Інвестиції в будівництво

Інвесції в будівництвоти

Практично кожна людина в своєму житті стикається з такою обставиною, як інвестиції в будівництво, адже інвестують у будівництво не тільки багаті люди. Як і годиться, інвестиції в будівництво повинні приносити пасивний дохід, проте не кожне капіталовкладення в будівництво може стати вигідним і приносити дохід. Тут головне не помилитися і довіритися надійному трастового фонду або будівельної компанії, яка працює не один рік в будівництві.

Інвестування будівництва нерухомості ― це дуже прибутковий і надійний спосіб вкладення коштів, причому при мінімальних ризиках і на тривалий термін. Якщо порівнювати інвестиції в будівництво нерухомості з банківським вкладом, то в будівництво інвестувати втричі вигідніше, ніж класти гроші на банківський депозит. Варто відзначити ще й той момент, що а Україні ринок нерухомості постійно зростає, а це дозволяє практично постійно інвестувати кошти в нерухомість і отримувати від цього тривалий час постійний дохід. Якщо ви інвестували раз в будівництво нерухомості, то надалі вам не потрібно додатково інвестувати кошти, щоб отримувати дохід.

Існує кілька схем, що дозволяють інвестувати кошти в нерухомість, причому кожна з них розрахована на певне коло інвесторів. Якщо, наприклад, ви потребуєте житла, а поруч будується багатоповерховий будинок, то вам краще інвестувати кошти в це будівництво. Тому що на початковому етапі будівництва, квартира буде коштувати значно дешевше, ніж при здачі будинку ― таким чином, ви зможете заощадити на придбанні квартири і в теж час, вдало вкладіть гроші в нерухомість.

Хтось віддає перевагу вкладати свої кошти, тобто вливати інвестиції в заміську нерухомість, тому що, на сьогоднішній день, це самий швидко сегмент ринку. Земельні ділянки також придатні для інвестування, тому що земля цінується завжди, причому її вартість постійно зростає, особливо, якщо земельні ділянки знаходяться поблизу міста ― є перспектива, що незабаром вони будуть частиною міста, де земельну ділянку коштує набагато більше, ніж за його межами.

Заміська нерухомість, готельні комплекси, багатоквартирні житлові будинки ― це нерухомість, в яку воліють вкладати кошти серйозні інвестори, чтобв потім отримувати стабільний і постійний дохід.

ІНВЕСТИЦІЇ У БУДІВНИЦТВО ЖИТЛА

Сьогодні, людина, яка бажає покращувати умови свого проживання, може це зробити декількома способами, у того і інвестування в будівництво житла. Однак придбання житла ― це дуже відповідальний захід, який вимагає юридичних знань.

Перш ніж ви будете робити інвестиції в будівництво, з'єднання необхідно з'ясувати вартість житла на первинному етапі будівництва, тобто, скільки ви зможете заощадити, якщо вкладете кошти не в готову нерухомість, а в її будівництво. Крім того, придбання нерухомості на сьогодні можливо і в лізинг. При лізингових відносинах, квартира буде придбана у третьої особи, після чого вона здається на правах оренди вам, з подальшим правом викупу. При інвестиції коштів у будівництво власного житла, ви отримаєте можливість проживати у власній квартирі тільки після здачі будинку, якого поки що в реальності не існує. Базою для правового регулювання відносин у сфері інвестицій у будівництво власного житла, є трьох нормативних актів.

Інвестиції можна підрозділити на:

1) Ті, які вкладаються у будівлі, що будуються за рахунок тільки інвестиційних і позикових коштів;

2) Ті, які вкладаються у незавершене будівництво.

У іншому випадку, інвестор повинний переконатися в тому, що підрядник, в ролі якого виступає компанія, в майбутньому забезпечить видачу документів, на підставі яких можна зареєструвати право власності на нерухомість в державних органах. Адже саме з підрядником інвестор буде укладати договір про інвестування коштів у будівництво житлового приміщення. На підставі Постанови Уряду, підрядник повинен видати такі документи ― акт прийому об'єкта в експлуатацію та акта передачі квартир людям, які вкладали інвестиції.

У першому випадку, квартири в будинках, які були побудовані за рахунок залучених інвестицій, будуть приватною власністю, причому власники квартир отримують посвідчення на право власності, ― відповідно до Закону "Про приватизацію".

