Кошторис під мікроскопом

Кошторис під мікроскопом

Добре відома крилата фраза, що належить одному безіменному мандрівникові: «Будь-який термін, який ви розрахували для проведення подорожі, подумки помножте на два». Це зауваження як не можна краще ілюструє поточну ситуацію з кошторисами на будівництво заміських будинків. Практично в кожній другій кошторисом, складеної підрядниками, можна знайти «підводні камені», про які не підозрює простодушний замовник.

Якщо у вас на руках проект зі всієї робочої документацією, це ще не означає, що вартість зведення будинку по цьому проекту можна визначити, нехай навіть на око. На практиці все залежить не стільки від проекту, скільки від характеристик ділянки і професіоналізму підрядника. І якщо ділянка у формулі вартості робіт можна розглядати як постійну величину, то підрядник – величина змінна. Припустимо, ви, як відповідальний інвестор, твердо вирішили відмовитися від послуг шабашників, щоб потім не пожинати гіркі плоди безвідповідальною будівництва. Але життєва логіка підказує, що і серед професіоналів можна знайти тих, хто виконає роботи подешевше. Питання лише в тому, де розумні межі низьких цін.

Боротьба зі склерозом

Серед будівельних фірм для залучення замовника дуже поширена політика явного заниження кошторису. І тільки після отримання замовлення підрядчик, наводячи «професійну» аргументацію, поступово пред'являє замовнику рахунки на так звані необхідні додаткові роботи.

Типовий приклад такого «склерозу» – виняток із кошторису витрат на підготовку майданчика до будівництва і її благоустрій після завершення будівельних робіт. Між тим в залежності від стану, розмірів ділянки і очікувань інвестора витрати за цими статтями можуть бути як незначними, так і вельми суттєвими.

В них входять, наприклад, забезпечення будівництва водою і електроенергією, розчищення ділянки, виконання планувальних робіт по створенню проектного рельєфу (видалення всього рослинного грунту, викорчовування пнів і т. п.), підготовка під'їзних шляхів для будівельної техніки, будівництво тимчасових будівель (побутівок, складів будівельних матеріалів, біотуалетів), вивезення будівельного сміття, спорудження тимчасового огородження будівництва, а після його завершення – огорожі, воріт, хвіртки, придбання сміттєвого бака, влаштування тротуару і сходинок перед входом в будинок, під'їзду до гаража (а якщо немає гаража, то місця для стоянки автомобіля або автомобілів), тераси, газонів (вирівнювання грунту, внесення добрив), посадка кущів і дерев, а також, можливо, спилювання старих дерев.

Зрозуміло, що такі види робіт, як розбивка газонів або посадка кущів, не мають прямого відношення до зведення будинку.

Зрештою, все це, як і ландшафтні роботи, можна залишити «на потім». Проте деякі роботи при всьому бажанні не відкладеш. Так, в окремих випадках можуть знадобитися не передбачені кошторисом витрати (від 1000 доларів і більше) на дренажні роботи, щоб вдома не загрожувало підтоплення. Інший приклад.

Припустимо, на розміченій будмайданчику знаходиться дерево, яке, здавалося б, викорчувати не так і складно. Однак якщо ділянка перебуває в межах Петербурга (скажімо, в Курортному районі), для знищення будь-якого дерева на ньому буде потрібно дозвіл районного управління садово-паркового господарства (вартість – до 500 доларів за кожну «особливо цінний» дерево, але можна домовитися і дешевше). Але навіть якщо цінних дерев на ділянці немає, недоліки рельєфу, наявність валунів і пнів можуть помітно збільшити витрати на подальше будівництво. Нинішні розцінки на вивезення будівельного сміття в деяких районах Київської області також іноді неприємно дивують економного забудовника. За законом, будівельні відходи повинні транспортуватись на спеціальні майданчики, які розташовані за межами міста, не менш ніж в 70 км. Порушення цього закону обійдеться в досить велику суму. Ось чому в кошторисну документацію необхідно включити спеціальний розділ – «Технологічний регламент поводження з відходами будівництва», в якому зазначається вартість робіт з вивезення сміття з будівництва.

Найкращий варіант – кошторис, в якій окремо вказана вартість за чотирма розділами: витрати на матеріали і роботу будівельної техніки, оплата праці робітників, накладні витрати будівельної організації на виконання робіт на даному об'єкті, планована прибуток. В ідеалі кошторису потенційних підрядників повинні відрізнятися тільки по четвертому пункту. Але на практиці у багатьох підрядників два останніх доданків «зашиті» в двох перших.

