Столичні новобудови перестали приносити надприбуток

Столичні новобудови перестали приносити надприбуток

Забудовники скорочують обсяги житлового будівництва, провокуючи черговий дефіцит квартир і зростання цін.

Останні десять років будівельна галузь була однією з найбільш прибуткових в Україні. Захмарні заробітки забудовникам забезпечувало стрімке зростання цін на житло. У Києві, наприклад, прибутковість в сегменті житлового будівництва в 2005-2006 рр. становила 100%, а в деяких випадках і 300% річних.

Процвітання будівельного бізнесу пояснювалося величезним попитом і в тієї ж годину дефіцитом пропозиції. На руку забудовникам була й кредитна політика фінустанов - за попередніми даними Української національної іпотечної асоціації, тільки в 2007-му обсяги іпотечного кредитування збільшилися на 110%. Іпотечний портфель банків станом на 1 січня 2008 року склав 5% ВВП.

Альо в 2007 році стрімке зростання цін на столичне житло припинилося. За різними даними, дохідність будівництва квартир в столиці в середньому знизилася з 100% до 25-60%.

Гра на зниження
Головні чинники падіння дохідності будівництва житла - зниження попиту на квадрати і підвищення собівартості будівництва.

З квітня минулого року до столичних квартир виявляють інтерес все менше покупців. «Якщо раніше квартири успішно розпродавалися ще на етапі котловану, то сьогодні вільного житла багато навіть у будинках в експлуатацію будинках», - констатує директор компанії Build & Live Development Віктор Распутний. «Протягом 5 років ціни на житло зростали вищими темпами, ніж доходи населення», - пояснює зниження платоспроможного попиту гендиректор консалтингової компанії «Українська торгова гільдія» Вадим Непосєдов.

Незалежні експерти відзначають, що раніше забудовникам підігравали спекулянти. Щорічно для подальшого перепродажу в київських новобудовах купувалося від 30% до 50% квартир. Причому спекулянти скуповували житло, як правило, на етапі котловану, підігріваючи і без того високий попит на столичні квадратні метри. Але в 2007-му дохідність інвестицій в нерухомість знизилася, значна частина спекулянтів перекочували на ринок землі. За словами директора з маркетингу консалтингової компанії SV Development Володимира Степенко, частка спекулятивних інвестицій у столичний чорнозем торік перевищувала 50% усіх покупок - на 15% більше, ніж у 2006-му.

Скільки коштує * Витрати і доходи будівельників житла в Києві

Купівля земельної ділянки розміром 0,4 га з готуємо проектом (мінімум для будівництва типової багатоповерхівки) за ціною $ 10 млн за 1 га: $ 4 млн

Початкові витрати на котлован і будівництво цокольного поверху: $ 2,5 млн

Для добудови будинку (монолітокаркас, 15 тис. Кв. М загальної житлової площі) потрібно $ 9,5 млн

Ціна квадратного метра на останніх стадіях будівництва - $ 2 тис. За 15 тис. Кв. м забудовник виручить $ 30 млн

Дохід будівельника: $ 30 млн (виручка) - $ 16 млн (собівартість будівництва) = $ 14 млн

Прибутковість проекту - 85-90%

Термін реалізації - 2,5-3 року. Річна прибутковість - 30-35%

Використання позикових коштів або продажу квартир на ранніх стадіях будівництва знижує прибутковість проекту на 30-50%

* Без урахування оподаткування

За даними експертного опитування забудовників

Через одночасне падіння спекулятивного і платоспроможного попиту на житло девелопери, які працюють у цьому сегменті, вже не можуть істотно підвищувати ціни. «У минулому році ми збільшили вартість квадратного метра максимум на 35%, - говорить Денис Костржевський, президент будівельної компанії« Міськжитлобуд ». - Альо ціни істотно підняли тільки в тих житлових комплексах, близьких до здачі в експлуатацію. Квартири, які ми тільки починаємо будувати, виставлені на продаж зі значно меншою різницею між собівартістю і ціною продажу. Якщо раніше собівартість будівництва становила $ 600-700 за кв. м, а ми продавали його за $ 1 тис., то зараз за собівартості квадрата понад $ 1 тис. ми починаємо продаж з $ 1,3 тис. Підвищення цін практично не компенсує зростання собівартості ».