У тих випадках, коли будинок зданий в експлуатацію, а право власності на нього зареєстровано на підрядника, то він може виробляти відчуження права власності на користь інвестора ― між підрядником та інвестором підписується договір, відповідно до ЦК РФ. Який би метод передачі прав власності від підрядника до інвестора не застосовувався, право власності на квартиру має бути зареєстроване на підставі правовстановлювальних документів, якими є:

1) Посвідчення на право власності;

2) Акт передачі житла інвесторам, акт приймання об'єкта в експлуатацію, який стверджує компетентний орган;

3) Договір купівлі-продажу нерухомості.

На сьогоднішній день не існує єдиного законодавчого акту, який би регулював правовідносини між інвестором і підрядником, тому в цій сфері інвестицій та існує безліч правопорушень, щодо інвестора. Дуже часто, підрядники передаються інвесторам тільки договір про інвестиції в будівництво, замість всієї необхідної документації, яка дозволяє оформити право власності інвестору на своє ім'я. У тієї ж годину, деякі договори про інвестиції містять посилання на чинне законодавство, що не ніким не виконується.

ІНВЕСТИЦІЇ У КАПІТАЛЬНЕ БУДІВНИЦТВО

Поряд з інвестуванням житлового будівництва, активно вливаються інвестиції у капітальне будівництво ― ці інвестиції більш вигідні. Це обумовлено тім, що під капітальним будівництвом мається на увазі спорудження заводів, підприємств та інших будівель, які в майбутньому будуть приносити реальні доходи. Капітальне будівництво може інвестуватися не тільки за допомогою приватного капіталу, але і за допомогою державної. Між цими видами інвестицій є істотна різниця. Приватний капітал вливається в капітальне будівництво для того, щоб потім отримувати прибуток, а інвестування капітального будівництва за рахунок державних коштів здійснюватися для того, щоб відтворити економіку країни.

Також, потрібно відзначити, що інвестиції у капітальне будівництво можуть здійснюватися не тільки за рахунок грошових коштів, але і за рахунок обладнання, будівельних матеріалів та інших активів.

При будівництві об'єктів, учасники договірних відносин мають між собою різні види відносин, тому що згідно чинного в Україні законодавства, кожен з учасників будівництва виступає в декількох ролях. Наприклад, що підрядник, що замовник будівництва можуть бути тімі ж інвесторами, отримуючи після завершення будівництва право розпоряджатися тією часткою, яка їм покладена, згідно з внесеними інвестиціям. Згідно з укладеними договорами, кожна зі сторін бере на себе певні зобов'язання, причому замість грошової винагороди, вони хочуть отримати частку в побудованому об'єкті. Як показує практика, виникають різні суперечки при здійсненні цієї діяльності.

Так як, спільна діяльність всіх сторін договору створює майно, то воно є спільною власністю сторін, але з виділеними частками. Бувають випадки, коли один з інвесторів хоче вийти з спільного будівництва і розірвати передчасно договір. У цьому випадку, на підставі статті україни, що вийшов інвестор з частки в цьому будівництві, має право вимагати виділення в об'єкті на цьому етапі будівництва своєї частки.

Також, слід зазначити, що, капітальне будівництво може здійснюватися як за рахунок зовнішніх інвестицій, так і за рахунок внутрішніх.

ІНВЕСТИЦІЇ В ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ

Жодне будівництво не може вестися окремо від земельної ділянки. Якщо розглядати цей аспект щодо інвестицій, то, якщо ви стаєте інвестором якогось будівництва, то ви автоматично інвестуєте і на земельну ділянку, якщо умовами договору про інвестування не передбачено іншого.

Важливим чинником у договорах, укладених щодо земельних ділянок, є умови про їх цільове використання, а також їх характеристики. Так землі можуть призначатися для сільськогосподарського виробництва, для поселень, для навчальних та інші цілей, а також інші. Також, в договорі вказується продажна вартість земельних об'єктів і характеристика тих об'єктів, які розміщені на земельній ділянці. Проверяемая договором купівлі-продажу кожної земельної ділянки повинен бути охарактеризований за допомогою планом земельної ділянки, кадастрового і технічного номера дільниці та іншими даними, завдяки яким земельну ділянку однозначно можна виділити серед інших об'єктів нерухомості.

Не кожен з земельних ділянок підлягає інвестуванню, тому що існують екологічні фактори та інші, які враховують публічні інтереси, тому правовий обіг земельних ділянок при інвестуванні не можна назвати вільним.