Довіряй, але перевіряй

Як же захистити себе від ризику початку роботи з «забудькуватими» підрядниками? Насамперед попросіть підрядника провести попередню укрупнену калькуляцію вартості ВСІХ етапів будівництва, виходячи з особливостей ділянки, проекту будинку, використовуваних будівельних матеріалів, обробки і термінів. Це істотно допоможе вам при порівнянні будівельних організацій (краще взяти три-чотири фірми). Дайте кандидатам два-три тижні для підготовки кошторису на все будівництво.

Нерідко за спокусливо низькими цінами криється спроба ввести замовника в оману. У процесі виконання робіт може «несподівано» з'ясуватися, що ціни на ті чи інші будівельні матеріали зросли, крім того, деякі компанії, нібито ненароком, забувають порахувати деякі обсяги робіт і виставляють їх потім як додаткові.

У кожного підрядника свій підхід до складання кошторису. Головне, щоб кошторисні розрахунки були «прозорими», замовник розумів, за що він платить, а остаточна сума не відрізнялася в кілька разів від тієї, яка була зазначена у кошторисі спочатку. Тільки в цьому випадку сторони можуть не сумніватися, що будівельні роботи будуть фінансуватися замовником і виконуватися підрядником у встановлені договором підряду строки і в процесі будівництва між ними не виникне непорозумінь.

Результатом усіх попередніх оцінок, а потім вже і складання остаточної кошторису, в принципі, повинен стати графік будівництва: у ньому прописуються черги робіт, пов'язаних з визначеними обсягами фінансування. Графік будівництва і фінансування офіційно оформляється як додаток до договору підряду. Якщо вартість будівництва остаточно погодити не вдалося, договір передбачає компенсаційні виплати. У ньому вказується кошторисна вартість будівництва із застереженням, що замовник зобов'язується компенсувати перевитрата коштів у розмірі, що не перевищує певний відсоток від кошторисної вартості. Такий вид договору зручний тим, що дозволяє не обмежувати якість закуповуваних матеріалів фіксованою ціною.

На жаль, мало хто з замовників розуміє, що, коли всі роботи протікають нормально, до договору звертатися не доведеться. Він укладається на той випадок, якщо раптом станеться щось погане, виникне нештатна ситуація, яка виходить за рамки позитивних надій, властивих усім людям, – в тому числі і замовника з підрядником.

Але навіть при самому ретельному складанні кошторису іноді виникають «несподівані» платежі. Зазвичай резервують суму в розмірі 10% вартості будівництва, яку зменшують по мірі виконання планових будівельних робіт, або ж (що більшою мірою відповідає дійсності) вдаються до неї в разі «сюрпризів». Всі розрахунки за кошторисом, узгодження за переліком і обсягом робіт і використовуваних матеріалів повинні проводитися до початку будівництва. Тоді замовник зможе заздалегідь вибірково або повністю перевірити розрахунки підрядника і під час будівництва його вже не будуть мучити неприємні думки про «приписках» і непередбачених витратах. І нарешті, коли розроблений і затверджений проект, зібрані всі необхідні дозвільні документи, знайдений надійний і професійний підрядник, погоджена детальний кошторис будівництва, можна переходити до складання договору підряду.

Не поспішайте ставити автограф

Саме від духу і букви договору повинен залежати остаточний вибір підрядника. Адже навіть сама чудова кошторис може бути «спотворена» убогим договором. Більше того – так часто і буває. І навпаки: кошторис, спочатку здавалася вам жахливою, може не тільки вийти в лідери (разом з її автором), але і стати межею ваших бажань – після того як ви зрозумієте різницю між умовами договорів, що практикуються у різних компаніях.

Інший замовник, побачивши договір на двох-трьох сторінках, швидко пробігає його очима і тут же підписує. Питання, що стосуються неприємних моментів, багато будівельні фірми просто ігнорують. Втім, і замовники теж. Ті, хто намагається запитати «А що буде, якщо...», часто чують у відповідь: «Такого просто не може бути – ми ж порядна фірма!» або «Ну, якщо таке станеться, ми виправимо це за свій рахунок. Записати це в договорі? Тільки зараз немає комп'ютерника, доведеться показувати директору, це забере ваш і наш час, до чого такі формальності?»