У 2006 році зростання цін на первинне житло в Києві сягало 58%, в 2007-му середній показник по ринку становив лише 16%. При цьому собівартість будівництва житла за 2007 рік збільшилася в середньому на 30-40%. Серед причин - подорожчання будматеріалів (+ 25-40% за рік), робочої сили (+ 50%) і земельних ділянок. Сьогодні майже 80% проектів житлових комплексів у столиці будуються на землі, купленій на вторинному ринку, - витрати на землю в собівартості квадратного метра житла в середньому становлять щонайменше 25%.

У 2008 році, за прогнозами деяких забудовників, квартири в новобудовах подорожчають лише на 10%. Фахівці припускають, що подалі підвищення собівартості будівництва знижуватиме дохідність будівельних компаній - нинішній рівень цін на столичне житло вже не дозволяє девелоперам максимально збільшувати вартість квадратних метрів. м. За словами консультанта з житлової нерухомості Української торговельної гільдії Ангеліни Деревльової, у 2008-2009 рр. середній показник прибутковості по галузі може опуститься до 15-20%.

Ще однією причиною падіння рентабельності будівництва житла в столиці може стати останнім рішення Київради про збільшення розмірів пайової участі інвесторів у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, на якому, правда, ще немає підпису столичного мера Леоніда Черновецького. Депутати запропонували збільшити відрахування будівельних компаній місту майже в 3 рази. У 2007 році «міський податок» в перерахунку на квадратний метр загальної площі становив $ 66. У 2008-му він може вирости в середньому до $ 170.

Дивіться, хто пішов
Найпростіший спосіб для забудовника зберегти високу рентабельність бізнесу - розвиток проектів в регіонах. У більшості обласних міст собівартість будівництва нижче і є потенціал для збільшення цін на квадратні метри. Наприклад, в 2007 році в містах-мільйонниках житло подорожчало в середньому на 30% - вдвічі більше, ніж у Києві.

За спостереженнями експертів, регіони активно освоюють в першу чергу компанії, що спеціалізуються на будівництві житла економ-класу. Наприклад, АТ «Холдингова компанія« Київміськбуд »працює вже у 14 містах України: Ялті, Севастополі, Запоріжжі, Дніпропетровську, Полтаві, Вінниці, Житомирі, Луганську та ін. З 1997 по 2007 рік Київміськбуд побудував в провінції 66 житлових будинків загальною площею 475, 6 тис. кв. м. У 2008-му компанія планує збільшити обсяги збудованого житла у регіонах на 42% - до 130,3 тис. кв. м в рік.

Розміщуй і володарюй
У 2007 році відбулося 6 великих (приватних і публічних) розміщень українських девелоперських компаній: «Т. М. М. »,« Караван »,« ТКС », інвестиційного фонду Dragon-Ukrainian Properties & Development, готельної мережі« 7 Днів », KDD Group. Ці компанії, за даними Андрея Пивоварського, директора інвестиційно-банківського департаменту Dragon Capital, близько півмільярда доларів. Ще від $ 500 млн до $ 1 млрд іноземці витратили на придбання земельних ділянок і дрібних забудовників з одним-двома будівельними майданчиками. Таким чином, в 2007 році в український ринок нерухомості іноземні компанії інвестували $ 1-1,5 млрд (без урахування боргового фінансування).

За прогнозами першого віце-президента, керівника аналітичного центру компанії «Український фондовий центр» Віталія Шушковського, 2008 рік може виявитися менш успішним для девелоперських компаній, які виходять на закордонні рінк капіталу. «Однак ми вважаємо, що інтерес до акцій українських девелоперів залишиться високим», - уточнює аналітик. За його словами, вітчизняний ринок приваблює інвесторів в першу чергу наявністю в більшості місцевих компаній майданчиків під будівництво. До того ж у девелоперського бізнесу великий потенціал для зростання: у сегменті комерційної нерухомості як і раніше великий дефіцит площ; участь у проектах Євро-2012 і т. д.

