Земля для будівництва будинку

Земля для будівництва будинку

Пропозиції купити ділянку в котеджному селищі останнім часом зустрічають нас у вигляді оголошень біля під'їздів, листівок на виставках, рекламних щитів на шосе і огорожах. Альо часто за нав'язувати язливою рекламою ховаються варіанти «чистого поля». Комунікацій (водопостачання, електропостачання) може не бути, але ініціатори проекту запевняють: «Вісь-вісь зробимо». На що необхідно звертати увагу, вибираючи наділ землі в недавно сформованому масиві?

Доглядаючи ділянку, ми вибираємо не тільки ландшафти, а в першу чергу сусідів, причому в широкому сенсі слова партнерів по освоєнню території. Комфортне проживання в мікрорайонах організованою забудови, які в наших краях прийнято називати котеджними містечками, залежить від якості роботи керуючої компанії, активності і грамотності голови ДНП або СНП, амбіцій і можливостей основних учасників товариства (партнерства). Якщо вам пропонують придбати землю у складі нових дачних некомерційних партнерств (ДНП) і садівничих некомерційних товариств (СНТ) на ділянках сільгосппризначення, то без вивчення документів не обійтися.

ВАРІАНТИ ПРОПОЗИЦІЙ ЗЕМЛІ ПОКУПЦЕВІ

Як з'єднання є пропозиції ділянок в нових масивах? Можливі два шляхи. Типовий: девелопер (приватна або юридична особа) придбав велику ділянку «сельхозкі», організував дачне господарство, підготував і затвердив схему організації забудови, отримав необхідні узгодження (технічні умови на підключення до інженерних мереж).

Другий варіант: ініціативна група звертаємося до районної адміністрації з вимогою про виділення ділянки. Детально схему роз'ясненнями яснювати не буду, вона регламентована законодавством, альо якщо оголошення про продаж ділянок вже з'єднання явилося на ринку, отже, виділення землі для «групи товаришів» вже відбулося. Далі схема наступна: створення некомерційного об'єднання, підготовка схеми організації забудови, отримання ділянки у власність або оренду товариства (партнерства, кооперативу). Товариство може приймати нових членів, вони платять внески, їм виділяють ділянки і сприяють в оформленні їх у власність.

В обох випадках для ініціаторів це комерційний проект, а для охочого придбати ділянку кінцевий результат ― отримання у власність «маленького» ділянки для дачі або котеджу в складі «великого» (котеджного селища).

ТОНКОЩІ З ДОКУМЕНТАМИ

Почнемо з самої прозорою ситуації: девелопер провів юридичну підготовку і може пред'явити покупцеві свідоцтва про власність та кадастрові паспорти «маленьких» ділянок. Вивчення документів у цьому випадку починаємо з кадастрового паспорта «маленького» ділянки. У ньому має бути вказано його власник (потенційний продавець), наведена площа, координати поворотних точок (межових знаків), перераховані обмеження використання. Якщо у вас є сумніви, чи збігаються межі ділянки з позначеними в документах, має сенс запросити кадастрового інженера для уточнення координат (в реальному житті геодезія не є точною наукою: тут можуть зустрітися і помилки, і умисел сусідів, «посунувши» знаки).

Далі. У паспорті повинні міститися відомості про заборони, сервітути (обмеження прав користування) та обтяження. У свідоцтві про власність на землю вказуються дані про зареєстровані обтяження прав, включаючи заставу та оренду. Тонкість тут сама: відомості можуть виявитися застарілими. Наприклад, ділянка стала предметом застави вже після отримання показаних вам документів (і таке трапляється). Тому за кілька днів до угоди бажано запросити виписку з Єдиного Державного Реєстру Прав (ЕГРП) і звірити її з документами продавця. Тоді при виявленні такої «новини», як нещодавно накладені обмеження, буде час відмовитися від покупки.

Альо це найпростіший випадок, зазвичай все складніше. Наявність кадастрових паспортів на «маленькі» ділянки у складі «великих» ― поки не норма для нашого ринку: ініціатори проектів годиною починають залучати кошти задовго до готовності пакету документів. На що звертати увагу, якщо паспорт не готовий? У першу чергу на кадастровий паспорт «великого» ділянки. У ньому, як і в паспорті «малого», повинні бути дані власника, розмір, координати та обмеження (межі водоохоронних зон, захисних зон інженерних комунікацій, можливого резервування земель, дозволені види використання). Щоб ви могли купити свій «маленький» ділянку, потрібно процедура його кадастрового обліку.

Якщо така робота в масиві затягнулася, вам, ймовірно, запропонують укласти попередній договір купівлі-продажу і зажадають аванс. У практиці такі договори чреваті небезпечними пастками для покупця. Наприклад, забудовник може використовувати гроші фактично як безвідсотковий кредит: Не дотриматися терміни, видати не ті, що обумовлювалося, і повернути аванс без відсотків і штрафів. Тому бажано переглянути крок за кроком всю договірну базу з незалежним юристом.