Задумайтеся про те, що будівництво будинку може і повинна стати вигідною інвестицією, а не просто способом витратити гроші і отримати за них житлоплощу з невизначеними властивостями. Якби всі люди розуміли це, то на світі було б набагато менше поганих будинків.

У договорі підряду необхідно чітко обумовити терміни будівництва та штрафні санкції за прострочення. Інакше будівництво загрожує затягнутися надовго. Розробляється і включається в договір шкала штрафів за неякісно виконану роботу. При цьому треба постаратися максимально точно сформулювати, що під цим мається на увазі. У поспіху нічого не можна підписувати, як би вам ні хотілося швидше отримати свій будинок. Поки залишаються питання на попередній стадії, великий ризик, що вони переростуть у проблеми на завершальній. Договір повинен вилежатися, виходитися, дозріти, дозріти і т. д.

І не біда, що його складання затягується, а будівельний сезон у розпалі. Можна почати і під осінь або перенести роботи на наступний сезон. Чим якісніше і неспешней він складений, тим спокійніше всім учасникам майбутнього будівництва.

Мистецтво бути господарем

Коли все визначено і вибрано, земля придбана і зареєстрована, обговорено проект, створений і оплачений, а на вашому письмовому столі красується не тільки дозвільна документація на будівництво, але і договір підряду, – саме час проаналізувати своє нове становище. Тепер ви не просто людина, що мріє побудувати будинок і який володіє необхідними для цього засобами, відтепер ви стали справжнім забудовником – тим, хто вкладає гроші, створює робочі місця, змінює архітектурний вигляд та інфраструктуру певній території.

Уявіть на хвилину, що ви зайнялися будівництвом будинку не для себе, а для... продажу. Ймовірно, тоді ви поставилися б до цієї справи дещо інакше. Тінь майбутнього покупця витала над вами постійно – з першого і до останнього дня будівництва. І ви доклали б чимало зусиль і грошей для того, щоб побудувати будинок, який можна продати дорожче його собівартості. Тому головним стає питання не «Як скоротити витрати?», а За яку суму я зможу продати мій дім, якщо витрати на його будівництво складуть стільки-то?».

В розхожому поданні замовник найчастіше виступає як перманентно тремтячий людина, що переживає за збереження матеріалів, що сумнівається в сумлінності будівельників і добротності споруди та пущі вогню боїться «недобудови». Ваше завдання – раз і назавжди відмовитися від цієї ролі.

Відповідальність за матеріали у вашому випадку буде нести професійний підрядник, надійність фірми ви перевірили до укладення договору, а від «недобудови» вас захищають штрафні санкції. Єдине, що повинно хвилювати вас як забудовника, – це підвищення ефективності своїх інвестицій.

1. По-перше, ви повинні прагнути, щоб будується на ваших очах особняк був ліквідним.
2. По-друге, повинні постаратися підвищити його ліквідність шляхом розвитку місцевості. Подумайте, як максимально використовувати те, що ви маєте, і як розширити коло своїх можливостей. Знайомтеся з сусідами, промацують ґрунт для створення колективних інженерних мереж, автономних систем енерго - і теплозабезпечення, обговорюйте колективне благоустрій прилеглої території, створюйте позитивні перспективи і генерує наполеонівські плани. Нехай не всі вони реалізуються, а ті, що реалізуються, реалізуються нешвидко. Важливо задати тон і прагнути, щоб приватному домовласникові жити у вашому селищі завтра було краще, ніж сьогодні. Одним словом, будьте господарем з самого початку будівництва.

Думка фахівця

Основным фактором, способным повлиять на конечную стоимость и сроки строительства загородного дома, являются изменения, вносимые заказчиком в техническое задание уже в ходе строительства. Часто это происходит потому, что заказчик в начале строительства не представляет себе точно, чего он хочет в конечном итоге. Поэтому наибольшее внимание следует уделить именно техническому заданию (оно, как правило, прилагается к договору). Только имея такой тщательно продуманный и подписанный обеими сторонами документ наряду с проектом, подрядчик может учесть все необходимые затраты. В противном случае неизбежно увеличение стоимости и сроков, что влечет за собой напряжение в отношениях заказчика и подрядчика.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статьи по кирпичу ( рядовому, лицевому,облицовочному,клинкерному, шамотному, силикатному,)