Активно будують у регіонах столичні компанії «Т. М. М. »,« Консоль »,« Столиця ». Правда, роботою в провінції задоволені не всі. «У регіонах дохідність будівництва житлової нерухомості нижча, ніж у Києві. Собівартість квадратного метра практично однакова, а ціни нижчі. Наприклад, у Чернігові квадратний метр у цегляній новобудові коштує максимум $ 1,2 тис., Тоді як середня ціна квадратного метра в новобудовах - $ 2,4 тис. », - Порівнюють у компанії« Домбуд ». Як приклад фахівці «Домбуду» наводять ситуацію, коли у відомої столичної компанії, що побудувала цегляні фрази об'єкти в Чернігові, виникли проблеми з реалізацією. Ціна в $ 950 за кв. м, встановлена ще в 2006-му, для жителів обласного центру нереальна навіть зараз.

За словами керівника київської філії групи компаній «Герц» Богдана Боруховського, прибутковість проектів в регіонах зараз сягає 20-25%, тобто практично стільки ж, скільки і в столиці. «Альо в Києві вищі ризики - проект може бути заморожений на будь-якій стадії будівництва. У регіонах ризиків значно менше, тому компанія може планувати свою діяльність на тривалий час, практично не побоюючись перегляду місцевими радами рішень щодо землевідведення », - додає пан Боруховський.

Однак з кожним роком столичниму забудовникам дедалі складніше виходити в регіони - в провінції з'єднання являються місцеві девелоперські та будівельні компанії, яким простіше і дешевше отримати дозвільну документацію, ніж столичниму компаніям. Практично немає заїжджих забудовників на ринку Львова. А в Одесі і Донецьку київські девелопери працюють в основному на умовах генпідряду з місцевими будівельними компаніями.

Китайгород
Забудовники, як і раніше працюють виключно в Києві, намагаються максимально обмежити витрати. Наприклад, невеликі компанії дорозі устаткування (крани, бетономішалки тощо. Д.) Беруть в оренду. Великі девелопери, які можуть дозволити собі розвиток виробничої бази, все частіше використовують передові будівельні технології і нову техніку, намагаючись скоротити терміни будівництва.

Київські забудовники знижують витрати навіть за рахунок робочої сили. Наприклад, на будівництвах у столиці стало модним залучати китайських будівельників. Їхніми послугами вже користуються (офіційно, через китайські кадрові агентства) російська компанія МIRАХ і, принаймні, ще два великих українських забудовники. «Міськжитлобуд». Платять китайським робочим практично стільки ж, як і українським: $ 300-700 на місяць. Альо свою норму будівельники з Піднебесної виконують приблизно вдвічі швидше, у результаті терміни будівництва об'єктів скорочується, забудовник економити енергоресурси, гроші на оренді техніки і зменшує час повернення вкладених у будівництво коштів. Ще одна незаперечна перевага китайців - незнання мови. Мовний бар'єр єр практично виключає «звільнення за власним бажанням», висування вимог про підвищення зарплати. Крім того, у порівнянні з працівниками з української глибинки китайські будівельники набагато менше п'є ють і практично не бешкетують.

Москва сльозам не вірить
Багато московських забудовників, щоб зберегти рентабельність на рівні хоча б 30% річних, перекваліфікувалися на спорудження мікрорайонів.

Правда, за словами директора департаменту інвестицій та продажу компанії «Ліко-Холдинг» Лариси Ломакіної, в порівнянні з точковою забудовою при масштабному будівництві істотно збільшуються витрати - в першу чергу за рахунок спорудження обов'язкової при комплексній забудові соціальної інфраструктури: шкіл, садочків та лікарень. Зараз дохідність «чистого будівництва» мікрорайону становить близько 25%. Однак забудовник може отримати додатковий дохід за рахунок комерційних площ, які або продає, або здає в оренду. У Києві торговельні площі окупаються лише за 4-6 років, офісні через 5-8. Ціни на торговельну нерухомість навіть у спальних районах становлять $ 5-6 тис. За кв. м - в 2,5-3 рази більше, ніж коштує житло.

Поки що досвід забудови великих територій в Києві є тільки у двох компаній - «Житло-інвесту», що входити до складу Главку житлового забезпечення столичної адміністрації, і контрольованого мерією холдингу «Київміськбуд». У 2008 році компанії почнуть освоювати 7-й і 8-й мікрорайони центральних Осокорків, де запланована здача 7 тис. Квартир - більш ніж третини з 20 тис. В цілому по Києву.

