Витрати на будівництво

Багато хто вважає, що найважливіше завдання, яку потрібно вирішити при будівництві будинку (коли куплений ділянку, підрядник не визначений і всі підготовчі роботи завершені), – вибір будівельних та оздоблювальних матеріалів і технологій. Але на перше місце виходить компетентність майбутнього господаря будинку як топ-менеджера і генерального інвестора власного будівництва.

Купуйте піноблок в Івано Франківську, сьогодні ціну знижено!

Бюджет будівництва.

Будівництво будинку – певною мірою інвестиції. Передбачається, що у вас є певна сума і ви хочете вигідно вкласти. Звичайно, за будівництвом будинки стоять не тільки фінансові очікування. Фінансові питання, що стосуються забудовника, можна розділити на три частини: кошторисна вартість будівництва, кредити і податки. Про те, які цифри стоять за цими позиціями, потрібно знати задовго до початку будівництва.

З чого починається кошторис

У кожного підрядника свій підхід до складання кошторису. Головне, щоб кошторисні розрахунки були «прозорими» і щоб замовник розумів, за що він платить, а остаточна сума не відрізнялася в кілька разів від тієї, яка була вказана в початковій кошторисі. Тільки в цьому випадку сторони можуть бути впевнені, що будівельні роботи будуть фінансуватися замовником і виконуватися підрядником у встановлені договором підряду строки і в процесі будівництва між ними не виникне непорозумінь.

Етапи складання Кошторисного розрахунку

1. Аналіз представленого замовником проекту, пропозиції щодо поліпшення окремих проектних рішень.
2. Складання докладного «гПеречня виконуваних робіт».
3. Розрахунок обсягів виконуваних робіт.
4. Складання повного переліку матеріалів.

У переліку бажано вказувати найменування матеріалу, торгову марку і (або) виробника, розрахункові потреби з урахуванням норм витрати і повну вартість матеріалу на момент складання кошторису, а також види робіт, в яких цей матеріал використовується. В останній графі закладаються невраховані і непередбачені роботи і витрати, які можуть виникнути по ходу будівництва.

Перше, про що запитує будь-яка людина, дивлячись на проект майбутнього будинку, – у скільки обійдеться його будівництво? Найчастіше йому відповідають: складіть кошторис, і вам все стане ясно до останньої копійки. Як складаються кошториси? Що в них враховується? Нарешті, скільки коштує сама кошторис?

Для цього кошторисний розрахунок повинен бути дуже докладним, максимально деталізованим, містити точні, а не приблизні цифри, включати в себе абсолютно всі витрати по виконанню договору підряду на будівництво.

З замовником заздалегідь узгоджується номенклатура матеріалів, які будуть використовуватися в будівництві його будинку. В процесі обговорення кошторисний розрахунок може оптимізуватися, в тому числі і за рахунок зміни окремих проектних рішень.

І що в результаті?

Результатом усіх попередніх оцінок, а потім вже і складання остаточної кошторису, в принципі, повинен стати графік будівництва: у ньому прописуються черги робіт, пов'язаних з визначеними обсягами фінансування. Графік будівництва і фінансування офіційно оформляється як додаток до договору підряду. Якщо вартість будівництва остаточно погодити не вдалося, договір передбачає компенсаційні виплати. У ньому вказується кошторисна вартість будівництва із застереженням, що замовник зобов'язується компенсувати перевитрата коштів у розмірі, що не перевищує певний відсоток від кошторисної вартості. Такий вид договору зручний тим, що дозволяє не обмежувати якість закуповуваних матеріалів фіксованою ціною.

Якщо ви не бажаєте стикатися з постійною необхідністю додаткових виплат в процесі будівництва, слід наполягати на тому, щоб будівельна компанія, яка виступає виконавцем за договором підряду, вказала у договорі фіксовану ціну, без можливості її збільшення в процесі робіт. Відповідно до положень ст. 709 ГК РФ, тверда ціна не підлягає зміні при відсутності згоди сторін. Серйозні підрядники готові йти на цей крок навіть ціною зниження свого прибутку з-за інфляційного зростання цін у період виконання робіт.

