аналіз представленого замовником проекту, пропозиції щодо поліпшення окремих проектних рішень.
• Складання докладного Переліку виконуваних робіт».
• Розрахунок обсягів виконуваних робіт.
• Складання повного переліку матеріалів.

У переліку бажано вказувати найменування матеріалу, торгову марку і (або) виробника, розрахункові потреби з урахуванням норм витрати і повну вартість матеріалу на момент складання кошторису, а також види робіт, в яких цей матеріал використовується. В останній графі закладаються невраховані і непередбачені роботи і витрати, які можуть виникнути по ходу будівництва.

Перше, про що запитує будь-яка людина, дивлячись на проект майбутнього будинку, – у скільки обійдеться його будівництво? Найчастіше йому відповідають: складіть кошторис, і вам все стане ясно до останньої копійки. Як складаються кошториси? Що в них враховується? Нарешті, скільки коштує сама кошторис?

Для цього кошторисний розрахунок повинен бути дуже докладним, максимально деталізованим, містити точні, а не приблизні цифри, включати в себе абсолютно всі витрати по виконанню договору підряду на будівництво.

З замовником заздалегідь узгоджується номенклатура матеріалів, які будуть використовуватися в будівництві його будинку. В процесі обговорення кошторисний розрахунок може оптимізуватися, в тому числі і за рахунок зміни окремих проектних рішень.

У кошторисному розрахунку докладно зазначаються ціни, види робіт та будівельні матеріали.

І що в результаті?

Результатом усіх попередніх оцінок, а потім вже і складання остаточної кошторису, в принципі, повинен стати графік будівництва: у ньому прописуються черги робіт, пов'язаних з визначеними обсягами фінансування. Графік будівництва і фінансування офіційно оформляється як додаток до договору підряду. Якщо вартість будівництва остаточно погодити не вдалося, договір передбачає компенсаційні виплати. У ньому вказується кошторисна вартість будівництва із застереженням, що замовник зобов'язується компенсувати перевитрата коштів у розмірі, що не перевищує певний відсоток від кошторисної вартості. Такий вид договору зручний тим, що дозволяє не обмежувати якість закуповуваних матеріалів фіксованою ціною.

Якщо ви не бажаєте стикатися з постійною необхідністю додаткових виплат в процесі будівництва, слід наполягати на тому, щоб будівельна компанія, яка виступає виконавцем за договором підряду, вказала у договорі фіксовану ціну, без можливості її збільшення в процесі робіт. Відповідно до положень ст. 709 ЦК , тверда ціна не підлягає зміні при відсутності згоди сторін. Серйозні підрядники готові йти на цей крок навіть ціною зниження свого прибутку з-за інфляційного зростання цін у період виконання робіт.

І ще. Підписуючи договір, не забудьте перевірити, врахований ПДВ у зазначеної в ньому ціни. Якщо при складанні кошторису податок на додану вартість не прийнято до уваги, то остаточна передається підряднику сума буде збільшена на суму ПДВ – згідно з положенням ст. 7 Закону «Про податок на додану вартість».

Підготовка інфраструктури будинку – одна з найбільш витратних статей будівельного бюджету.

За що будемо платити?

Наведемо деякі оціночні дані по основних робіт, пов'язаних з будівництвом будинку. Однак майте на увазі, що за цим даними можна лише орієнтуватися. Обов'язково зробіть «незалежне розслідування», якщо ви збираєтеся задіяти їх в якихось реальних розрахунках. Справа не тільки в тому, що подібна інформація застаріває – вона також варіюється в залежності від регіону. І часом досить помітно.

Отже, перші статті в кошторисі витрат займуть буріння свердловин для визначення характеристик грунту і рівня ґрунтових вод (близько $1000) і топографічна зйомка, вартість якої залежить від особливостей ділянки. Якщо ваш ділянка рівна або рельєф не яскраво виражений і при цьому немає великої кількості дерев, можна сміливо розраховувати на те, що вартість топозйомки в двохсотий масштабі (1:200, або в 1 см на плані 2 м на місцевості) складе приблизно $10 за сотку. І навпаки, якщо територія має значні перепади висот на ділянці велику кількість дерев, а значить, потрібно так звана «подеревная зйомка», вартість топозйомки в двохсотий масштабі складе близько $20 за сотку.

Далі йдуть витрати по підготовці будмайданчика. Сюди входять забезпечення будівництва водою і електроенергією, вивезення землі та будівельного сміття, тимчасове огородження будівництва, а після його завершення – огорожа, ворота, хвіртка, сміттєвий бак, тротуар і сходи перед входом в будинок, під'їзд до гаража, а якщо ні гаража, то місце для стоянки автомобіля або автомобілів, тераса, газони (вирівнювання ґрунту, добрива), розсада кущів і дерев, а також, можливо, і оплата за спилювання старих дерев.

Ще одна суттєва стаття витрат – інженерні мережі (електрика, газ, каналізація, водопровід). Тут наводити якісь середні ціни абсурдно: все залежить від конкретних умов і потреб забудовника. Скажімо, деякі власники ділянок не вважають негожим витратитися на електропідстанцію за $40 тис., а інші межею мрій вважають індивідуальні очисні споруди-септики за $2000. В окремих випадках потрібно також передбачити певні витрати (від $1000) на дренажні роботи, заміну грунту і т. п.

Необхідна, але, на жаль, не так часто обліковується російськими забудовниками стаття будівельного бюджету – це страхування об'єкта, що будується. Детальніше про нього далі, проте вже зараз важливо розуміння того факту, що якщо отримання кредиту на будівництво котеджу входить у ваші плани, то без страховки вам у будь-якому випадку буде не обійтися.