КУПИТИ МОЖНА ПОБУДУВАТИ

Буває ситуація, коли землю можна купити, а будувати на ній не можна. Нехай вас не вводити в оману наявність роздрукованого на кольоровому принтері генплану території з безліччю перчаток. Це може бути не викопіювання з генплану муніципального освіти (МО), а всього лише презентаційний матеріал ― розроблена забудовником «концепція», яка не має ніякого відношення до дозвільної документації і не збігається з планом розвитку, затвердженим владою. І чим ближче обраний масив до міських мікрорайонах і вище містобудівна цінність земель, тім більше шансів «попасти» на різного роду обмеження.

Більш серйозним документом є так звань проект організації та забудови території (в побуті його часто називають генплану селища, хоча це неточне визначення). Такий проект затверджується главою МО, повинен враховуватися при розробці муніципального генпланом і визначає межі допустимої забудови території. Щоправда, тут треба зробити обмовку: через ті що за муніципальні генплани в наших краях влада взялася нещодавно, а схеми котеджних селищ «малюють» не перший рік, зустрічаються нестиковки.

Щоб уникнути неприємностей має сенс звернути до першоджерел. Щоб не виявилося, що через вашу ділянку збираються прокласти дорогу або газопровід, генплан муніципального освіти (підкреслимо: «справжній» генплан МО, а не роздруківку схеми масиву) потрібно вивчити буквально з лупою. З містобудівними планами поселень може ознайомитися кожен охочий, а документи повинні розміщуватися на офіційних сайтах місцевих адміністрацій. Альо це теж в ідеалі, а не в житті.

У наших краях є МО, в яких до роботи над генпланом тільки приступили, а інформація на сайті може виявитися неповною. Тоді доведеться запитувати інформацію про поточний вигляді використання ділянки у формі виписки з ЕГРП. Якщо з'єднання ясується, що на ділянці дозволений випас худоби, сінокіс або вирощування сільськогосподарських культур, варто насторожитися. Дачне будівництво на землях сільгосппризначення можливе лише після внесення в кадастр і свідоцтво про власність змін, що стосуються виду використання, з вказівкою «дачне будівництво» або «ведення садівництва». І потрібно з'єднання з'ясувати, чи є постанова глави муніципального освіти на цей рахунок. Якщо його немає, а продавець повідомляє, що збирає гроші на хабарі («земля поки ще сільськогосподарська, але ми працюємо над питанням»), шанси на безпроблемну покупку зменшуються.

І знову обмовка: якщо генплан не прийнятий, дозволені види використання землі можуть змінитися. На сто відсотків можна бути впевненим в покупці лише після отримання в адміністрації МО інформації про матеріалах і ході прийняття генплану, правил землекористування та забудови, датою їх розгляду та публічних слухань. Іноді вирішенню питань землекористування виходить за рамки повноважень глави МО. Наприклад, якщо мова йде про території, що раніше належали Міноборони, рекреаційних зонах (колішніх піонертаборах), особливо охоронюваних теріторіях, лісових угіддях. Побудувати що-небудь на свій страх і ризик на них можна, але якщо влада раптом «згадають» про землю, маятник хитнеться у зворотний бік. Тут працює тієї ж правило: чим вище містобудівна цінність території, тим більша ймовірність неприємних подій.

ФОРМУВАННЯ СЕЛИЩА

Багато нових масиви не розвиваються через проблеми з електрифікацією. При підготовці первинної документації девелопери отримують технічні умови (ТУ) на підключення до мереж, альо не завжди розташовують засобами на здійснення, і будівництво ліній електропередач, газо - і водопроводу затягується. Зате, пропонуючи ділянки до продажу, вони запевняють, що в масиві «вісь-вісь» з'єднання бути вода, газ і світло, і називають суми, в які все це обійдеться.

Тут важливо зрозуміти, за що пропонують платити: за підведену до будинку трубу, кабель або просто за можливість підведення їх. Зажадати ТУ на приєднання і уважно їх вивчити корисно незалежно від того, чи є в селищі світло. Там повинен бути наведень перелік заходів з електрифікації, їх вартість та ліміти потужності. Технічно підкований покупець розбереться, за що беруть гроші. Може виявитися, що ТУ передбачають 3 кВт на домоволодіння, а девелопер декларує десять. А виявляється це часом не коли в селищі лише кілька будиночків і потужностей вистачає всім, а у фіналі будівництва, коли домовласники масово обзаведуться ненажерливими електрокотлами і кабельними «теплими підлогами».

