Як дорого продати квартиру на першому поверсі

Як дорого продати квартиру на першому поверсі

Так склалося, що в Україні квартири на першому поверсі вважаються непрестижними. У зв'язку з цим, як правило, ці квартири продаються досить погано, якщо продавець не робить хорошу знижку. Однак, якщо підійти до питання продаж квартири більш важливо, залишивши на стороні всі її вади і стереотипи людської, то можна буде продати наявну нерухомість дуже вигідно. Про ті, як продати квартиру на першому поверсі дорого, розповіли експерти ринку нерухомості.

Здавалося б, квартири на першому поверсі повинні привернути увагу людей, які не проти під вікнами посадити дерево і квіти, але, на жаль, таких людей в Україні вкрай мало. Цьому сприяє цілий ряд незручностей. Людей відлякує високий рівень шуму, проблеми, пов'язані з близькістю підвалів. Мало кого можуть порадувати цікаві погляди людей, що проходять повз. А ще потрібно ставити грати на вікна.

Як правило, квартири на першому поверсі через вищеперелічених випадків продаються значно дешевше, в порівнянні з житлом на інших поверхах. Знижка може досягати до 20%. За словами Арсенія Васильєва, генерального директора, тільки додаткові поліпшення зможуть якось змінити ситуацію - високоякісний ремонт, квітник під вікнами, останньою тенденцією стає облаштування окремого входу з виділеною прибудинковою територією для власників квартир перших поверхів. Альо це практика нового малоповерхового заміського будівництва.

Звичайно, в заміських малоповерхових житлових будинках зазвичай питання з ліквідністю перших поверхів встає не так гостро: організований селище - це приватна територія, а значити безпеку, тиша і спокій гарантовані власною системою охорони. Тім не менш, за даними компанії Villagio Estate, і тут квартири на нижньому рівні розбирають менш охоче, ніж на середніх або верхньому поверхах, в основному із-за видових характеристик. Тому деякі забудовники намагаються компенсувати мінуси таких квартир додатковими плюсами. Приміром, корпусу з апартаментами в селищі Park Avenue мають 4 поверху. Найбільше приваблює аудиторію верхній рівень: покупці отримують не тільки студію, але і власну експлуатовану покрівлю. Однак нижній теж користується попитом: щоб підігріти інтерес покупців, девелопер збільшив площі апартаментів, а також забезпечив кожну студію на 1 поверсі відкритою терасою і ділянкою. Такої розкоші, наприклад, немає у власників об'єктів на 2 і 3 поверхах.

Продажу без втрат

Якщо говорити про продажів міської квартири на першому поверсі без втрат у ціні - реалізація квартири під бізнес, якщо характеристики квартири привертають увагу комерсантів. Отже, таким чином, можна говорити, що у квартир на першому поверсі є свої переваги - це можливість перевести приміщення в нежитловий фонд.

Нагадаємо, що ще 5-10 років тому практика переведення квартир на першому поверсі в нежитловий фонд на вторинному ринку нерухомості була повсюдна, що породило дуже багато прибудов до житлових будинків, перепланувань, появі деколі сумнівних торгових точок і місць громадського харчування. Звичайно, це не могло не викликати активного невдоволення мешканців. Сьогодні вільну нішу стріт-рітейлу займають часто вбудовані приміщення перших поверхів новобудов, комерційна функція яких була передбачена ще на етапі проектування. На думку Арсенія Васильєва, зміна статусу об'єкта сьогодні актуальна тільки для районів, де присутня дефіцит об'єктів комерційної інфраструктури або квартир з украй вдалим для комерсантів місцеположенням.