Злиття та поглинання
Освоєння нових ніш вімагає від забудовників залучення додаткових грошових ресурсів. Тому більшість експертів упевнені, що в 2008 році у кілька разів збільшиться кількість українських компаній, які «зіллються» або будуть поглинуті. Найбільше злиття українських девелоперів - об'єднання у 2006 році ТОВ «Бізнес Менеджмент Груп» (комерційна нерухомість) і ТОВ «Градострой Девелопмент» (житлова нерухомість) в компанію Innovative City Development Investments. Об'єднанна структура поглинула кілька фірм: на початку вересня 2007 року Антимонопольний комітет дозволив ICD Investments придбати частки в 10 компаніях.

Найчастіше великі забудовники купують фірми, створені під конкретний проект нерухомості, - придбаваючи земельну ділянку з проектом або вже готовий об'єкт. «Таким компаніям значно простіше залучити фінансування. Крім того, для успішної роботи будівництво має бути безперервним циклом: обладнання, робоча сила у світові виконання необхідного обсягу робіт мігрують з одного будівельного майданчика на іншу », - коментує консультант з житлової нерухомості Української торговельної гільдії Ангеліна Деревльова.

У тієї ж годину середні і дрібні компанії, які не мають фінансових можливостей вести масштабні будівництво в межах столиці, планують будувати житлові комплекси в передмісті. Наприклад, житловий масив в с. Чайки зводить український консорціум «Екосорб». «Місто-супутник» в Микуличах, розрахований на 18 тис. Жітелів, має намір побудувати компанія «Т. М. М. ». Загальна площа висотних будинків для продажу / оренди становитиме

535,5 тис. Кв. м, котеджів - 267,3 тис. кв. м. Реалізація проекту розрахована на 7 років: перша черга буде введена в експлуатацію в 2010-му, друга - в 2012-му, третя - в 2014 році. За попередніми розрахунками, комплекс має вийти на окупність через 4 роки після початку будівництва.

Цікаво, що будівельні компанії почали масово освоювати Вишгородський напрямок. Раніше забудовники не хотіли працювати тут, побоюючись відсутності попиту на квартири через наближеність об'єктів до Чорнобиля і тридцятикілометровій зоні.

На великі проекти роблять ставку і іноземні інвестори. Цілий мікрорайон намір побудувати у Київській області ізраїльська Azorim Investment Development and Construction Ltd і підконтрольна їй компанія Engel Resources and Development Ltd. Зараз ізраїльтяни ведуть переговори про покупку земельної ділянки площею понад 140 га в 45 км від Києва для спорудження 1250 будинків, торговельного центру і общественных об'єктів - загальна сума інвестицій складі $ 360 млн.

Втім, поки що жоден з київських масштабних проектів не дотягує до московських. Наприклад, об'єднанна промислова корпорація на 600 га Підмосков'я будує селище Плєщеєво загальною площею житлових будинків більш ніж 1 млн кв. м. Проект обійдеться корпорації в $ 750 млн. На захід від російської столиці «маленьку Європу» за $ 3 млрд будує «Нафта-Москва».

Гра на підвищення
«Зниження наддохідності будівництва до рівня« нормальної »неминуче. В результаті будівельний ринок структурується і стабілізується. Деякі дрібні компанії, не витримавши конкуренції, можуть або піти з ринку, або стати об'єктами поглинання », - впевнений Павло Ружицький, директор компанії з управління активами« Фінком Ессет Менеджмент ».

«Нинішня дохідність девелоперських компаній у житловому сегменті значно вище, ніж на Заході, тому професійні девелопери в стані« переварити »підвищення вартості будматеріалів, робочої сили тощо. Інша справа, що наші компанії звикли до шаленої дохідності і їм важко змиритися з її зниженням» , - пояснює Олексій Зеркалов, спеціаліст інвестиційно-банківського департаменту компанії Dragon Capital.

Експерти прогнозують, що до кінця 2008 року близько чверті будівельних компаній можуть згорнути діяльність в Києві, збільшиться кількість заморожених проектів. За словами забудовників, з огляду на нинішню цінову ситуацію продажу ділянки під будівництво, отриманого в 2005-2006 рр., Може принести прибуток, порівнянний з прибутком від будівництва на цій ділянці житлового будинку.