РУШАЄМО У ПОЛЯ

Втім, якщо ви все ж розраховуєте придбати недорогий ділянку на старті проекту, доведеться рахуватися і з неспішним освоєнням землі, і з непередбаченими витратами, і з ризиком отримати «не зовсім ті». Є маса нюансів, які зумовлюють успіх проекту. Ліквідність ділянок складається з безлічі чинників: якості доріг, околишньої соціальної та комерційної інфраструктури, природних ландшафтів, геологічних умов. Якщо з ліквідністю проблеми, то навіть у самого порядного девелопера виникнуть труднощі з продажами, як наслідок, недофінансування і низькі темпи освоєння.

Одна з проблем, яка може позначитися на вартості будівництва: геологічні складності. І часто власники ділянки дізнаються про них після покупки. Ясна річ, що проводить перед придбанням ділянки повноцінне геологічне дослідження ніхто не буде: дорого. Однак котеджне селище ― це можливість замовити такі роботи централізовано. Потенційному покупцеві незайве дізнатися про їх результати (якщо такі проводилися).

Але дещо оцінюється, що називається, неозброєним оком. Ви, звичайно, навряд чи будете купувати ділянку не дивлячись. Альо місцевість навколо потрібно вивчити вздовж і впоперек, вона багато про що вам повідає. По-перше, завжди звертайте увагу на рівень води в дренажних канавах. По-друге, в самому масиві шукайте високе і їй місце. По-третє, вивчіть рослинність. Насторожити повинні папороті і зарості очерету. А берізки і сосни з кривими стовбурами і недорозвиненою кроною також сигналізують про високий рівень ґрунтових вод і періодичному підтопленні території.

ДІЛЯНКА ЗЕМЛІ з підрядом

Серед пропозицій про продаж в котеджних селищах чимало варіантів «ділянку + поспіль». Одні сприймають таку схему як обтяження, інші считают, що вона позбавить від зайвого головного болю. Істина, як водиться, десь посередині.

З одного боці, варіант з оформленням покупки землі та будівництво котеджу різними договорами дає шанс на прозорість. З іншого ― часто майбутній домовласник впевнений, що, організувавши тендер будівельних компаній, він знайде найпривабливіший за ціною варіант.

Дійсно, представники сторонньої організації намагатимуться скласти «цікаве» комерційну пропозицію. І якщо привабливість забезпечується за рахунок спрощення проекту, відмови від «надмірностей», заміни матеріалів дешевими аналогами ― ваш вибір. Альо, як правило, «чужим» будівельникам доводиться нести додаткові витрати на логістику, організацію побуту робітників, їх переїзд з будівництва на будівництво. У цьому відношенні вони опиняються в гіршому становищі, ніж «свої». Тобто якщо з покупкою ділянки девелопер пропонує послуги «дочірньої» або «братньої» будівельної організації ― це не обмеження прав і свобод майбутнього домовласника, а можливість централізованого вирішення завдань з організації забудови. Ще один ймовірний плюс ― продумані рішення при прокладці мереж і доріг, їх централізоване будівництво одним підрядником, так що буде з кого питати, а також менші в порівнянні з іншими варіантами витрати на експлуатацію та ремонт.

Інша справа, що і з «нав'язувати язаними» будівельниками трапляються проколи. Якщо договір будівельного підряду, запропонований девелопером проекту, підписується разом з договором купівлі-продажу ділянки без належного вивчення проектно-кошторисної документації, проблеми також можливі. Адже якщо з яких-небудь причин якість роботи такого підрядника не влаштовує, відмовитися від його послуг годиною непросто. Стало бути, перед укладенням угоди потрібно уважно вивчити договірну базу.

На практиці юридичне оформлення купівлі об'єкта «ділянку + поспіль» допускається декількома способами. Девелопер може пропонувати попередній договір купівлі-продажу з оформленням об'єкта у власність за фактом приймання в експлуатацію або договір купівлі-продажу з відкладальною умовою. Сьогодні більше поширений варіант, коли ви стаєте власником ділянки відразу, але, підписуючи договір купівлі-продажу, приймаєте зобов'язання (прописане в договорі) укласти договір підряду з компанією, зазначеної продавцем. Девелопери намагаються захистити свої інтереси, передбачаючи чималі штрафні санкції за розірвання такого договору, тому покупцеві необхідно уважно вивчити пункти, в яких прописуються зобов'язання підрядника, насамперед відповідати за якість, не змінювати в односторонньому порядку ціни і дотримуватися термінів. Якщо з часом виявляться проблеми на цей рахунок і ви зможете обгрунтувати їх документально, у вас з'явиться можливість змінити підрядника, не потрапивши» на санкції, або допомогти своєму адвокату виграти судовий процес (якщо справа дійде до цього).