І ще. Підписуючи договір, не забудьте перевірити, врахований ПДВ у зазначеної в ньому ціни. Якщо при складанні кошторису податок на додану вартість не прийнято до уваги, то остаточна передається підряднику сума буде збільшена на суму ПДВ – згідно з положенням ст. 7 Закону РФ «ПРО податок на додану вартість».

Наведемо деякі оціночні дані по основних робіт, пов'язаних з будівництвом будинку. Однак майте на увазі, що за цим даними можна лише орієнтуватися. Обов'язково зробіть «незалежне розслідування», якщо ви збираєтеся задіяти їх в якихось реальних розрахунках. Справа не тільки в тому, що подібна інформація застаріває – вона також варіюється в залежності від регіону. І часом досить помітно.За що будемо платити?

Отже, перші статті в кошторисі витрат займуть буріння свердловин для визначення характеристик грунту і рівня ґрунтових вод (близько $1000) і топографічна зйомка, вартість якої залежить від особливостей ділянки. Якщо ваш ділянка рівна або рельєф не яскраво виражений і при цьому немає великої кількості дерев, можна сміливо розраховувати на те, що вартість топозйомки в двохсотий масштабі (1:200, або в 1 см на плані 2 м на місцевості) складе приблизно $10 за сотку. І навпаки, якщо територія має значні перепади висот на ділянці велику кількість дерев, а значить, потрібно так звана «подеревная зйомка», вартість топозйомки в двохсотий масштабі складе близько $20 за сотку.

Далі йдуть витрати по підготовці будмайданчика. Сюди входять забезпечення будівництва водою і електроенергією, вивезення землі та будівельного сміття, тимчасове огородження будівництва, а після його завершення – огорожа, ворота, хвіртка, сміттєвий бак, тротуар і сходи перед входом в будинок, під'їзд до гаража, а якщо ні гаража, то місце для стоянки автомобіля або автомобілів, тераса, газони (вирівнювання ґрунту, добрива), розсада кущів і дерев, а також, можливо, і оплата за спилювання старих дерев.

Ще одна суттєва стаття витрат – інженерні мережі (електрика, газ, каналізація, водопровід). Тут наводити якісь середні ціни абсурдно: все залежить від конкретних умов і потреб забудовника. Скажімо, деякі власники ділянок не вважають негожим витратитися на електропідстанцію за $40 тис., а інші межею мрій вважають індивідуальні очисні споруди-септики за $2000. В окремих випадках потрібно також передбачити певні витрати (від $1000) на дренажні роботи, заміну грунту і т. п.

Необхідна, але, на жаль, не так часто обліковується російськими забудовниками стаття будівельного бюджету – це страхування об'єкта, що будується. Детальніше про нього далі, проте вже зараз важливо розуміння того факту, що якщо отримання кредиту на будівництво котеджу входить у ваші плани, то без страховки вам у будь-якому випадку буде не обійтися.

Вартість будівництва самого будинку дуже сильно залежить від обраного вами шляху будівництва. Проте орієнтири для первісної прикидки призвести можна.Який будинок дорожче?

Пальму першості за популярністю серед приватних забудовників вже не одне десятиліття тримають цегляні будинки. Останнім часом на один рівень з ними постали газобетонні котеджі. Якщо враховувати, що «в чистому вигляді» ні один матеріал стін сьогодні не використовується (якщо газобетон, то з облицюванням цеглою, якщо цегла, з утеплювачем, можна помістити цю групу в одну цінову нішу – $500-600 за кв. м (знову підкреслимо, що тут і далі ціна включає в себе экскавацию грунту, закладку фундаменту, будівництво коробки з перекриттями, пристрій покрівлі та всі необхідні матеріали).

Наступний в ціновому «рейтингу» – дерев'яний або металевий каркас з використанням різних видів наповнювачів і облицюванням, переважно з цегли (в районі $400). Такі будинки швидко будуються, досить легкі і не вимагають масивних фундаментів, що в значній мірі знижує вартість будівництва. Дана технологія дозволяє значно знизити вартість робіт за індивідуальним проектування котеджу.