Втім, не виключено, що у виграші будуть ті забудовники, які оберуть вичікувальну позицію і не продаватимуть землю в столиці. Через два-три роки зростання доходів населення, відкладений попит і дефіцит пропозиції на первинному ринку, швидше за все, збільшать ціни. Компанії, які зберегли за собою столичну землю, знову зможуть заробляти звичні 100% річних. За підрахунками аналітиків, розданих ділянок - з оформленими проектами - досить, щоб до 2011 року побудувати в Києві близько 6 млн кв. м житла (зараз у столиці щороку будується близько 1 млн квадратів).

ЕКСПЕРТиза

Василь МОЖАР,

перший віце-президент АТ «ХК« Київміськбуд »

Ваші колеги-забудовники стверджують, що дохідність будівництва житлової нерухомості знижується. Наскільки справедливі такі твердження?

- Ще п'ять років тому Київ був чітко поділений на райони з певним рівнем дохідності в будівництві. Існувала високодохідна зона - центр столиці і наближені до нього райони. Рентабельність житлового будівництва в цьому секторі перевищувала 50% (річних, після оподаткування. - Прим. Контрактів). Рентабельність в середній зоні - до 10%. Крім того, існували окремі райони, де будівництво житла було на межі нульової рентабельності.

Зараз територій, на яких невигідно будувати, в столиці немає взагалі. Альо рентабельність будівництва в зонах зрівнялася. За підсумками 2007 року рівень рентабельності виробників будматеріалів становив 6-7%, генпідрядних організацій - 6-7%, субпідрядних - до 10%. Що ж стосується безпосередньо забудовників, то їхня рентабельність коливається від 10% до 14%.

У минулому році активність покупців почала знижуватися. А якщо немає попиту, ціни на квартири або не підвищуються, або трохи знижуються. Як наслідок, зменшуються дохідність і рентабельність будівництва.

Крім того, збільшується додаткове фінансове навантаження забудовників: зростають витрати на розвиток інженерних, транспортних комунікацій. Наприклад, Києву потрібно розвивати нову енергосистему, оскільки навантажувати вже існуючу неможливо. Або, щоб забезпечити водою висотні будівлі, необхідно побудувати додаткові магістральні системи. Всі ці витрати лягають на плечі забудовників, а отже, зростає і собівартість об'єктів.

Ви маєте на увазі рішення Київради про збільшення відрахувань забудовників на інфраструктуру: в середньому з $ 66 за кв. м до $ 177?

- Поки що цей документ не прийнятий. На погоджувальній раді домовилися, що відрахування зростуть не 3 рази, а максимум на 10-15%.

Рентабельність будівництва в центрі Києва, як і раніше перевищує 50%?

- У центрі столиці вона може бути якою завгодно. Все залежить від того, які витрати забудовник передбачить у своєму проекті. Він може закласти в собівартість сучасні телесистеми, датчики руху, централізоване кондиціювання, пожежне забезпечення. Від цього «фаршу» та від ціни, по якій буде виставлено на продаж квартири, буде залежати прибутковість будівництва.

Яка середня собівартість квадратного метра житла, споруджуваного Київміськбудом?

- Ну, цю цифру вам ніхто ніколи не назве. І я в тому числі.

Більшість столичних забудовників стверджують, що собівартість їхнього квадратного метра - $ 1-1,1 тис.

- І з цього приводу у мене коментарів немає. Вибачте ...

Раніше ви заявляли, що холдинг освоює нові технології, спрямовані на зниження собівартості житлового будівництва. За рахунок чого компанія зменшує собівартість?

- Київміськбуд будує три типи житлових будинків: індустріальні (панельні будинки серій «КТ», «АПП»), монолітно-каркасні та цегляні. Індустріальні будинки - найдешевші, оскільки конструкції, які використовуються при їх будівництві, виробляються в заводських умовах і монтуються готовими. Раніше, для того щоб довести їх до потрібної міцності, необхідно було затратити дуже багато теплової енергії. Зараз ми використовуємо хімічну технологію затвердіння, яка дозволяє досягти міцності бетону при +25, а не при + 80-90 градусах.