Альо типовий договір підряду ― це, як правило, кілька сторінок тексту. У ньому, як у будь-якому іншому договорі, вказані терміни дії, права та обов'язки сторін. І якщо з обов'обов'язками покупця (замовника) все зрозуміло (своєчасно перераховувати гроші), то обов'язки виконавця ― предмет, який не вкладається в ті кілька пунктів договору, де вказана площа і поверховість майбутнього будинку.

Є невід'ємною частиною договору будівельного підряду є додатки:

• проектно-кошторисна документація з архітектурною та робочим проектами
• кошторису та специфікації матеріалів
• графіки виконання робіт та їх оплати.

Якщо такі додатки також уміщаються на кількох сторінках (так буває в договорах деяких котеджних селищ) ― це несерйозно. Вся ця документація на середній за величиною котедж винна буті з важкий том. І тільки якщо вона погоджена із замовником до підписання договору, у вас з'явиться можливість контролювати хід і якість робіт, а також пред'явлення являти претензії з приводу заміни зазначених у специфікації матеріалів дешевими аналогами.

Якщо ви не юрист, а у вас є сумніви у кваліфікації або порядності ваших контрагентів, то всі договори, які вам пропонують підписувати, бажано коказувати незалежним експертам: юристам і будівельникам. Ну а якщо вам скажуть, що договірна база ― предмет комерційної таємниці і її не можна виносити з офісу для ознайомлення, то шукайте інший котеджне селище.

АНАЛІЗ ПЛАНУ котеджних селищ і орієнтується на місцевості

Зовсім «свіжий» котеджне селище, ділянки у якому пропонуються до продажу, може бути і «чистим полем», і об'єднання об'єктом на стадії нульового циклу, з грунтовими дорогами для проїзду будівельної техніки. У деяких випадках це масив з «острівцями» вже сформованої забудови. Тільки людина з багатою уявою розгледить у вчорашньому картопляному полі майбутній котеджне селище. На що звертати увагу при купівлі ділянки на ранніх стадіях освоєння території?

1. ШИРИНА І ЯКІСТЬ внутріпоселкових проїзд, ЗРУЧНІСТЬ дорожньої мережі, проїзд і Тротуари

Оцініть, як організовані у їзди в масив, і чи не стануть вони «вузькими шийками», коли освоєння території наблизиться до фінальної стадії. Мінімально допустима ширина проїзної частини ― 7,2 м. Альо якщо майбутній котеджне селище претендує на бізнес-клас і вище, бажано, щоб вона була 9 м. Тоді легкові машини будуть безперешкодно роз'ясненнями їжджатися з вантажівками, а пішоходам при цьому не доведеться притискатися до узбіч . Наприкінці тупикового проїзду вкрай бажані розворотні майданчика. І не для зручності дівчата на габаритному позашляховику, як це прийнято вважати, а для безперешкодного проїзду пожежної машини.

Якщо мова йде про великий масиві для постійного проживання, повинні бути передбачені і тротуари шириною близько 1,5 м. Знову ж таки не для того, щоб розійшлися дві мами з дитячими колясками, ― під ними прокладають комунікації. Таким чином, в селищі, орієнтованому на постійне проживання, відстань між парканами приватних володінь (тротуари плюс проїжджа частина і технічний газон) повинно бути 16-20 м.

2. КОНФІГУРАЦІЯ І РЕЛЬЄФ ДІЛЯНКИ, ЙОГО орієнтації по сторонах СВІТЛА

У сьогоднішніх котеджних селищах чимало вузьких, витягнутих ділянок (це наслідок девелоперської «економії» на внутріпоселкових проїздах). Краще всього, якщо вузькі боці звернені на північ і південь, а заїзд на ділянку з півночі. Ділянка на піднесеності переважніше, ніж у низині. Перепад висот більше 15% (1,5 м на 10 м) зажадає серйозних турбот з благоустрою, альо підійде для любителя мальовничих ландшафтів. Пониження у північну сторону ― не кращий варіант в наших широтах: навесні грунт на такій ділянці довше прогрівається. Невеликий ухил в південну сторону створює сприятливий мікроклімат і для рослин, і для людини: вниз «стікає» холодне вологе повітря. До речі, якщо ділянка біля озера або річки, то в цьому відношенні північний і південний берег ― «дві великі різниці».

РЕКОМЕНДОВАНІ МАТЕРІАЛИ

Як вибрати проект каркасного будинку? Вибираючи індивідуальний проект каркасного будинку, ви, по суті, вибираєте спосіб життя на роки вперед. Затишок або його відсутність, зручність проживання або дискомфорт ― все це, як правило, заклалося в проекті.

Статті pp-budpostach.com.ua Все про лазні

Статті по пїноблоку,пінобетону,пінобетонним блокам

Статті pp-budpostach.com.ua Статті по бетону

Статті Все про парканах

Статті pp-budpostach.com.ua Все про дахах ( види, матеріал, як краще вибрати)

Статті Все про Фундаменті

Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных

Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть

Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)