Перекладаючи квартиру в нежитловий фонд, власник отримує дорожчий об'єкт, який можна продати, здати в оренду або використовувати для відкриття свого бізнесу. Найбільш прибутковий варіант - організація магазину на місці колишньої квартири. Однак, за словами Олени Орлової, в. о. керівника департаменту комерційної нерухомості компані, для цього підходить не кожне приміщення. «Для створення торгового об'єкта важливо, щоб будинок, в якому розташована перекладена квартира, перебувала на перової лінії пішохідної вулиці, бажано в пішій доступності від метро, - говорить вона. - Тобто йдеться про місцерозташування, при якому потік відвідувачів буде дуже високим ».

«Квартиру в спальному районі, де зосереджено безліч різніх об'єктів інфраструктури крокової доступності, краще не переводити в нежитловий фонд, а продавати як житло, - говорить Марія Литинецкая, генеральний директор компанії. - А якщо будинок розташований поруч з крупною магістраллю і відрізняється хорошою прохідністю, то доцільніше спочатку перевести житлове приміщення в нежитлове. Ті ж фрази об'єкти стріт-рітейлу в місцях з гарним пішохідним трафіком коштуватимуть значно дорожче, ніж квартири на перших поверхах, які, швидше за все, доведеться продавати ще і з дисконтом ».

Філіп Третьяков, генеральний директор Galaxy Realty також стверджує, що, якщо житлоплоща знаходиться на околиці в спальному мікрорайоні, то заробити багато не вийде.

Євген Семенов, керівник відділу продажів, у свою чергу додає, що однокімнатну квартиру порядку 40 кв. м. важко буде використовувати для комерційних цілей в силу невеликого метражу. «Висота поверху також безпосередньо впливає на вартість, - стверджує він. - Крім цього в більш вигідному становищі знаходиться власник двосторонньої квартири. Дуже рідко продають квартири виключно для офісу. Великим попитом на перших поверхах користується торгівля. Кафе, невеликі продуктові магазини і т. д. Все-таки для офісу більше підходять БЦ ».

Звичайно, можна продавати квартиру за вищою ціною, припускаючи, що її будуть використовувати як магазин або іншої комерційної проверяемая. Однак покупцеві буде цікава не кожна квартира, а тільки та, яку відрізняє вигідне місцерозташування. Попереду клопоти з перекладу приміщення в нежитловий фонд, які ляжуть на нового власника. Однак інвестор згоден заплатити більше, якщо предмет покупки за своєю локації варто того. «У цьому випадку вартість квартири може зрости не більше 10-20%», - зазначає Арсеній Васильєв.

За словами Марії Литинецкой, якщо квартира розташована в центрі міста, на вулиці з високим пішохідним трафіком, то можна навіть не роздумувати - її однозначно необхідно переводити в нежитловий фонд, а потім вже продавати за вищою ціною. «При такому розкладі націнка може скласти і 20%, і 30%, - запевняє вона. - У всіх інших випадках необхідний детальний аналіз ситуації на локальному ринку комерційної нерухомості ».

Трудомісткий процес

Перш ніж продати квартиру без втрат у ціні, її потрібно перевести у нежитловий фонд, а це непростий і трудомісткий процес. Спочатку необхідно отримати погодження у мешканців, а також погодити проект перепланування та проект організації окремого входу в різних органах, у тому числі в Комітеті з архітектури та містобудування міста. Сама процедура може займати 8 місяців і більше в залежності від того, скільки часу зайняв тій чі інший етап. Мешканці можуть не давати згоду на переклад, особливо, якщо вони вже стикалися з подібною ситуацією з негативної сторони.

Варто також відзначити, що житлове приміщення, яке власник хоче перевести в нежитловий фонд, має відповідати певним технічним вимогам. Наприклад, у ньому повинен бути обладнаний окремий вхід (або у власника повинна бути можливість це організувати). Крім цього, переклад не допускається, якщо квартира використовується в якості постійно місця проживання чи право власності на неї знаходиться під обтяженням (наприклад, в заставі у банку).