Існує низка урік, які більш поширені серед інвесторів із землею:

1) Купівля-продаж. Муніципальні організації за певних умов мають переважне право на купівлю землі при продажу земельних ділянок, які реалізуються власниками сільськогосподарських земель. На підставі ст. 8 закону «Про обіг земельних ділянок сільськогосподарського значення» від 24.07.2002, продавець земельної ділянки повинен попередити про реалізацію землі муніципальні органи.

2) Мена.

3) Іпотека. Однак не можуть підлягати іпотеці земельної ділянки, які перебувають у власності муніципалітетів і держави, а також сільськогосподарських та селянських земель, а також земель підсобних господарств, ― на підставі ст. 63 закону «Про іпотеку».

4) Приватизація земель, крім тих земельних ділянок, які на підставі чинного законодавства не підлягають приватизації ― Закон "Про введення в дію Земельного кодексу України". Крім того, необхідно враховувати, що муніципальні та державні землі підлягають приватизації тільки через аукціони, торги або конкурси. Без аукціону можуть бути приватизовані подібні земельні ділянки, якщо вони перебували в оренді у юридичної або фізичної особи не менше 3-х років і при цьому, використовувалися належний чином.

5) Дарування, заповіт або рента, а також інвестиції в статутний капітал компаній, організацій та інших осіб.

6) Оренда земельної ділянки, але договір оренди власником будови, яке розташоване на цій земельній ділянці з власником землі може бути укладення на термін, не більше 49 років. Якщо укладено договір оренди, то це не означає, що земельна ділянка не підлягає продаж ― ст. 28 Закону «Про приватизацію державного та муніципального майна».

Крім цих договорів, інвестиції в земельні ділянки можуть здійснюватися і на підставі інших урік, які не передбачені законодавством ― на підставі ст. 421 ЦК України.

ІНВЕСТИЦІЇ В котеджному селищі

Заміська нерухомість вельми привабливий об'єкт для інвестиції. Якщо ви хочете стати повноправним власником заміської нерухомості, то перш ніж вкладати свої гроші в будівництво котеджного селища, у складі якого буде знаходитися ваш котедж, необхідно усвідомити всі особливості будівництва заміської нерухомості України.

Перш ніж приступити до будівництва котеджного селища, забудовник купує земельну ділянку, який повинен розташовуватися поблизу комунікацій та інженерних споруд, що дозволить мінімізувати витрати при підключенні готових котеджів до комунікацій. Також, забудовник повинен враховувати ті особливості грунту, які існують на цій земельній ділянці.

Так як, інвестиції в заміську нерухомість здійснюються на первинному етапі будівництва, то необхідно розуміти, що ризик тут досить великий, у порівнянні з житловим будівництвом, де в результаті, ви отримаєте квартиру. Купуючи заміську нерухомість, яка ще не побудована, покупець повинен розуміти, що він набуває концепцію, параметричні особливості якої відображаються в інвестиційному договорі і додатках. До таких особливостей відносять терміни будівництва, умови передачі заміської нерухомості, а також її характеристики.

Дуже часто, починаючи будівництво, забудовник в договорі обумовлює одні терміни будівництва заміської нерухомості, а насправді виходять зовсім інші терміни. Крім того, в договорі обов'язково мають обумовлюватися ті матеріали, які будуть використовуватися при будівництві. Також, не самотні ситуації, коли побудувавши перший котеджі в селищі, забудовник планував їх реалізувати, а потім вже на виручені кошти добудовувати наступні будинку. Але реалізація так швидко не здійснилася, як планував забудовник, а будівельні матеріали подорожчали, і тоді між людьми, які робили інвестиції в заміську нерухомість і забудовником, починаються проблеми.

Забудовник, встановлює склопакети найдешевші і неякісні, економити на інших будівельних матеріалах. Біда ще в тому, що ви, як інвестор, не можете контролювати кожен етап будівництва свого котеджу, а забудовник, користуючись цим, будує як хоче, а не так як належить.

Так от, якщо всі деталі будівництва заміської нерухомості будуть обумовлені у договорі і в додатках до нього, аж до того, вікна якого виробника будуть встановлені в котеджі, то ви зможете цілком вирішити всі негаразди через суд.

Договір повинен передбачати і терміни усунення шлюбу при будівніцтві заміської нерухомості, який був виявлений вже після підписання договору. Після будівництва котеджу, покупець на праві власності отримує документи не тільки на будинок, а й ту земельну ділянку, яка під ним розташований. Тому, перш ніж «вливати» інвестиції, обов'язково необхідно з'єднання з'ясувати, в якому стані знаходиться документація на земельну ділянку ― він повинен бути обов'язково зареєстрований у Федеральній реєстраційній службі на ім'я забудовника. Тільки в цьому випадку, забудовник має право будувати на земельній ділянці заміську нерухомість.

ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ДОГОВІР У БУДІВНИЦТВІ

Договір регулювання правовідносин в інвестиціях ― це двосторонньо зобов'язує і взаємний договір, який укладається між сторонами на здійснення інвестиційної діяльності. Так як виникають інвестиційні зобов'язання, то інвестор має право вимагати від підрядника певних дій, і в теж час, бере на себе обов'язки по здійсненню заснованих дій. Так як інвестиції, згідно з договором надаються в обмін на передачу майбутньої квартири або заміської нерухомості, то такі відносини можна назвати взаємними. У теж час, інвестор отримує готовий об'єкт, який був зведений тільки за ті кошти, які він передав замовникові в якості інвестицій. У цьому випадку, якщо інвестор не виконав свої обов'язки за договором протягом зазначеного часу, то замовник вправі розірвати з ним договір і вимагати відшкодування збитків, які він поніс. Так само, і інвестор має право вимагати розірвання договору, якщо замовник у визначений термін не виконав своїх обов'язків і не надав у користування інвестору готовий об'єкт будівництва ― заміську нерухомість або інший об'єкт. Виходячи з цього, можна сказати, що інвестиційний договір є зустрічним.

В інвестиційному договорі на будівництво повинні бути присутніми обов'язкові пункти:

1) Назва договору ― договір повинен називатися інвестиційним, тому як між сторонами виникають інвестиційні відносини, проте в деяких випадках назва договору не може свідчити про умови, які слідують з його назви. Інвестиції, а вірніше правові відносини між сторонами можуть регулюватися й іншими договорами, бо при спірних відносинах, ЦК україни відштовхується від умов договору, а не від його назви.

2) Час укладення договору, а також місце його підписання. Важливу роль відіграє місце укладення договору. Так як у різних суб'єктів України можуть бути деякі відмінності в законодавчих документах, щодо інвестицій, то місце укладення договору відіграє важливу роль. Годину укладення договору про інвестиційні відносинах має визначити дію ГК у часових рамках. Тому що акти Цивільного законодавства не можуть мати зворотної сили, і застосовуються лише в тому договірним відносинам, які виникають після введення їх у дію, ― стаття 4 ЦК , а також ст. 422 ЦК

3) Інформація про інвесторів та замовників, які укладають договір. Якщо одна зі сторін ― юридична особа, то в договорі повністю вказується назва організації, а також посадова особа, яка діє від імені цієї організації. Крім того, повинен бути вказаний документ, на підставі якого особа може діяти від імені організації. Якщо ж в якості однієї зі сторін виступає фізична особа, то повинні бути вказані його дані, які дозволяють ідентифікувати цю особу.

РИЗИКИ В ІНВЕСТИЦІЯХ З НЕРУХОМІСТЮ

Як і при інвестуванні в будь-яку сферу людської діяльності, інвестиції в будівництво мають деякі ризики. У першу чергу, вони залежать від економічного становища в країні, а також від підрядника, що виконує будівництво об'єкта, в який були вкладені інвестиції. Однак ризики в інвестиціях із земельними ділянками, заміською нерухомістю або іншими об'єктами нерухомості набагато менше, ніж інвестиції на валютному ринку або інвестиції в цінні папери. Поряд з усіма позитивними сторонами інвестицій у нерухомість, існують і деякі недоліки:

1) Заміська нерухомість або земельні ділянки відносяться до малоліквідним об'єднання єктам, навіть враховуючи те, що економічне становище в країні буде сприятливо, не кажучи вже про стан справ на ринку нерухомості в період економічної кризи.

2) Якщо ви інвестували в заміську нерухомість, то для підтримки її в нормальному стані, поки її не реалізуєте, необхідні деякі витрати ― сплата податків, комунальні платежі, в основному на її опалення, а також інші збори. Тут не розглядається питання, якщо ви здаєте її за наймом, бо тоді вам доведеться робити ще й косметичний ремонт, якщо інше не зазначено в договорі піднайму житла;

3) Існують ризики, що державні влади підвищать податки на ту нерухомість, якою ви не користуєтеся і не проживаєте в ній. Муніципальна влада можуть одразу підвищити вартість комунальних послуг, тому утримувати заміську нерухомість буде вам просто не вигідно;

4) Власники земельних ділянок чинним законодавством вже обмежені у своїх діях, наприклад, вони не можуть закладаті в іпотеку або приватизувати деякі види земельних ділянок;

5) Якщо в країні кризовий період, то вартість заміської нерухомості буде падати відносно вартості основних споживчих товарів і послуг.

