Про що важливо знати при будівництві будинку за індивідуальним проектом?

Про що важливо знати при будівництві будинку за індивідуальним проектом?

При будівництві будинку за індивідуальним проектом вартість проектних послуг становить від 4 до 10% від усього бюджету. Багато це чи мало? За що в кінцевому підсумку платить замовник?

Покупець готового проекту завжди правий – він відразу знає, що бере. Замовник індивідуального проекту, керуючись благородною пристрастю до досконалості, мимоволі, але неминуче втягується в складний процес. Його результат може перевершити всі очікування, а може зовсім навпаки. Зрозуміло, у разі успіху ми ставимо його в заслугу переважно собі, а поразка цілком і повністю відносимо на рахунок архітектора. Але якщо поглянути на справу об'єктивно, мимоволі дійдеш до висновку, що корінь зла – туманне уявлення про те, що саме ми купуємо за свої кровні.

Той, хто нас лікує

Насамперед, індивідуальний проект – ідейний фундамент майбутнього будинку. Тобто, просто кажучи, це рішення, що враховує масу параметрів. Частина параметрів задаємо ми самі – наприклад, вибираючи загальну стилістику будинку. Інша частина від нас практично не залежить: сформовану інфраструктуру або рельєф ділянки, як правило, доводиться приймати як даність. І, нарешті, існують межі, які можна розсунути – інше питання, до яких меж і якою ціною.

Працюючи над проектом, архітектор «зчитує» об'єктивну ситуацію і прогнозує наслідки побажань замовника. Але головне – знаходить компроміс між нашими запитами, здоровим глуздом і законами професії. За це ми, власне кажучи, йому і платимо: проектувальник більше схожий на юриста або медика, ніж на живописця. В одній ситуації він може «виграти начисто», а в іншого – тільки мінімізувати неприємності. Наприклад, надати прийнятний естетичний вигляд непомірно величезному будинку, який буде зводитися на маленькій ділянці. Результат, звичайно, залежить від кваліфікації і дарування архітектора. Але в такій же мірі він залежить і від готовності замовника співпрацювати. І, зрозуміло, важливу роль відіграє бюджет: він не тільки задає рамки, але і дозволяє правильно розставити пріоритети.

Розміри подяки

Ескізний проект може вичерпуватися коротким списком документів. Це пояснювальна записка (концепція), загальний вигляд будинку, ескізи всіх фасадів, розрізи, план покрівлі, поверхові плани, а також генеральний та ситуаційний плани ділянки. Красива картинка «будиночка» без планів ділянки не є ескізним проектом. Вартість ескізного проекту становить 15-25 % від загальної вартості проектних робіт.

Питання про вартість проектних послуг в нашій країні за традицією обома сторонами процесу сприймається болісно – гроші ми, безумовно, любимо більше, ніж розмови про них. Тому деякі хитромудрі архітектурно-будівельні компанії взагалі не прописують оплату проектних послуг окремим рядком – мовляв, «все включено». Тут необхідно врахувати, що, полегшуючи розставання з трудовими заощадженнями, вони одночасно занурюють нас у темряві невідання – якби розбиратися, кінців не знайдеш. Більш прозора і поширена система – процентна. Відсоток виділяється із загального бюджету, відведеного на будівництво будинку.

Причому в Росії усереднена нижня планка – 4%, а верхня – 10%. У Європі та Штатах про чотирьох відсотках ніхто і розмовляти не буде: там архітектор отримує 15, а іноді і 30 відсотків. Однак стогони вітчизняних зодчих на тему недооцінки творчої праці не цілком виправдані. Міра реальної правової відповідальності у нас і за кордоном зовсім не порівнянна: західний архітектор постійно ризикує загрузнути в болісному і разорительном судовому процесі, оскільки всі його кроки задокументовані і будь-яка помилка є приводом для позову. Якщо врахувати, що в контракті, крім усього іншого, вказується ще й тестування матеріалів, стане зрозуміло, що західні колеги відпрацьовують свої гонорари на всі сто.