Окреме місце в ціновому рейтингу займають дерев'яні будинки (профільований або клеєний брус, просте і циліндрованного колода). Шліфоване вручну брус, оциліндрована колода – $250-350 тільки за зруб. При цьому в кожній категорії можна знайти приклади, скажімо так, найбільш престижних виробників, чиї ціни вибиваються із середнього діапазону. Наприклад, будинки з каліброваного брусу однієї широко відомої фінської фірми обійдуться замовнику в $900-1300 за кв. м. І нарешті, найбільш дешево (якщо залишити за рамками щитові будиночки) обходиться будівництво котеджу «канадського типу» з використанням дерев'яного каркасу – близько $300 за кв. м.

Врахуйте, що фахівці радять резервувати суму в розмірі 10% від вартості будівництва, яку зменшують по мірі виконання планових будівельних робіт або ж (що більшою мірою відповідає дійсності) звертаються до неї у випадку непередбачуваних сюрпризів.

І ще один момент. Для того щоб витрати на ті чи інші матеріали і технології були обґрунтованими, не зайвим буде скористатися допомогою оцінювача, який оцінить майбутню ліквідність будинку, що будується, виходячи з його параметрів. Це ж уваги ставиться до вибору оздоблювальних матеріалів для інтер'єру будинку, вартість яких може перевищувати вартість будівництва.

Іноді трапляються «несподівані» платежі. Як уже говорилося, процес визначення витрат приблизний і постійно коригується. Чим більше приблизна інформація, якою маєш у своєму розпорядженні, тим більше шансів появи помилок або виникнення неврахованих, але обов'язкових платежів. Тому, незалежно від обсягів інвестиції, обов'язково слід зарезервувати певну суму в бюджеті на непередбачені платежі.Резерв на непередбачені випадки

Зазвичай резервують суму в розмірі 10% від вартості будівництва, яку зменшують по мірі виконання планових будівельних робіт, або ж (що більшою мірою відповідає дійсності) звертаються до неї у випадку непередбачуваних сюрпризів.

Всі розрахунки за кошторисом, узгодження за переліком і обсягом робіт і використовуваних матеріалів повинні проводитися до початку будівництва. Тоді замовник зможе заздалегідь вибірково або повністю перевірити розрахунки підрядника і під час будівництва його вже не будуть мучити неприємні думки про «приписках» і непередбачених витратах.

І, нарешті, коли створений і затверджений проект, зібрані всі необхідні дозвільні документи, знайдений надійний і професійний підрядник, затверджено детальний кошторис будівництва, укладено договір підряду з усіма додатками, проектна документація передана підряднику, коли виконано всі ці процедури, можна сміливо переходити до будівництва будинку.

Побу.

Оподаткування

Як відомо, спати спокійно можна, лише заплативши податки. Податкові виплати теж повинні бути враховані в бюджеті будівництва. Однак почнемо з приємного. Зводячи будинок, ви можете заощадити кілька тисяч доларів на прибутковий податок. Кошти, витрачені на покупку нерухомості, а також відсотки за іпотечним кредитом віднімаються з оподатковуваної бази.

Сукупний дохід фізичних осіб зменшується на суми, спрямовані фізичними особами, які є покупцями будинку або клієнтами іпотечних програм, на придбання (або будівництво) житлового будинку на території України, в межах пятитысячекратного розміру встановленого законом мінімального розміру оплати праці, що враховується за трирічний період. Відрахування здійснюється за письмовими заявами, що подаються зазначеними особами до бухгалтерії підприємства, установи або організації за місцем основної роботи або в податковий орган за місцем постійного проживання.

При купівлі названих об'єктів виключення зазначених витрат провадиться у фізичної особи лише по одному об'єкту протягом трьох календарних років, починаючи з того року, в якому подано заяву про їх виключення із сукупного доходу.

