Як не стати обдуреним дачником?

Земля без підряду стала в останні півтора року хітом продажів на заміському ринку. За оцінками експертів, такі ділянки набувають більш 60-70% покупців. Однак багато з них не отримують обіцяних девелопером комунікацій. Що ж потрібно передбачити покупцю, щоб не опинитися в подібному становищі? Тверезі расчетыКоличество продаваної землі без підряду все зростає. За оцінками експертів агентства DOKI, в 2008 році на ринку пропонувалося близько 50 котеджних селищ у Київській області з ділянками без підряду, у 2009 році – 150, а в нинішньому – вже близько 250. Понад 70% пропозиції припадає на дешеві варіанти первинного ринку, нижче 200 тис. грн. за сотку – і це в радіусі 50 км від Києва! Причому часто девелопери запевняють, що в цю суму входять і комунікації, які планується підвести після закінчення продажів селища.

Завжди мріяв газобетон у Запоріжжі придбати за оптовою ціною!

Однак розрахунки експертів агентства DOKI показують, що тільки собівартість підведення комунікацій становить в Московському регіоні не менше 200 тис. грн на сотку. Для прикладу вони обрали ділянку площею 10 соток, розташований у котеджному селищі площею 40 га в 50-кілометровій зоні від.

Вартість підведення комунікацій до такого ділянці буде складатися з наступних складових: прокладка зовнішніх мереж до селища в цілому – 25 тис. . за сотку;

• вартість доріг, тротуарів та встановлення бордюрного каменю – 70 тис. . ;
• прокладка господарсько-побутової каналізації – 20 тис. . ;
• підведення до ділянок електрики – 30 тис. . ;
• водопроводу – 10 тис. . ;
• газопроводу з подачею газу низького тиску – 20 тис. . ;
• прокладка зливової каналізації по селищу – 20 тис. . ;
• дренажної мережі – 5 тис. .

З урахуванням будівництва мінімального числа об'єктів соціальної інфраструктури в селищі – огорожі, будиночка охорони – загальна собівартість 1 сотки землі становить вже не менше 250 тис..

І це за умови, що територія купувалася девелопером до 2003 року, коли ціни були не на найвищому рівні. Що ж виходить: у тих, хто купив ділянки задешево, немає шансів дочекатися комунікацій? Схоже, так і є. Причому, якщо комунікації не були закладені у вартість ділянки, не факт, що вони будуть підведені навіть за додаткову плату.

Іван Синіцин, партнер проекту «Нові дачі », вважає, що, за непрямими даними, не менше 20% ділянок без підряду на ринку залишаться без комунікацій. У DOKI ще більш песимістичні: за прогнозами агентства, в 2010 році це може трапитися з 75% покупців такої нерухомості.

Чому це відбувається

Що ж ми бачимо на ринку землі – масове шахрайство або тотальне невміння девелоперів прорахувати свої можливості? Причин невиконання обіцянок може бути кілька. Зараз землевласники, зневірившись збути велику територію цілком, дроблять її на безліч маленьких ділянок і продають без підряду.

Але, оскільки багато з них займаються девелопментом вперше, розуміння того, як підводяться комунікації і скільки це може коштувати, у них дуже приблизне. А справа ця непроста: потрібно добути необхідні дозволи, у деяких випадках отримати згоду на прокладку комунікацій по приватних територіях, так ще вміти «домовитися» з чиновниками, що буває недешево, і т. д. «Питання, пов'язані з комунікаціями, продавець просто не вміє ефективно вирішувати, а то й не хоче. Ну не запрацює він на цьому, та й ладно.

Не продавцеві ж там жити. А гроші, якщо земля – непрофільний актив, заробляються зовсім в іншій сфері, – коментує Сергій Поправка, юрист компанії – Бувають і труднощі, що не пов'язані з продавцем і покупцем. Це об'єктивні труднощі, спектр яких досить широкий і лежить у різних площинах – від відсутності технічної можливості до корупції». Неможливість отримання техумов на підведення електрики та газу – найважчий випадок, при цьому часто продаж землі починається до їх узгодження і отримання девелопером.

«На жаль, на ринку продається і така земля, на яку ТУ ніколи не будуть отримані, тому що в окрузі просто немає ТЕЦ, від якої можна живити мережі, – каже Олександр Дубовенко, директор з розвитку компанії . – Ці ділянки продаються дуже дешево, але що таке земля без електрики? Це означає, що дачникам доведеться виробляти його за допомогою власного генератора». Можливий варіант, що вартість підведення комунікацій виявляється настільки висока, що земля з економ відразу перетворюється на бізнес, тобто суми необхідних доплат будуть не по кишені власникам ділянок. Або девелопер розраховував, що підводити комунікації будуть 70% купили ділянки, а гроші здали лише 20%.