Документальний підхід

У нас, як відомо, возитися з паперами ніхто не любить. А даремно. І справа навіть не в судових позовах – грамотний документальний підхід створює підґрунтя для успішного проектування. Вступаючи в контакт з проектувальником, доцільно підготувати так зване технічне завдання. В першу чергу – для того, щоб чітко усвідомити і сформулювати, чого ми хочемо і чим володіємо. Тобто в завданні можна і потрібно позначити як відомі характеристики ділянки, так і безумовні вимоги до майбутньої будови, від кількості поверхів і загальною площею до естетичних уподобань. Все, що незрозуміло, слід обговорювати, не відкладаючи в довгий ящик і не залишаючи на волю обставин. Однак, треба віддавати собі звіт в тому, що, поки не укладено договір, деякі питання залишаться без відповідей. Ніхто не зобов'язаний робити серйозні розрахунки або глибоко вивчати ситуацію, поки ми не беремо на себе зобов'язань. Щоб отримати вичерпну інформацію, необхідно укласти договір – навіть якщо мова йде про ескізному проекті.

Робочий проект містить генеральний та ситуаційний плани ділянки, детальне опрацювання майбутнього будинку, всіх його елементів, а також окремо розташованих будівель. У нього включена робоча документація і кошторис.

Архітектурний розділ включає плани поверхів, фасади, розрізи, план покрівлі, відомість віконних і дверних блоків. Крім того, для індивідуального проекту особливо важлива архітектурна опрацювання всіх нетипових елементів.

Конструктивний розділ включає схему розташування фундаментів, перекриттів, сходів, кроквяної конструкції, креслення будівельних вузлів, специфікації виробів і матеріалів.

Інженерні розділи містять схеми систем водопостачання і каналізації, електрообладнання, опалення і вентиляції. Кожен розділ включає:

– загальні пояснення про розрахунках
– плани поверхів
– схему систем
– специфікацію обладнання
– специфікацію виробів і матеріалів.

Маючи на руках робочий проект, замовник оформляє Паспорт проекту», що містить необхідні документи для затвердження в місцевому управлінні архітектури та містобудування. Результатом такого твердження є отримання дозволу на будівництво.

Легке слово «ескізний» не повинно вводити в оману. Красиві картинки – тільки верхня частина айсберга. По суті, ескізний проект – це такий же джерело всіх рішень, як і «нормальний». Він точно так само є підставою для розробки робочих креслень і кошториси, і тому ставитися до нього варто не менш трепетно. Основна відмінність – склад: ескізний проект може вичерпуватися коротким списком документів. Це пояснювальна записка (концепція), загальний вигляд будинку, ескізи всіх фасадів, розрізи, план покрівлі, поверхові плани, а також – генеральний та ситуаційний плани ділянки. Спроби «намалювати будиночок», не надаючи замовнику вищевказаних планів ділянки, можна і повинно припиняти – у «великій» архітектурі так ніхто не робить, і недарма.

Вартість ескізного проекту становить 15-25% від загальної вартості проектних робіт, і якщо архітектору невигідно займатися таким замовленням, він повинен відмовитися, а не халтурити. В наших умовах укладати окремий договір на ескізне проектування доцільно майже завжди: якщо співпраця склалося, його можна продовжити і розвинути, а якщо ні – спокійно піти і укласти договір в іншому місці. До речі, архітектор, якого дістали наші причіпки, теж має таку можливість, так що поетапне проектування – взаємовигідний стримуючий фактор.

Взагалі, договір, як і домовленість, – дорожче грошей, оскільки економить час і нерви. Міркування з серії «всього не передбачиш» можна відкинути відразу: краще зафіксувати хоча б те, що абсолютно ясно, ніж приректи себе на повну невизначеність. Крім того, оскільки вітчизняна термінологія до кінця зрозуміла тільки авторам будівельних норм і правил, договір – єдиний документ, здатний чітко позначити, що замовник отримує на виході.