Облаштування будівельного майданчика
Після отримання дозволу на будівництво можна починати облаштування майданчика. Необхідно забезпечити будмайданчик електрикою і водою. Бажано взяти напрокат у будівельній організації будівельний вагончик або побудувати врем'янку – в ньому можна сховатися від дощу і зберігати інструменти та обладнання.

Розбивка плану будинку
Спочатку потрібно виміряти земельну ділянку, тобто визначити точне місце розташування будинку. Керуватися при встановленні розмірів кордонів слід ситуаційним планом.

Розробка ґрунту котловану
Після розбивки плану будинку приступають до уривку котловану. Спершу знімають рослинний шар. Самий верхній шар (15-30 див.) багатий гумусом і органічними речовинами. Ця грунт цінна для городу, але під фундамент не годиться. Тому верхній шар зрізають по всій площі майбутнього будинку і складають у купи. Після зняття рослинного шару грунту приступають до розробки котловану. Робота може виконуватися різними способами, які залежать від глибини котловану і характеру грунту. Слід звернути увагу на те, що котлован повинен бути більше, ніж запланований будинок. Це дасть можливість проведення різних робіт в «пазухах» (просторі між укосом котловану і стіною підвалу).
Кут укосу котловану залежить від ґрунту та його вологості. Чим більше піску містить грунт, тим більш пологим буде кут нахилу. Для важкого (глини, суглинки) грунту він може бути 600, а для легкого (піску, суспеси) – близько 400 .

Котлован для будівництва будинку розробляють механізованим способом або вручну. При розробці котловану поблизу існуючого фундаменту слід якомога швидше провести роботи і забетонувати котлован. Вертикальні стінки глибоких траншей слід укріпити. Щоб постійно контролювати глибину розробки ґрунту, на дно котловану потрібно вкопати стовп. На ньому повинна бути прикріплена поперечна рейка, яка показує висоту перекриття першого поверху.

Геодезична розбивка будівлі

Після того як відкритий котлован, потрібно визначити точне розташування будівлі. Це роблять з допомогою обноски країв котловану.
Від однієї обноски до протилежної, строго над початковими кілочками, натягують дріт і отримують периметр всього плану. Положення шнура або дроту на обноску відзначають надрізом, фарбою або цвяхом. Підвісивши в точках перетину дротів висок, відзначають на кілку, вбитому в землю, кут будинку. Потім відзначають на обноску товщину зовнішньої кладки і розміри фундаменту. Кутову обноску виконують у формі куточка, складеного з двох кілочків і планки. Обноску зберігають до тих пір, поки над фундаментом не підніметься кілька шарів кладки. Мірну дріт можна залишити або натягувати заново при кожному новому циклі будівництва. На обноску переносять розміри по висоті: за ним будуть відміряти глибину котловану і початок кладки. Далі відмірюють від лицьової сторони стіни відступ для фундаменту і додають до цієї величини товщину горизонтальної гідроізоляції. Таким чином отримують лицьову сторону котловану, фиксируемую кілочками. Аналогічну роботу виконують по всьому периметру зовнішніх стін.

Як підготуватися до будівництва будинку.

Ось, нарешті-то Ви вирішили будувати будинок. Це чудово! Прекрасне рішення! Однак не все так просто. З чого ж слід починати?!
У випадку якщо у Вас ще немає земельної ділянки, то слід починати з його придбання. В цьому питанні криється безліч підводних каменів: наявність хорошого ґрунту, орієнтація ділянки по сторонах світла, відсутність темних факторів, наявність і якість під'їзних шляхів, близькість інженерних комунікацій та інших. Тому слід розглянути безліч наявних пропозицій, вибрати найбільш підходить, працюючи за принципом оптимального співвідношення ціни та якості.

У разі, якщо ж Ви вже володієте земельною ділянкою, слід почати з вибору типу будинку. Його вибір значною мірою визначається розміром, конфігурацією і характером земельної ділянки.