«При такому розкладі він не вкладається в зібрані кошти, – коментує Ганна Шишкіна, начальник управління маркетингу . – У результаті девелопер, який не має власних інвестиційних коштів, фактично чекає на рішення інших власників ділянок. Або вже не чекає. Адже основний продукт – земельна ділянка – проданий, а підведення комунікацій було додатковою послугою, лімітованої по часу, поки не закінчаться ТУ. Зазвичай такі колізії відбувається в селищах, де вартість землі дешевше підключення електрики».

"Буває, що в договорі просто сказано про підведення електрики. А девелопер дотягує до мережі трансформатора, і робити розводку по домівках пропонує жителям за свій рахунок. Це може коштувати їм ще 100-200 тис. . за ділянку, що для небагатих покупців може виявитися серйозним обтяженням», – наводить приклад Олександр Дубовенко. Питання з водою, каналізацією і внутрипоселковыми дорогами простіше, так як залежить тільки від девелопера, але і тут не все гладко. Деколи недосвідчений забудовник витрачає отримані від продажу ділянок гроші на інші цілі, а на комунікації їх вже не залишається.

Купуйте правильно

Фахівці заміського ринку рекомендують ретельно підходити до укладання угоди. Насамперед, придивитися трохи краще до продавця землі. Сергій Поправка радить вивчити всю доступну інформацію про майбутнє контрагента, особливо питання, що стосуються тривалості її роботи на ринку нерухомості, реалізованих проектів, репутації, участі (точніше, вже краще неучасті) у судових позовах. Прискіпливо читайте договір, вимагайте внесення пунктів, які закріплюють перелік передбачуваних комунікацій, строки та відповідальність за порушення обсягів і строків виконання робіт. Не треба соромитися вимагати закріплення в договорі всіх усних обіцянок.

Але навіть якщо в договорі прописані терміни прокладки комунікацій і конкретні санкції за невиконання або прострочення виконання цих обіцянок – подумайте, а чи буде з кого стягувати заборгованість? «Хто продав вам землю? Якщо це існуюча півроку фірма, у якої немає активів, наприклад, інший нерухомості і т. п., значить ви помилилися у виборі контрагента і, швидше за все, будете покарані за зайву довірливість і неуважність», – вважає юрист. Бо судитися з такою фірмою буде марно. Анна Шишкіна радить укладати договір з девелопером, який має досвід продажу ділянок без підряду з комунікаціями і підведення комунікацій.

«Хорошо, если опыт есть именно в этом районе. Еще лучше, если можно приехать посмотреть на другие реализованные проекты. Идеально, если девелопер имеет как завершенные объекты строительства, так и текущие проекты, – говорит она. – Ну и вообще, договор лучше заключать с компанией, которая имеет имя на рынке. Понятно, что земли оформлены на разные юрлица, но для заключения договора идеально, когда гарантом является головная компания, выступая как агент. Мелкие компании можно закрыть, а крупная компания своим именем рисковать не будет». Иван Синицын не рекомендует покупать землю без коммуникаций или с планируемыми коммуникациями, входящими в цену сделки.

Или, по крайней мере, выбирайте участки в тех поселках, где у девелопера есть на руках технические условия на электричество – документы о выделении мощностей данной территории. Причем документы должны быть не старше 5 лет, предупреждает эксперт. «На электричество документы девелоперу выдаются сразу, на газ – когда на участке уже возведено строение, – уточняет Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости агентства. – Якщо це великий котеджне селище, на якому продаються ділянки з підрядом, без підряду і готові будинки, то у забудовника повинні бути документи на всі комунікації. На селище виділяється певна потужність, і вона розраховується так, щоб її вистачало на кожне володіння».

Статті pp-budpostach.com.ua Все про лазні

Статті по пїноблоку,пінобетону,пінобетонним блокам

Статті pp-budpostach.com.ua Статті по бетону

Статті Все про парканах

Статті pp-budpostach.com.ua Все про дахах ( види, матеріал, як краще вибрати)

Статті Все про Фундаменті

Статті по газобетону ( газоблокам ), газобетонних блоків, блоків газосиликатнных

Новини, статті, чутки, факти, різне і по чу-чуть

Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)