Вибір типу будинку залежить від фінансових можливостей та особистих уподобань забудовника.

Який будинок дорожче?

Вартість будівництва самого будинку дуже сильно залежить від обраного вами шляху будівництва. Проте орієнтири для первісної прикидки призвести можна.

Пальму першості за популярністю серед приватних забудовників вже не одне десятиліття тримають цегляні будинки. Останнім часом на один рівень з ними постали газобетонні котеджі. Якщо враховувати, що «в чистому вигляді» ні один матеріал стін сьогодні не використовується (якщо газобетон, то з облицюванням цеглою, якщо цегла, з утеплювачем, можна помістити цю групу в одну цінову нішу – $500-600 за кв. м (знову підкреслимо, що тут і далі ціна включає в себе экскавацию грунту, закладку фундаменту, будівництво коробки з перекриттями, пристрій покрівлі та всі необхідні матеріали).

Наступний в ціновому «рейтингу» – дерев'яний або металевий каркас з використанням різних видів наповнювачів і облицюванням, переважно з цегли (в районі $400). Такі будинки швидко будуються, досить легкі і не вимагають масивних фундаментів, що в значній мірі знижує вартість будівництва. Дана технологія дозволяє значно знизити вартість робіт за індивідуальним проектування котеджу.

Окреме місце в ціновому рейтингу займають дерев'яні будинки (профільований або клеєний брус, просте і циліндрованного колода). Шліфоване вручну брус, оциліндрована колода – $250-350 тільки за зруб. При цьому в кожній категорії можна знайти приклади, скажімо так, найбільш престижних виробників, чиї ціни вибиваються із середнього діапазону. Наприклад, будинки з каліброваного брусу однієї широко відомої фінської фірми обійдуться замовнику в $900-1300 за кв. м. І нарешті, найбільш дешево (якщо залишити за рамками щитові будиночки) обходиться будівництво котеджу «канадського типу» з використанням дерев'яного каркасу – близько $300 за кв. м.

Врахуйте, що фахівці радять резервувати суму в розмірі 10% від вартості будівництва, яку зменшують по мірі виконання планових будівельних робіт або ж (що більшою мірою відповідає дійсності) звертаються до неї у випадку непередбачуваних сюрпризів.

І ще один момент. Для того щоб витрати на ті чи інші матеріали і технології були обґрунтованими, не зайвим буде скористатися допомогою оцінювача, який оцінить майбутню ліквідність будинку, що будується, виходячи з його параметрів. Це ж уваги ставиться до вибору оздоблювальних матеріалів для інтер'єру будинку, вартість яких може перевищувати вартість будівництва.

Замовник будівництво повинен завжди мати певну суму на непередбачені витрати.

Резерв на непередбачені випадки

Іноді трапляються «несподівані» платежі. Як уже говорилося, процес визначення витрат приблизний і постійно коригується. Чим більше приблизна інформація, якою маєш у своєму розпорядженні, тим більше шансів появи помилок або виникнення неврахованих, але обов'язкових платежів. Тому, незалежно від обсягів інвестиції, обов'язково слід зарезервувати певну суму в бюджеті на непередбачені платежі.

Зазвичай резервують суму в розмірі 10% від вартості будівництва, яку зменшують по мірі виконання планових будівельних робіт, або ж (що більшою мірою відповідає дійсності) звертаються до неї у випадку непередбачуваних сюрпризів.

Всі розрахунки за кошторисом, узгодження за переліком і обсягом робіт і використовуваних матеріалів повинні проводитися до початку будівництва. Тоді замовник зможе заздалегідь вибірково або повністю перевірити розрахунки підрядника і під час будівництва його вже не будуть мучити неприємні думки про «приписках» і непередбачених витратах.

І, нарешті, коли створений і затверджений проект, зібрані всі необхідні дозвільні документи, знайдений надійний і професійний підрядник, затверджено детальний кошторис будівництва, укладено договір підряду з усіма додатками, проектна документація передана підряднику, коли виконано всі ці процедури, можна сміливо переходити до будівництва будинку.

Побудувавши будинок, не варто забувати і про податки, які можуть скласти не один десяток тисяч грн.

Оподаткування

Як відомо, спати спокійно можна, лише заплативши податки. Податкові виплати теж повинні бути враховані в бюджеті будівництва. Однак почнемо з приємного. Зводячи будинок, ви можете заощадити кілька тисяч доларів на прибутковий податок. Кошти, витрачені на покупку нерухомості (в межах 1 млн. грн.), а також відсотки за іпотечним кредитом віднімаються з оподатковуваної бази.

Сукупний дохід фізичних осіб зменшується на суми, спрямовані фізичними особами, які є покупцями будинку або клієнтами іпотечних програм, на придбання (або будівництво) житлового будинку на території України, в межах пятитысячекратного розміру встановленого законом мінімального розміру оплати праці, що враховується за трирічний період. Відрахування здійснюється за письмовими заявами, що подаються зазначеними особами до бухгалтерії підприємства, установи або організації за місцем основної роботи або в податковий орган за місцем постійного проживання.

При купівлі названих об'єктів виключення зазначених витрат провадиться у фізичної особи лише по одному об'єкту протягом трьох календарних років, починаючи з того року, в якому подано заяву про їх виключення із сукупного доходу.

Статті pp-budpostach.com.ua Все про лазні

Статті по пїноблоку,пінобетону,пінобетонним блокам

Статті pp-budpostach.com.ua Статті по бетону

Статті Все про парканах

Статті pp-budpostach.com.ua Все про дахах ( види, матеріал, як краще вибрати)

Статті Все про Фундаменті

Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных

Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть

Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)