6) Вартість земельної ділянки, конкретної квартири або заміської нерухомості може зрости або впасти, залежно від місцевих факторів, наприклад, споруда заводу поруч із земельною ділянкою, значно зменшіть його вартість. Проте споруда в мікрорайоні, де знаходиться квартира, нового торгового центру, збільшить вартість житла. Щодо заміської нерухомості, то розвиток інфраструктури в котеджному селищі збільшить вартість котеджів в ньому.

7) Якщо ви фізична особа, і вирішили продати нерухомість, яка у вашому користуванні перебувала менше трьох років, то вам доведеться оплачувати прибутковий податок.

Враховуючи всі ці обставини, інвестиції в нерухомість необхідно робити тільки тоді, коли ви впевнені, що смороду будуть довгостроковими. Розумно інвестувати в нерухомість, якщо ви плануєте отримувати з неї дохід, навіть в самий кризовий момент. Інвестувати кошти в нерухомість необхідно, коли вартість заміської нерухомості чи земельних ділянок значно знизилася в період економічного спаду, тоді ви зможете мінімізувати свої ризики.

МЕХАНІЗМ СТРАХУВАННЯ ІНВЕСТИЦІЙ В БУДІВНИЦТВО

Чинне українське законодавство дозволяє страхування інвестицій у будівництво, причому договір може бути укладення не тільки на етапі вкладення інвестицій, але і після укладення договору. Перш ніж укласти договір страхування, необхідно провести передстрахової експертизу, яка проводитися всіх об'єктів, у тому числі і земельної ділянки, на якому буде розташовуватися заміська нерухомість. На підставі цієї експертизи, буде розглянута ймовірність страхового випадку, тому що страховик розраховує страхові тарифи для шкірного об'єкта інвестування, залежно від ступеня ризику, який може наступити. Далі інвестор повинен провести моніторинг компаній, які можуть надати страхові послуги. У тому числі необхідно перевірити всі ліцензії на право проведення страхування інвестиційної діяльності, щоб вибрати того страховика, який би міг повною мірою задовольнити всі ваші вимоги, як інвестора. Потім вже можна укладати договір на страхування інвестицій.

Укладаючи договір зі страхувальником, страхова компанія повинна дотримуватися усіх норм чинного законодавства України, в незалежності від того, він укладення з фізичною або юридичною особою. Страховий договір щодо інвестування може бути укладення із страхувальником тільки в тому випадку, коли існує договір між інвестором і організацією або приватною особою, що здійснює будівництво заміської нерухомості або іншого об'єкта будівництва. Для укладення договору зі страховою компанією, необхідно мати такі документи:

1) Дозвіл на будівництво і постанову місцевої адміністрації про будівництво багатоквартирного будинку або котеджного селища, якщо об'єкт належить до заміської нерухомості;

2) Якщо земельна ділянка, на якій здійснюється будівництво, знаходиться в оренді, то договір на оренду цієї земельної ділянки. У тому випадку, коли будівництво здійснюється на земельній ділянці, яка на даний момент знаходиться у власності забудовника, то документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

3) Інвестиційний договір;

4) Квитанції та інші документи, які б могли підтвердити оплату інвестицій;

5) Документи, в основному, акти, які можуть підтверджувати розподіл об'єкта будівництва на часткові частини між усіма учасниками інвестиційного контракту.

Не виключено, що страхова компанія може зажадати й інші документи для укладення страхового договору. Всі вищевказані документи інвестор може взяти у підрядника, тобто будівельної організації, з якою укладено інвестиційний договір. Якщо ж при проведенні експертизи будуть виявлені обставини, що підвищують ступінь ризику, то страхувальник може запропонувати інвестору особливі умови страхування. Перш ніж видати страховий поліс інвестору, страховик повинен отримати його згоду на укладення договору страхування з особливими умовами.

Статті pp-budpostach.com.ua Все про лазні

Статті по пїноблоку,пінобетону,пінобетонним блокам

Статті pp-budpostach.com.ua Статті по бетону

Статті Все про парканах

Статті pp-budpostach.com.ua Все про дахах ( види, матеріал, як краще вибрати)

Статті Все про Фундаменті

Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных

Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть

Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)