Крім того, ми поміняли кранове господарство на техніку з більшим ККД і меншими енерговитратами.

Деякі забудовники почали використовувати працю китайських робітників. Ви не плануєте скористатися послугами «дешевої» робочої сили з Китаю?

- У нас таких планів поки немає. Альо досвід конкурентів потрібно вивчити. Сьогодні будівельний сектор переживає дефіцит кадрів - тільки в Києві не вистачає щонайменше тисячі звичайних будівельників. Безпосередньо в Київміськбуді працюють 40 тис. Осіб. З них 3 тис. - Приїжджі. Відмовитися від їхніх послуг ми не можемо. Кияни не хочуть працювати на виробництві за 2,5-2,6 тис. Грн. Щоб у будівництво прийшли кваліфіковані фахівці, рівень зарплат потрібно збільшити в два рази.

Експерти считают, що прибутковість будівництва можна збільшити, зводячи мікрорайони. «Київміськбуд» - одна з небагатьох компаній, яка має досвід такого будівництва. Масштабні проекти справді вигідніше, ніж окремі будинки?

- Ні в якому разі. Будівництво мікрорайону більш витратний проект, ніж спорудження окремого будинку. Для його реалізації потрібно багато землі. А вона сьогодні дорога. До того ж на забудовника лягають усі витрати зі створення інженерної та соціальної інфраструктур мікрорайону.

З іншого боку, при реалізації великих проектів, забудовник не стикається з протестами громадськості. Наприклад, у нас є точковий об'єкт на Лісовому масиві, реалізацію якого ми не можемо розпочати понад півтора року - до цих пір не знайшли спільну мову з мешканцями прилеглих будинків. Проект, між іншим, бюджетний: район отримає 50% квартир.

Багато столичних забудовників пішли в передмістя Києва або будують житло в регіонах. Ваша компанія працює в 11 областях. Прибутковість будівництва в провінції вище, ніж столичного?

- Прибутковість у регіонах дуже скромна. Альо там великі перспективи для зростання ринку нерухомості.

Іншими словами, в регіонах ціни будуть рости більше ніж на 30% в рік, а в Києві в кращому випадку нарівні з інфляцією?

- Справа не стільки в цьому: там більше дешевої землі, а менше ризиків. На периферії, наприклад, будівельники рідко заморожують проекти через протести громадськості.

За останній рік на ринку нерухомості збільшилася кількість операцій зі злиття і поглинання компаній. Чим це викликано і якими будуть наслідки для будівельного ринку?

- У Росії на ринку нерухомості присутні кілька великих компаній і сотні маленьких. Якщо подивитися на співвідношення, ринок поділений між ними приблизно 50 на 50. Та ж тенденція простежується в Україні - ринок ділять 3-4 великі компанії, такі як «Житлоінвест», «Київміськбуд», «Т. М. М. »,« Столиця », і безліч невеликих фірм. Подібний розклад сил, до речі, вигідна міській владі, оскільки на великі компанії можна «звалювати» великі, значимі для міста проекти.

На якій стадії знаходиться процес оцінки ХК «Київміськбуд»? Адже саме після того, як міська влада прийняла рішення оцінити компанію, з'єднання явилася інформація про можливий продажу холдингу ...

- У міській раді кажуть, що всі процеси щодо цього призупинено. Так це чи ні, мені сказати складно, оскільки такі питання можуть вирішуватися кулуарно. Але, ще раз повторюся, публічної інформації поки немає. Додаткових запитів нам не надсилають. Єдиний, хто сьогодні звертається із запитами до компанії, - це Антимонопольний комітет України. Він веде антимонопольне розслідування щодо доцільності продаж пакета акцій АТ «ХК« Київміськбуд ». Вивчає, чи не вплине це на монополізацію будівельного ринку.

Статті pp-budpostach.com.ua Все про лазні

Статті по пїноблоку,пінобетону,пінобетонним блокам

Статті pp-budpostach.com.ua Статті по бетону

Статті Все про парканах

Статті pp-budpostach.com.ua Все про дахах ( види, матеріал, як краще вибрати)

Статті Все про Фундаменті

Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных

Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть

Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)