Для переведення житлового приміщення в нежитлове власник повинен звернути до органу місцевого самоврядування та надати наступні документи: заяву про переведення приміщення, правовстановлюючі документи, технічний паспорт квартири, поверховий план будинку, а також підготовлений і оформлень у встановленому порядку проект перебудови й (або) перепланування ( у випадку, наприклад, якщо існує необхідність обладнати окремий вхід).

За словами Валерія Лазугіна, заступника генерального директора АН «Ітака», реалізація проекту переведення приміщення в нежитловий фонд, узгодження окремого входу і т. д. займають близько року, середня вартість - 400-500 тисяч грн. «Якщо мова йде про центр міста, то терміни і вартість можуть вирости, все залежить від характеристик конкретної локації, - зазначає він. - За продаж квартири під офіс / магазин і т. д., ніяких особливих документів не вимагається, стандартний пакет. Погоджувати переклад буде покупець ».

Власник може пройти процедуру переведення квартири в нежитловий фонд самостійно - тут вже можна говорити про більш істотною збільшенню до вартості, яка може доходити до 100%. У кожному разі квартири, які продаються для переведення в нежитловий фонд, будуть коштувати дорожче своїх аналогів. Конкретну суму виграшу в ціні назвати складно, так як вона безпосередньо залежить від місця розташування і характеристик квартири.

У разі успішного переведення житлового приміщення в нежитловий фонд, за словами Євгена Семенова, різниця в ціні може доходити і до 300%. «Міська влада активно обговорюють збільшення кількості« пішохідних »вулиць, - розповідає він. - Власники перших поверхів тільки цього і чекають. Адже майно миттєво подорожчає, як тільки буде прийнято таке рішення ».

Інвестори шукають

Як показує практика, як тільки з'єднання являється чергова інформація про розвиток метрополітену, відбувається підвищення попиту на приміщення в даній локації. «Найбільш« розумні »працюють на випередження, - відзначає Олексій Шмонів, генеральний директор порталу про нерухомість. - Адже приблизний термін переведення житла в нежитловий складає до одного року. А адже ще необхідно робити ремонт ».

Що найцікавіше, дізнавшись про швидке відкриття метрополітену в тому чи іншому районі, інвестори самі виходять на власників і пропонують їм продати квартиру на першому поверсі за вищою ціною, що дозволить поліпшити житлові умови, переїхавши в квартиру з кращими характеристиками. «Причому тут дуже важливий людський фактор, - говорить Олена Орлова. - Важливо не налякати власника, роз'яснюють яснити вигоду, розвіяти сумніви і т. Д. Власник може бути психологічно не готовий у продаж квартири з різних причин: важко розлучатися з об'єднання об'єктом, поруч розташовані соціальні фрази об'єкти, зручно добиратися до роботи та інше. Альо часто ціна питання відіграє вирішальну роль, і рішення про продаж все ж приймається власником. Після здійснення угоди вже новий власник приступає до узгодження зміни призначення з квартири на нежитлове приміщення ».

До кризи 2008 року подібні пропозиції - переведення житлового приміщення в нежитлове - на ринку були високо затребувані - готової комерційної нерухомості не вистачало, а ціни на неї були досить високими. Сьогодні процес переведення квартир на перших поверхах у нежитловий фонд сповільнився, у тому числі у зв'язку з активним будівництвом якісніх бізнес-центрів. Тепер в новобудовах немає перших поверхів, так як в нових будинках частина перших поверхів відразу проектуються нежитловими - тут відразу передбачаються відповідні планування комерційних приміщень, необхідну кількість входів / виходів, відповідність таких приміщень вимогам протипожежної безпеки. Григорій Алтухов, комерційний директор впевнений, що такий підхід і оснащення приміщень першого поверху всім необхідним для подальшої експлуатації може дати ще більшу надбавку до вартості. 

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статті pp-budpostach.com.ua Статті по бетону

Статті Все про парканах

Статті pp-budpostach.com.ua Все про дахах ( види, матеріал, як краще вибрати)

Статті Все про Фундаменті

Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных

Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть

Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)