Прості смертні часто думають, що «справжній» проект від ескізного відрізняється присутністю робочої документації і креслень. Це не зовсім так: проект передбачає детальну проробку майбутнього будинку, в тому числі – всіх елементів, а також окремо розташованих будівель, таких, як гараж, альтанка і навіть паркан. На практиці в нього дійсно включають робочу документацію та кошторису, але архітектурна складова теж доповнюється і розширюється. Зрозуміло, якщо в договорі згадано, приміром, патіо, то і бюджет складається з урахуванням цієї споруди, а винагорода архітектора автоматично збільшиться. Але архітектори борються за повноту проекту зовсім не з корисливих міркувань: вони не хочуть, щоб вистражданий об'єкт був зіпсований некваліфікованої «доделкой». Якщо засоби дозволяють, треба йти творцям назустріч. В іншому випадку можна відмовитися або домовитися, що «дрібнички» буде спроектована пізніше і оформлена у вигляді окремої угоди.

Неминучість нагляду

5 вірних кроків

1. Підготуйте технічне завдання, що включає характеристики ділянки і ваші вимоги до майбутньої будови: від кількості поверхів і загальною площею до естетичних уподобань.

2. Складіть максимально докладний договір на розробку проекту із архітектором, навіть якщо ви замовляєте ескізний проект.

3. Включіть в договір розробку проекту усіх будівель на ділянці.

4. Включіть в договір вартість консультаційних послуг архітектора.

5. Документуйте всі зміни і доповнення, що виникають після укладення договору.

За межами нашої батьківщини після отримання комплекту проектних документів замовник знизує архітектору руку і передає папери будівельникам. В області індивідуального житлового будівництва авторський нагляд зведений до мінімуму: по-перше, в проекті подані матеріали не «взагалі», а їх абсолютно певні марки або характеристики. Крок вліво – крок вправо вважається зміною проекту, яке потрібно документувати і візувати у проектувальника. Не зробиш – нарікай на себе відповідальність з нього знімається і перекладається на тендітні плечі майбутнього домовласника. А по-друге, консультаційні послуги заздалегідь включені в основний договір, прописані окремим рядком і оплачені. І, зрозуміло, будівництвом розкішних вілл керують управляючі компанії. Не у нас.

Наши хорошие строители умеют работать только с определенными материалами, а плохие – не умеют ни с какими. При этом даже солидные фирмы нанимают субподрядчиков, которые не всегда блещут квалификацией. Самостоятельно контролировать всю эту «пирамиду» при отсутствии профессиональной эрудиции чрезвычайно сложно. Поэтому даже тщательно сделанный и детализированный проект нуждается в надзоре со стороны архитектора и конструктора. Им, как правило, платят за выезд на площадку (в столицах – не менее 1500 грн, в провинции – в 2 раза меньше), заранее примерно оговаривая число «командировок». Или договариваются о помесячном гонораре, который в Киеве и Одессе усредненно сводится к 30 000 грн, а в остальной России поскромнее. Парадокс заключается в том, что заговаривают на эту тему архитекторы, хотя главное заинтересованное лицо здесь как раз таки заказчик. Другое дело, что он нередко узнает о необходимости авторского надзора в последний момент: даже если формальный договор был, соответствующая строка там, как повелось, отсутствовала.

В общем, заказчик – это не звание, а, скорее, должность, а индивидуальный проект – товар, над которым среднему россиянину приходится трудиться совместно с архитектором. Возможно, этот факт не вызывает у нас особого энтузиазма, но деваться некуда: в конце концов, на врачей и адвокатов мы безропотно тратим не только деньги, но и время. А дом – он на всю жизнь…

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статті Все про Фундаменті

Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных

Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть

Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)