У процесі проектування виходять, насамперед, з розміру сім'ї, способу її життя та характеру захоплень кожного його члена. Дуже важливо також при складанні проекту враховувати можливі перспективи розвитку сім'ї протягом тривалого часу. Цілком недостатньо, наприклад, заглянути на 3-5 років вперед. Такий короткочасний прогноз може призвести до того, що через 10 років в будинку виявляться зайві непотрібні приміщення або, навпаки, — їх буде не вистачати, Це особливо істотно при будівництві дерев'яного будинку, термін служби якого становить не менше 35-50 років, Тому при виборі типу будинку повинні прийматися до уваги такі фактори:
Розмір сім'ї і імовірність її зміни з роками;
Можливості використання всіх приміщень за основним призначенням залежно від мінливих обставин;

• Можливості реконструкції будинку;
• Загальний термін експлуатації житла;

Проектуючи будинок можна виходити з двох принципів: беруть певний, вже наявний проект будинку із заданою площею, і вхідні в нього необхідну кількість приміщень. Ці приміщення слід відповідно згрупувати, витримуючи певні, не менше мінімальних, розміри.

Висота приміщень від підлоги до стелі — 2,5 м2; площа загальної кімнати — 12 м2, спальні — 6 м2, кухня — 5 м2. Ширина підсобних приміщень повинна бути: передній — 1,4 м, коридору — 0,85 м. Природне освітлення необхідно мати в загальній та спальній кімнатах, в кухні, при цьому рекомендоване співвідношення площі світлових прорізів до площі підлоги становить 1:5,5 — 8. Найменшу ширину сходових маршів слід приймати рівною 0,9 м, а найбільший ухил — 40-45°.

Другий принцип полягає в самостійному проектуванні житла. У такому разі житло виходить неординарним, пристосованим до потреб сім'ї. Небезпека тут полягає в тому, що можна захопитися, замахнутися на більше, ніж дозволяють можливості. Крім того, проектування — складне питання, який краще довірити фахівцям.

Після того, як враховані вищезазначені фактори, необхідно перейти до вивчення можливості розташування будинку на ділянці.Будівля має бути розташоване на відстані не менше 5 м від межі земельної ділянки.

Будинок найкраще розміщувати в тій частині ділянки, яка розташована ближче до дороги, щоб уникнути нераціонального використання землі для влаштування в'їзду автомобіля. При невеликих будинках під стоянку для автомобіля повинен бути відведена ділянка розміром не менше 2,5х5 м. Якщо передбачається тверде покриття, мінімальні розміри площі повинні бути 2,7х5,5 м.

При проектуванні житлові кімнати орієнтують на південь, щоб найкращим чином використовувати теплову енергію сонця. Це дозволяє скоротити витрати на опалення в процесі експлуатації. Допоміжні та побутові приміщення, включаючи сауну, ванну та інші, розташовують на більш холодної, північної, стороні. При влаштуванні вікон з потрійним склінням потрібно також враховувати, що вікна з південної сторони пропускають всередину більше тепла.

Продумане розташування будинку і правильний вибір висоти його фундаменту з урахуванням рельєфу ділянки, істотно зменшують обсяг земляних робіт, у тому числі пов'язаних з обривом котловану під будівлю і засипанням.Висота фундаменту по відношенню до поверхні землі повинна бути такою, щоб не торкнутися ростуть на ділянці дерева. Найкраще сусідство зі будівництво переносять листяні дерева. Хвойні дерева бажано розташовувати з північної сторони: там вони і взимку захистять будинок від вітру.

Дворовые постройки следует размещать так, чтобы за счет соответствующего взаиморасположения строений и посадок деревьев защитить дом от холодного ветра и видимости со стороны соседей.

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о бане

Статьи по пеноблоку,пенобетону,пенобетонным блокам

Статьи pp-budpostach.com.ua Статьи по бетону

Статьи Все о заборах

Статьи pp-budpostach.com.ua Все о крышах ( виды, материал, как лутше выбрать)

Статьи Все о Фундаменте

Статьи по газобетону ( газоблоку ), газобетонных блоков, газосиликатнных блоков

Новости, статьи, слухи, факты, разное и по чу-чуть

Статті по цеглині ( рядовому, особового,облицювальної,клинкерному, шамотною, силікатній,)